高一物理期末考试:分步还贷少走弯路 提前还房贷帮你省利息

青岛新闻网　 2005-12-13 09:33:38　青岛早报
【现有新闻评论】
年关将近，许多市民拿到了数目不菲的年终奖金，对还有数十万元银行贷款的市民来说，提前还贷成了这笔富余资金的一个主要流向。
其实去年此时，银行就曾面临过一波提前还贷的热潮，原因是去年7月央行提高了贷款利率。今年3月，央行再次宣布加息，这意味着从明年1月1日起，贷款客户的利息负担将再度加重，这
进一步加剧了今年的提前还款的数量。工商银行某支行的负责人就向记者坦言，今年初，银行账面上还有4000多万元的房贷款余额，到今年底时，这个数字“缩水”到了1500万元。今还贷的比借贷的还多，直接影响到银行的经济效益。
虽然各家银行对提前还贷都讳莫如深，但从今年下半年各家银行相继推出的一系列优惠政策可以看出，他们对房贷客户还是极其重视的，像农业银行的利率9折优惠、商业银行的二次抵押贷款、招商银行的个人住房循环授信业务等，都是直接针对房贷客户。毕竟，到目前为止，房地产按揭贷款仍然是各家银行个人贷款业务中比重最大、风险最低的业务。
但不管银行怎么“讨好”客户，提前还贷者还是呈现增长趋势，毕竟谁也不愿“背”着数十万元的银行贷款过日子，而从2006年1月1日起，那些在2005年3月17日前办理房贷的客户将再次面临加息，选择提前还贷，则可以节省一笔不小的利息支出。
合理提前还贷可节省利息
刘先生在2003年底买了一套房，总房款50万元，从银行贷款35万元，分20年还清。如今刘先生已偿还贷款整两年。最近，刘先生的单位进入年终盘点，刘先生估算了一下，预计可以拿到6万元的年终奖金，再加上今年积蓄的4万元，刘先生手头上一下子多了10万元的富余资金。刘先生想提前还贷以减少利息支付，可不清楚加息之后，月还款额与利息到底会增加多少？而如果提前还10万元，利息损失会降到多少？
友情提示
提前还款包括提前全部还款和提前部分还款两种形式。提前部分还款又可采取两种模式：贷款期限不变、减少月还款额；提前部分还款的同时缩短贷款期限。购房者可根据自己手头上的余款的数量，决定是提前全部还款还是部分还款，以此来降低利息支出。
支招
加息前，刘先生每月还款2370元，总计利息支出为218849元。从2006年1月1日起，刘先生将按照新的贷款利率5.51％—6.12％（具体由贷款银行确定）来计算利息，如果按照利率上限6.12％，刘先生的月负担将增至2531元，总计利息支出增至257631元，刘先生的月供增加了160元，利息负担则增加了近4万元；即便按照利率下限5.51％，刘先生的月负担也将增至2409元，总计利息支出增至228300元，月供增加30元，利息负担增加1万元。
如果刘先生现在手头宽裕，可以选择一次性付清剩余贷款，需要向银行支付330705元，此举可为刘先生节省利息181258元，这当然是最好的选择。但目前刘先生手头上没有这么多剩余资金，只能提前还贷10万元，这时刘先生就有两种选择方案。
方案一：贷款期限不变，减少月还款额
如果刘先生仍然选择贷款20年（实际还剩18年），提前还贷10万元后，每月还款可降至1633元，还款后可节省利息支出56810元。如果刘先生家中有老人需要赡养，或者孩子的月教育支出增多等，可选择这种方式。
方案二：提前部分还款，同时缩短贷款期限
如果刘先生想把贷款期限缩短，而每月的偿还额度大致不变，提前还贷10万元后，他的贷款年限将缩短至123个月，即只需再偿还10年零3个月可把银行贷款还清，每月的还款额是2381元，节省利息支出114318元。
通过比较可以看出，选择第二种方式，节省的利息支出更多，对提前还贷者来说也更合算。
（以上数据仅供参考，具体数据以银行核算为准）
还贷流程
分步还贷少走弯路
第一步：找出购房时与银行签订的《个人购房借款合同》，察看其中有关提前还贷的条款，看合同中是否约定提前还贷须交违约金。
如建设银行青岛分行的借款合同中，第十条明确约定，银行因借款人提前还款所受的应得利息的损失，不再要求借款人予以补偿。而有的银行则在合同中约定，借款人提前还贷，银行保留收取违约金的权利。
再如对时间的约定，工商银行借款合同第十二条规定，借款人提前还款，应提前1个月书面通知银行；而建设银行则约定，提前10个工作日提出申请即可。
第二步：向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点，因为有些银行办理提前还贷业务的部门与当时办理贷款的部门不在同一地点，所以一定要问清楚再出发，以免白跑一趟。
提前还贷需要携带哪些证件也要提前问清楚并准备齐全，像身份证、户口本（复印件、户口本本人页、变更页）、配偶的身份证、户口本（复印件、户口本本人页）、婚姻状况证明（结婚证或离异证明）、产权证、房屋买卖合同、借款合同、还款清单或还款存折复印件等，都是必备的证件。
第三步：请银行人员大致计算出你提前还款所需要的额度，将现金存入银行，然后携相关证件到借款银行，填写《提前还款申请表》，即可办理提前还款。
第四步：从银行领取提前还款证明，到当初办理提前还款时的保险公司办理退保。