范尼斯特鲁伊厉害吗:告诉你真实的房地产商利润（绝对震撼强文3）

      我最怕作这种事了，我有我的观点是不错呀，可俺也不知每个人的家底，不知每个人资产的组成结构，不知每个人未来的收入预期，不知道每个人的家庭实际负担……（估计不会有几个人会把这些都一五一十告诉别人，呵呵），而所有这一切都应该是与买房有关的问题。对某些人来说，就算是现在买了，就算是买高了，也不是什么大不了的事，只要是买到了合意合心的房子，毕竟在地段环境朝向质量等等方面都让自己觉得很满意的房子不是那么好碰的（不信问问买了房子的人，有几个是没有一些遗憾的）；但对某些人来说，即便是在上述方面都买对了，在时点和价格上却买错了，却会给自己的生活质量带来一生的影响。 我不想把自己的观点强加给任何人。

       买不买房，需要每个人根据自己实际情况来具体确定。 相比那些在各种媒体上对房价指东划西的许多人来说，我只能说的是，估计很难再有几个人会比我更清楚房地产商的真实利润，更明白这个行当各方面的游戏规则。潘石屹、王石、任志强都是知道的人，但他们也都是作秀的人，他们不会说我今天要说的问题。今天我浮头一回，把几个关于房产的问题在此说一说，我的朋友们可以看过后自作判断，朋友的朋友的朋友们。。。。。。，共同分享。

一．房地产商的利润到底是多少

     （这个问题涉及很多商业秘密，俺不敢乱来。但还是必须通过具体的数据项目来说明才说得清楚。今天就斗胆拿一个项目来剖析，和俺自己所在企业和自己所曾操作的任何项目没有任何关系，属无意撞见的。请各大地产商不要对号入座）。 每个地产商因其实力大小、开发经验、社会人脉关系、操盘手法方式、融资渠道等等原因不同，利润会有不同，但这个项目的利润水平，可以做一个参照的标杆，我所能说的就是，那些天天作秀的地产大家下面开发的哪个楼盘，都不会和下面这个项目相差多少。 在下面的分析中,会有一些专业术语,或许还会有烦琐枯燥成分，不明白的略过就是了,你也可以直接看结果。

 A．项目基本情况

项目名称：GG花园

项目城市：省会城市（400—500万人）

 居民平均收入：1.3万—1.4万/人

项目地位置：城市次中心 项目占地：270亩

项目摘牌地价：206万元 /亩

项目容积率：3.0

项目用地性质：商住

项目建筑总面积：54万平方米

项目可销售面积：48.5万平方米

销售均价：4650元/平方米

开盘6个月销售比率：83%

B．营业税前基本成本（按可销售面积计算单方成本）

1． 地价成本：1190元

2． 建造成本：1502元（建安，消防、地下、电梯、总平）

3． 广告费用：85元

4． 财务成本：120元

5． 管理营销费用：133元

合计：3030元/平方米

C．营业税费：315元/平方米

D．利润：1305元/平方米

E．利润率：28% 该地块因开发商尚有一块商铺开发在内，商业地产内容不是我今天要涉及的问题，就不作分析了，如考虑上开发商开发商铺的利润，其实际利润率在33%左右。

     看到这里了，你认为开发商的利润高吗？

     如果说和社会行业平均利润率相比，肯定是高的，但现在比这高得多的行业利润比比皆是，电信，移动，洋绒业、。。。。。。。他们在以高利润率剥夺你的财富时，是冷水煮蛙，让你在不知不觉中流逝。而房产是一次性的较大投资行为，所以尽管它的利润率不是高得那么可怕，但关注的人却会更多。 开发商的净利润是多少？正常的话，交了所得税，土地增值税后，净利率在15%左右。比很多行业高，比放高利贷的可低多了。

       二．房价的下降空间会是多少？

        各个城市的房价泡末各有不同，简单一点评价，房价在你现在看到的新开盘的房价基础上（指省会或中心城市而言，中小城市情况千差万别，不好一一评述），下降（或跌下去）10%左右，应该就是一个合理的区域了。但这仅仅是从开发商角度而言。因为房价组成的大头土地价格，是由政府操控的，地价下浮比例，不在这个范围内。 当地产开发商的利润率在15%——20%之间的时候，资金就会逐步从这个行业流出，而带来的影响就是，大的地产商和政府以一种相对默契的联手方式按一个相对合理的价格，控制着市场的整体房价水平。 我的预计，房价如果有下跌的空间的话，它的极限是在今年1--3月份开盘的各市中心区域楼盘开盘价格的20%左右（因各地状况会有不同，某些城市或许只是10%）。如果开发商和政府都按一种平衡的心理和方式来理性运作我们所需要的和谐社会的话。但这个时间会是多长？很难说，但一定会有这样一个过程。 工作很忙，话难说尽，希望对朋友们有帮助。以后有空我再深入吧。