胡启志大钢圈音乐:新湖中宝逆周期布局“潜力城市”

　　多年来深耕于东部沿海主要城市圈的新湖中宝(600208)一直秉承“踏准”节奏、稳健扩张的战略思路，房地产主业快速壮大，金融投资业务初见成效。2007-2009年度，公司在“中证上市公司金牛百强”主榜中的名次逐年提升。2009年度，新湖中宝在市值、营收、成长性和股东回报等方面的综合排名位居A股地产板块第6位。

　　步入2010年，国内楼市在宏观调控中风云变幻，在此背景下，新湖中宝如何看待行业今后的发展？公司业绩能否持续增长？扩张的路径和战略布局是否会调整？土地储备和资金链又将如何平衡？就这些问题，新湖中宝董事长林俊波和中国证券报记者进行了详谈。

　　看好城镇化机遇

　　中国证券报：4月以来，调控频出重拳，房地产市场迅速陷入冰冻，今后一段时期内，行业走势依然充满较大的不确定性，对此如何看待？

　　林俊波：今年陆续出台的楼市调控政策，是对去年以来主要城市房地产市场“过热”的纠正。目前，一些城市商品房成交量回落，成交均价出现松动，不过，房地产市场总体向上的趋势并没有逆转，调控的目的也是为了促进地产行业更加健康持续发展。

　　一般而言，房地产项目的开发周期短则2、3年，长则5年以上；因此，开发商拿地扩张时，更加侧重于从行业和区域发展的中长期趋势考虑。行业景气高涨时，我们应当理性、谨慎，增加现金储备；而在行业低谷期，则应充分发掘市场机遇，低成本扩充土地储备。

　　由于中国经济高速增长、人口红利、城镇化进程等支撑地产行业成长的基本因素并没有发生根本变化，行业中长期前景依然可以看好。未来5-10年，中国的城镇化将加速，人口的聚集效应和居住的升级需求也会继续释放，很多城市具有房地产开发的市场空间。

　　预计今后一段时期，经济活跃度达到一定水平的地区，产业的集中和升级将带动城镇化的进一步发展，房地产行业的景气还远未结束。

　　中国证券报：近期楼市销售量下滑，部分一线房地产企业纷纷选择降价促销，调价是否会成为房企新的营销策略？

　　林俊波：企业对产品定价，一方面是“随行就市”，另一方面则根据产品自身的品质进行差异化市场定位。二、三线城市大众化的普通住宅产品，可能会在市场低迷时下调价格；而部分城市核心区的中高端产品也可能逆市提价。作为开发商，产品如何定位，品质如何提高，才是持续经营的关键。

　　近几年来，我国广义货币的发行量年均增速都很高，市场上的存量资金也很大，这必然会推升包括房地产在内的资产价格。随着经济增长和国民收入的提高，城市的财富效应将逐步显现，城市居民对居住的改善和升级需求也将进一步释放。今后，满足这部分市场需求的住宅产品依然有着广阔的市场。

　　布局“潜力城市”

　　中国证券报：未来几年内，公司新增的土地储备将主要布局于哪些城市？介入的标准是什么？

　　林俊波：我们看好那些具有经济成长活力和区域人口聚集效应的城市，今后将侧重在这些区域寻找开发机会。公司拿地的总体策略是，在投资节奏把握上与经济周期合拍，确保高效并谨慎投资。毛利率适当、体量适合的项目，我们都会介入。

　　未来几年内，公司土地储备将主要集中在以上海、浙江为重点的长三角区域，以天津、辽宁、山东为重点的环渤海区域和海南国际旅游岛等区域，并确保其所在进入区域内可持续发展及盈利成长性；土地储备总体规模将满足未来5年左右的发展需求。新增土地储备时机、规模应顺应市场变化情况，保持与存量消化间的合理配比。

　　在具体投资区域的把握上，一是在继续加大长三角区域投入的同时，加大对大连、天津、沈阳等环渤海湾区域的布局，分享该区域高速成长的收益。二是加强一、二级土地市场联动，适度加大对一级土地市场投入，增强获取优质土地资源的能力。三是适度加大对商业地产投入，并积极探索与一线外资地产企业合作。

　　中国证券报：目前，公司的资金状况能否满足土地储备的消化及开工量的提升？

　　林俊波：近年来，公司一直没有高价拿地。在2007年和2009年两波行业景气高点时，公司基本没有拿地，因此，目前公司的土地成本较低。另一方面，公司坚持稳健的财务策略，始终保持理性的杠杆运用、成本控制，土地和工程款等支付时间安排合理。去年末，公司货币资金余额56.13亿元，资产负债率69.5%，流动比率160.8%，均保持在合理范围内。公司资金和项目开发能保持平衡配比。

　　2010年，公司计划实现营业收入90亿元，费用控制在8亿元。公司将多元化扩展资本和融资渠道，继续保持与银行、信托等金融机构已有的良好合作关系，探索运用并购贷款等创新型融资方式，做好项目融资工作。同时加强财务控制，增加经营现金流，严格控制成本，缩短开发周期，确保资产结构更趋合理稳健。

　　多元化金融投资

　　中国证券报：近年来，公司在做强地产主业的同时，也积极涉足其他股权投资，这对公司的发展是否有利？

　　林俊波：公司的发展战略是“以地产为主业，适当辅之以其他高效投资”。近年来，这类投资主要集中于金融和资源类股权以及Pre-IPO项目。

　　今后，公司会集中精力于房地产主业，对外股权投资将根据自身发展情况适度进行。我们认为，保持适度规模的股权投资，不会影响地产主业，而且还能提高公司的资本运营效率。

　　在金融股权方面，公司目前持有新湖期货、湘财证券、长城证券、盛京银行、吉林银行、成都市农村信用合作联社等公司的股权。其中，盛京银行是沈阳市第一家总部银行，是东北地区成立最早、规模最大、实力雄厚的城市商业银行，公司持有9.09%股权。

　　另外，公司还持有金洲管道(002443)和大智慧股权。其中，公司持有金州管道2000万股法人股，市值已超过4亿元。而大智慧等公司均有上市的意愿和可能。