艳z门全部图片:邋遢道人：任何不能平衡地方财政收支的房产调整政策都将流产

任何不能平衡地方财政收支的房产调整政策都将流产　　

前一段，消息透露上海、重庆将试点开征房产税，方案虽然没有确切方案，但已经将房产市场搅出了浑水，一些地方房屋交易量和房价不降反升，本来是淡季的12月房产交易量相当于全年20%。原因很简单，大部分关于房地产税开征内容判断为：大房子和新购房子，在政令下来前抢购就成了风潮。　　

关于房产税究竟对房价上涨起不起作用，很多专家和房地产老板都说没什么大作用。贫道也认为有此可能。只要房产税的开征目的和政策设计不是为了把房产市场从投资市场转变为商品市场，当然没什么作用。比如对大房子征税：本来大房子就不好转手，从2008年开始房地产商就大力推出小面积住宅，成为投资者的最爱。对大房子开征房产税对房市影响很小。而对新购房征税虽然会起到限制交易量的作用，但并不解决房价居高不下问题，而且副作用会很大，甚至可能导致政策最后流产。因为交易量下去了房地产商就不买新地，不买地地方政府就没有收入，地方政府经济拮据所欠近8万亿银行贷款就出现风险，最终导致收回政令。　　

一套政策颁布，如果事先就没想好为什么实施，什么样的手段才能实现目的就开始做什么“试点”是很奇怪的事情。因为政策没有明确目标，没有系统办法，最终完全可能偏离希望。结果一些人会说：你看，这不起作用吧。于是将本来可行的调控手段放弃。这次房地产控制政策就有这样的风险。房产税尚未明确方案就放风，一些专家和地产老板马上放出政策将是限购新房和对大房子征税的谣言，于是房价和交易量不降反升，于是只要另辟新迳：对二三线城市实施限购令的行政措施。限购令显然会比房产税有效果：谁不限购约谈谁，而行政执行起来力量大，交易量马上会下去，房价也将被抑制。　　

贫道的看法是：以行政手段为主的限购令出台会有两个可能性。一是地方政府上有政策下有对策，就像郑州市政府那样把已经没有新房可开发的地方进行限购，这样会使这套政策也不起作用。二是中央雷厉风行，谁不执行谁下台，于是执行坚决，交易量下滑，房价下跌。　　

贫道认为，无论哪个结果都不值得乐观。　　

敷衍了事会失去民心。　　

而执行坚决的结果将是：交易量大幅下滑，当房价下跌幅度不大。原因是房子不是方便面不会放坏，因此并不会选择降价出手。而房地产商早已赚得钵满盆满，就算两年不卖也撑得住。最主要的是，他们的土地成本已经很高，降价空间不大。而市场不好他们就不会购置新地，没新地卖出地方政府财政收入就大幅降低，地方财政捉襟见肘一是影响必要支出（比如教师工资和福利支出），二是近8万亿债务连付息都会困难。只用一年，地方政府撑不住，银行撑不住，政策还只能回头。　　

因此，贫道不看好限购令。　　

从2007年年初，房地产的问题就明摆在那里：新小区开灯率不足30%，大部分买家已经不是为居住而买房，而是为投资而买房。房市已经不是商品市场而具备金融市场性质，接近了股票市场。房价很快超出一般居民购买力支撑线，由此房价与交易量形成房价涨则交易量上升，房价跌则交易量下降。这种市场特性是典型的买涨杀跌的股票市场，而不是贱买贵卖的商品市场特性。　　

而恰好2008年下半年全球经济危机，2009年全球贸易额下降30%，中国出口严重受阻。于是，政府只好放开口子让房价涨，房市热。由房市带动的黑色、有色、建筑材料、家具、装修、家庭、纺织新增GDP几乎占全部新增GDP的90%。虽然这两年经济上去了，但房价已经高到非投资目的无法购买的价位。要想回到商品市场状态，不杀掉50-70%就探不到底。甚至可以说，中国房价泡沫已经大到无法安全着陆的状态。　　

到目前，中国房市对经济破坏力量的预期已经非常大：

　　

房地产市场交易量如果上不去，钢铁、有色、水泥、玻璃、装修材料、家具、家用电器等就会下滑，甚至以数百万计买房的人就没事情干。房地产市场交易量上不去，还有更严重的问题，就是地方政府财政性收入的一半已经来自土地出让金，举借的8万亿还本付息全靠这个来源。因此，房地产交易量不能下去，不敢下去。下去了要出乱子。　　

而交易量要上去只有两个可能性：一个是房价继续攀升，继续房市金融化；一个是跌一半到三分之二，让普通购房者买得起房。　　

维持房市金融化的难点有三个。一个是民怨会越来越大，一个是到崩盘时烈度也越来越大，还有一个是中国目前城镇人均住房已经到33平米，加上更高的农村数字已经接近欧盟的发达国家，政府再重复退出安居住房和廉租房，恐怕很快会超过欧盟接近美国。也就是中国已经把几十年后需要盖的房子都盖完了，难道能无限制地盖下去？因此，不能用涨房价的方法来维持房市繁荣，必须让房市回归商品市场。　　

但房价暴跌回归商品市场的问题也很大：银行是否撑得住？暴跌后地价也跌，而且一个时期中新地拍卖会清冷，地方财政能否维持？　　

左也不是，右也不是，走也不是，停也不是。　　

没有出路了吗？没有办法了吗？应该是有的，只能抓住最关键，也就是必须维持的环节来解决。这个环节是什么？是地方财政问题。　　

仔细观察前面叙述的矛盾会发现，地方财政收支来源和平衡是关键因素。如果地方财政因为调整房地产政策而入不敷出，地方政府会想尽办法抵制任何伤害其收入的做法。为一旦地方财政入不敷出，政治上不稳，金融也要出乱子。因此，政策调整中保证地方财政收支平衡是关键。　　

贫道早在2007年叙述这个问题时就说，靠土地出让金养活地方政府，是用房地产增量来维持收入。房子总有不再大量建的时候，因此这不是地方财政收入的稳定来源。地方财政收入一半以上靠房地产是必然的，全世界地方财政都是这样。但这必须是存量房产，也就是通过房产税来获取稳定收入。经济增长不增长，房子盖不盖，旱涝保收。　　

因此，系统解决目前房地产市场问题的唯一手段就是开征房地产税，哪怕不是为了抑制房价也要这样做。其实，国外房地产税的开征开始并不是为了抑制房价，都是为了让地方政府有个稳定的收入来源。但由于房产税恰好是房产投资的抑制性因素，因此会对房市金融化起到控制作用。任何偏离了能够给地方政府以稳定收入来源的政策，都最终半途而废，都会引起经济和政治动荡。　　

设计一套以保障地方财政收入稳定为指标，以消除投资性购房为目的房产税体制并不困难。开征这个税并不是为了杀富济贫，因此大房子不是对象。开征这个税不是为了“不让房价增长过快”，而是让房价回归到商品性质，因此是否对新购房开征不重要。只要政府计算清楚：在没有土地出让金情况下，需要从存量房中征收多少钱才能维持政府最低收入。然后一套既考虑人均住房面积，又考虑住房套数，还考虑房子大小档次的房产税征收项目和税率足以将购房者从投资人变成消费者。　　

其实早在3、4年前，这个问题就是秃子头上的虱子——明摆着的事儿。但是中国主流精英和房地产商一个劲儿地告诉大家：一、房产税征了也不会抑制房价，没用；二、征了土地出让金和土地增值税再征房产税是重复征税，与法不符，于理不通，是盘剥老百姓。而一些非主流学者也把矛头对准地方政府和房地产商，似乎这只是个利益问题，良心问题，完全无视经济现实。于是，拖了三四年，怎么解决房地产问题，为什么要解决房地产问题，问题出在哪里，哪个才是关键至今还是一头雾水，雾水一头。　　

于是，虽然最近几条政策会起到抑制房价，打击房市的效果，但贫道对前景一点不乐观。