融资155亿 太古内地攻略提速

内地耕耘十载，却只有一个项目入市。老牌英资企业太古地产有限公司（0019.HK）不得不四处融资，以加速其旗下项目的发展。1月12日，太古集团旗下的太古地产计划募集3年期定期贷款，数额24亿元人民币。而近一年来，太古地产已经融资131.5亿元。太古地产此举就是加速其在内地的发展步伐。

太古汇在国内的项目可谓是屈指可数：广州太古汇、北京三里屯Village、北京颐堤港和上海大中里。

2010年的最后一天，太古地产再添一城。太古地产联合远洋地产联手以20.02亿元夺得成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一幅地块。然而目前，太古仅北京三里屯Village一个项目入市。

成都，是太古地产继北京、上海和广州的第四个投资区域中心。此前，太古地产觊觎成都已经很久。

“作为综合配套改革试验区的成都，在政策上有所倾斜，政策落实相对比较快。港资开发商的特点就是喜欢跟着政策走，而且对于土地价值的认可远高于产品价值的认可，尤其是近几年来，进军成都的港资开发商特别多，包括太古地产、九龙仓、凯德置地、和记黄埔等。目前成都的楼盘均价已经接近1万元/平方米，增长比较快。这样的增速对地块的升值也是明显的。”成都明德管理咨询有限公司地产研究中心负责人张智良接受时代周报记者采访时表示道。

早在2005年7月28日，太古地产就现身成都商务地王东大街11号地块拍卖会，却不料九龙仓志在必得，因而不得不铩羽而归。

时隔一年，太古地产卷土而来，竞拍四川省博物馆48亩土地。实际上，太古地产早于拍卖前一年就与政府达成初步投资协议，而且已经通过了“太古商业中心”的概念性方案设计，甚至成立了太古地产子公司，原本以为稳操胜券，却被凯德置地横刀夺爱，以2.69万元/平方米的楼面地价纳入囊中，太古地产不得不黯然收兵。

2007年9月20日，成都上演“成百地块”争夺战。为此，太古地产甚至举出7000万元/亩的报价，但最终还是难敌九龙仓，后者将报价提高至8800万元/亩。因此，太古地产三度与成都失之交臂。

实际上，太古地产在国内土地招拍挂市场上鲜有战绩，更多的是通过收购来发展项目。

2001年，太古地产受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式发展广州太古汇项目。2006年，太古地产购入香港兴业国际集团上海大中里发展项目的50%权益，发展上海大中里项目。2007年，太古地产联合摩根士丹利通过旗下基汇基金收购北京三里屯Village。2008年，太古地产联合远洋地产发展北京朝阳区将台地块，是为北京颐堤港项目。

如今，太古地产不得不故伎重演，联合远洋地产共同进军成都。

双方的正式联姻则始于2010年3月8日，太古地产宣布与远洋地产达成“战略合作框架协议”。

太古地产表示，将结合太古地产优质项目开发及管理经验，以及远洋地产在内地进行收购和地产发展的实力，共同开发及收购内地房地产投资项目。

“就总楼面面积的发展速度来说，太古地产在中国大陆将有更强大的增长。我们非常满意目前在中国大陆的业务发展与布局，连同成都的项目，太古地产目前在中国大陆有五个已落成或在建中商业项目，分布于4个重点城市，总共总楼面面积将达125万平方米。”太古地产相关人士对时代周报记者表示道。

然而，收购而来的前三个项目却让太古地产陷入持久战的怪圈。

1月17日，夜色渐暗。在广州天河中央商务区核心地段的大型购物商场万菱汇，缤纷的彩光滑走在商场楼棱，隔街而望的便是太古汇。

在层层的户外围栏内，外沿的两座办公楼与酒店各居一隅，已现雏形，而内侧购物商场和文化中心仍在建设当中。广州太古汇几乎历时十年，仍未面世，可谓命运多舛。

2001年，太古地产拿下在内地的第一个项目太古汇。

当年3月20日，太古地产与广州日报报业集团合作，前者持股55%，后者持股45%，预定2006-2007年落成。

2004年，太古汇股权变动，太古地产增持42%，至97%。12月22日，太古汇正式动工，计划2008年开业。

然而，太古汇再生变数。知情人士对时代周报记者表示，在广州地铁三号线规划中，原本规划一个地铁出口与太古汇相连，但是太古汇却坚持能有更多的地铁出口与其接驳。直到2008年年末，真正的“物业地铁上盖”太古汇才进入实质开发阶段，并计划于2010年分阶段启动。

经历了股权变动、艰难开工以及预期开工日期一拖再拖的变故之后，原本计划在亚运会前完工的太古汇却因此延后，再度打乱原计划。

与广州太古汇如出一辙，上海大中里项目亦是命运多舛：从2002年拿地，2006年开始拆迁，2010年底拆迁工作才基本结束。

北京三里屯Village项目，是太古地产在国内唯一入市的项目。原定该项目于2007年10月开业，但是由于南北两区定位差异和高租金预期，招租情况不佳，尤其是北区。最终直到2008年12月，三里屯Village南区才正式开业，而北区已经是陆续上市。

该项目，是太古地产在国内拿下的第三个项目，却不料竟是国内率先完成并首先招租的第一个项目。

“我们第二和第三个项目分别为广州的太古汇和北京的颐堤港，这两个项目预计于2011年内开业。而上海的大中里项目将从2015年开始分阶段启用。”太古地产相关人士对时代周报记者表示道。

不过，仅是三里屯Village的业绩就已令人艳羡。

协成机构副总裁张国栋对时代周报记者表示道，“从运营项目，三里屯项目是比较成功的。北区基本上引入了中高端品牌，而南区前期运作得比较好。不管前期融资、拿地、项目运营和品牌引入招商，周边商业项目与三里屯项目的差距都是非常大的。”

根据太古地产上半年业绩报告，截至2010年6月30日，三里屯Village的租金收入总额为1.64亿港元。

在持久战怪圈的背后，太古地产近段时间以来的融资动作同样引人注意。

1月12日，有媒体报道，太古地产目前计划募集24亿元3年期定期贷款，为其同样规模的到期债务进行再融资。2008年5月，太古通过北京三里屯北不动产管理借得该笔款项，用于购买北京颐堤港项目。

实际上，在此前1个月，太古地产融资加快旗下项目发展的迹象已经比较明显。2010年12月16日，太古地产宣布为上海大中里项目引入80亿元的银行融资贷款。早在2010年3月19日，太古地产与远洋地产联合宣布，两家公司的合资子公司北京麟联获得25亿元的15年期贷款，用于发展北京颐堤港项目。4月初，太古汇与中国银行(601988,股吧)广东省分行签订额外的融资安排，将原有的融资金额20亿元增加至26.5亿元，以供发展广州太古汇项目之用。

那么，此番新一轮融资又将注入何处，同样引人遐想。

其中的小插曲是，太古集团于2010年上半年分拆太古地产上市融资计划的无疾而终。5月3日，太古地产开始招股，准备发售9.1亿股股份，招股价20.75-22.9元，集资额189亿-208亿港元。时隔三日，太古集团发布公告，由于市况恶化，公司已取消旗下地产子公司太古地产有限公司规模30.9亿美元的IPO计划，折合203.69亿元。

“太古地产没有在2010年执行公开募股，主要是考虑到欧洲形势和世界市场条件下的市场氛围并不适合。我们目前并没有重新启动IPO的计划。”太古地产在回复时代周报记者的采访中如是表示。

不过，如果太古地产分拆上市势在必行，或许也意味着纯商业地产模式的改变。

“我估计太古地产顺应投资者的要求，在开发模式中增加销售型产品，就是住宅。分拆上市就是要专注于国内开发。国内市场的稳定性远比不上香港和新加坡，那么就必须缩短回报期。虽然商业地产盈利能力高，但是回报期甚至超过十年。然而，不是所有投资者都愿意看到这种情况，因此要增加销售型产品。”戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文对时代周报记者表示。

值得注意的是，在太古地产接手上海大中里项目时，曾将住宅项目取消，规划成一个由三幢酒店、两幢甲级写字楼和零售商场组成的纯商业地产项目。近期太古地产联合远洋地产囊括项目则属于商住地块。

耕耘香港40余载，太古地产发展纯商业地产，早已游刃有余，而发展住宅地产，目前看来亦是颇有心得。

“在香港，我们目前正在开发几个豪华住宅项目，我们将继续在这个极富竞争力的市场上寻找开发机会。”太古地产在回复时代周报记者的采访中如是表示。

张智良在接受时代周报采访时表示，“不管是远洋地产还是太古地产，双方实际上都不缺钱。但是就商业运作而言，太古地产肯定是具备优势的；而远洋地产主要是以住宅为主，目前正是在成都加大布局，商业也必不可少。”他认为，目前双方联合，意在各取所长。

【作者：肖素吟 来源：时代周报】 (本文来源：时代周报 )