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分析当前房地产市场的形势

1992年春邓小平视察南方重要谈话发表，创立了社会主义市场经济理论。中国的经济体制改革，极大地解放了生产力，市场需求快速增加，推动房地产业出现了第一个快速发展期。由于20世纪90年代上半期房地产开发投资规模过大，引发空置率上升，房价下跌，经过前期（1996--2000）的调整和制度完善，从2001年开始，中国的房地产业出现了空前的持续发展的繁荣局面。房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业。以下就是对当前房地产市场形势的几点分析分析。

一、      房地产市场有较强的地域特定性，具体表现为：东部沿海、中部地区和西部地区的发展不平衡。例如：上海的房价高，但是还会更高。只要对上海的房地产市场进行调控，国外的热钱就会进来抄底——上海的经济已深深融入国际化。最新的“中西部地区地产企业品牌价值TOP10”排行榜显示，四家来自武汉的房企成功进榜，武汉领跑中西部房地产市场的格局清晰可见。而2010年中国商业地产行业年会第二次花开成都，充分地说明中国西部商业地产的发展潜力和吸引力。

二、      房地产市场的需求旺盛，其中，消费型需求（即：刚性需求）和投资性需求显著。经济增长有“三驾马车”：投资、消费、出口。今年“两会”的一大亮点就是：城镇化新政。我国的人口基数大，随着城市化进程的加快，居住消费需求将越来越大。房子不仅仅是消费品，也是资本品。投资性需求本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取价差收入，房屋出租是为了获得租金收入。而各地炒房团的频频出现，也充分说明了当前投资性需求所带来的利润诱惑之大。因此，要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

三、      房地产市场的供给结构与需求结构不匹配。住宅消费结构与供给结构之间存在着相互制约、相互促进的关系。住房供给结构是否合理，会制约消费结构的实现程度。因此，“国四条”明确指出：要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。同时，继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

四、      购房者与开发商的信息不对称，捂盘惜售情况仍然比较严重，造成大部分购房者对开发商销控信息不满意。一个完全竞争市场应该具有三个条件：（1）非异质性，可复制；（2）买卖双方人数众多；（3）信息充分，传播畅通。因此，房地产市场是不完全竞争的市场。所以，要建立和健全房地产信息咨询系统。它是政府进行科学决策的重要依据，是政策执行情况动态反馈的基本前提，也是影响房地产企业决策、个人决策及其经济行为的重要手段。

五、      地价涨幅远大于房价，消费者买房难开发商买地难，二三线城市房地产市场面临新的发展机遇。以北京市为例：2009年是北京楼市乃至全国楼市房价飙升最迅猛的一年，虽然国家统计局的数据表明，2009年全国70个大中城市房价涨幅仅1.5%，但是市场呈现出来的却是另一番景象，涨幅超过100%的项目至少有两位数，超过50%的项目更是比比皆是。有业内人士认为，去年仅北京市而言，平均涨幅50%不算离谱，30%-40%绝对保守。比房价更彪悍的是地价。据CRRC统计，2009年北京市住宅用地的楼面地价呈现非常明显的上升走势，全年平均值为5611.55元/平方米，是2008年年均值的1.45倍。转战二三线城市；联合拿地；曲线拿地（即：有地但没钱的公司和有钱但没地的公司通过收购公司或股权结合起来，各取所需）；动用多方关系，更改规划，努力降低开发成本等成为开发商的找地办法。

六、      房地产市场营销的手段有待创兴。房地产市场营销不仅仅是卖房子，，卖房子只是“房地产市场营销冰山”的尖端。房地产市场营销中营销组合（产品、价格、渠道、促销）的运用更进一步证明了上述观点。以恒大集团为例：2009年8月10日，许家印斥资2000万元打造了由郎平挂帅的恒大女排，这个投入数字几乎等于目前女排甲A联赛所有球队的运营和冠名费用的总和。最终恒大女排以全胜战绩冲A成功，“郎之队”为恒大带来巨大的品牌影响力，恒大一位中层告诉记者，集团内部把许家印奉为“营销大师”。2010年2月28日晚，广州市体育局的3位领导和广州市足协秘书长谢志光与恒大的代表最终谈妥了合作的意向和模式：100％控股重组的广足俱乐部。一位足球经理人对恒大入主广州足球的评价是：“恒大绝对是尝到了体育营销的甜头！拿出一部分广告费搞足球，广告效果比传统广告要好10倍。”除去广告效应外，恒大集团也可能获得政府提供的公共事业投资资格，这无疑会给恒大集团增加一条新的重要的拿地途径（尤其是在地价高歌猛进的今天）。再来讲讲武汉的例子：以—元人民币秒杀—套房子，这是近日武汉某网站正在热推的—个秒杀活动中，最具诱惑力的—个秒杀商品。据了解，该套秒杀房是由武汉新阳光地产公司开发的巢上城，总建筑面积66平方米，总价值30余万元。国内首套秒杀房，是2009年底由万科提供的—套位于成都价值65 万元的精装房。上千万淘友加入这场令人兴奋的集体搏杀，经过两轮秒杀，浙江—名大二学生最终幸运地将这套“秒杀房”收入囊中。相比传统广告而言，体育营销战略、网上售房等更具有新意，而且效果更好。

七、      房地产中介市场发展空间巨大。房地产中介服务活动是经济发展的产物，是房地产商品生产、流通和消费不可缺少的媒介和桥梁；是房地产市场发展的加速器和理顺房地产流通的润滑剂。经济发展和城市化进程加快，是越来越多的流动人口涌入城市，而在房价涨声一片的大背景下，租房住显然是理性的选择。因此，要加强现代化建设，特别是要建立和完善房地产信息网络系统，进一步发展网络交易、电子商务。

八、      宏观调控政策对房地产市场的影响不大的现象依然存在。由于中国特殊的官员政绩考核制度和中央地方政府财力的不对称，地方官员为了获得更好的升迁途径，过分的依靠土地财政，使地方政府和房地产开发商自动绑在一起。如此一来，中央的宏观调控政策的实施效果大打折扣。

总之，房地产市场前景大好（因为，这是城市化带来的必然结果），房地产业依然会继续扮演促进经济发展引擎的角色。中央现在进行财政和税收改革，以减少地方财政负担，这都有时滞效应。加上地方长期以来以土地发财，没有转换思路，寻找新的致富之路，促成地价上涨。从长期来看（宏观经济学中的长期），房地产价格还是会回到其价值，加上大盘股房产起支撑，经济波动时实物资产的增值保值作用，房产在一定时期内是有投资价值的，但随着产业升级，房地产业成熟后，利润压缩，在完全竞争市场情形下投资价值就小了。