花都九龙湖门票:限购令全面升级扩至全国

最严楼市调控多点开花：解读新“国八条”

定指标

各地政府一季度公布房价控制目标

限购令

限定购房套数从少数城市扩至全国

时间表

2月中旬之前各地要出台限购细则

国务院办公厅日前发出通知，要求进一步做好房地产市场调控工作。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

努力增加公共租赁住房供应。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

专家解析

限房价竞地价

房产商结束“暴利”时代

首次明确房价调控目标、约谈问责范围明晰、限购令升级至全国、二套房首付款提至60％、保障房用地单列……

27日，国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。权威部门和专家表示，楼市调控再出重拳，再次释放出强化地方政府责任，遏制投资投机性住房需求，逐步解决城镇居民住房难的强烈信号。

关键词

问责

目标未完成地方政府将被问责

通过调控，房价达到什么样的水平才算合理？一直没有一个明确的量化指标。住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说：“定指标表明考核、问责地方政府就有可操作性了。”

房地产特性是区域性强，全国很难有统一的房价调控目标。作为地方政府，有责任也应有能力公布本地区的房价调控年度目标。

限购令升级从少数城市扩至全国

2010年4月出台调控政策后，有16个城市出台了“限购令”。此次调控，进一步扩大限购城市范围，要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

中国房地产业协会副会长朱中一说：“经过去年3次调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降，但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。此次加大限购力度，有利于遏制投资投机性需求。”

数据也证明限购政策效应在初步显现。来自北京住房城乡建设委员会的信息显示，出台限购新政以来，二套以上购房比重持续回落，非本地户籍购房比重回落至40％以内，下调4.3个百分点。

关键词

成本

交易成本加大税收和首付出“重拳”

与限购相比，经济手段的力度也逐步加大，引人注目的有两个转变。

一是税收政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，从原来的按差价征税改变为统一按其销售收入全额征税。二是提高二套房贷首付款比例，从原来不低于50％改为不低于60％。

秦虹说：“这是政府采取的主动防范风险的强烈信号。首付提高，银行风险进一步降低；有利于严控投资性需求，引导理性购房。今后利率的变化和房地产政策的调整都存在可能性。”

二套房首付比例提高，有观点认为有可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。“链家地产”首席分析师张月表示：“银行歇业已经基本停贷，赶搭末班车难度大大增加。”

关键词

土地

竞地价明确投资比例防囤地

“国八条”提出进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

朱中一表示：“这样的供地方式对房地产开发企业来说，是有很大压力的，等于压缩了企业的利润空间，迫使企业加强成本控制。”

通知还强调，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。对房地产开发建设投资达不到25％以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

廖英敏说：“这有利于遏制高价地的出现，防止一些违规资金进入房地产市场，炒作土地。”

3问新政

针对此次调控中社会关注的热点问题，住房城乡建设部副部长齐骥表示，2011年要继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

问责，决不是雷声大雨点小

为什么进行新一轮调控？

问：2010年已经进行3次房地产市场调控，为什么会在2011年初再次进行新一轮调控？

答：2010年，房价上涨压力和房地产调控难度前所未有。国务院审时度势，先后三次部署调控工作，尽管调控取得初步成效，但是部分城市房价仍在高位波动，特别是自2010年4季度以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。

2011年是“十二五”开局之年，房地产市场走势与宏观经济走势密切相关，必须进一步做好房地产市场调控工作。

为什么扩大限购范围？

问：为什么要扩大限购城市范围？

答：全国70个大中城市中，2010年12月仍有10个城市新建住房价格同比涨幅超过10％；2010年10到12月，有10个城市环比月平均涨幅超过1％。这些城市基本上未采取限购。

实施限购的城市成效明显。北京出台限购新政以来，二套以上购房比重持续回落，非本地户籍购房比重回落至40％以内，下调4.3个百分点。深圳出台限购措施后，住房成交量持续下降。在总结这些城市的经验基础上，此次调控决定扩大限购城市范围。

问责会不会成“空谈”？

问：强化地方政府责任，问责是一项重要的制度保障，问责制会不会“雷声大雨点小”？

答：此次调控措施进一步细化了约谈问责的标准和程序。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，有关部门要约谈省级及有关城市人民政府负责人。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。