黎明杀机举报封号:巧用搬迁政策 合理降低税负 纳税筹划与案例 纳税筹划与案例 房地产财务与纳税筹划

巧用搬迁政策 合理降低税负
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作者: 谌祖江 日期： 2010-07-29 来源:
随着各地工业化和城镇化进程的加快，许多城市正在考虑重新调整并修改城市规划。面对城市规划的调整，置身其中的企业是否有筹划空间呢，本文从税收方面分析如下：
税收政策
1、企业所得税
根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号），企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
2、营业税及附加税费
根据《营业税税目注释（试行稿）》第八条规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。据此，企业政策性搬迁收入不须缴纳营业税。另外，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，企业将拥有的土地及房屋建筑物转让给房地产开发公司要缴纳营业税。城建税和教育费附加则以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。
3、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。所以符合条件的企业政策性搬迁收入不须缴纳土地增值税，对于企业转让土地使用权的行为应按规定缴纳土地增值税。
4、印花税
根据《印花税暂行条例》、《印花税暂行条例实施细则》和《财税部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的有关规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。因此，搬迁企业取得政策性搬迁收入中属于土地使用权转让收入部分需按规定缴纳印花税。
5、契税
根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。由此可见，企业政策性搬迁收入不须缴纳契税。
案例分析
境内A城市盈利性加工企业甲公司，系增值税一般纳税人，企业所得税适用税率为25%，未享受所得税优惠政策。甲公司的生产区地处老城区，近些年来受限于厂区面积较小，交通拥挤导致货物进出不便。甲公司前些年已在城市郊区购置了一大宗土地，用于办公及仓储，并预留了生产区用地。对老城区的生产区用地，近几年来已有不少房地产开发商主动提出了购买意向。另外，据了解，政府也正在制定规划，存在将该宗土地纳入规划的可能。为此，公司决策层分析，生产区迟早要异地搬迁，如何合理处置该宗土地，使企业收益最好，值得事先筹划。
甲公司地处老城区的生产区占地60亩系出让地，该宗土地账面价值购买原价1200万元；地上企业自建房屋建筑物原值800万元，账面余额200万元（不考虑残值率）。按现有状况，有两种方案可供选择，一种是纳入规划，由政府收回。政府将给予拆迁补偿款，补偿标准是每亩60万元。另外一种是自主转让。通过土地交易中心公开挂牌转让给房地产开发商，该附近区域参考地价为每亩100万。以下比较分析暂不考虑按国家统一规定缴纳的有关费用。
方案一，自主转让。假定按每亩100万元转让，转让收入60×100=6000万元。应交营业税（6000-1200）×5%=240（万元），相应的城建税及教育费附加240×（7% 3%）=24（万元）；应交印花税6000×0.5‰=3（万元）；房屋建筑物账面余额200万元，重置成本价为1000万元，成新折扣率按50%计算，则评估价为1000×50%=500（万元），扣除项目金额合计1200 500 240 24 3=1967（万元），增值额6000-1967=4033（万元），增值率4033÷1967＝205.03%，应交土地增值税4033×60%-1967×35%=1731.35（万元）。转让该宗土地获利润6000-1200-200-240-24-3-1731.35
=2601.65（万元），应交企业所得税2601.65×25%＝650.4125（万元），税后净利润2603.85-650.9625=1951.2375（万元）。
方案二，政府收回。甲公司积极协调，将该宗土地纳入政府规划。假定政府按每亩70万元补偿地价，补偿地上建筑物300万元，补偿款合计60×70 300=4500（万元），应交印花税4500×0.5‰=2.25（万元）。政府收回不须交营业税、土地增值税等税费。据测算，甲公司根据搬迁规划，计划在3年内异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁收入购置新建房屋建筑物及相关设施计划投入6000万元，为此获得的政府补偿款不计交企业所得税。该宗土地账面余额为土地1200万元，房屋建筑物账面余额200万元，获得净利润4500-1200-200-2.25=3097.75（万元）。
综上比较，方案一较方案二收入多，但方案二有政策支持，反而获利更多，故企业应积极争取纳入政府规划，获政府补偿为佳。
如果政府按每亩45万元补偿地价，补偿地上建筑物300万元，补偿款合计60×45 300=3000（万元），应交印花税3000×0.5‰=1.5（万元），则方案二获得净利润3000-1200-200-1.5=1598.5（万元），低于方案一所获净利润，企业争取自主转让为佳。