陶瓷绝缘子:是丈母娘拉高房价？

CFP供图

■杨红旭（上海易居房地产研究院综合研究部部长）：在中国，房租和房价相关性很小！住宅的租金回报率，只有可怜的2-3%，远远低于国际上的5-8%，没什么道理可讲的，综合因素导致了这一扭曲的现象，而且可以预见的未来N多年，都不会明显好转。今年多地房租上涨，主要是CPI高涨所致，属于成本推动型上涨，需求增长仅是次要原因。限购升级消息甚多。住建部要求各地对照“五条标准”自查，这已非新闻，7月底江苏住建厅已曝料。8月20日之前，须将调控报告上报住建部，其中包括是否限购。一扩容已是必然，舆论逼着官方出手；二新增城市不会太多，预期难超20个；三上下博弈很凶，地方还会顽抗；四即便限购，措施不会太严。

■陈劲松（深圳世联地产[简介 最新动态]顾问股份有限公司董事长）：今年上半年是政策控制期，今年下半年是库存和资本控制期。下半年和明年上半年都由库存和资本投入控制。历史上，在西方，类似的库存和资本周期引发的房市波动的特点是什么？短暂停滞、略微下跌，是有限的影响。在正常的发达国家OECD,房地产价值正常分布是：75%住宅，25%商用。对房地产价格周期方面，住宅是先行指标，商用不动产是落后指标。商用的大幅增长，往往出现在央行已不想见到经济再过热的时候。

■陈杰（复旦大学住房政策研究中心执行主任）：今天有美国财政部经济学家在美驻沪领馆官员陪同下来拜访，咨询中国保障房政策与发展趋势。他们关注点主要是，大量保障房会不会对商品房市场形成冲击，或压缩地方政府融资能力和形成更多公共债务，从而让中国经济增长放缓。我说，存在这方面可能性，但这是中国经济转型必须接受的挑战。

■黄志坚（佑威机构执行董事及佑威房地产研究中心主任）：沪4条中的“限购堵漏”政策在继续发威，上周商品住宅成交量创下了三月下旬以来的21周新低，上周商品住宅10.10万方米的成交量甚至比办公、商铺类商业地产10.92万方米的成交量还要低，成交量上的这种倒挂，在历史上实属罕见，印证楼市再度被降温，跌入“寒冬腊月”。

■韩建君（房盟中国总经理）：上海公寓新房供需比高达86%，致使去化率较高。6月当月的供需比处于基本均衡状态，根据网上房地产数据，当前可售住宅面积为777万平方米，与2008年市场低迷时的水平相当，而2009年时市场最火爆时的可售量仅为400万平方米。从这几月的整体情况而言，市场供需比仍然维持在相对平衡的状态，市场并未变得更坏。

时下，最热议的话题莫过于《婚姻法》新司法解释带来的房产权益归属。以财产权益归属、尤其是以房产权益为核心的变化正深刻地改变楼市的营销，搅动了楼市的一池春水。当然，短短数日内也不可能反映到成交量上，加上本来就是弱市格局，买卖房屋又有各种考量因素，影响不会立竿见影。但从长期来看，影响绝对不会小。

婚房，历来是业内认定的刚需中的最大主力，此前不少楼盘在宣传小户型和针对刚需的楼盘时会采用“丈母娘喜欢的”、“新娘喜欢的”口号进行宣传，显然，在房产权属界定改变之后，“谁购买产权归谁”会使得丈母娘不再那么看重男方买的房子多大、多贵，只要住着合适就行，“价格”特征会被淡化，营销策略上，会转向房产本身的居住功能，这也是符合住房本意的。

《婚姻法》司法解释“丈母娘意见最大”？

律师观点：“父母给儿子买房儿媳没份”太片面

可通过登记双方名字或协议约定婚前财产

婚姻法新司法解释最引人关注、讨论最热烈的是其第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

上海市信诚律师事务所律师唐建东认为，该条规定应该理解为“父母为子女买房对方没份”，而不是“父母给儿子买房儿媳没份”，即一方父母为婚后子女购房，登记在自己子女名下的视为个人财产，因为该解释规定针对的是夫妻双方，而不是单单是“男方”。因此，理解为“父母给儿子买房儿媳没份”只保护男方的利益是片面的。

现实生活中，女方父母出资为女儿结婚购房的也不在少数，尤其是在上海、北京等大城市，以后会越来越多，结婚由谁出资购房，更多的可能会取决于家庭的经济条件、感情等因素，而不是传统观念。

在许多法律工作者看来，这条规定是合理而公平的。在许多地方结婚的传统做法是男方买房，女方出钱装修买家电家具。但随着房价的上涨，房子已成为生活中最为重要的财产，目前年轻人的收入与房价不成正比，而做父母的往往会帮子女买房子。夫妻一旦离婚，房产分割的问题就成为离婚纠纷的焦点。在实际生活中，父母出资为子女买房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议。如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女买房的初衷，实际上也侵害了出资购房父母的利益。作为出资人的父母在购房时担心因子女离婚而导致家庭财产流失。在现实生活中，一部分未出资购房的一方会要求登记双方的名字，这是其有法律意识的体现。有利于均衡保护夫妻双方及其父母的权益。

《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七、第十八条的规定。

唐建东表示，由此可见，法律允许夫妻用“协议”的方式，对夫妻在婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产的归属、管理、使用、收益以及婚姻解除时财产的清算等事项作出约定。

说白了，约定财产制是“优先”的。即可以将婚后所得约定为个人财产，也可以将婚前财产约定为共同财产。因此，在父母为子女出资购房的情况下，《婚姻法》及新司法解释并未禁止夫妻双方对房屋归属问题进行协商和约定。未出资一方也可以取得房屋所有权，这当然要在对方同意的情况下，通过登记双方的名字或者协议进行“约定”，这其实是公平的。

就上海地区来看，该解释对女性更为有利

尽管网友戏称，婚姻法的最新司法解释告诉女人，男人不可靠，男人的房更不可靠。”但上海大邦律师事务所张黔林律师表示，其实有很多人对该解释有所误读，至少就上海地区来看，该解释是偏向于女性的，对女性更为有利。

比如，司法解释第十条中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

■算账

假设婚前购房，总值200万元，首付50万元，按揭150万元。婚后数年，按揭还本30万元、付息50万元，房屋总值升至400万元。那么，离婚时应当这样分割：产权归产权登记的一方，未还的120万元贷款作为产权人的个人债务继续归还，属于共同财产的部分包括：婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息，以及相对应的房产增值部分为30/200×400-30=30万元，而未登记的一方原则上将取得30+50+30=110万元中的一半即55万元。

而在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》出台之前，同样是这套200万元的房子，在相同情况下，未登记一方只能获得婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息的一半即40万元。

也就是说，根据新的司法解释，实际上未登记方（通常是女方）还能多得30万元。

新司法解释或带动二次置业和改善置业

■观点

汉宇地产市场部认为，在婚姻法新司法解释中，强调的是买房不再是一方的重担，而是夫妻双方的责任，才能成为双方的权益，因此预计不少新人，乃至已婚夫妻会主动、被动地选择双方共同出资购房，因此会有一部分的购房群体其夫妻双方的购房首付、贷款“实力”会增长，从原先一方仅能承受的小户型、低端房源升级为双方能承受的中大户型中高档房源。

去年4月调控以来，改善型需求受到信贷、首付比例的门槛限制，越来越弱，小户型、低总价房源成交占比逐步增长的长期趋势，或因为双方共同出资而改变，改善型需求或者说是“中高端”的刚性需求会逐步增长。据预计，这批“实力增长”的需求最早会在“金九银十”逐渐显现。

同时，新婚姻法也许会推动租赁市场。一方买的房产归属其自己，离婚时另一方分割不到。房产权益与不出资的一方无关，对于丈母娘和新娘，男方买的房子再贵、再好，也只能居住，分不到一分半毫，那显然，只要能有个住着舒适的房屋即可，是谁的产权，不重要。所以在买房压力还是很大的格局下，租房结婚，或许更为丈母娘和新娘接受。

因此，今年下半年上海的购房门槛还是比较高的。现在最大的问题是信贷也在收紧，不仅是作为房企一方在收紧，作为购房者来说信贷也受到很大的限制，甚至有基准利率上浮20%、30%，既要有资格，还要有首付、有贷款。

现在CPI已经到了6.5%，未来还会有加息的预期，如果说再加两次息，甚至明年还有加息预期的话，现在购房者能够拿到房贷，月供也会不断的增加，未来的不确定性心理压力会非常大。好在经过三四个月的积累，潜在的购房者数量还是不少的，房企如果在8、9、10月份有一定幅度的促销，有了实实在在的让利，金九银十还是可以期待的。

占据市场最大比重的，还是针对刚性需求的、总价250万元下的中低端的房源，这一批楼盘热销了，市场也就活跃了。中低端房源的供应量和需求量都很大，既有只需要依赖公积金贷款的客户，也有需要依赖少部分的商业贷款。而开发商也有促销愿望，对中低端房源来说，价格有5%－10%的回落，或许就能快速卖掉，不必进行更大幅度的促销了。

上海人买房：还是女方话语权大

晨报讯在“新结婚时代”，女孩的爱情宣言从“爱我就送我一套房子吧”慢慢变成了“爱我就加我名字吧”。当然，买房不是加个名字这么简单，现在越来越多的一线房产销售人员发现，女性不仅仅是陪着来看房那么简单，已经具备了越来越多的话语权甚至是“主导权”，而他们也会针对其展开独特的“女性攻势”。为吸引女性眼球，梳妆台、大衣柜、干湿分离卫生间……这些女性关注的亮点也在样板房中做得越来越精致。

近段时间以来，记者在不同的售楼处都会发现一个明显的趋势：提出各种各样问题的往往是女性，而男的一般只是坐在旁边听，女性购房者会时不时同他耳语几句，之后再继续发问。勤于发问的女性几乎对一切要素都很在意，而男人往往只对总价，也就是要出多少钱很敏感，其他问题远远少于女性。

为何会有这样的差异？一方面固然是上海男人传统上一直都尊重女人，另一方面也是由于高房价造成双方共同付款或承担贷款，打破了传统的男人买房给女人住的程式。

婚姻法新司法解释为何如此引人关注

最高人民法院上周末出台的婚姻法新司法解释（《婚姻法》司法解释（三））在社会上引起了空前热烈的讨论，而其中的焦点自然是两条关于不动产产权归属问题的解释。

敏感的房地产市场人士和媒体人士立刻喊出这样的话：新司法解释将改变房地产市场。其实，新司法解释对婚姻倒可能的确会产生不小的影响，但对楼市几乎不会造成任何变化。

关于新司法解释的公平性以及对未来人们爱情婚姻将会产生什么样的引导，这一问题不是我们楼经这里应当关心的重点。但显而易见的是：最高人民法院出台的一个司法解释里面专门突出对房产问题的详细解释，这本身即说明眼下住房在中国人婚姻中有多么重要的地位！很可能，正是因为近年来类似的纠纷不断上升，老百姓强烈要求司法机关有个明确一致的说法，最高法才会这么专门出这样一个文件。

婚姻原本应当包含许多东西，即便是与婚姻密切相关的家庭财产，也应当包含许多部分。在正常情况下，房产虽然在其中占重要的比例，但肯定不会是全部。然而，近年来中国的情况却是房产的重要性越来越上升，所以才有的所谓“丈母娘拉高房价”之类的奇怪说法。

一场房产营销广告引发的婚姻观争议

一边是小两口骑着摩托，憧憬未来共同生活的大房子，另一边是丈夫摆弄着心爱的相机，平静地告诉爱妻辞了工作去追求理想；一边是小美女兴奋地喊出“房产证要写我的名字！”，另一边则是妻子从背后抱住老公，淡然地一句“我养你啦……”

最近，两则黄金时段播出频率颇高的商业广告，成为申城不少“将婚族”及“已婚族”关注讨论的热点。随着楼市调控政策的持续深入，“金九银十”的即将来临，开发商以及房产营销机构的“广告攻势”已经展开。与往年直白推销楼盘不同，今年一些房产类商业广告有意无意地将一些“社会现象”元素融入进去。随着婚姻法最新司法解释的发布，由一则广告引发的相关观点争议，在网友间已趋于白热化。

有房产营销业界人士坦言，随着楼市调控政策的深入，尤其是限购令的打压，传统的营销方式已难以奏效。而在不降低售价的前提下，想取得相对较好的销售业绩，在营销手段上多动脑筋“博取眼球”，似乎仍然是目前成本相对较低的方法。记者了解到，目前其他一些城市的房产项目营销过程中也曾打出过不少“争议广告语”，如：“30岁后，房子比男人更可靠”、“谁说女性不能家外有家”等。对此有专家认为，广告的内容能引起受众较长时间的讨论甚至是争议，从传播角度看已相当成功。“然而，若广告中确实有有违传统价值观的不当内容时，则很容易对品牌产生负面效应。”

“写我名字”

“房产证要写我的名字！”（女）、”啊……”（男）——这是近期某知名二手房网站推出的新广告中的“经典对白”。在这个广告中，一对俊男靓女骑着摩托，女主角从背后搂着男主角，开始规划起未来的共同生活：“房子要三居室的，有衣帽间，还有一个大花园。”男方一路应承，显得非常爽气。女主角紧接着来了句：“房产证上要写我的名字！”这下子让男主角一时半会“没缓过劲”。

广告中的男主角还没考虑好，网友们却已开始“喷起来”。这短短几十秒的广告，也迅速在主流视频网站上传播开来。在本市部分女性网友主导的BBS论坛上，部分网友认为“男方如果有条件，应该给未来的妻子一个安定舒适的家”、“婚姻法新解释出来了，女方在产证上有名字才能确保自己的利益。”但有更多的网友认为，从大多数年轻人的收入状况和目前申城居高不下的房价比较来看，广告中女主角的要求“有点太过了”。“买房的钱一人一半，哪会有那么多问题。”

而在部分男性网友居多的论坛上，对于该广告所传递的信息几乎呈现清一色的批判态度。“这种广告明显会对女性的婚恋观产生误导，应该禁播”、“难道现在房子是维系婚姻的唯一条件吗？我们的爱情呢！”有网友质疑道。记者在回帖中看到，甚至有比较冲动的网友明确表示“因为这个广告，将不会选择该网站进行房屋买卖交易。”

“我养你”

温馨的家庭氛围下，丈夫默默地告诉妻子：“今天公司找我谈，让我升职，我没答应，还是辞了；我想当个自由摄影师，多接点活，可是有也有一点担心。担心收入会不高，到时候……”而他的爱妻没有多话，只是淡然地说：“我养你啦……”巧合的是，近期某品牌金融机构的一则“温情”广告，同样引发了网友的广泛关注。不少网友看过后纷纷对这样的“相濡以沫”表示羡慕不已。更有网友直呼，这是“喊出了男人的心声”。有趣的是，在一些网络论坛上，“我养你”和“加名字”这两则广告的视频，被好事的网友放在同一个页面里“同台PK”，从而引发了更多的讨论。