闭门器安装方法:上美国买房：不是光有钱就行

　　2007年开始的国际金融危机，以及中国国内频频收紧的房地产市场，让不少中国有钱人这几年把目光投向了欧美房地产市场。他们主要来自大陆的北京、上海、广东与江浙地区，还有不少是已经拿到加拿大或美国身份的中国人。

　　本报驻美记者采访了一些与美国房地产相关的专业人士，请他们谈谈他们眼中的中国人购房潮，并请他们提出意见与建议，与想去海外购房投资的中国人分享。

　　去外国当房东，把家安在美利坚——多么带有煽动性的广告词。

　　据美国房产经纪人协会调查，2010年与2011年在美国买房的外国人中，来自中国大陆的占9%，还不包括持外国护照的中国购房者。

　　有投资头脑也有钱

　　“中国购房客很精明，与美国人相比，他们事先会做许多功课，都是有备而来。”小安德瑞·巴勒斯在电子邮件里说。

　　小安德瑞有超过13年不动产经纪人从业经历，服务于著名的科威房产管理咨询公司。他在洛杉矶圈子绰号“土地公公”，专栏和建立的房产互动社区在网上名气不小。

　　“土地公公”说，来这里买房的中国人都很有钱，好像都一次性付清，因为这样通常能拿到点折扣。

　　“他们心里很清楚，南加州的房产在世界上都很有名，尤其是一些高档社区。只要有足够的钱，现在低位‘拉进’，将来等经济一复苏，那些房产马上就会起来的，闭着眼睛赚钱。而且房子租出去也会有一个很好的价格，租客的信用普遍很高。”“土地公公” 代理的是洛杉矶最高档的社区，像贝弗利山庄、布兰特伍德、马里布海滩等。

　　彭博社上月有一篇报道说，许多中国人来美国投资房产，把当地房价都带动了起来。比如，加州苹果公司总部所在地库柏蒂诺的存量房房价，今年一季度比去年同期上涨了21%。“这里没什么景色，建筑也没什么特色，吸引人的是这里的学区。”当地一名房地产经纪人介绍。

　　同样，洛杉矶东面的华人聚集地阿凯迪亚，房价这几年基本没跌，相反有些房子还略略涨了点。因为阿凯迪亚的高中特别好，在全美可排上前二十。现在这个高中里有70%是亚洲孩子，许多亚洲父母专门在这个区租房子，所以房价也附带着涨了上去。

　　建立信任感不容易

　　一般来说，意向购房者从与经纪人初步联系到电子邮件深度交流，需要3至12个月才能建立起信任感。碰面看房后，进程就快了。

　　小安德瑞认为，中国购房客英语都不错，交流问题不大，但是双方思路有时相差很大，所以要建立起信任感的确不容易。

　　“就拿谈判方式来说，他们会把起价叫得很低很低，低得让人无法接受，这一下常常就把售房者吓跑了，以为他们在寻开心。”于是他们开始责怪房屋经纪人（而先前却不肯相信房屋经纪人的策略），接着开始换经纪人再瞄准下一个目标。一旦他们发现自己因为精明过头而最终两手空空时，才意识到要开一个双赢的价钱才有可能完成买卖。

　　小安德瑞表示，一些买家更相信自己带来的“购房全权代表”，而不愿请有执照的房地经纪人。“但事实上，他们认为‘自己人’能谈到更好价钱的想法，常常不能实现。”

　　洛杉矶注册会计师李慨有超过20年从业经历，对房地产动态与税务情况非常熟悉。他分析说：“美国是一个比较讲诚信也守规矩的国家，即使房地产经纪人是拿佣金过活，但还是很有职业道德。而有些从大陆来的购房者就不太守规矩，会悄悄同时与多个地产经纪人接洽，好像不多比几个总感到吃亏。”

　　还有人把报上去的交易价低于实际交易价，以为可以让交易时产生的税相对低一些。但这种投机取巧方式在美国通常是行不通的，而且一旦被发现，最后带来的负面结果往往会使人得不偿失。

　　而最让小安德瑞想不通的是，“一些客户是根据谁跌得多就选谁的策略来投资房产，而且会拿两个完全不同的城市做比较。比如他们把拉斯韦加斯与洛杉矶相比：‘瞧，拉斯韦加斯房子比你洛杉矶跌得更厉害。’我只能说，这就像要比较苹果与桔子谁更聪明一样。”

　　该花的钱还是要花

　　如果中国人不能对服务所产生的价值有所重视的话，那么在美国是要吃亏的，因为美国最珍贵的就是人力成本。

　　中国人买房，很少会想到请评估师、律师与买方经纪人，甚至最好跳过房屋经纪人，直接找卖家。

　　洛杉矶注册律师李斌拥有自己的律师事务所，专长是商业官司。他希望通过媒体提醒有购房意向的中国人：“在美国买房子有一个产权问题。产权一定要很清楚，否则买来的可能就是一系列麻烦。”

　　李斌认为，买卖房子尤其是大宗房产（几百万美元的房产）时，一定要请律师过目最后的合同文件。

　　李斌曾接了一个官司，那个中国客人手上有三块地，想卖掉两块，结果经纪人在当中做了手脚，把那块他不想卖的地的“产权转移”以附件形式安插在另两块地的产权转移合同中。“面对几十页文本，哪怕语言没有问题，也未必会很认真并且很专业地来看。”结果，他签了字。

　　后来碰到问题，只能请律师打官司。尽管官司赢了，但前后拖了很长时间，律师费比当初付费请律师来过目合同要多得多。”李斌说，这个例子是要告诉准备来美国买房子的中国人，不要一味图便宜，一心想这里省点那里省点。“中国人对美国这边的情况不了解，一旦吃了亏再想去补救，就会有许多损失。”

　　如果是商业地产，还常常会碰到多重抵押，涉及多方债务，这时就必须要请律师来解决合同问题。

　　“如果有可能，最好自己在当地请一个买家经纪人。买家经纪人是完全站在你的角度，为你考虑所有问题。”李斌最后总结说，“越是贵的房子，后续工作越要做细，否则一旦出起问题来，后果不堪设想。这就不是买房，是买牢房了。”

　　买房也要注重形象

　　中国人现在在国际上的形象似乎就是钱多，因为有钱才会去海外购房。事实上，绝大多数中国老百姓并不具备到海外购房的条件，这些投资者在海外的一举一动，却会影响当地人对中国人的看法。

　　小安德瑞在邮件中暗示，中国人不太讲礼貌。“他们谈论房子时，根本不会顾忌经纪人与卖房人在一起的感受。”尽管如此，小安德瑞还是表示，希望在相互尊重的基础上，“我会尽自己最大努力去帮助你们得到你们中意的房产”。

　　李慨提醒说：“在美国，诚信很重要，就是中国人讲的口碑。不少来买房子的人经常无故违反游戏规则，已经给当地人造成了不好的印象。再加上中国投资客的到来推高了房价，让当地人更加反感。一旦这种不良印象扩大化固定化，最终影响的是整个华人圈的利益。”

　　目前美国国会中只有1名华裔议员，意味着在美国535人组成的立法机构中，真正代表华裔的声音只有535分之一。这与华裔在美国人口中的比例以及华裔对美国社会的贡献，都是极不相称的。