沪单价超10万豪宅成交"井喷" 实为变相融资？

2011-09-09 02:02:00　来源: 第一财经日报(上海)　

2011年豪宅市场中颇为特殊的行情——“高价整购”被业内认为其实是变相融资的“幌子”

9月10日，上海黄浦江畔的华润外滩九里即将推出98套房源，其中一栋楼网上房地产报价在12.6万~19.7万元/平方米。数据显示，今年以来，该项目之前的房源成交均价约10万元/平方米。

限购严令下，当普通商品住宅还在为“降价”纠结烦恼之际，外滩九里的逆势涨价揭开了沪上豪宅市场成交“井喷”的现实。按照外滩九里最新的报价，已逼近沪上最贵公寓汤臣一品（资料、论坛)的价格。

据21世纪不动产统计，截至9月8日，今年单价在10万元/平方米以上的顶级豪宅累计成交96套，同比大幅上涨152.63%。去年全年，该价位的房源成交仅78套。

不过，在豪宅成交数据出现“井喷行情”的同时，其真实需求也遭到业内人士的质疑。一个在2011年豪宅市场中颇为特殊的行情——“高价整购”更是被业内认为其实是变相融资的“幌子”。

单价10万豪宅成交或创新高

两年前高价成交的宅地，正纷纷变成产品涌入豪宅市场。受到高地价的支撑，开发商普遍开出了较高的售价。

2009年7月，金地集团以30.48亿元摘得赵巷10号地块，溢价率达322%，折合楼板价14500元/平方米，创出当时佘山单价地王。经过近两年的开发，该地块开发而成的佘山天境已开始推盘，价格在5万元/平方米左右；绿城于2009年底在浦东唐镇拿下的楼板价高达19000元/平方米的区域地王项目绿城上海玉兰花园也已经开盘，售楼处报价为45000~50000元/平方米。

事实上，虽然上海今年因楼市限购等调控措施影响，整体成交状况大不如前，但豪宅市场的成交并没有让这些开发商失望。

21世纪不动产的统计报告显示，上海豪宅成交于2月份受调控影响出现“滑铁卢”后，自3月起连续5个月呈现逐月回升的势头。今年1月至今，全市单价在5万元/平方米以上的新建商品豪宅累计共成交1058套，成交面积约为24.8万平方米，同比增长3.6%。同期上海豪宅的成交均价约为7.21万元/平方米，同比上升5.6%

成交均价的大幅上涨，除了受到高地价支撑外，还得益于单价10万元以上豪宅成交阵营的扩大。数据显示，去年全年楼市单价在10万元/平方米以上的豪宅共计成交78套，今年楼市才刚刚步入传统旺季“金九银十”，单价在10万元/平方米以上的新建商品豪宅项目成交已近百套。平均不到3天即成交一套单价在10万元/平方米以上的豪宅房源。

“在通胀压力持续存在，人民币升值预期强烈的大背景下，豪宅的保值升值能力比普通住宅高出许多。”21世纪不动产一位分析师对《第一财经日报》道出豪宅市场的需求所在，“国内个人投资保值渠道有限的情况下，豪宅对具有购买条件且持有大笔资金的人员而言，仍是当下通胀局势下最好的投资保值渠道之一。”

有业内人士预计，如果未来4个月继续保持这一速度，无疑将打破2009年全年成交125套单价10万元/平方米以上豪宅的历史最高纪录。

融资需求催生虚假繁荣？

不容忽视的是，华丽的成交数据背后，豪宅的需求是否真的如此旺盛？有分析人士认为，限购严令从未给豪宅“特赦令”，上海豪宅高量成交的背后，或许还有更复杂的原因。

中房信分析师薛建雄坦言，由于购买豪宅客户的支付能力较强，因此，限贷、首付比例等政策对其的影响较小；“而限购的影响稍大一些，确实给项目的销售带来不小的阻碍。”他进而指出，豪宅项目开发商实际上面临着两难的境地，多数豪宅项目由于没有刚性需求的支撑，较小幅度的降价并不能吸引买家入场，而一旦降价幅度加大不但自身经济损失严重也会得罪前期业主。“目前资金市场全面紧缩，开发商由于资金和销售压力，整体打包出售物业是回笼资金的途径之一。”

记者发现，今年以来，豪宅整购案例确实不在少数。以今年前8月上海佘山某豪宅楼盘一次集中成交为例，该项目共成交房源36套，平均售价为10万元/平方米左右，成交量占单价10万/平方米以上豪宅总成交量的35.64%。据知情人士透露，该盘成交火爆主要依赖于4月份的一次整体收购。

中原地产豪宅部指出，今年以来上海的豪宅客户中，境外人士占据了相当的份额，其中就不乏外籍华人来上海团购豪宅的现象。

另有业内人士称，市场中频频出现的豪宅“整购”案，还有可能意在以房地产信托投资等形式规避限购政策。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，顶级豪宅整购案中，有一部分交易是基于“过桥融资”考虑——通过短期批量出售给公司，获得现金流缓解公司财务上压力，等待市场反弹后再将这些房源回购，买卖双方按照一定比例分配房产的增值收益，然后再将房产进行出售。

一个可供参考的数据是，中原地产方面指出，今年以来单价在10万元/平方米的豪宅购房人群当中，以公司及机构名义购房的人群约占20%。

难成楼市破冰“先遣军”

实际上，随着楼市调控的进一步收紧，上海豪宅市场的真实需求亦在逐渐萎缩。特别是7月新版“沪四条”的出台，让交投旺盛的豪宅市场遭遇一记“闷棍”。

9月6日，德佑地产发布的监测数据显示，8月沪上一手豪宅成交量环比下滑逾两成。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，豪宅的成交具有阶段性的特点，在今年二季度集中释放后，预计短期内再次向上的空间有限，楼市8月豪宅成交止涨回跌即是证明。

国际知名物业顾问DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管、董事伍慧敏向本报记者指出，目前尚无明显迹象表明因限购令影响，豪宅买家的置业资金大规模转移方向，包括进入证券市场或商办物业领域。但持币观望已成为主流趋势。在楼市调控背景下，境外人士对于政策的敏感性相对更强，因此近期本市豪宅市场中境外人士购房比例明显下降，相对而言，境内人士的比例有所提高。

此前，德佑地产静安区区域经理张剑东在接受媒体采访时预计，新一轮楼市调控将豪宅的潜在客户群削掉了70%~80%。

“9、10月份市场交易增长点仍主要来自改善性需求，豪宅也不例外。但此类刚性需求受政策出台的影响，部分延迟释放。”上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者表示，“从7、8月交易逐步回落可以基本判断出，这种延迟释放已接近尾声，未来有很大可能进入一个稳定状态。”