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日本政府调控住房市场的经验与教训

(2011-01-13 22:39:38)转载 标签：

房产

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

 

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。

一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果

日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。

支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。

随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。

在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。

表1     日本住房持有情况

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

年份

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

自有住房比例

公共租赁住房比例（地方）

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

公共租赁住房比例（国家）

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

私有租赁住房比例

公司住房比例

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

总住房量（包括未纳入分类的住房）

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

1963

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

64.3

4.6

0

24.1

7.0

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

20,374,000

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

1968

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

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未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

2.1

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

27.5

6.4

28,731,000

1978

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

60.4

5.3

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

2.2

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

26.1

5.7

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

32,189,000

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

1983

62.4

5.4

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

2.2

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

24.5

5.2

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

34,705,000

1988

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

61.3

5.3

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

2.2

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

25.8

4.1

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

37,413,000

1993

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

59.8

5.0

2.1

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

26.4

5.0

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

40,773,000

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

1998

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

60.3

4.8

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

2.0

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

27.3

3.9

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

43,892,000

由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。

表2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化， 在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

年份

住房贷款违约案例数目

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

未偿还贷款额（十亿日元）

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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18,525

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

271.1

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

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337.2

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

1999

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

28,118

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

416.3

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

2000

33,306

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

500.2

从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。

2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。

二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策

住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。

从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。

通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。

日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。

日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。

三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。

家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。

婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

“啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有2/5的男性和1/3的女性，30岁到34岁之间有1/5的男性和1/8的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。

当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。

表3    日本的家庭购房行为

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化， 房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

年份

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

在过去五年内更换房屋的家庭数目A

所有家庭数目B

更换房屋家庭数目占总家庭的比重A/B

1968

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

8,740,100

24,686,800

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

35.4

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

1973

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

35.8

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

1983

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

11,361,600

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

32.5

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

11,033,700

37,562,500

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

1998

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

12,209,100

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未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

27.7

 

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。

表4：家庭迁移和住房保有形式的变化

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住 2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

 

1974-1978

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

1979-1983

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

1984-1988

1989-1993

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

1994-1998

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

总量

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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(100%)

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

11,858,800

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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自有-自有

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

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(8.5%)

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

965,700

(8.2%)

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

887,800

(7.4%)

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

自有-租赁

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

435,900

(3.8%)

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

667,100

(5.9%)

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

1,151,900

(9.8%)

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(9.8%)

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

1,085,900

(9.1%)

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

租赁-自有

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

2,185,500

(18.9%)

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

2,050,300

(16.3%)

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

1,659,100

(14.1%)

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

1,659,100

(9.8%)

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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租赁-租赁

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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4,149,300

(38.9%)

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

4,744,000

(40.3%)

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

4,457,900

(37.2%)

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

父母的住房-自有住房

669,300

(5.8%)

710,800

(6.3%)

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

463,800

(4.3%)

368,200

(3.1%)

2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

480,200

(4.0%)

未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

父母的住房-租赁住房

2,744,900

(23.7%)

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

2,692,700

(23.8%)

房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。

其他类型的住房保有形式变化

在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况 年份 住房贷款违约案例数目 未偿还贷款额（十亿日元） 1995 14,205 193.7 1996 15,800 215.5 1997 18,525 271.1 1998 22,905 337.2 1999 28,118 416.3 2000 33,306 500.2 从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。 2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策 住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。 从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。 通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。 日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。 日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。 中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动 日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。 家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。 “啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有25的男性和13的女性，30岁到34岁之间有15的男性和18的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。 当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住

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房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。表3 日本的家庭购房行为 年份 在过去五年内更换房屋的家庭数目A 所有家庭数目B 更换房屋家庭数目占总家庭的比重AB 1968 8,740,100 24,686,800 35.4 1973 11,258,800 29,103,400 38.7 1978 11,603,000 32,434,300 35.8 1983 11,361,600 34,956,000 32.5 1988 11,033,700 37,562,500 29.4 1993 11,858,800 40,934,000 29.0 1998 12,209,100 44,133,900 27.7 表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。表4：家庭迁移和住房保有形式的变化 1974-1978 1979-1983 1984-1988 1989-1993 1994-1998 总量 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) 自有-自有 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) 自有-租赁 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) 租赁-自有 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) 租赁-租赁 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) 父母的住房-自有住房 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4.0%) 父母的住房-租赁住房 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) 其他类型的住房保有形式变化 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) 首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。 第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。 第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。 由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，

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在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。 支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。 随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。 维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。 在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。 表1 日本住房持有情况 年份 自有住房比例 公共租赁住房比例（地方） 公共租赁住房比例（国家） 私有租赁住房比例 公司住房比例 总住房量（包括未纳入分类的住房） 1963 64.3 4.6 0 24.1 7.0 20,374,000 1968 60.3 5.8 0 27.0 6.9 24,198,000 1973 59.2 4.9 2.1 27.5 6.4 28,731,000 1978 60.4 5.3 2.2 26.1 5.7 32,189,000 1983 62.4 5.4 2.2 24.5 5.2 34,705,000 1988 61.3 5.3 2.2 25.8 4.1 37,413,000 1993 59.8 5.0 2.1 26.4 5.0 40,773,000 1998 60.3 4.8 2.0 27.3 3.9 43,892,000 由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。 家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。表

首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。

第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。

第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。

由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。

这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。