节电标语:国八条祭出双限令 楼市或迎转折-搜狐理财

　　每经记者  张敏  发自北京

　　限购：有2套房家庭本地暂停购房 限价：各地确定年度新房价格控制目标

　　春节前一周，更严厉的楼市第三轮调控突袭。

　　“限购令”推至全国，有2套房家庭本地暂停购房；“限价令”首现，要求地方设定新房价格目标；二套房首付比例提高至六成……一系列信贷、税收、土地、保障房政策组合成“国八条”重磅挥出。

　　被期待多时的房产税试点，新政并未提及。不过，在昨日（1月26日）国务院刚刚公布“国八条”调控措施之后，分析人士对 《每日经济新闻》指出，新政赶在春节前出台，或与即将召开的全国“两会”有关。

　　与此前两轮调控政策类似，“国八条”同样被认为行政意味浓厚。

　　有观点指出，新政严厉程度远超预期，久烧不退的中国楼市将在2011年迎来转折。虽然这一转折并不意味着房价立马大幅下跌。

　　地方政府“接招”

　　国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为“国八条”。

　　去年4月份 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台；9月29日，多部委推出“新五条”。

　　前两轮调控政策似乎未能遏制房价上涨的势头。数据显示，截至2010年12月，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，连续四个月保持上涨。而去年全年的市场成交量也有超过10%的涨幅。“量价齐升”态势明显。

　　中国房地产学会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，政策效果不佳，很大程度上在于执行不力。按照政策要求，热点城市应尽快出台“地方版”调控政策及“限购令”等措施，尽管限购城市如今已扩大到超过30个，但总体执行情况仍被认为不尽人意。

　　对此，新政又推出“限购令”的“升级版”，要求在热点城市中，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　另一个“包袱”也被抛向地方政府。新政要求，各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标的，将按照规定实施问责。

　　“这相当于把皮球踢给了地方政府。”阳光壹佰置业集团副总裁范小冲向《每日经济新闻》记者表示，由于各地的情况千差万别，很难确定“合理价位”，中央要求地方政府自行制定目标，又自行完成，这将给地方政府带来空前的压力。

　　意外未提房产税

　　出人意料的是，此前一直热炒的房产税试点，新政并未提及。

　　据了解，上海、重庆两地正在筹备房产税试点工作，其试点方案也已获得财政部的原则同意，待国务院批复之后，将正式启动试点。近期，新华社也推出两篇文章力挺房产税，试点预期空前强烈。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向本报记者表示，按照惯例，如果房产税试点即将推行，“国八条”应当予以提及。但事实上，新政并未提及任何有关房产税的内容。

　　杨红旭认为，房产税试点的一拖再拖，反映了高层对这一政策的谨慎态度。而随着“国八条”中一系列调控手段的推出，房产税的试点时间有可能再度延迟。

　　在税收政策方面，“国八条”指出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这被认为将继续提高交易环节的成本。

　　新政还要求，加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　房价短期或遏制

　　与“国十条”和“新五条”相比，新政无疑继续加码。本报记者发现，包括个人转让住房营业税、二套房首付、“限购令”、问责制等政策，都得到强化。而在土地供应、保障房建设等，新政同样继续予以强调。

　　陈国强表示，暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间，是新政的主要思路。

　　另一项被看好的内容是问责制的强化。按照要求，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，将根据规定进行问责。

　　多数业内人士表示，强化政府责任之后，政策的执行效果可期。短期内，房价涨幅将可得到有效遏制。

　　但“行政意味浓厚”也被认为是新政的特征之一。业内人士表示，这主要表现在“限购令”的强化，以及要求地方政府“自定房价”的措施上。

　　每经记者 张敏 郭晓军 叶书利 徐奎松 发自北京

　　 昨日（1月26日）召开的国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，并出台了八条措施，其中既有对原有措施的细化，也出台了一些新的措施。总的来看，这些措施都传递出加大楼市调控力度、巩固扩大调控成果的信号。算上去年的两轮调控，这已是这一波房地产周期内国务院牵头的第三轮调控。在此之前，包括北京，上海，广州在内的主要城市房价并未出现退烧迹象。此番袭来的第三轮调控，能否成为市场的拐点？

　　对此，《每日经济新闻》记者采访了多位业内专家，请他们一一解读。

　　解读：保障房

　　保障房扩覆盖面将改变市场供应结构

　　保障房一直是政策强化的重点，此次出台的“国八条”规定，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

　　同时，加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　按照住建部的要求，2011年，全国保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。据估算，这些保障房建设所需要的资金，也将超过1.3万亿元。

　　值得注意的是，与控制住房价格的目标一起，新政还将保障性安居工程建设目标纳入到问责范畴内，这将继续推动地方政府的积极性。

　　但针对保障房建设的资金问题，业界仍有所担心。阳光壹佰置业集团副总裁范小冲向 《每日经济新闻》记者指出，在保证政府投入部分的前提下，如果地方政府能够较好地运用金融杠杆，保障房建设的资金问题就能够得到解决。

　　在中国房地产学会副会长陈国强看来，暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间，是新政的主要思路。因此，当前的主要任务便是加大供应，改善供需关系，而保障房将占到相当比例。

　　陈国强表示，保障房建设的加速，将在很大程度上改变市场供应结构，并弱化房地产引发的社会问题。

　　解读：土地

　　土地供应再强化“地王”或难再现

　　作为加大市场供应的重要方面，土地供应再次得到强化。“国八条”强调，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

　　同时，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

　　值得关注的是土地出让方式的变革。新政要求，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。这被认为将在很大程度上遏制“地王”的出现。

　　事实上，在北京市部分土地的出让中，“限房价、竞地价”出让方式已开始推广。按照北京市的规定，在土地出让中，首先对该地块建成的房屋价格设定上限，在此基础上，由各买家竞争地价。“房价先行”的方式被认为可在很大程度上避免地价对房价的传导。

　　来自国家统计局的数据显示，去年全国开发商完成土地购置面积4.10亿平方米，土地购置费9992亿元，照此计算，开发商购买土地的均价为2437元/平方米，这一成本比去年提高了三成之多。

　　来自北京市土地整理储备中心的数据显示，今年北京的住宅楼面地价，也由去年的6189元/平方米，涨至8256元/平方米。

　　“限购令”升级短期抑制投机性需求

　　在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，此次国务院的楼市新政，将使地方政府的“限购令”全面升级，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。

　　昨晚出台的楼市新政指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，此次“限购令”升级已经推向全国，之前除了去年14个城市，今年1月已有10多个城市明确要实施 “限购令”，此次出台的新政将“限购令”的门槛进一步上调，范围也扩大，主要的目的还是打击投资需求，抑制需求角度。

　　杨红旭认为，这样的规定使限购更加严格，尤其是本地2套、外地有证明1套、无证明这3种情况不允许新购，意味着已有“限购令”的20多个城市将重新调整限购口径。

　　根据各地公布的信息统计，全国出台“限购令”的城市已超过24个。如此严格的“限购令”的效果将会如何？中原地产华北区总经理李文杰告诉《每日经济新闻》记者，此举短期内肯定抑制投机性需求，长期还要看宏观经济走势。杨红旭则认为，“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程。

　　解读：税收政策

　　购买成本上升部分二手房税费翻倍

　　从税收征管方面看，此次调控提出了调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。另外，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，要进行土地增值税清算。

　　一位业内人士分析认为，相比之前执行差额收取营业税，新政再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税，使得5年内房源再交易成本将明显上升。

　　他举例说，如果一个人在2008年以100万元购买了一套房 （见下表），现在欲以200万元出售，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税，也就是缴纳5.5万元即可。而新政执行后，将需要交纳11万元，这将明显遏制过度炒作。而且，新政还明确指出坚决堵塞税收漏洞，部分二手房将可能因为无法避税而交易税费翻倍，大幅增加购买成本。

　　解读：问责机制

　　强化问责制还需看具体惩罚措施

　　楼市新政中，明确规定了地方政府对落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对于该问责机制，接受《每日经济新闻》记者采访的专家认为，关键看是否有具体的惩罚措施。

　　根据昨日出台的楼市新政，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　对此，中国社科院金融研究所研究员、金融市场研究室副主任尹中立说，地方政府能不能监管好房地产市场，关键要看中央有没有具体的惩罚措施。没有惩罚措施的文件等于一纸空文，不会起到实质性的督查效果。所以对房地产市场的调控，最重要的手段实际上是要做到“对乌纱帽的调控”，也就是说，对不严格执行中央政策的地方政府部门或者主要责任官员，采取“摘掉乌纱帽”的办法最管用。

　　每经记者 李静瑕 发自北京

　　“总的来看，2011年可能会成为房价的拐点。央行为了配合房价的调控，稳定市场物价，今年最少会有1到2次加息。”招商银行宏观与策略分析师徐彪称。

　　他分析认为，从历史经验看，提高利率能有效挤掉房地产的部分泡沫，这种市场化的操作或可以借鉴，因为对于购房者而言，主要是看房贷利率。同时，如果1月份CPI增速超过5.1%，物价肯定还会继续上涨；加之去年四季度GDP增速为9.8%，表明经济形势在好转。在这两个因素的共同作用下，央行有必要并且敢于加息。

　　“央行频繁通过提高存款准备金率回收流动性。从1月20日银行上缴存款准备金以来，资金面已经比较紧迫。所以价格工具肯定会在短期内使用，并且有可能连续加息，即在1个月之内或连续两次加息。”徐彪表示。

　　加息对于房价究竟会有怎样的影响呢？徐彪分析认为，加息一方面可能会提高炒房客的投资成本，降低炒房盈利空间。同时，如果房产税试点的征收对象包括存量房，那么一部分存量住房也会被释放出来，供给的增加，可能会使房价下行。

　　不过，在华创证券银行业高级研究员王荣看来，“对于投资住房的人来说，利息提高25个基点，可能影响不大。要控制房价还是要靠限购，目前限购令范围扩大到了各直辖市、计划单列市、省会城市。也就是说，二三线城市的房价也在此次被列入调控行列。”

　　上述新的措施规定，在合理引导住房需求的政策措施上，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　王荣认为，这一政策进一步收紧了炒房的空间，也扩大了限购的范围。之前是房价过高、上涨过快的城市，现在的政策扩大到了各直辖市、计划单列市、省会城市，这样限购令执行的面就相对宽了。

　　“我认为，加息可能会推迟到年后。如果年前要加息的话，最有可能的时间节点是下周一 （12月31日），这样有个假期也可以缓冲加息对市场的负面影响。”王荣称。