航天八院研究所:住宅70年大限焦虑何时消？

近日，土地使用权的70年大限问题，因上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的"无偿收回"及"出让人收回并补偿相应残余价值"规定而再度引发热议。上海市"土地期满收回"的规定是否违反《物权法》？国人对"土地70年大限"的焦虑何时才能消除？
 
“土地期满收回”源自国土部文件，不违法但公众仍担忧
上海“土地期满收回”源自国土部文件，且不针对住宅
近日，有媒体在2011年上海土地交易市场首拍中发现，在上海市土地“预申请须知”中，出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“出让人无偿收回”的规定。上海市“土地期满收回”的规定被专家斥责为违反《物权法》，并引发公众担忧。不过，据了解，上海国土局上述规定并非孤例，北京、厦门、珠海等地有关土地出让合同的资料，关于土地使用权到期后的处置问题，均为意思相同的格式化表述。
类似的规定来自何处？据媒体调查，上述规定都来自2008年4月29日国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。按照该示范文本第25-27条规定的意思：住宅建设地使用权期限届满的，自动续期；“无偿收回”的情况主要是针对非住宅用地，且用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿的情况。
“土地期满收回”与《物权法》不冲突，但公众仍担忧
上海市“土地期满收回”的规定被专家斥责为违反《物权法》，果真如此吗？我国2007年10月1日起实施的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。2008年4月29日国土部《国有建设用地使用权出让合同》示范文本就是对《物权法》规定的具体化。对于违反《物权法》的指责，上海国土局在其网站上刊登声明称，上海市有关“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”是针对出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形。对照《物权法》条文和国土部《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，上海的规定与后二者的规定其实并无冲突。不过公众仍有不少担忧，比如，住宅70年期满后自动续期，究竟是无偿还是有偿？如果有偿，按什么标准收费等等，法律都没有明确给出规定。
2007年10月1日起实施的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
“土地70年大限”学自香港，为了弥补地方财政紧缺
“土地使用权70年”学自香港，本是特殊时期的产物
“土地使用权70年”的规定究竟是怎么来的？2011年1月12日，国务院参事、经济学家陈全生在2011网易经济学家年会上表示，我国土地使用权最长70年的规定最初学自香港。据陈全生介绍，当初深圳办经济特区，涉及到港商租赁国有土地的问题，因为当时有“办特区就是办租界”的舆论压力，深圳的领导不太敢写土地租赁办法，但是又不能让港商白用土地，“没办法，就说香港有一个70年的办法，拿过来一用很好用”。随后，深圳的70年土地使用权经验被14个沿海开放城市仿效，最终成为全国适用。
其实，香港的土地管理制度实行政府所有制下的土地批租制度，即由香港政府一次性出让若干年限的土地使用权，并一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。但是香港之所以实行批租制度，即在一定期限内（不超过99年）转让土地使用权，主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界（期限99年）得来，土地并非港英当局所有。
一届政府用完后十三届政府的钱，弥补地方财政不足
地方政府为什么热衷推广土地使用权70年的规定呢？据陈全生的分析，一届政府任期是5年，出售70年土地使用权，相当于用了后面十三届政府的钱，因此，深圳经验才会被14个沿海开放城市仿效，后来浦东新区也跟着用，直到普及到全国。
一届政府用了后面十三届政府的钱，地方政府这么干是有原因的。1994年中央搞分税制改革后，中央在税收中拿了大头，地方政府面临有事权无财权的尴尬，因此，卖地成了地方政府的主要财政来源，造成“寅吃卯粮”的困局。而在香港，专门设有土地基金制度，土地批租的一半收入归当期政府，另一半收入进入土地基金归未来政府使用。
我国土地使用权最长70年的规定最初学自香港
无偿续期才是尊重私权，让有恒产者有恒心
住宅用地期满不仅要自动续期，而且应该无偿续期
1990年5月19日开始实行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：住宅用地全国统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地全国统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地全国统一执行的土地使用年限为50年。
曾经参与《物权法》制定的法学家孙宪忠对媒体表示，对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题，当时就有很大的争议。因此，《物权法》149条进行了模糊处理，只是笼统地规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。孙宪忠认为，“自动续期”至少说明法律上并没有规定到期后收费，住宅建设用地使用权期间届满的，应该无条件顺延。
无偿续期既符合实际，又是对公民私有财产权的尊重
有专家表示，从国际商品房市场价格上看，我国公民购买商品房的资金，可以在发达国家以同一价格买到拥有完全所有权的房子，没有理由在中国只能买到一个有期限的使用权。因此无偿续期既符合我国的实际情况，又是对公民私有财产权的尊重。让公民免除不必要的忧虑，有恒产才能有恒心。
同时，从我国的土地所有权制度来看，土地公有制的最终目的是让人民享受土地带来的利益，而不是一次次向人民收取土地出让金。如果土地变成了地方政府解决财政短缺的工具，每隔70年就可以向拥有住宅的公民收取一次使用费，那么，土地公有恐怕就变成土地政府所有了。
在我国购买商品房的资金，可在发达国家同一价格买到完全所有权的房子

住宅70年使用期满后，自动续期、无偿续期是一种对公民私有财产权的尊重，政府应该尽快出台法律予以明确规范，让公民免除不必要的忧虑，而不是搁置争议、模糊处理，将麻烦留个子孙后代。因为有恒产者才能有恒心。