【划拨土地使用权年限】 买二手房需注意房屋使用年限及计算方法

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　　【划拨土地使用权年限】 买二手房需注意房屋使用年限及计算方法

　　案例：

　　仰望栋栋新开盘的楼房，房先生却不敢贸然走进。如今的新房开盘价如此之高，即便如此，排队领号的长龙居然更是望不到头。若真想买，就算排了队领了号，也不一定能抽到签，反而枉费了一番气力。

　　于是，房先生开始考量起二手房来，一般来讲，越早建的二手房就越便宜，可房先生忽略了一点，二手房的使用年限是从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日期开始算的，而不是从购买日期开始算的，也就是说越早建的房剩下的使用期就越短。

　　四处寻房房先生这两年生意做得不错，苦心经营了10年的塑料制品厂终于有了比较稳定的大客户。这些年来，他在关外租着一个厂房，自己也一直在厂房里的办公室吃住，起早贪黑，等于是吃饭、睡觉、工作“三点一线”，都在厂房里完成了。也就是这两年，厂里的大订单逐渐有所保证，房先生也逐渐把管理工作分摊给助手去干，静下心来，才发觉该买套房子来安家了。

　　房先生厌倦了厂房附近的环境，想着还是到关内热闹的地方寻觅住房，最好是成熟规范的小区，方便买菜、购物、理发、休闲，同时也要为将来孩子上学考虑。房先生转了好几天，本想找处新开盘的楼房，但一打听价格，都不得了，均价少不了一万五，而且就算是两三万一平方米的房，都是排着队抢着买，房先生见势，只好作罢。

　　悻悻地回到厂房的办公室，倒了杯凉开水，房先生坐在桌前翻起了报纸。中介登的二手房广告里，还是有便宜的，他在一栏里就看中了好几处房产，于是决定第二天去寻房。

　　一窍不通房先生一直埋头于塑料制品的加工，从来没有关注房地产行业近年的火爆发展，更是对房地产权登记政策一窍不通。中介公司一位姓陈的工作人员带房先生转了好几处二手房，几乎跑遍了大半个区域。要想找个心理价位能承受得了的，还真有点难。只有一套1982年竣工的二手房在房先生看来最为划算，虽然建房已有25年了，但房间内部和整个小区都维护得很好。

　　房先生让中介公司的小陈约业主来谈价。小陈说，先要付点诚意金才能约业主过来，如果双方商谈不成，诚意金如数退还。房先生对这个房子的装修和格局都很满意，就先交给中介6千元钱作为诚意金。由于房先生不想通过银行按揭买房，可以一次性付款，业主也同意再给他些优惠，双方谈得非常愉快。

　　回到厂里，房先生突然想起来一个问题，他买的这套二手房使用期还有多少年。他拿起电话拨给中介的小陈。小陈说：“这个二手房的使用年限是70年。”房先生问：“那是从什么时候算起70年啊?”小陈说：“等你去登记中心办证后，从过户日期，也就是你购买的日期开始算。”房先生也没深究，就这么定了这套房子。

　　悔之晚矣定下了这套房子，房先生很高兴，天天催促着中介快点带他去办过户手续。水、电、煤气、电话线、有线电视的用户转换也在同步进行。房先生想早点办完，早点了了一桩心事。跟朋友说起他的房子时，有朋友告诉他，如果是1982年竣工的房子，已经使用了25年了，按70年房龄来算，现在还有45年的使用期，要是房龄是50年的话，现在只有25年使用期了。房先生还不相信朋友的话，他对朋友说，已经问过中介了，使用年限是从他购买的时候开始算的。

　　折腾了差不多一个月，房先生终于办好了过户手续，拿到了自己的房产证。仔细一看，房先生傻眼了，他买的这套二手房，虽有70年房龄，但是使用年限是从1982年算起的，也就是说现在只剩下45年的使用期了。房地产权登记中心工作人员告诉他，二手房的使用年限是从土地管理部门出让土地使用权之日或是《房地产证》确定的起始日期起算的，而不是从房先生购买的日期开始算的。房先生质问中介的小陈，小陈说：“45年也不短了，说不定你住两年就换更好的房子了。”房先生心里很是不爽，回头一想也对，反正现在过户手续都办好了，款也都交齐了，在使用年限这个问题上再计较也没用，只好自认倒霉。

　　专家点评二手楼的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日期起算。房先生听信了中介公司人员的话，以为他的房产是从购买之日起算的，其实使用年限已经少了25年。

　　一、土地使用权年限的界定：

　　根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年。依据上述规定：住宅用地最高年限不超过70年。

　　二、土地使用权的出让与划拨分类。

　　土地使用权最主要的两种获得途径分为，一是，出让土地使用权;二是，划拨土地使用权。

　　(1)土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。

　　(2)划拨土地使用权：是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。

　　除此之外，土地使用权还可以转让、出租和抵押，但是要根据房屋的不同情况而具体认定。最终，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。当然，土地使用者也可以申请续期。需要续期的，应按照相关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

　　三、二手房中的已购公房、经济适用房、二手商品房、央产房具体如何计算：

　　1、已购公房、央产房。

　　已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。

　　(1)如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

　　例如：某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-(2003年-2000年)=67年。也就是说，新业主即将有67年的土地使用时间，该套房屋的新购买时间2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

　　(2)如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。(一般是从竣工日期算起)

　　例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限年63年=2067年，即这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。

　　2、二手商品房、经济适用房。

　　经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。

　　例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限=70年-(2006年-2000年)=64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年=2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止)