商铺投资新手入门必读

商铺投资新手入门必读

伴随中国经济持续稳健的发展，人民生活日益富裕，财富逐渐积累，通过投资来实现财富保值、增值的欲望不断提升。作为不动产投资中的佼佼者——商铺投资已成为越来越多投资者们关注的焦点。由于商铺投资涉及的各类问题较为复杂，因此，作为新手，要想使得自己的投资精准、科学，能获得稳定的投资收益，则需要从入门阶段就有所规划，以免走弯路。下面，我们汇集了资深商铺投资人士的经验，总结出商铺投资的6个“W”，并编撰成篇，供投资新手们参考。

Why

投资商铺第一步该做什么？——明确投资目的是首要

投资者明确商铺投资的目的，实际上就是明确自身的投资定位。这一点非常关键，几乎决定投资方向的正确与否，以及投资收益预期的实现与否。据了解，目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类。分别是短期投资、长期投资和自主经营。

短期投资的投资者是通过买卖差价来实现投资收益的。此类投资者一般会在商铺项目销售的前期，通过一次性付款或按揭贷款的形式买入，然后在项目升值后以较高的价格转手出售，从而获得差价收益。

长期投资的投资者则更多看中商铺投资的长期性和稳定性，一方面可以避免通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，实现资产的保值、增值；又可以获得比股票、债券、期货市场更稳定，比纯住宅投资和银行储蓄更高的回报率。此类投资者一般会选择按揭贷款的方式购买，并通过“以租养贷”的形式获得长期收益。

购买商铺除了租售，还有一类投资者为商铺的保值和业务的长期发展而选择购买商铺进行自主经营。此类投资者通常会选择成熟商圈中的商铺来设立形象店、旗舰店，来展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

目前，武汉商铺项目呈现岀局部集中，整体分散的分布特点。大多数优质商铺聚集在江汉路、武广、中南、街道口、徐东、光谷等大型商圈中，这些商圈中的商铺价格相对较高，回报也较高，适宜长期投资。而位于这些商圈的辐射商圈中的商铺项目则适合短期投资，在前期以较低价格购买，待商圈日渐成熟之后转让，亦可获得可观回报。

投资贴士：投资新手应根据自身实际情况确立投资目的，选择适合自己的投资收益方式，不可盲目投资。

Which

投资哪种商铺才能赚钱？——选择适宜的商铺类别

纵观商铺市场，虽然种类复杂，项目繁多，但在售项目主要分为综合体商铺、底商、街铺以及专业市场几个类别。投资者选择的商铺类型多为综合体商铺和底商两类。由于街铺多为民改商或临建，产权转让时可能存在一些问题，而专业市场类商铺由于经营的特殊性和回报实际较长，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺，因而关注热度略逊一畴。

城市综合体项目一般具有相当规模，商业氛围自成一体。因此，其商铺大多会在引进一些知名品牌的主力店铺后，出售少部分产权，一般为一层黄金铺位。这便是商业地产标杆企业的万达运用的典型模式。综合体商铺与主力品牌店铺为邻，通常具有价格贵、租金高、收益稳定等特点，但一定程度上必须依赖整个综合体项目的经营状况。综合体商铺的收益率一般在6％-8％左右。

底商一般分为社区底商和写字楼底商。底商一般作为住宅或写字楼项目的配套商业，有着面积相对较少、价格较高，商业培育期较长等特点。随着人们对居住品质要求的日渐赠高，社区底商必然成为未来商业地产的发展趋势。但由于房地产开发的阶段性特点，目前市场上的底商项目均呈现岀一定的滞后性，开发商往往先推住宅再推商业，且同质性强，短期集中供应造成竞争激烈，价格偏高。此外，大部分社区底商难以享受到成熟商圈的辐射，社区入住率短期间又难以达到，投资者在前期几乎得不到任何收益，所以，社区商铺往往需要3-5年的培育期之后才能成气候。另外，投资者需注意底商的功能限制，有部分业态会禁止经营。所以，投资前期也需对经营业态和客群定位进行考察分析。

投资贴士：投资新手应该根据自身经济实力选择适宜的项目类别，整体考量项目的投资价值后再出手。对于综合体商铺，须特别注意其整体经营情况；对于底商项目，须重视其养商期，不可急转手，否则难以获得预期的回报。

When

商铺什么时候买、卖才好？——看准时机，该出手时才出手

投资商铺，买入价格关系到投资成本，卖出价格关系到投资收益，究竟什么时候买，什么时候卖才好呢？这个出手时机非常关键，虽然投资不同项目的出手时机各不相同，但也有一些关键节点是投资者值得抓住的好时机。

买入价格越低，投资者成本就越低。大多数情况下，开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。所以，在前期商铺作为期房的时候买入，其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进，商铺的前景逐渐明朗之后，开发商大多会开始提价，特别是位于成熟商圈中的项目，其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买，投资者的成本将会提高不少。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。此外，当开发商遇到到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以，选择这种时候购买也不失为一个良机。

相比之下，卖出价格越高，投资收益却并不一定越高。如果投资者寻求的是短期投资收益，以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭贷款投资的投资人，还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。选择正式交房之前出手则可以避免各种税费等中间费用。当投资者寻求长期投资收益，则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。特别是位于核心商圈中的商铺，商铺租金会随着商圈的成熟而逐年走高，甚至出现指数增长。投资者除非急需资金周转，否则，长期持有可能会获得更高收益。

投资贴士：投资者在把握买、卖时机的问题上须充分权衡利弊后再出手。短期投资者须考虑转手的中间成本，而长期投资者则不可忽略商铺后期的升值潜力。此外，商铺初期出租的签约年限最好不要超过3-5年，以免商铺度过培养期之后由于租约而无法涨价。

Where

哪个地方的商铺升值潜力大？——地段重要，位置更重要

商铺投资和其他类别的不动产投资一样，都会遵循一个“地段论”的投资原则。无论什么类型的商铺，越靠近成熟商圈的商铺价值往往越高。但投资者不可忽视成熟商圈中的“排他”现象，就是在同一个核心商圈中，不同商业项目之间存在着相当激烈的竞争，如果一个大型的强势品牌商业项目已经取得较好的经营状况，则其周边的商业体项目是难以与之抗衡的，更不可能超越其经营水平。因此，投资者在选择商铺项目的时候不能一味“傍大款”。

相同地段，位置不同的商铺，其价值也不尽相同。商铺的售价会根据楼层，以及开口位置的不同而变化。在选定商业项目之后，投资者在具体选择铺位的时候应该遵循一个“金角银边”的定价原则。越是靠近出入口、边角展示良好的商铺，其价值就越高。所以，投资者选择铺位，还要细心观察铺位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客户能否便于达到商铺等细节环境。

投资贴士：在选择商铺地段的时候，投资者应尽量选择靠近成熟商圈的商铺；选择具体铺位时，须谨慎考虑客流量、展示度、便捷性等影响商铺价值的诸多细节因素。

What

商铺值钱的隐形因素是什么？——硬件设施好才是真的好

除了地段和价格，住宅投资考虑更多的往往是其舒适度与生活便利性；而商铺投资除了地段和价格，同样需要对商铺经营的便利性作一番考量。商铺经营的便利性说到底最主要体现在硬件设施上，包括商铺所处的楼层、商铺的面积、进深、面宽、层高、柱距、水电设施、煤气、暖气管道等诸多方面。只有硬件设施过硬的商铺，在后期的经营上才不会出现种种问题。此外，一间商铺的硬件设施也直接关系到其经营业态的选择，从而对租户及经营者产生直接的影响。

大部分的商铺项目基本都能适应绝大多数业态经营的需要，而也不排除有些类型的商铺项目，本身在经营业态上就有所限制。例如社区底商，其商业辐射半径较小，聚客能力相对较弱，且同质性强，因此其价值也就相对偏低。所以，选择通用性强的商铺进行投资，会提高租户的选择性，投资者也更容易获得较高价值。

投资贴士：投资者在签订购铺合同之前，一定要检查清楚商铺的一些硬件指标，并将这些细节参数和配套情况调查清楚写入合同，以免日后出租时还需要大量投入来进行改造。

Who

谁是最好的商业合作伙伴？——好拍档更易帮助商铺增值

无论何时，开发商卖出商铺进入市场后，总有“旺铺”和“衰铺”之分。这很大一部分原因是因为商铺的合作对象不同而各有差别。如果投资者有长期固定合作的商家，尤其是一些品牌店铺，从长远投资的角度看则是投资回报的一个保证。投资者不仅不需要花费太多精力在寻找租户上，而且还能从这些品牌商户的经营过程中发现有价值的建议。

与品牌店合作对投资者既有利，又有弊。这些品牌店的知名商家会给商铺带来持续稳定的客流量，并且较长的租赁期限也能保证投资收益的稳定性；但也会因为租赁期限长而导致后期无法涨价，此外，品牌店租赁附加条款较多，租赁条件严格至苛刻、违约代价很高。经过业内资深投资人士统计，中西快餐、银行、通信网点、连锁超市、洗衣店以及服装加盟店是承租能力、承租诚信度、履约能力、付款能力等综合因素评判较好的几个行业。

投资贴士：投资者在选择商铺的过程中，也要同时考虑好租户的选择问题，尽量能积累到一些知名品牌的店铺进行合作，在投资之初就掌握主动权，为日后获得丰厚投资回报打基础。

商铺投资基础知识

一，如何评估商铺物业的价值

经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次（平均单件价格）、每周的出货量、顾客的种类等等情况，一般而言，场地成本占其总成本的1/5～1/4。比如对于一个10平方米的服装铺，平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元每平方米每天，按照1/5的场地成本，8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21,024元/平方米，我们这里没有考虑税收、空租、佣金等因素。以上是个例子，对于餐饮、美容等各种行业，都有不同的计算方法，大家可以请教专家，也可以自己去了解。所以我们只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。

当然，刚才的算法是静态的，适于于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。

现在我们知道了，评估商铺的价格，也不能简单说是该地区住宅售价的多少倍，即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。希望这个方法不但对投资者，对一些初发展商铺物业的业者也有启迪。

二，什么是好的商铺物业

好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在这个意义上，位于淮海中路以及南京西路一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺：无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……，事实上，这些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的少之又少。我们应当清醒地意识到这个问题，能够在市场以出售形式换现的商铺已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。

不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；是否是人气也是另外一个指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道（如雁荡路、南京东路等）形成的双边型商铺结构比宽阔马路（如长寿路、陆家浜路）造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另方面也希求方正的格局便于店堂布置。

想单独讨论是现在较多出售的位于商厦内部的分割铺位，笔者认为这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲；全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。

三，如何收取回报

如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失？首先，当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年；其次，寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为商铺一次的经营失败，大大影响到继任承租人的信心，会影响到新的租金；第四，我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要！

好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户，著名如麦当劳，除了印尼骚乱以外，从来没有因为经营不善而关门大吉，就成为非常好的租户。所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户。

长期的回报在于商铺经营者/承租者是否取得良好的业绩，因而减轻经营者的资金压力也成为投资人的重要工作。比如，当经营者投入较多进行店堂布置和装修工程的时候，可以合理减少押金，或者延付押金，以帮助经营者以更多的资金投入到生意的运营，可能开始良好的资金状况会使生意财源滚滚，而资金不足则可能导致恶性循环。另外，在租约到了之后也尽量挽留，其成本和风险也会大大低于招揽一个新的租户。

商铺投资的十二个技巧

地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。

商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始“眼观六路，耳听八方”。商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。下面教你12个投资商铺的小技巧，仅供参考哦！

★技巧一：因地制宜选行业

位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。

★技巧二：坚决“傍大款”

如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。

★技巧三：巧用“物以类聚”

管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。

★技巧四：独立门面不可少

有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。

★技巧五：周边民众购买力需知晓

商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。

★技巧六：人流量很重要

投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。

★技巧七：路边店能讨巧

如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。

★技巧八：建筑结构必须好

建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。

★技巧九：了解商铺的开发商

选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。

★技巧十：周边交通要便利

理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。

★技巧十一：不忽略发展空间

投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。

★技巧十二：把握投资时机有诀窍

从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。

商铺投资指南

如何选择一个黄金地段是关键选择商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。

“位置、位置、还是位置”，这是业内人士提出的选择商铺的首要标准，进一步可解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得投资。

与商场里的商铺相比，临街商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多客流。反之，商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。

很多消费者存在一个误区，认为越靠近城中心位置越好，事实却并非如此。有些临着城市的快速路让人群不便在此停留，商街门前也没有足够的行人步行空间，客流的缺乏会使处在这种地段的商铺产生高空置率。地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客群，毕竟，“消费群体的存在才决定了商铺价值。”

为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街？答案很简单：王府井的主流消费是旅游消费，消费群体是全国各地来京旅游的人们，整体消费力偏低，而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区，它的消费群体主要由CBD白领精英组成，高档次的品牌商业自然成为主流。

虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。

计算商铺投资回报率有技巧

评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。业内人士介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。

先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。“帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。

街铺是明智的选择

有关统计数据显示，一般经营稳定的商场商铺收益率在6％至9％之间就比较乐观，但街铺的收益会在15％至17％左右的收益。

街铺收益已经成为各地地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的香饽饽。在街铺稀缺的情况下，商场成为挑动深圳资本的起搏器，商铺投资成为深圳商业经济的催化剂。从最早的产权式商铺到主题式商铺、再到Mall商城、物流中心，商场虽然规模越做越大、数量越来越多、门槛越降越低，但是商铺的风险却越来越大，商铺与街铺的价值差距迅速再次拉大，正如当年的东门老街的“门面”、华强北的“底铺”一样。

专业市场是明智的选择

专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。

与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。

在现实市场中，零散市场的“铺差”（不同铺位之间的价值差异）是极其明显的，即便是一路之隔或紧邻的两个商铺，价格天渊之别是常见的事情，比如东门某铺位曾创下28万元／平方米的天价，而其相邻的商铺却大打折扣。专业市场的“铺差”就大大弱化，它更强调平均利润和长期收益。

更重要的是，专业市场强调的是“共势”，投资收益共同形成并且相当稳定，共同分摊投资风险；经营相对稳定，业态固定并且具备规模优势；受市场影响程度相当低，区位影响程度相对较弱，专业市场品牌塑造容易，有助于维系忠诚客户、重复消费和口碑传颂。

社区商铺投资选择技巧

社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。大型的、成熟的社区最适宜投资。商铺的经营内容应该以“便民”为主要准则，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、服装等为经营内容，避免一味追求个性和特色。

社区商铺泛指在聚集了大量住宅的一个区域，周边的市政配套暂时未能满足市民需求，而社区商铺能够提供小区居民消费需要，并能够自发地吸引小区外的居民前来消费的一类商铺。目前，上海的社区商铺分为封闭式商铺和开放式商铺两种。前者由于封闭导致了人流量的局限，优势是便于管理；后者有人流量的优势，且投资升值空间也比较大。

对社区商铺的投资，应该有长远眼光，在选择时特别要注意：

一、社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。因此，选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。一些定位比较高的社区，其业主的素质和消费力都会相应较高，大型的、成熟的社区最适宜投资。

二、发展商为了业主的安全，通常会构造封闭式社区，此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位；位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。 　　

三、了解商铺的使用功能。一般商铺的使用功能主要为经营、展厅或是车库用途，投资前一定要了解。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营饮食类的商铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。

四、商铺的经营内容应该以便民”为主要准则。发展商设计商铺的原则也是为了方便业主，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色。当然，要是新楼盘的新商铺，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。(黄明高)

商铺投资诀窍多多

要在商铺投资中稳健获利而不是堕入陷阱，这就十分考验投资的经验和眼光，记者在采访专业人士中了解到，商铺投资可谓窍门多多。

总体来看，商铺的价值首先是决定于所在地段的商业价值，其周边辐射的人口数量、交通方便程度、周边的规划配套等等，都将影响到商铺的投资价值。但我们也看到，同在广州千年商业中心、人流如织的北京路，有些商铺日进斗金，有些商场却因定位不准、运营管理不善而令当初斥下巨资的投资者度日如年，相反一些看似偏远的小区商铺却令投资者获益颇丰。

中原地产商业物业组高级研究员吴昕分析，商铺其实划分为大型商业中心、临街商铺、专业市场和小区商铺等不同类型，而每一种类型的商铺都有不同的特点，在投资各类商铺时，还需进行深入研究分析。

一般而言，临街商铺相对风险较小，只要所临的街道人流量较多，其出租和经营一般就比较正常，收益较为平稳。社区商铺也具有较平稳的特点，一般小区商铺售价不太高，如果小区的人口足够多，周边的商业网点又不太发达，那么小区商铺就承担了小区人口许多日常消费的功能，投资这类商铺可获稳定回报。

大型商业中心、主题商场和专业市场则相对而言收益和风险都较大，因为商铺的价值是随着该商业中心、专业商铺的兴衰而一荣俱荣、一损俱损。投资这类商铺除了考察该商业中心的地段价值之外，还需深入考察发展商的实力和诚信度，商业中心的市场子定位精准与否，发展商的商业运营能力，主力旗舰店的进驻和搭配情况等等方面。

个人商铺投资首选临街店

如今，形形色色的商铺蜂拥而起，社区商业、商业街、大型购物中心、商场等，不一而足。个人投资者最关心的是，究竟何种业态是理想之选，何种投资能最大限度的降低风险。

选择熟悉的区域

作为个人投资者而言，进行详细的市场调查与分析是一项比较困难的工作。单纯依靠发展商的市场报告又具有片面性或诱导性,因此投资者应当首选自己比较熟悉的区域。

熟悉市场、了解市场是一个投资者首要的任务，不能盲目跟风，别人说这个商业项目好，投资回报高就轻易把钱投进去。如果去一个不熟悉的区域投资，就应该通过住在那个区域的朋友、同事等认识的人了解情况，或者可以借助第三方咨询公司作的市场报告了解市场。通常而言，第三方的市场报告比较客观，更加符合市场的实际情况。商铺购买以后只有租出去才能得到收益，所以在购买之前要预先对可能的业态及各种业态的租金进行预测。

普通街面店优于大型商业设施

个人投资者的首选应该是普通的街面店而不是大型的商业设施中的店面。统一经营与管理是大型商业设施成功的先决条件，因此如果要购买大型商业设施中的店面，投资者就需要接受一些条件，如在购买的同时约定在规定的时间(简称返租期)内将商铺委托给指定的管理公司统一管理、统一经营，而投资者将获得固定的投资回报率。且不论投资回报率是否能够保障，但这种方式有以下缺点：

经营成功的商业项目是在不断升值的，租金自然也会逐年调整。在固定的回报率情况下，投资者将不能享受未来的升值空间；投资者需要将一部分收益交给管理公司作为管理费。在目前较为不规范的市场中，管理公司的运作很难做到透明化，投资者处于劣势；返租期之后的投资回报率无法得到保障。如果届时管理公司撤走，众多的投资者需要达成一致，聘请另外一家管理公司，这一过程对投资者而言是非常严峻的考验。即使管理公司继续运作，回报率也很难达到最初的固定回报率的水平。

投资普通的临街店则不会有以上问题。临街店投资者将拥有绝对的控制权，能够灵活地选择租户，根据市场调整业态。投资者可以聘用专业的代理公司代为寻找租户，也不会浪费太多时间在管理方面。并且在投资临街店的过程中，价格是由租金决定的，不像承诺固定回报率的商场，其价格会含有一定的水分。

选择合适的面积，量力而行

投资者在选择商铺时应该根据市场的需要选择合适的面积，先判断何种业态(最好是两到三种)最合适，再根据业态选择合适的面积。避免购买太大或太小的店铺。太大则风险大，每平方米的租金相对较低；太小则缺乏灵活性，所经营的业态容易受到限制。投资者也需要注意商铺的各项硬件设施，如排烟、通风、上下水、天然气等是否能够符合未来经营者的要求。

商铺投资的两把刷子

投资住宅、写字楼等传统房地产形式，讲究“地段、地段、还是地段”，商铺投资也不例外。相差百米的商铺，租金的价格可能相差很大，在商铺投资选址时，有必要先提高自己的专业水平，分清区位优势。

商铺的地段一般分3类：第一类是成熟的中央商务圈，如北京的王府井、国贸、西单等，但这类地区商铺投资量大，产权关系比较复杂，北京就曾出现过王府井某建筑群搬迁产权纠纷事件，此地的商铺，普通投资者最好敬而远之，不论价位如何，总不想花钱买一堆官司回来吧。第二类是平民商圈，大多数临近商务中心区，但又有自己“后花园”的特色，如北京朝阳门——东大桥、秀水街、东四、琉璃厂等。第三类是住宅小区地段，比如北京方庄、望京等，后两类是普通投资者关注的重点。

投资平民商圈的商铺，一般应选择沿街商铺，以零售业用途为主。如果投资社区内的商铺，则需要比较慎重，人流的限制与需求的限制，决定了此类商铺难有持续的、大宗的消费，主要以便民为主，如非开放型社区，则应选择社区中心地带，以发挥辐射作用。

另外还要注意商铺所在地方的商业氛围，准确地讲，指商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。如果有大型广场和购物、休闲娱乐中心，就能聚拢人气，催生周边商铺商机。比如在肯德基的周围，往往能够找到麦当劳，这就是互相借助氛围的典范，如果发现周边根本就没有其他成功的商铺，那么建议投资者应该审慎，其他投资者的经验终究需要重视。

考虑规划设计

除了地段，商铺的设计也有很大的讲究，一般商铺需要最大程度体现市场概念，需考虑以下规划设计的原则。

可视性原则

商铺规划设计的可视性原则，主要包括铺面的外部可视性和内部可视性。铺面类项目外部可视性，是指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺，即可以让顾客一眼看见很多吸引目光的商店，并直接奔向目标。商铺的内部可视性，是指铺位类项目的设计应让消费者在楼盘项目内的任何位置，能够看到尽可能多的商铺，过分狭长的商铺经营往往欠佳。一般任何类型的商铺都需要较好的可视性，投资者在选择项目时，可以利用可视性原则对商铺项目进行评价，并利用此元素去初步选择商铺。

关注使用率

商铺的使用率对租金水平有很大影响，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。特别是对于大型商业房地产项目来讲，公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用，通过公共空间进行引导，商铺的价值和使用率才能得到较好的体现。

拨开流量泡沫

和商铺并非面积越大越好一样，人的流量也非越大越好。有的区域人流量非常大，但经营未必能够成功。比如北京CBD地区，由于资源的稀缺，其租金往往很昂贵。而经过此地的客流多为上班一族及为上班族提供服务的如快递公司的业务员、餐厅外卖员等，他们或者没有时间闲逛，或者没有足够的支付能力去进行大宗消费，所以普通商铺在那里很难运作成功，目前保留下来的都是些奢侈品消费铺面。再比如，王府井地区，每天的客流量也很旺，但是很多经营者同样在大喊亏本。这主要是因为在王府井地区消费的人群中以外埠客人居多。这部分人群到王府井区域购物，往往首选购买有北京特色的产品，而一般的百货、餐饮商铺只能赔本赚吆喝。所以投资者在选择商铺的时候，一定要注意流量泡沫，否则悔之晚矣。

警惕售后包租

售后包租作为一种销售行为，其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。但是，从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。投资者最好选择自己掌握的出租的节奏，不要过于相信售后包租的高收益，试想，如果售后包租收益如此巨大，那么开发商直接把现金流用于还袋，还有无必要急于出售套现呢？

小贴士商业项目有讲究

聚焦区域：车站附近

地段特征：火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，人群流动量大，是适合商店开业之地。过往乘车的旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。

商铺类型：饮食、食品、生活用品等

聚焦区域：商业区及辐射地带

地段特征：商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。

商铺类型：饮食、食品、娱乐、生活用品等

聚焦区域：住宅区

地段特征：该地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是，有关家庭生活的商品消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。

商铺类型：超市、便利店、邮政

聚焦区域：市郊

地段特征：现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升，如北京亦庄地区等。目前人口并不多的市郊地段随着城市建设的发展，会变成繁华社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。

商铺类型：饮食、食品、娱乐、汽车维修等

解读商铺投资黄金定律

【搜狐焦点网】：宏观调控政策密集出台，致使原本疯狂的住宅投资市场趋冷，此时是否是投资商铺的最佳时机？

【潘好龙】：如果是本着投资的理念而不是投机的想法，现在确实是投资商铺的好时机。

主要原因如下：

一是商铺投资最近三年多以来让住宅暴涨了彻底掩盖了作为一个物业真正的投资价值；二是商铺作为一种经营性物业一直以来投资的租金回报远远高于住宅，正是因为住宅短期内的暴涨推高了住宅资产泡沫，出现了商铺和住宅价格倒挂的不正常的现象，掩盖了真实的投资价值。所以说，目前在股市低迷、黄金价格炒的非常高、住宅泡沫极大，作为老百姓投资的主要四种投资产品，商铺投资的机会应该来了。

【搜狐焦点网】：2009年北京房地产交易网统计，住宅价格上涨29%，而商铺价格仅上涨不到1%，您如何看待这组数据之间的差异，是否可以证明目前尚未商铺投资的地处洼地？

【潘好龙】：这三年以来，商铺价格上涨一直比较缓慢，如果就从投资市场衡量，确实是价值的洼地，尤其是住宅价格涨幅快，住宅和商铺价格出现倒挂的区域，价值洼地越明显。但是商铺作为一种经营性物业，主要是通过租金价值衡量物业的投资价值，具体是不是商铺投资的价值洼地，还是要分区域、分地段以及具体的项目来具体判断。

【搜狐焦点网】：投资商铺应遵循哪些基本原则，请给出您的建议？

【潘好龙】：风险原则：任何投资防范风险都是第一位的，在风险原则基础上首先要区分哪些是“要命的风险”，哪些是“要命的风险”？涉及产权纠纷的商铺，投资人最好别碰，因为这些对于商铺投资而言，属于“要命的风险”；而有关投资回报率的高低以及商铺空置期的长短这样的问题均属于“要钱的风险”，属于正常范畴之内。

经营性原则：商业物业是经营性物业，这就需要从投资、出租、品牌选择、业态选择、管理等方面有综合经营思维，才能达到收益的最大化。

比较性原则：既然是投资，就要有比较，尤其在准备投资时，多选择一些投资项目，从商圈、商圈成长性、位置交通、主力店、周边的租金水平等综合评估它们的性价比，这样才能判断哪一个项目投资价值更大。

【搜狐焦点网】：结合北京市场状况，哪些区域和商铺产品更适合投资？

【潘好龙】：商铺投资区域可以大概分为城市中心区商铺、城市近郊区商铺和城市郊区商铺。任何区域和地段都有值得投资的商铺。一般情况下，城市中心区商铺价格都比较高，投资的增值空间不大或者说已经让开发商提前透支了增值的空间，例如三里屯十几万的价格，投资的想象空间已经没有。所以，我更愿意向投资人推荐城市近郊或者郊区的商铺，价格相对不高，随着交通路网的改善、地铁建设、新型商圈的形成，投资的想象空间比较大。例如，原来通州梨园时尚街区，2005年商铺价格不到6000元，城铁八通线开通，贵友大厦等开业，现在的租金可以达到4-5元/天/㎡，投资回报率可以达到25%以上，投资的成长性非常好。商铺投资和股票投资有一样是相同的，就是要选择一些具有投资潜力的价值股。

【搜狐焦点网】：目前北京市场上的商铺的投资回报率是否可达8%水平？如何精确计算投资回报率？低于6%是否考虑入手？

【潘好龙】：据汇博行统计，目前北京商铺投资市场的静态回报率在5-6%之间，如果考虑租金的增长等因素，动态投资回报率可以达到8%的水平。

精确计算投资回报率，必须考虑以下几个因素：一是当前的租金水平和贷款利率水平；二是租金的递增幅度；三是预计的空置期的长短。

商铺是投资行为而不是投机行为，所以，计算回报率的时候不能考虑短期目前是否能达到6%。前面举例的通州的时尚街区，2007年前，区域的租金大概1.0元/天/㎡，有些商铺的空置期长达2-3年时间，如果按照当时的投资回报计算不到5%。所以，商铺投资一定要考虑成长性。

【搜狐焦点网】：二三线城市商铺投资面临机遇，但是也存在一定风险，应该如何选择城市和商圈？此外二三线城市商铺投资行为具有哪些特点？

【潘好龙】：汇博行之前在山东、内蒙古、河北、广西等许多二三线城市操作过商铺项目。据我们调查和统计，二三线城市商铺的整体供应量比北京更大，有些城市人均商业面积达到5-6平方米，是北京人均商业面积的4倍以上；同时，由于中小城市老百姓可投资的投资产品非常少，甚至没有股票市场，“一铺养三代”在中小城市更深入人心。所以，商铺特别受欢迎，投资的回报率基本在2-3%之间，老百姓的要求就是高于银行利率就行。

【搜狐焦点网】：住宅投资与商铺投资就投资特征而言有哪些不同？

投资的专业程度：商铺投资专业水平要求相对比住宅更高，它考察投资人综合眼光，包括投资项目的位置、地段、规划、商圈、商圈成长性、拟投资商铺的位置考量等等。

风险程度：相比较由于专业化水平要求更高，商铺投资的风险更大，商铺投资后实现投资项目收益的最大化需要一段时间，所以，商铺投资可能给投资者带来一些特殊的风险。空置率风险、租户流失风险等等。

流动性：商铺投资被认为是一项流动性差的投资。如果出售并得到合理的物业价格，需要足够的时间来进行销售。为什么二手房住宅中介多如牛毛，而商铺的中介公司凤毛麟角，主要就是商铺流动性差，其投资人更多的目的获取长期的租金收益。

金融杠杠：首付款比例不同，住宅是20-30%，（二套房首付50%）；商铺首付必须是50%；贷款年限不同：住宅可以在10-30年；商铺最多10年；

利率不同：住宅分公积金、商业按揭，同时面积大小利率优惠不同，商铺在正常贷款利率基础上上浮10%。

投资回报率：如果单从租金计算投资回报率分析，住宅的回报率在2-3%左右，商铺可以达到6-8%；从租售比衡量，现在住宅的租售比大概在1：500-600之间；而商铺的租售比在1：150-200之间。

商铺投资的六项注意

文/ 陈及

商业地产是时下房地产市场中增速最快的部分，但近来的统计数据表明，其上市量远大于需求量，致使其租、售价格明显下行。例如，北京市商业地产前几个月增幅高达120多个点，而反映需求意愿的销售增长仅有20多个点，其差额自然就是空置率大升，致使其销售均价下降千元之多。

对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言，在商铺投资风险增加的同时，商铺投资的选择性、机会以及低成本性也在提高，因而掌握商业经营规律，明了商业择址的成功经验，是保障商铺投资决策正确的前提条件，“一铺养三代”才能真正变为现实。

以下向商铺投资者介绍一些经验之谈。

其一，在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

其二，选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

其三，店铺离公交站点越近越好。国外称之为“TOD”导向，即商铺经营受制于公交线路。因为，公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前，要首先了解城市，特别是该区域的未来规划信息，而公交规划是其择址的基本依据。

其四，社区内的商铺更具投资价值。社区是居住人群常年生活的空间，因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性，使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当前的问题是，新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营；社区商业规模往往大于社区需要。但是，从长远看，社区商业的远景向好，因而，把握有利时机进入可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。

其五，店铺要与业种、业态要求相吻合。一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，才能使经营具有针对性。

其六，了解城市及区域规划。规划是对未来发展的远景描画，从而改变未来城市在空间上的格局，使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件，否则一铺不但养活不了三代，反而成为三代人的负担。

总之，财富的持续增长，往往是一个正确而英明决策的衍生物，而不动产特别是商铺投资更具有资本化特征，不仅可以带来持久和丰厚的现金流，更可以带来远胜于其它地产项目的快速增值和大幅溢价的美好前景。正因为如此，它吸引了越来越多的眼球和越来越多的行动，以致商铺投资失败的案例俯仰皆是。如何在这种躁动中深刻理解商业经营规律，进而冷静分析，果断行动，是确保正确的投资决策所必须的逻辑保障。

(本文作者为首都经贸大学教授)

专家支招规避商铺投资风险

有点闲钱用来投资商铺是一个时尚又赚钱的好方式，俗话说“一铺养三代”嘛。可是，很多投资者也尝到了投资失败的苦头。其实，投资商铺的高额利润也伴随着高风险，只有冷静思考、理性分析，才能真正实现资金增值的目标。且听专家为你支招商铺投资，如何规避风险，赢得利润。

明确业态方向

北京中原房地产经纪有限公司商业策划部总监蔡宇翔指出，投资者首先要明确自己想投资的业态方向。一般来说，社区商业的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小；而大型的商场或者商业街就跟地理位置、交通状况紧密相关。投资者确定了自己的投资方向后，就潜心考察分析这一方面的情况，不要什么都一把抓。

长线投资要了解政策

“经营商铺的关键是要意识到是长线投资。”戴德梁行商铺部胡莘董事说，投资者除了要关注自己的经营项目，还需要了解相关政策，如交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等。商铺对环境的要求很高，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。

正确看待商铺价格

胡莘董事指出，在分析商铺价格时，不能独立地横向比较，而要把多种因素结合起来。一般来说，在同等条件下，面积大的商铺平均价格要比面积小的单价便宜，因为它的利用率稍低。在北京市场上，几十平方米至100平方米的商铺占主流地位。衡量租金要考虑地理位置。有句话是说“金角银边”，临街、临出口的店铺会比其他位置的价格高一些，人流量大，产生消费者的概率就越大。但不是所有的人流都能转换成顾客，如果过往的人都不能在商铺前停留，再大的人流量也不会推动经营，这一点也是投资者应该考虑的。

别轻信“包租”承诺

现今流行的一种经营方式是从开发商那儿买了商铺后，再把商铺租给开发商，让他们经营，自己收取租金。蔡宇翔总监指出，表面看来，对于投资者，包租是很有利的。包租期内会有稳定的租金，而且包租期越长，风险就越小。可开发商很多不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，被投资者就在承担开发商的风险。

社区商业和商业街有区别

我爱我家的副总经理胡景晖详细分析了投资社区商业和投资商业街、商业中心的商铺各自应该注意的问题。

社区商业投资

他说，投资社区商业要考虑以下几个因素：

★小区规模、居住人口的密集度。社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。

★居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如：某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。总地来说，居民消费水平的高低及习惯，决定一个地域商铺的档次和收入。

★业态配比的合理性。这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500-600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。

商业街投资

投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素：

★地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。

★开发商对于业态的规划、定位很重要。开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。

★整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。

★商业街的推广有无完整的计划。一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2-3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。

★同一地段商业街是否过于雷同。同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。但这一点要一分为二地看待，因为商业还讲究一种气氛，讲究“扎堆”，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

保险起见，先租后买

投资专家指出，“先租后买”是一种最保险的投资办法。因为最开始对商铺前景的预测总会和实际情况有一些差距，投资者先租下商铺，在经营的过程中才会发现项目是否真的值得长期投资，此时再决定是否买下也不迟。如果在租赁期内发现状况不好，那么损失也将是比较小的。在进行投资决策的过程中，如果自己对市场状况不了解，最好咨询专业的顾问公司，不要盲目投入。

倾听铺王的商铺投资心得

闹市区并不一定好

黄爱国说：“我选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。”所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。

产品特色很重要

如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。

要考虑市场的知名度

专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。

政策因素不可忽略

与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项“功课”。

新市场开张需三思

对于新开的专业市场，黄爱国的建议是：“市场刚开张时投资者不宜急于进入，还是等一等，看一看再说。”如果等这个市场运行了一段时间，了解了具体的情况后再投资，这样做的话风险就比较小。虽然有可能因市场爆满而找不到商铺，但这也要比莫名其秒的亏损好得多。

专业市场风险大

很多投资者往往只会从这个商铺本身去研究其投资回报，但他们所要面临的最大风险却是市场本身的关门倒闭，这时，不论你是租的还是购买的，市场一旦关门，这个商铺对你来说就一点儿意义也没有了。

广州亿万富翁揭秘商铺投资窍门

提要：都说广东亿万富翁多，参加一个活动坐在身边的那位毫不起眼的先生或小姐，可能银行资产数额分分钟是千万级。若是纯粹做实业，S先生东山再起的速度会慢很多，从事辅料生意时他无意中发现了投资商铺的窍门。

S先生笑称，有钱就买个别墅住，但目前资金要用在刀刃上。

投资达人

S先生小档案：

过了不惑之年，生于中山的农家，读书不多，但商业智商超高。

都说广东亿万富翁多，参加一个活动坐在身边的那位毫不起眼的先生或小姐，可能银行资产数额分分钟是千万级。记者日前在一个活动上遇到一位来自中山的S先生。简单交谈之下发现他的故事非常精彩。S先生在上世纪九十年代曾经坐拥亿万身家，商战失败后并没有自怨自艾，10多年后东山再起，尽管现在的财富数量级比以前少一两个零，他依然笑看风云。人生如戏，就让我们洗耳恭听S先生细诉他的前半生吧。

文∕图：记者李凤荷

本钱没有唯有食脑

S先生过了不惑之年，生于中山的农家，读书不多，但商业智商超高。珠三角在上世纪九十年代初加工业兴旺发达，S先生也投入开厂大潮中，很快就积累起过亿身家，员工人数过千。他经商的失败源于无情的商战。生产家电与打火机的他与大鳄同行竞争，大鳄为吞掉S先生的厂，一天内把出厂价调低50%，S先生当时年轻气盛，非要把商战进行到底。不料当时国家银根紧缩，经济不景气，S先生资金周转困难，此时他希望把工厂卖给大鳄却不获接纳，最终因决策失败而事业回归零点。

2000年，S先生只身来到广州十三行投靠朋友。他的朋友投下一个辅料档口却不知怎样做生意。S先生提出，你打本5万元开店，我1年后还你100万元利润，我只要1000元月薪。一年过去，S先生果真兑现诺言，帮朋友赚了超过100万元，朋友挽留他，S先生这时心里打起了小算盘做辅料生意其实一点也不积压资金，几千元租下一个小铺位，一千多元买货版，档口接单再找工厂代加工，利润两三成没问题。S先生最后以3800元创业开辅料档，第一年积累利润足够他第二年开一个10多人的小厂，自己把代加工的利润也赚上。

若是纯粹做实业，S先生东山再起的速度会慢很多，从事辅料生意时他无意中发现了投资商铺的窍门。以国际轻纺城一个10来平方米的铺位为例，与发展商签下10年经营合同，租金总额100万元，折合9000多元/月，但这些档口往往很容易就以17000多元/月转租出去，而且铺位几乎没有吉出来的一天。S先生于是承接了一些商铺来投资，有的给自己做档口用，有的则是租出去。9000多元租来，17000多元租出去，一般人以为利润率接近100%，S先生却很精明，他说扣除同期银行利率和其他变动因素，利润率约40%左右。

商铺投资的利润率比做实业要高，但S先生依然钟情于实业，只把三成资金放在地产投资上，他说：闲置资金可以放在地产上，但七成还是要放在实业上。他在最近新开的长江轻纺城也投了几个铺位，他坚称这些投资都是不值一提，别人一扫就几十个铺位。

楼市大热转做中介

从事辅料的不少是浙江温州人，S先生几年前随一些同行到花都买洋房投资，也耳闻温州人的炒房故事。他说，温州人一般是几个人或十几个人集资炒房，与开发商谈好条件，低于市价入货，再高位抛货。花都2007年一个新开的一手盘约四成货量掌握在温州人手里，当时市价4000多元/m2，他们是3000多元/m2入货的，温州人后来逐步退出，也有5000多元/m2价位退出的，最胆大的到单价7000多元/m2才走，成功避过2007年底的大逆转。S先生到花都后除了投资新房，也关注二手中介门店的运作。在行业风声鹤唳、关门倒闭之声不绝于耳的2008年，他在花都开了第一家中介门店。

S先生用一年时间观察二手中介这个行业，在2009年二三月敏锐地感觉到市场急速升温，4月起他每个月新开一间门店，到目前已有6间门店。S先生坦言，市道好的时候的确是开一家门店赚一家，但去年八九月份筹备开店的人如今很可能坐艇，因为近期成交量已急剧下跌，预计行业又会进行新一轮洗牌。

记者与S先生交谈中，感觉到他与以前采访的亿万级富豪都有一个共同特点：每门生意都只是游戏，摸熟游戏规则就可触类旁通。尽管辅料生意与地产投资和经营中介公司各有不同，但S先生自觉已驾轻就熟，特别是对经营中介公司颇有一番抱负。以往亿万家财一铺清袋从头再来，S先生没有觉得生活有任何落差，尽管现在积累的财富还没有回复到20年前，但他的商业智慧每天都在增长，难怪他有足够的底气对义乌、温州同行称，我的实力现在虽不如你，以后你也有可能陷入财困，到时说不定我要来收购你的公司呢！

S先生投资贴士：

1.地产是较为稳健的资产。S先生表示，股市较为动荡，砖头要稳阵一些。他在中山的房子最近要被大开发商征地，每平方米补偿款到8000多元，大大出乎所料。

2.勿放弃本行。去年大量产业资金进入地产行业，原因在于外贸不景气，致使产业资金进入楼市。S先生同时从事实业与地产投资，他觉得工业始终是根本，现在每月20多天都在打点辅料生意上，地产投资占1/3时间。

3.轻质投资更有效率。S先生笑称，给我几千万我不知道怎样花，给我几百万我可以全部花在刀刃上。他吸取过往的教训，目前重点放在人员培训与开设劳动密集型企业上。

S先生举例说，5000万元做固定投资，一年利润率10%，年赚500万元；我100万元做辅料加工，每月赚二三十万元，滚存的利润再放到地产等行业，1年下来我可能会赚多过500万元，而我的投入不过是100万元而已。

南京商铺投资由“热”变“冷”

南京的商铺由去年的销售火爆，急转为今年的问题频发。不久前，新街口盘古亚泰71名业主“罢课”，沃尔玛一楼商铺亏损推出，商铺空置率不断上升，回报不能兑现，这给投资者敲响了警钟：该如何理性投资商铺，避免不必要的风险？

产权式、租赁式二分天下

南京现有的商铺销售模式，可分为产权式和租赁式两种。产权式商铺以江宁的女人街和浙江商品城，珠江路的未来城，江北的永乐购物中心和湖南路的海德大厦为代表；租赁式商铺有中央门的金桥、玉桥市场和即将竣工的鑫桥市场等。近年来，无论是产权式还是租赁式商铺，投资亏损的事情皆有发生。发生业主“罢课”事件的盘古亚泰是产权式的；租赁式商铺也频频“出事”，去年天新商城试用“金桥模式”来打造新街口的平民化商场，很快也关门了。

产权式商铺：经营难以形成合力

产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应。再者，大部分业主由于资金有限，一旦经营效益达不到期望值，容易引发事端。建宁路红桥市场前身为亚都商厦，产权分割卖给几十位业主，业主委员会四处寻找管理经营公司，先后找过金盛、玉桥进行管理，目前管理方大部分精力，花在协调各业主的关系上，原先承诺业主8%%的回报显然不能兑现。业主期待一次投资，终身受益，一铺养三代，往往欲速而不达。

租赁式商铺：投资风险小，但稳定性差

与产权式商铺不同，租赁式商铺不是有钱就能投资。采取租赁经营的大市场，往往对招商对象设计许多条条框框，把小、散、不够专业的投资者拒之门外，以提高招商质量和业主素质，进而提高市场的竞争力和抗风险能力。经营租赁式商铺的市场，一般实行统一经营管理，较为注重市场的培育。市场与业主不仅仅是简单的租赁关系，也是一种利益共同体。市场通过各种举措帮助业主谋取最大利益，否则经营户就不会续租，这种关系要比产权式商铺的商业关系来得更为紧密、牢靠。并且租赁式商铺还有产权式商铺的部分权属特征，业主承租的商铺可以自由转让、转租，投资、经营两相宜。租赁式商铺，尤其是专业市场内的商铺投资较低，收益相对稳定，但业主变更快，难以长期受益。

投资者：实地考察谨慎投资

商铺地产的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因投资者的判断、经营能力、项目的风格、内容有所不同，弹性很大。目前南京商铺市场还不是很成熟，这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，同时要考虑商铺的开发商、管理方、经营方等各方面的实力和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的商业铺进行投资。

对开发商而言，除了考虑选址的人流量、交通外，还要对业态、经营产品、服务仔细定位，考察周边和辐射人口的消费力，由此确定商铺经营档次，把人流、车流转化为资金流，避免商铺开发成为“陷阱”，害人又害己。