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房荒是否存在不要紧，因为只要价格合适供应立马就上来，因此判断的根据主要来自需求。一种观点认为，调控从紧，投机需求就退市了，投资需求甚至部分刚需被打压了，房价似乎没有道理不降下来，或者保持平稳即是下降的观点也受众不少，因为预期5%的通胀率是普遍认可的。
我们看看去年下半年，连续出台调控措施，并且从严控制信贷总量，统计表明2010年全年用于房地产消费的信贷总量为7.95万亿元，较之2009年的7.5万亿元不算是很大的紧缩或扩张，但房价平均实现了超过5%的涨幅，进入2011年的首两周居然闹起了房荒，二手交易价格与成交涨幅均创同期新高，难道仅仅因为一个房产税的预期就会导致市场疯狂如此吗？这无法解释四季度的供求两旺。
事实上，如同足球，裁判的因素永远不是主导胜负的根本，同样，房价实际也不会是楼市的根本，决定房价的应该是市场，问题还必须从供求关系深入研究，主要又是需求，因为没有需求，房价就没有依托，类于皮之不存毛将焉附？
综合全国范围各类买房人的归纳与分析，可以得出明确结论：
2011现有需求将再迎一个牛市。
一/纯粹的代际需求
现在，中产阶层中的主力需求已经完成置业愿望，剩余的他们，闲资投向集中于为下一代留下财富，其中最显著的一面就是在孩子尚未确定走向时买小户型，至孩子毕业时产生终极置业，这是中年中产的首选。
另外，老年社会的到来催生了养老住宅的兴起，这是尚未遍地开花的一类潜在需求。
而年轻人置业以及围绕年轻人的新住宅也必将形成燎原之势。
二/啃老族式需求
由于社会保障给力，但并不平均，因此啃老族势必在量上有所强化，而置业分散、产品花样翻新、总价营销、配套增强并订制化，可以想见直接将房产转换成纯粹的投资品种以迎合啃老族心愿，2011将成为元年。
三/补防需求
西部开发导致人们对下半生的理解有所调整，如何通过多次置业来防范未来风险是人们比较关心的一个话题。在此话题背后就是产生一类补防需求，即通过持有多套房产来完成应付就业与社会保障风险的置业需求。
比较普遍的做法是从地域上进行置业安排，所谓异地置业只是其中的一种。
四/跨界需求
正如外界所论证的中国经济发展周期将持续高潮但如果不改变增长方式与经济结构将限于高增长高通胀境地，为了应付或者即将产生的产业转移与产业创新，滋生了跨界需求。
跨界需求的变种将是SOHO放大到企业层面，企业为主体的置业将成为潮流。
五/周末移民需求
周末移民既是大城市的无奈，也是中小城市的时尚。中国城市有一个特点就是追求大而全，小而全，即整体上追求城市规模与版图，局部上追求独立配套与完成环状交通网配置，这是产生周末移民需求的第一个温床。
而以集散为特点的城市占中国2700余个城市的核心部分，因此主力城市与周边县市进城消费将因为高房价而产生裂变，继发为周末移民式消费，而且这一愿望与户型越做越小密切相关。
六/炫耀性换代需求
针对于经济发展，富裕阶层正在逐步扩张，他们的置业愿望发生质变，即由原来的无房变有房，部分地改善居住质量，转身为炫耀类消费，而中国整体上的富裕阶层上涨与中高档住宅的供应量与供应结构存在很大的差距，未来开发项目将围绕中高档消费人群的变化，尤其是后生的炫富阶层，提供此类产品，从而滋生炫耀性换代需求。
未来即将证明这些需求受到政策限制的因素不及产品吸引因素，未来开发商根据需求定价与确认产品设计的思路，通过工厂化与标准化来降低综合成本，政府推进廉政建设导致隐性成本降低，竞争加剧导致开发营销更加透明等，综合起来，2011绝对是一个牛市的症侯。
而且这些需求的共同点在于他们并不太受舆论与信贷收紧的影响。也对投资回报并不太过关注。
九乡新闻网