肩膀痛或为疾病征兆:[转贴]周天勇：土地制度不改将会有人流落街头

2010年12月30日 13:49

编者按：

近日，中共中央党校校委研究室副主任周天勇接受《中国经济时报》访问，就中国当下的土地制度和房产税问题发表自己的看法。周天勇表示，土地制度就近期而言可能导致地方政府圈地、囤地、卖地的热潮、长期来说则会引起全国性的财政危机。周天勇认为，就70年的土地使用期来说，如果现在处理不好土地制度问题，70年以后或将导致大量企业倒闭、工人失业、居民流离失所。

在周天勇看来，目前的土地管理制度可能导致未来财政的不可持续，而这一问题反映在金融系统中，将会产生大量大量的呆坏账，甚至可能导致银行金融危机，货币体系不稳，形成经济危机。

谈及近期热议的房产税的，周天勇认为，开征可以整治房屋的投机、土地的浪费和财政的不可持续，以及抑制贫富差距扩大，但同时又面临现在的土地出让金废不废掉的问题。周天勇称，这同样是一个两难选择。

关于如何改革现今的土地制度，周天勇表示，其核心是，延长年期，赋予产权，平等入市，以税代金。

以下是其访谈内容摘选。

周天勇：

今年以来，各地进行村庄整治，为了从农民的宅基地获得建设用地指标，在土地拆迁、占补平衡过程中，一方面确实给建设腾出了很多土地，但另一方面也造成很大的社会矛盾。从法理上讲，拆迁条例和物权法是矛盾的，拆迁条例强调公共利益，物权法要保护私人财产，两者是矛盾的。现在看，发展经济，推进城镇化、工业化，搞建设，没有土地肯定不行。目前村庄的占用面积大概为2.7亿亩，大量的土地被村庄低效利用，土地浪费很大，而且村庄占用的都是很好的耕地。如果能从中整理出1亿亩土地的话，对我们节约耕地，推进城市化意义非常重大。

拆迁条例和物权法有冲突，节约土地和土地拆迁有矛盾，该两难问题形成的根子在国有集体土地制度和土地征用制度。这种土地制度近期导致地方政府圈地、囤地、卖地的积极性高涨。把50年、70年的租金一次性收起来，一年内花掉，现任领导不管下任的发展条件，财政收入是不可持续的。城市建设总有结束的时候，根据我们的研究，到2040年，假定中国有15.5亿人口，80%住在城市里，需要1.8亿亩土地，现在城市建设占地7600万亩，还需要增加1.1亿亩。土地总有饱和的时候，城市总有建完的时候，建完以后，土地财政就枯竭了。地方政府今天热衷于圈地，未来财政肯定要枯竭，未来也很可能导致全国性的财政危机。

现在拥有住房的城市居民的土地使用权最长70年，问题在于70年以后怎么办。土地出让70年、50年，按当时的低价收取土地出让金，对企业而言，工业用地有不同的地价，有的3万元，有的5万元，工业用地最高也就20万，因为不是财产，只能按无形资产在会计账目上进行分摊，分摊到70年以后，1亩地按照历史价格是3万—20万，但是70年以后地价可能是3万—20万么?涨10倍，甚至百倍都是有可能的。按照土地法的规定，企业再使用，必须再进入土地出让程序，再缴纳土地出让金。如果不缴土地出让金，企业就得关闭，实际上企业是交不起的，到那时，企业会发生大规模的破产、倒闭，大量的工人会失业，形成严重的社会动荡和危机。

同理，居民住宅到期后，也会面临重新交纳土地出让金的尴尬问题，否则使用权将收归国有。实际上一个楼中有退休的，有失业的，有低收入的，数亿居民别说是到期地价上涨的款额，就是目前这样高的出让金，都是交不起的，如果国家强制执行，会使大量居民流落街头，无家可归。另一面，如果所有企业和个人都交不起，国家就不收了的话，国有土地制度就形同儿戏。因此，目前土地国有的有关条款，或者是一纸废文，或者是导致动荡的导火索。

(目前的土地管理制度在未来可能导致财政的不可持续)会导致大量的呆坏账。因为很多企业有负债，企业倒闭，贷款就还不上了，包括一部分居民，如果有银行有住宅抵押的贷款，如果使用年限到期，失去现在的使用产权，则也会形成呆坏账，最后导致银行金融危机，货币体系不稳，形成经济危机。

值得特别注意的是，现在城市居民的住房有产权证，农村居民的宅基地没有产权证，城市居民可以用自己的住房抵押贷款办企业，但农村居民的宅基地却不能抵押入股变现，不能使他的资产退出后成为购买城市住宅能力的一部分，也不能成为到城市创业资本的一部分。而中国台湾、韩国、日本的住宅可以交易，就可以换一部分钱到城市里办个小工厂，做个小买卖，可以买得起城市的房子。现在的土地管理制度把农民在城市创业、购买住房的资本来源渠道给堵死了。我认为这是不公正和不平等的，制度设计上有缺陷。

房产税不开征不行，不征不能整治房屋的投机、土地的浪费和财政的不可持续，以及抑制贫富差距扩大。但开征也面临一个问题，现在的土地出让金废不废掉?出让金不废掉，又开征房产税，这是双重负担。这条路坚决不能走，否则老百姓负担更沉重了。开征房产税和土地交易增值税的时候一定要废除土地出让金制度。然而，房产税是一种财产税，而使用权不是自然人和法人拥有的财产，70年只是租金，不能以财产税征税，硬性开征，是违法的。如果开征，由于土地是政府的，国有土地上的房产税只能由政府自己交。这又是一个两难。

(改革土地制度)首先废除政府垄断卖地的格局，取消土地的行政招拍挂。所有的集体土地，国有土地，不管什么性质，不管是法人拥有还是自然人拥有的土地使用权，都平等地进入农地、建设用地等交易市场，改变土地供应的行政寡头垄断，平等入市。我们坚决不能走土地私有化这条路，但是要在市场经济体制下，创新土地使用权和财产权的实现方式。

为了便于土地制度改革的推进，在保持土地国有和集体性质不变的前提下，延长土地使用权，林地、耕地、改造过的沙漠盐碱滩涂地，其使用权定为1000年，农民宅基地、居民住宅用地500年，工商金融等企业用地300年，形成近似土地财产权。

对上述土地的长期使用年期进行确权发证，不论集体土地年期，还是国有土地年期，法律上均视为一种近似财产物权，有继承、交易、抵押、入股、出租等所有财产的物权属性。

政府不再收取土地出让金，以及取消在土地开发和商品住宅方面的各种费项，合并一些税项，改为征收土地房屋交易增值税和房产税。

土地制度改革的核心是，延长年期，赋予产权，平等入市，以税代金。

(这种改革方案的设计)我认为，至少会出现以下局面：形成竞争性的土地供应市场，降低地价；抑制房屋投机需求，平抑房价。形成未来政府永不枯竭和可持续的地方财政，防止地方政府圈地囤地、浪费使用土地，并防止通过土地财政扩张滥用土地。现在的土地财政是从低收入者手中收钱，低收入者买房，房价那么高，实际上是这些人贷款替政府纳税。改革后，将会防止现行土地及房屋等财产、财政制度形成的两极分化。使农民的土地财产化，能变现为在城市里有创业的资本。避免城市居民无家可归，流落街头，防止企业再交出让金而倒闭引起大规模失业，避免社会矛盾激化。

游资越来越多，规模越来越大，用土地产权制度的创新，使改造土地的投资者有土地的长期使用年期，开辟了一条吸收社会资金投资渠道，防止游资冲击房市、农产品[16.92 -0.76%]市场等等。

要尽快改革现行土地管理制度，特别是“十二五”期间，当作与财政税收体制改革一样重大的体制进行改革，只有这样，才能避免未来国民经济和社会陷入重大的危机，并良性运行和健康发展。