钱爱仙紫砂壶图片:銀髮住宅及照護機構產業策略群組分析00

銀髮住宅及照護機構產業策略群組分析
以下將以表4-2.1 ，以5P(People、price、product、place、promotion)來簡介主要的競爭者。
表4-2.1 個別競爭者比較表
機構名稱
機構介紹
康寧生活
潤福生活新象館
永越健康管理中心
金齡山莊
People(服務對象)
45 歲以上（申請同住配偶不在此限），日常生活能自理者
50 歲以上能自理生活者
1.40 歲以上短期保健養生者
2.65 歲以上輕微醫療依賴者，長期慢性
疾病者
年滿50 歲以上，身體健康並具繳費能力者
Price(價格)
1.保證金：
一房560 萬起
二房885 萬起
三房1490 萬起
2.管理費：
單人：9000 元起
雙人：15000元起
1.保證金：3~12 樓：480萬12~20 樓：500 萬
2.管理費：
單人： 17000元
雙人： 29000元
1.保證金：
單人：888 萬
雙人：1500 萬
2.生活費：
單人：12 萬
雙人：20 萬
1.保證金：150~300 萬，
2.膳食費用：兩年50 萬元，
Product(產品)
165 戶
300間，每間約15 坪
75 間；90 床
170 戶，每戶約
10～20 坪
Place(地點)
1.台北市內湖成功路五段420 巷28 號。
2.鄰近大湖公園，坐落於康寧醫院的旁
邊。
3.與市區接壤，交通方便。
1.台北縣淡水鎮學府路。
2.
附近有優美的淡水河、及關渡美麗的夕陽景緻。
1.台北市萬華區西園路二段191 號。
2.緊鄰西園醫院公車
與捷運皆可方便到達。
1.桃園龍潭太平村稻香村１號，雖地處桃
園， 但擁有4000 坪廣大空間。
2.附近交通不若台北地區發達。
Promotion(活動)
以口耳相傳的方式為主，較無大型的宣傳
活動。
電視廣告、雜誌期刊等平面廣告、錄製
VCD、DM、及人員廣告口耳相傳等。
透過雜誌報紙…等平面媒體
透過雜誌報紙平面媒體做宣傳，如刊登在
雜誌上
備註
結合老人住宅、飯店、醫護服務形式
老人住宅、飯店、醫護形式
為飯店式醫院
老人住宅及日常照顧
資料來源：本單位整理
KSF分析
機構
項目
潤福生活新象
長庚養生文化村
康寧生活
永越健康管理中心
服務宗旨
中高齡專享之五星級銀髮族飯店式住宅
提供長者享受健康樂趣的生活環境
結合安居、休閒、醫護之銀髮會館
提供全方位整合醫療服務
經營單位
潤泰集團
台塑集團
康寧生活事業
西園醫院
對象
年滿50歲
年滿 60 歲
45歲以上
40歲以上
價格
1.保證金：500~1000萬
2.管理費：1萬7~2萬9
1.保證金：21~37萬
2.管理費：18~31萬
1.保證金：560~1490萬
2.管理費：9千~1萬5
1.保證金：888~1500萬
2.生活費：1萬2~2萬
規模
共300間
近4000戶
共有165戶
75間；90床
以下是台灣１０大養生村初步介紹：
1、台塑長庚養生文化村
為台塑集團下的其中之一產業，擁有強大的醫療團體作為後盾，標榜國內最大養生中心。
收費項目
收費說明
收費標準
住宿費
含住宿、健康照護、緊急救護、公共設施維護、社團活動等費用。
坪數
單人
雙人
約14
約18,000元/月
約23,000元/月
約22
約26,000元/月
約31,000元/月
膳食費
健康膳食、養生藥膳等多樣化餐點自由選擇。
依實際消費計算（整月餐費約 4,000 元）
水費、電費
每戶獨立水、電錶。
依實際使用量計算。
入住保證金
入住時預收一年住宿費作為入住保證金，於退住時無息退還。
坪數
單人
雙人
約14
約216,000元
約276,000元
約22
約312,000元
約372,000元
2、潤福生活新象
坪數
樓高/坐向
3樓~11樓
12~20樓
東西向
南北向
東西向
南北向
15坪
600萬
600萬
650萬
650萬
30坪
1,200萬
1,200萬
1,300萬
1,300萬
24坪
1,260萬(不分樓層高低)
入居後每月生活費
項 目
一人居住
二人居住
管理費           10,690元
17,820元
伙食費
6,000元
12,000元
私用及公共
水電費
約2,000元
約3,000元
合 計
約18,690元
約32,820元
3、潤福大台北華城
強調三代同堂，與兒孫同住之樂的潤福大台北華城，位於台北縣新店市，共有88戶住宅，為全齡化別墅，入住條件無年齡限制，提供庭園整理、醫生每週社區住診等，為國內銀髮住宅再創新的典範。
4、北海福座泰和園
位於桃園龍潭的銀髮園區「泰和園」，由北海福座投資開發，園區內有健康老人住的安養中心，約有300戶，另有針對臥病老人設計的養護中心，共有180床。 泰和園強調有5,000坪活動空間及2,000坪有機養生農園，空間十分寬廣，入住需年滿60歲，雙人房住戶其配偶需年滿55歲
5、國寶聖恩休閒養生會館
「聖恩西湖養生會館」每戶都裝置了紅外線生命監測器與自動求救系統，以確保住戶的生命安全，另外，每一層樓也都有交誼廳，會館還會不定期外聘老師授課及舉辦講座，讓退休族擴展生活圈，也能學習不同的課程，真正活到老學到老。另外，為保障健康退休族的身心健康，會館內也有健身房以及專業護理和特約醫師所提供的健康諮詢服務，讓退休族群能長保身體健康，是全國第一座智慧型養生會館。
6、松柏園老人養護中心
3,000坪開放庭園式綠色建築，引進日式專業照護技術，採用日本專業教育訓練課程進行職員訓練，並提供24小時全天候看護。服務對象為生活自理能力缺損，需要他人協助照顧之六十歲以上之長者，而收費標準為－２人房 29,000元/月/人，3人房 28,000元/月/人，4人房 26.500元/月/人，耗材費用另計。保證金：二個月的養護費用。
7、奇美悠然山莊
歐洲巴洛克風格建築、占地廣大，位於台南縣關廟的悠然山莊由奇美集團投資興建，占地7公頃，約可容納100名入住者，內部空間寬敞明亮，內具備運動與休閒設施。
房間規格
保證金
月費
11坪
15萬
29,800/1人
14坪
15萬
34,800/1人
2人房
15萬
35,800/1人
3人房
15萬
31,800/1人
4人房
15萬
28,800/1人
6人房
15萬
21,800/1人
8、康寧生活會館
房型
20坪
押金
500萬
400萬
300萬
月租金
13000元
21000元
29000元
房型
25坪
押金
600萬
500萬
400萬
月租金
16000元
24000元
32000元
房型
30坪
押金
800萬
700萬
600萬
月租金
13000元
21000元
29000元
管理費：一人11,000元/月，二人18,000元/月
9、雙連安養中心
位於台北縣三芝鄉，佔地11,000坪，提供親切的家事服務，並有專業營養師調配營養均衡的膳食及全年無休的護理照顧，另辦理社區松年大學及各式適合高齡者的活動課程，是發揮終身學習的最好生活園地。
1)安養每月基本生活費19000元起。  (未含個人特殊照顧費用及個人使用之物品)
2)養護每月基本生活費29500元起。  (未含個人特殊照顧費用、特殊飲食、營養品及個人使用之相關物品)
3)證金0～10個月。（低收入及重病殘障者個案優惠）
4)經濟困難者，依中心補助辦法給予補助
10、翠柏新村
位於台北內湖與汐止交界的翠柏新村，入住者主要條件為年滿60歲以上，身體健康能自理生活者。
收費項目
收費標準
生活服務費／居住保證金
長青大樓
單人套房
12500元 ／ 300,000
長春大樓
單人套房
14,800元 ／ 400,000
長安大樓
單人房
24,000元 / 月 ／ 400,000
雙人房
36,000元(含膳食費) ／ 500,000
百齡村夫妻房甲型
24,680元 ／ 500,000
百齡村夫妻房乙型
24,680元 ／ 400,000
百齡村甲乙型單人居住
20,000元 ／ 無
以上居住保證金，於退住時無息退還
對於銀髮住宅及照護機構目前在市場上各方面的狀況，本組將其依照三個構面，進行分群。藉此區分出市場上現有的各類機構型態，同時透過各族群之介紹與分析，了解其在不同方面之經營模式與發展方向。此外，亦可發現目前市場尚未發掘的方向以及可能發展的空間所在，同時集合各類族群之優勢，勾勒出未來可建構的經營模式。
一、產業策略群組構面
（一）健康狀況
依據不同的銀髮住宅及照護機構，其對於所收容的對象之健康狀況，設立了不同的條件標準，如：安養機構偏向於收容健康狀況較佳的老人；養護機構的收容對象，健康狀況從好到差皆包括在內；而長期照顧收容的對象則多為健康狀況較差的老人。因此，「健康狀況」對於評估老人福利機構的策略群組，為一不可忽略之重要指標。
以下為對各類型健康狀況所作之定義：
好：生活可完全自理、行動自由方便者。一般慢性病患者，如：糖尿病、心臟病等，只要其能照料自己的日常生活，亦包含在此範圍內。
尚可：部分生活可自理，部分需他人幫助者。行動不太方便，乘坐輪椅、使用柺杖或需他人攙扶者，包括在此範圍。
差：生活無法自理，需要專業的醫療護理服務者。
（二）規模大小
內政部依照老人福利法，制定了銀髮住宅及照護機構之設立標準；在銀髮住宅及照護機構的規模大小方面，一般規模的設立標準為收容50 位至300 位老人之間；至於小型規模者，其規定收容老人人數為5 人以上、未滿50 人。基於構面群組的更細項區分，我們將銀髮住宅及照護機構規模大小的設立標準定義為下：
1.大型規模者：收容人數201人以上。
2.中型規模者：收容人數51人以上、未滿200 人。
3.小型規模者：收容人數5人以上、未滿50 人。
（三）價位高低
目前市場上的銀髮住宅及照護機構，其所提供的服務品質與價位之間，具有高度的相關性，服務品質較佳者，收費亦較高；此外，透過市場調查的結果，本組發現，目前中老年人士在選擇銀髮住宅及照護機構的同時，價位的高低程度，是一項不容忽視的參考因素。衡量市場調查分析的結果，目前國內老人福利機構，其因設立之機構形態不同，收費之方式與標準亦有所不同，同時，由於收費方式的不同，折合成每人每月之價位的高低程度也有所差別。本組根據所得之資料，以下列方式作為比較標準，並將價位的高低分為三個等級：
1.價格高者：
以目前已在市場上之三機構為標準（康寧生活、潤福生活新象以及永越健康管理中心）為標準，將其所收取的保證金折現（利率以定存期間最高之利率2.5%為計算標準；同時，根據資料得知目前平均退休年齡為55 歲，平均死亡年齡65 歲，故以此10 年之期間為計算標準），並加上每月所應付之管理費，作為每月總收取金額。康寧生活：560*(1+0.025) 10/120＝5.97，5.97+0.9＝6.87
潤福生活新象：480*(1+0.025)10/120＝5.12，5.12+1.7＝6.82
永越健康管理中心：888*(1+0.025) 10 /120＝9.47，9.47+12＝21.47
故價格高價者，其範圍為：每月每人5 萬以上。
2.價格中等：每月每人2.5 萬~5 萬。
3.價格低者：每月每人2.5 萬以下。
二、銀髮住宅及照護機構產業策略群組介紹
當決定了區分的基準構面後，本組依據以上所選擇的三種構面，按照其不同的程度等級，作為分類基礎，將目前市場上現有的各類型銀髮住宅及照護機構，分為四個不同的族群（A.華麗雅逸族 B.慈懷濟世族 C.樸實儉約族 D.居家近鄰族），以下產業策略群組表和產業策略群組圖，便是分類後之情況，而後則對各個族群做簡單之介紹。
（一） 產業策略群組表
表3-2.1 產業策略群組分群表
（三） 各類產業策略群組簡介
1、華麗雅逸族群---潤福生活新象、康寧生活。
此群組是屬於高價位、只收健康狀況良好的老年人，大多是由集團所投資建造的銀髮養生住宅，而不同於一般政府立案的安養中心、養護、或長期照護之機構，且是以租賃方式出租。雖為如此，這些住宅乃是專為銀髮族群所建造設計的銀髮養生住宅，與傳統的安養機構完全不同。在此類型銀髮養生住宅中，不但提供了完善醫療服務及安全設備，並且其裝潢與設計相當豪華，有著五星級大飯店的設施，及多元化的生活機能，讓人住入猶如置身於高級飯店中，相當氣派輝煌，而無年華老去、得無關懷之感，反倒覺得是一個能夠盡情享受豪華生活時光的地點。
目前台灣屬於此種銀髮養生住宅的機構，在市場上尚未被廣泛熟知，且從事相同規劃的集團單位亦不多，隨著台灣進入高齡化社會，且國民生活水準提高及國民所得增加，將來此種銀髮養生住宅的需求，勢必會大大的增加。
2、慈懷濟世族群---廣慈博愛院、仁愛之家、台北縣老人之家。
此一群組的照護機構為收費低廉、由政府所規劃建設的公立大型老人照護機構，其中欲申請進住的銀髮族，必須為年滿六十歲以上，且符合政府三級貧戶之標準，只要合乎上列條件，均可申請進住；在身體健康狀況方面，則無特定之限制，亦即能自理日常生活者或需要特別照料者，皆可申請。由於此類照護機構純粹為政府設立予生活困苦的老年國人，故其所具備的醫療設施雖非達到盡善盡美，但比起一般私人設立之機構來說，較顯得完備許多；但就休閒設施而言，則不如其他私人所設立的福利機構。
3、樸實儉約族群---私立愛愛院、廣恩養護中心、天主教安老院。
此群組的照護機構，適合讓選擇中等價位、中型規模(50~200床)、且其身體健康狀況尚可或較差的銀髮族居住。除了規模較大外，其環境及設備則稍顯老舊簡陋，服務人員在專業素養上，亦顯不足，至於和諧溫馨的相處氣氛，相較之下，則不如其他族群。
4、居家近鄰族群---私立國泰老人養護中心。
此群組的照護機構適合偏好中型價位、規模較小、身體健康狀況尚可或較差的銀髮族來選擇居住。此類機構，大多數為私人所申請設立的養護所，也是此一市場上設立數量最多的照護機構，其位置的選定大多是位居於社區內，具備離家鄰近的優勢，且許多養護所都與附近的地區醫院合作，為老人做醫療健診的服務。由於此族群中部分的養護所是採取家庭型的經營方式〈例如父親是老闆、母親負責繕食、女兒擔任護士、兒子兼任司機或管理人員等〉，各機構的專業水準明顯良莠不齊，房間設備亦較為簡陋，某些養護所的安全或設備甚至不合法律規定，在老年人口的照顧和安全保護上，令人堪慮。
第三節 各群組行銷策略分析
本小節是分析整體銀髮住宅及照護機構，將從「華麗雅逸」、「慈懷濟世」、「樸實檢約」、「居家近鄰」四個策略群組的行銷策略作一個深入的分析。以機構氣氛、醫療服務、環境設施這三個點去作描述各個群組的產品；並探討競爭者的定價模式及收費方式；以交通與位置代表通路；並探討其靜態與動態促銷。目的不外是使我們更了解現在目前市場概況，也進一步地對競爭者所採用的策略去做分析與了解。
一、華麗雅逸之行銷策略分析
(一) 目標市場
雖然此一族群內之機構，在醫療設備的設置上，有較為完善之規劃，但此一族群的目標市場，卻鎖定在健康狀況良好的銀髮族群，同時，因此類族群中之機構，其收費金額偏高，故在目標市場的選擇上，則偏向於收入較高的民眾，以確保其能負擔的起機構之收費。
(二) 行銷組合
1.product:
(1) 機構氣氛
由外觀上看來，位居此一族群的機構占地相當廣大、視野較為良好，周遭環境令人有一股清新幽靜之感。進入機構內，可明顯地感覺出豪華的設備、寬闊的活動空間以及充足的室內照明，再加上服務人員的親切態度，使人享有入住五星級大飯店的感覺。由於入住者多為健康狀況良好的長者，也常有呼朋引伴一起居住的情況，因此營造出一種和樂融融的氣氛。
(2) 醫療服務
在此族群當中，其所招收之對象皆為健康狀況良好的老年人，主要為提供適合銀髮族群居住的養生住宅，是以「門戶」為單位，而不同於一般以「床」為單位之服務方式。此一族群內的養生機構，所提供之醫療服務乃是針對其招收的對象－健康老人來設計的，其內容包括：
a. 與大型醫院合作，特約醫師定期作門診服務，為住戶提供諮詢的機會。
b. 設有健康管理室，裡面保有各戶的健康醫療檔案，定期做健康檢查並記錄下來，可隨時幫助老年人檢視自己的健康狀況，同時以備於疾病處理時可參考使用。
c. 24 小時緊急照顧，若有特殊情況發生時，機構內備有醫療救護車，可適時將患者送至鄰近之醫院求助。
d. 設有營養師可為各戶提供完善的飲食照顧。
(3) 環境設施
此類型提供高級的硬體設備，著重生活的休閒品質，不但提供豪華且寬敞的戶外庭園以供老人休憩；在居住方面，採無障礙空間規畫；其安全設計上，備有緊急呼叫系統、主動式生活照顧設施、火災預防措施等。而在其他的硬體設備上，有陶藝室、KTV 視聽室、圖書室、牌藝室、品茗迴廊、多功能活動中心、健身房、撞球區等。
生活必需品採豪華的取向，較其他群組更加重視休閒設備，休閒設施的提供也最多元且豐富。
2.price:
(1) 定價方式
因此族群主要的目標市場是為較高所得的消費者，而其所提供的設備與服務也較其他族群來的完善，所以在定價方面，也不同於其他族群。以潤福為例，需要繳交400 萬元保證金，簽約金10%、裝潢款50%、交屋款40%，每月再繳交一定的租金，是屬於主產品線服務方面的定價，而其所提供的洗衣服務、理容服務……等，需額外收費。
(2) 收費方式
此族群提供了較完善的設施與服務，在入住前，會先要求繳交一定的保證金，當在入住後，每月除了要交租金之外，額外使用的理容、洗衣……等服務，也要收取費用。
3.place:
(1) 位置與交通
這群族的所在位置大約分為2 種：一種是建於市區，擁有大眾運輸工具方便之地，且緊鄰醫院、公園，為既有社區中的一部份。另一種的資金需求較龐大，即自己創造一個社區，所以都坐落於郊區，減少在地價方面的成本支出，而在交通方面，有專屬的接駁車接送，亦有提供停車位給顧客使用。
4.promotion:
(1) 靜態與動態促銷
此族群由於經營的定位為高價的銀髮養生住宅，與一般的安養護機構收容的對象不同。而由於資金充足，促銷的方式也最為多元，促銷方式有：
a. 靜態促銷：
? 廣告傳單：如潤福、康寧等多有詳細且精美的DM，詳細介紹所提供的服務。
? 宣傳光碟：如潤福更免費發放宣傳光碟，以參觀訪問的方式，生動地介紹淡水「潤福生活新象」所有的設備。
? 報紙期刊：潤福、康寧等還以與健康生活雜誌內以專刊發表老年人的相關文章，藉以增加知名度。
? 網際網路：由於網際網路的發達，機構多設有專屬的網站，讓人一目了然相關資訊。
? 公車內廣告、看板：由於公車的流動性高，且老年人也多以公車代步，因此有許多便藉著在公車有小廣告的方式，達到宣傳的效果。
b. 動態促銷：
? 車廂外廣告：公車就如會走動的廣告看板一樣，而且又夠大和清晰，適合老人家觀看。
? 講座說明會：通常會辦在健康講座之後或自己辦此類的講座，藉著直接面對面的說明來達最快的效果，並可立即帶領參觀住宅，是種相當有效的方式。
? 電視廣告：電視是能讓最多的人接收到訊息的媒介。故此群組常會使用，但其效果卻很難預期，也是電視傳播一直以來的通病。
? 宣傳車：直接用改造的小型箱型車在馬路旁宣傳。由於是自己雇用的車，故可以決定要在哪些定點。如在可能的目標市場地區及靠近欲販售地點附近的捷運站宣傳，則可比公車廣告更容易掌握。
二、 慈懷濟世之行銷策略分析
(一) 目標市場
位居此族群內之機構，大多隸屬於政府所設立的公立大型老人照護機構，此類機構的目標市場限定在本國60 歲以上，通過政府社會司評列為第三級貧戶之老人，且無其他謀生能力的老年人。
(二) 行銷組合
1、product:
(1) 機構氣氛
此族群的機構空間很大，但它們是屬於政府補助三級貧民以上者所設的福利機構，在設備及日常生活必需品的提供上大致充足。在室外，可見社工們帶老人散步、陪他們做復健和聊天的溫馨之情；但在室內也可見老人們因病痛或是想念家人而流露出孤獨寂寥之感。
(2) 醫療服務
由於此一族群大部分是由政府所補助設立的福利機構，其設立宗旨主要是幫助照顧社會上弱勢的老年國民，即針對60 歲以上的低收入戶或慈懷濟世、無謀生能力的老年人，提供生活照顧的服務。此類公立老人福利機構，提供之醫療服務主要為：
a.與特約醫院相結合，於機構內的綜合醫療所設有健保門診服務。
b.備有醫師、藥師、護理人員、營養師，以團隊合作的方式照顧長者，可提供醫療藥物的諮詢、健康檢查等服務。
c.緊急送醫服務，可於緊急事故發生時，由工作人員立即護送至醫院。
針對無親人照顧的老年者，機構內可陪同其就醫。
(3) 環境設施
此群組以大型的公立機構為主，由於隸屬公家機關，佔地廣大，具禮堂、服務中心等。戶外活動空間寬敞，並設置花圃公園、涼亭步道與廣場。但除了戶外活動空間較大之外，由於此類型是因國家要提供低收入戶的民眾居住，因此在室內設備上，僅具基本生活必須設備。
2、price:
(1) 定價方式
此族群所提供的設施與服務與一般的安養護機構相當類似，但較不同的是其對所居住的老人，並不索取任何費用，此機構是政府為孤苦老人所設立的福利機構，被社會司評為第三級貧戶的老人，因無法負擔起生活費用，政府便提供這樣的服務，來解決其生活的問題；除了不收取費用之外，政府每月還會發給居住老人固定的零用金。
(2) 收費方式
此族群所居住的人，是為社會司評為第三級貧戶的老人，政府照顧他們的生活起居，居住在此機構裡的人，不但不用繳交任何費用，政府每月還另外發放一定的零用金。
3、place:
(1) 位置與交通
此族群屬性都為公立，亦是說皆為市政府或國家所建造，所以較無地價上之困擾，地點方面的選擇也以公有地為主，惟因其的成立時間已久，由現今觀之，大多位於老舊社區附近。
4.promotion:
(1) 靜態與動態促銷
此族群為公立機構，不以營利為目的，因此少主動積極的促銷，但仍透過以下幾種方式：
a. 靜態促銷
? 簡介手冊：如公立機構的廣慈博愛院，沒有主動促銷的活動，僅有提供院內簡介，介紹所提供的服務及環境。
? 網際網路：由於網際網路的發達，機構多設有專屬的網站，讓人一目了然相關資訊，如廣慈或是其他公立機構的網站，都詳細的說明了入住的限制及聯絡方式。
b. 動態促銷
? 電視廣告：此類公家機構設立目的是為了照顧貧苦的族群，故而宣傳範圍廣大的電視就是不可少的工具了。而通常廣告也是以非營利的型態出現，把訊息告知大眾為其最重要目標。
三、樸實檢約之行銷策略分析
(一) 目標市場
位居此一族群內的機構，是屬於中價位且規模中者。故此族群目標市場鎖定在願意為了選擇機構規模較大的消費者，而選擇在非鄰近住家的機構；此族群招收的對象以健康狀況尚可、差為主。
(二) 行銷組合
1、product:
(1) 機構氣氛
此族群的機構占地空間不大，四周環境也還算安靜。室內環境乾淨，光線充足，可常見家人子女來探望長者，陪伴老人復健的畫面。
(2) 醫療服務
此一族群絕大部分是私人所設立的中型機構，進住者健康狀況處於尚可或不良的程度，所以在醫療照顧上必須多加用心，但由於市場上這類的老人福利機構素質良莠不齊，在此則針對較優良的機構做介紹。在此類機構中，其所能提供的醫療服務內容包括有：
a. 每日有駐診醫師針對各類疾病情況做不同的治療活動。
b. 與特約醫院合作，每週由醫院的醫師提供看診以及各項檢查安排。
c. 24 小時的護理人員照顧，服務內容包括身體保健、量血壓、測血糖、導尿、更換胃管、傷口處理、醫藥注射、臥床者翻身服務、肌肉按摩、餵食、灌食等各項基礎醫療照顧活動。
d. 一般機構設置有診療所、看護站、復健室等。
(3) 環境設施
這種多以中型的安養護機構為主，提供的床數在50 床以上，除了一般的設備之外，有較多的照護人員及醫療設備，具備基本設施，無法提供較大的戶外休閒場所，不過由於床數較多，整體空間仍較第四群組室內空間來的寬敞，服務人員也較多。
2、price:
(1) 定價方式
此族群為私立中型的安養護機構，其定價方式依其所提供的設施及服務來訂定，在現有的市場中，每家中型機構所定的價格幾乎都差不多，新進入者所採行的定價方式，也多為現行價格定價法，價格以參考競爭者價位為主。
(2) 收費方式
其收費方式，可為月繳或年繳，在保證金方面，每家機構定的標準不同，原則上是以不超過收費的六倍為原則。某些機構也會收取「疾病準備金」，作為失能老人臨時住院時的準備費用，在繳交的金額方面，基本上，每位老人所交的費用並不太相同，許多機構都是按照老人依賴程度分項目收費；老人依賴程度較高的話，所需的費用也會增加。
3.place:
(1) 位置與交通
此族群並無特別的地理分布特徵，大多是選在地價較便宜、人口較稠密且有公車來往的地方。
4.promotion:
(1) 靜態與動態促銷
此族為中型的安養護機構，特色為50 床以上，較一般小型的機構提供較多的設施及服務。
a. 靜態促銷：
? 廣告傳單：由於廣告傳單是最為簡單普遍的方式，因此樸實檢約族也多採用這種方式來達到宣傳的目的。
? 網際網路：由於網際網路的發達，許多中型的安養護機構多設有專屬的網站，提供相關介紹。
b.動態促銷：
? 宣傳車：不過此群的規模較大，故其能容納的顧客可能分佈範圍較大，其宣傳車要跑的範圍就比較大了。
四、居家近鄰之行銷策略分析
(一) 目標市場
位居此一族群內的機構，其目標市場鎖定在居住於機構附近社區內的銀髮者，此類機構內的收容者，其住家通常距離機構不遠；此外，雖說此族群之機構廣泛地接受任何的銀髮者，並不特定限制進住者的健康狀況，但一般會居住在此類機構內的老年人，大多為需專人照護，健康狀況較差且臥病在床的患者。
(二) 行銷組合
1、product:
(1) 機構氣氛
此族群大多為社區型的安養護機構，故四周住宅多為一般住民。空間及占地不大。由於入居者的健康狀況較差，多為臥病在床的老人，因此，室內的氣氛較為靜謐。
(2) 醫療服務
這一個族群中，大多數為位居社區內的小型安養護機構，進住者多為身體狀況較差、臥病在床、必須插管維生等重病患者。此類族群中，部份機構採家庭型的經營方式，部份亦聘請外籍傭人幫忙照顧病人，故在醫療服務上，比起其他族群的護理人員來說，顯得較為不夠專業，其醫療設備則明顯簡陋不足，甚至有不合法律規定之嫌疑。一般來講，此族群內的機構具備的醫療服務包括：
1、與鄰近的地區醫院合作，醫師定期為病人看診檢查。
2、看護照顧。此類看護只提供基礎的生活照顧，如餵食、灌食、擦拭身體、陪伴散步等較不具專業護理技術的活動內容。
3、對於須到醫院接受治療者，則提供載送的服務。
4、慢性病或須長期服藥者，機構則定期幫患者到醫院拿藥。
(3) 環境設施
這種型態是安養護機構中最多的，通常位在社區內，以社區內老人為主要服務對象。由於是小型的安養護機構，佔地通常都不大，床數也很少，約在10 床左右。由於大部分居住的老人身體狀況皆不理想，很多為臥病在床或需長期照顧的老人，但僅提供基本的醫療設施，如床鈴、復健儀器、衛浴防滑設施等等，設備可謂相當簡陋，室內環境也最為狹小。
2、price:
(1) 定價方式
此族群為私立小型的安養護機構，每家機構所提供的設備與服務，大都大同小異，其定價方式大多為現行價格定價法，各機構幾乎都是依據競爭者的價格來定價，較不考慮成本或市場需求狀況，每家的價格差異幾乎是很小。
(2) 收費方式
其收費方式跟樸實儉約族很類似，可分為月繳跟年繳，大部分的機構也都會收取一定的保證金，但其所收的保證金，一般來說，並不會比樸實簡約族來的多，而此族群居住的人大都是身體狀況很差的老人，此類機構會提供免費的咽喉管更換，但若是為切氣管及尿管，或是其他機構本身沒有提供的設備及服務，則要收取額外的費用。
3、place:
(1) 位置與交通
此部份之安養護機構收容人數為50 人以下，大都位於人口稠密區，且依社區型態不同，分布數量與範圍也不同，於老人較多的社區分布就較多。交通工具都以大眾運輸工具為主，加上具有社區型態的特徵，因此，此類安養護機構的所在地離入住者的家庭並不遠，是不需花費過多的時間於往來方面。
4、promotion:
(1) 靜態與動態促銷
此族群多分佈在社區中，為數量最多的安養護機構，收容的人也多以有疾病的老年人為主。
a. 靜態促銷：
? 廣告傳單：此族群最多以這種方式來傳遞訊息，詳細介紹所提供的服務。
? 報紙期刊：此族群有時會以刊登小廣告的方式宣傳本身的設施。
? 網際網路：由於網際網路的發達，部份小型安養護機構設有網站，但並非每一間皆有。
b. 動態促銷：
? 親友介紹：由於此族群的規模較小，且大部份位於社區內，因此可透過親朋好友介紹或者是鄰居的口耳相傳來達到宣傳的目。
第四節 小結
機會－提供產品、服務品質佳，價位較低的機構，迎合消費者需求衡量市場上現有的銀髮住宅及照護機構，其所提供的產品(機構氣氛、醫療服務、環境設施)與價格的關係是成正比的，亦即提供產品、服務愈好的機構，其價位也就相對的愈高。因此，可望開發出規模、設備、服務品質比樸實檢約、居家近鄰族群要齊全，但收費
金額卻沒有華麗雅逸族群那麼昂貴的機構。
威脅－既有的領導者的存在，本機構只能鎖定有限目標市場
銀髮住宅及照護機構的市場區隔是相當明顯，每個族群皆有其特色亦或是特定招收的對象。而且各族群裡已存在著繼有的領導者，想要攘括所有有需求的老人成為我們的目標市場是有其困難的。
銀髮住宅及照護機構產業分析之策略意涵透過目前的競爭者分析，瞭解並找出市場上有待發掘亦或是尚未飽合的市場進入。經由本章節研究探討後發現，目前在市場上可發掘價位中等、規模偏大、健康狀況良好，此一尚未發展的新群組。
本組將針對此一特定目標市場的需求去做促銷，以提供不同的產品、服務，或是採低成本的方式來達成與現有競爭者差異化的目的。
銀髮族安養機構與休閒住宅
安養照護機構：
台灣的老人安養機構目前全國約有700多家，但全國合法立案的老人安養機構所占之比例卻不到20％，大部份的老人所住的安養院都不符合法令的規定或者未申請立案。台灣老人目前住安養院的比例不高，全國住在安養機構的老年人約占所有老年人的6％，相較於美國的22％，尚有一段差距，因此，安養照護市場在台灣仍有相當大的成長空間。
老人住宅
根據由衛生署國民健康局公布『台灣老人10年間居住、工作與健康會況改變調查』的最新資料就顯示，從民國78年到88年，台灣老人與子女同住的比例10年間下降了20％，由71％下降到49％，其中獨居的比例並沒有太大的改變，夫妻同住的比例上升了。這個資料顯示台灣的社會愈來愈趨向於老人自成一個生活圈，就像美國一樣，美國三代同堂的比例只有1％，大部份老年人選擇住安養機構或老人住宅、老人社區且不與子女同住。由此數據看來，台灣老人與伴侶同住或自己獨居的比例將逐年增加，預計在目前房地產市場一片不景氣當中，老人的個人、雙人套房、老人社區、住宅可能是未來市場的明日之星。
現況
    台塑集團「長庚養生文化村」桃園龜山有706戶，也在宜蘭進行新的投資計劃，總興建規模四千一百八十戶，附設醫療大樓與六百床急、慢性病床，九十八年完成第一階段養生文化村二千四百三十戶的社區興建。園區將分成養生文化區、風土文物、民俗工藝會館、長期照護中心及銀行、商店街、書局等附屬設施，生活機能完善。(12/9/2004 ttp://www.epochtimes.com)
民國85年由潤泰集團於淡水推出的「潤福生活新象」，吸引300戶滿租，2年前於新店大台北華城再推出三代同堂的新式出租產品。這些單位只租不賣，備有飯店式專業服務與專人管理。20年500萬元保證金方式入駐，經常是滿額居住的情況。
康寧集團位於台北市內湖所設立的「康寧生活會館」，則有165戶，也是高級的老人住宅，這項老人住宅延伸於康寧醫院及護校的事業體系中。
另外，在台北縣三芝鄉有基督長老教會雙連分會經營的「雙連」，以財團法人方式經營，有92戶。
最新的是台東縣的「金齡老人住宅」，是由台東縣政府跟內政部合作開發，有64戶。內政部表示，金齡老人住宅未來可能是第1個適用於促進民間參與公共建設條例的老人住宅案例。
除此而外，奇美集團也考慮在台南關廟興建佔地7公頃的「悠蘭山莊」，介入老人住宅。
在市場上也指出，如佛光山社會福利基金會、遠雄集團、太平洋建設、和信集團、台北仁愛醫院等不少的醫院體系、社會福利體系，以及宗教團體等，都有介入老人住宅的訊息。(自由新聞網，2004)
其他如三代同堂的住宅規劃，重視孝親房的室內設計也於目前的房地產中可見，可見社會對銀髮族相關服務產業的需求必然是越來越迫切。
退休養生住宅 按月繳費享受度假式生活
場景拉到位於三義的西湖度假村，六月早晨的陽光，灑在如茵草皮上，車子駛進西湖度假村，右邊是一片紅瓦白牆建築物，這裡是國寶集團興建的「西湖養生會館」，目前主建築已經完成，正進行內部裝潢，預計今年底就可以陸續進駐。
這是國內第一個興建完成的「年金屋」，也是國內首創的旅居式退休養生住宅，從年輕時按月繳費，退休時就可以住進來。所謂旅居式是指購買的人，上半年可以住在這裡，下半年又換另一個地方住，過著度假式的退休生活。
在西湖度假村的養生會館，第一期有一百三十二戶，每戶十六坪，規畫成五星級歐式度假飯店。讓退休生活像度假一般。未來還將陸續興建二、三期，另外在台南走馬瀨農場也將興建另一座日式風格的會館，東部的地點也在洽談中。
現年五十五歲的葉咸孝夫婦就買了一戶，他們從三十歲時就做好心理準備，一旦年紀大了，不要和女子一起住，兩人打算住到養生村或養老院。這幾年他們陸續看過好幾個養老住宅，最後決定選擇國寶集團的年金屋，從兩年前開始按月繳費，雖然明年初就可以住進來，但是葉咸孝的孩子都還沒結婚，等兩個孩子結婚獨立，不再需要他們照顧的時候，就可以入住了。
「我喜歡旅行，旅居式的養生住宅未來可以每半年更換不同的地方居住，就像旅行一樣」，而且他們的朋友也買了年金屋，未來大家可以住在一起，有個照應。在這裡廣闊的園區就像大公園似的，平常可以散步、運動，還可以在會館的休閒中心看電影、唱歌、學習新東西、和老友聊天解悶。看著養生住宅接近完工階段，葉咸孝描繪的退休生活，已經愈來愈具體了。
場景再拉到林口長庚養生文化村，上午九點鐘，吃過早餐的朱鴻源與太太坐在養生村大廳休息，他的子女們都住在美國，今年初他決定住到養生村來，生活有人照料。從年輕時代就一路打拚到老的朱鴻源，攢了一點錢，足夠他退休生活所需，這幾年來才真正開始享受人生。
他四處旅行，其中光是豪華郵輪旅行，就參加過四次，每次每人的費用都在台幣十萬元左右。到了這個年紀，朱鴻源在乎的是生活的質感，即使是旅行，也要吃好、住好，價錢貴一點沒關係，不會為了節省而參加便宜的團。他認為把身體照顧好，是現階段最重要的事。朱鴻源像許多銀髮族一樣，每天吃老人專用的綜合維他命，有空時就爬爬山、打打桌球，生活非常快意自在。
未來理想的居住方式
熟年世代及高齡世代認為未來理想的居住方式依序分別為與子女同住(含配偶、子女配偶及孫子女)、僅與配偶同住、獨居、住在老人安養機構、與親戚朋友同住、住在養護機構或護理之家。其中熟年世代之與子女同住及與配偶同住佔近70%，高齡世代之與子女同住高達56%、與配偶同住則為23%。住進老人住宅及安養機構的意願方面，熟年世代有高達51%願意住進老人住宅、36%願意住進安養機構，高齡世代則有32%願意住進老人住宅、25%願意住進安養機構。
前述結果顯示，未來的趨勢可能為與子女同住、獨居之比例將逐漸減少，而住進老人住宅及安養機構之比例將增加，亦即未來住進銀髮住宅及養生村之觀念將愈來愈普及，因此，此類住宅之整體環境以及其他因應此趨勢的相關服務或產品之規劃籌建可及早進行之，例如活動空間的設置、照護的安排、健康管理、生活陪伴以及輔具等。
住的商機： 　養兒防老觀念不復在，養生住宅需求增加
在住的方面，從美國、日本，甚至台灣熟年族居住形態的改變，都不難看出，他門與子女同住的比例正不斷下降，越來越偏向夫妻同住、或自我獨立生活的趨勢。衛生署國民健康局公布的資料也顯示，從1989年到1999年這10年間，與子女同住的比率由71%下降至49%，下降了20%，可見「養兒防老」的觀念已不復存在。預估專門提供退休後居住的養生住宅、養老院等各類型住宅的需求將大增，而適合子女離巢後的熟年族群居住的換屋產品，也不容忽視。
據估計，美國退休養生住宅約有30億美元的市場規模，且往後20年市場將會成長至350億美元，足足成長10倍之多。 美國人退休之後，喜歡遷徙到像溫暖的加州、佛羅里達、德州等地居住，像全美最大的退休社區建築商Del Webb Corp.，針對55至65歲即將退休的嬰兒潮，推出「活躍成人」（Active Adult）發展計畫。他們不是只賣房子，而是賣一種不一樣的退休生活形態，結合了一些陽光城市、及可讓老人發展事業第二春為號召，吸引更多嬰兒潮世代的先驅，提早退休向南遷移，從1996年推出以來，已經賣出十幾萬戶，成績相當不錯。
台灣的退休住宅市場規模有多大？以未來1,000萬人的熟年及銀髮人口來推估，若與子女同住的比率為49%，約有500萬人有這種需求，若夫妻同住，一戶有兩人，有效需求量至少有250萬戶，而根據統計，台灣合法的安養院、老人院床數不超過1萬5,000個，供需幾乎是250:1.5的比例，可見成長空間非常大。
結語建言
四、提供國內未來發展之建議部分
（一）對政府部門推動的建議：
1、政府部門宜成立一跨部會小組，負責協調及推動工作。如：積極鼓勵學界與相關研究單位，協助業界研發，並協調業界進行整合甚至立法規範，主動邀集業者參與標準制定，積極推動人才培育與養成。
2、智慧居住空間的發展需有妥善的執行機制，如何整合各部會所應負擔的責任與分工，監督各領域發揮最大的效能，為目前首要辦理的事項。
3、政府推動智慧化居住空間，必須以人文觀點了解使用者需求，善用科技技術，將智慧隱含於自主優適的生活中，可透過多方面的獎勵措施與教育宣導達成。
4、在推動智慧化居住空間之相關計畫或業務時，跨部會之間應加強彼此之溝通與聯繫，使資源投入的效益極大化。
5、我國應善用累積之資電優勢、基礎產業製造技術，積極結合人文創意，開創我國新世紀產業架構。
6、面對建構健康/舒適/安全的生活環境，應於環境、智慧化空間及無線健康監測等議題方面積極佈局。
7.利用成立國際化大型智慧生活空間科技研發中心（或展示中心）的方式，進行創新應用示範，期能帶動相關研究投入及加強產業發展。
（二）對產業發展落實的建議：
1、我國發展智慧化居住空間，不僅應考量操作簡易、使用方便、適合各種人使用的通用設計（Universal Design）理念，更要同時考量價位具可負擔性、普遍性的通用價格（Universal Price）理
念，並且要能符合新舊建築需求導向，且具多元選擇、局部之可選配性，如此才具市場推廣潛力。
2、智慧化居住空間之推動，可考慮「產業發展」及「國民福祉」兩個面向的需求，針對不同面向之議題，進行整合性的規劃，以建構我國自有的核心技術。
3、生活產業與高齡化產業是新的未開發之地，學習日本高齡少子女化社會的經驗，建立自己的智慧居住生活模式，巧妙善用科技產品與建築設計帶來的生活便利經驗。
4、台灣產業主要以中小企業為主，發展的重點可避開日、韓大企業既有主軸，以避免硬碰硬的策略，選擇具彈性、新興和適合本土容易發揮的特點。
5、我國發展智慧化居空間如欲像日、韓兩國快速的整合，勢必應以國家的層級來思考。並運用「聯盟制度」將各領域廠商整合，才有能力與日韓競爭。
6、產業推動聯盟成員建議應包括：建商、通訊平台服務廠商（如中華電信）、生活居家設備及材料廠商（如和成）、IT 系統廠商（如研華/友訊/智邦等）、Sensor Network System 應用及系統廠商與能源系統設計廠商等各領域產業成員。
（三）對未來發展研究面向的建議：
1、未來智慧化居住空間的競爭利基在於『洞察需求』、『人性設計』與『智慧建材』，因此建議可強化此三部分，並積極的投入相關應用、研究與開發。
2、應從人的內在感覺（視、聽、嗅、觸、心理等）切入，考量如何從亮度、音量、空氣品質、溫度、溼度、安全等性能指標訂定最適合台灣的居住指標。
3、如何降低成本與因應既有建築的對策會是一個主要發展重點，整合近程、中程、遠程目標，調整每個案例的差異與特殊性，並且必須考量因地制宜之特性。
4、真正的智慧化，必須考量居住的環境氣候、居家建築型態、台灣的文化及生活型態，及其他一些外在環境趨勢，如高鐵通車、高齡化人口、全球暖化、國家能源議題等，才能真正塑造具有台灣特色的智慧化居住空間。
5、需進行調查分析既有的產業科技，作最佳化整合或輔導提升，找出推動智慧化居住空間的關係產業，模擬最佳商業模式，創造多贏的最大利潤。
（四）對建置展示空間的建議：
應深入思考發展定位與台灣特色，且應包含現有及短、中、長程的科技技術，如災害預警、防颱、防震、減災、傳訊、救援等系統；遠距照護連線；無線感測網路產業；國科會及其他產學研單位具前瞻之研究主題與成果。
1、展示項目應要能反應台灣產業現況及未來佈局。如汽車電子產業是政策目標也具有發展潛力，就應該呈現此部分。如目前沒有且未來發展機會較小的產業就較不宜。
2、展示不要只侷限於位宅建築設備，也應考慮其他的生活空間，如辦公室、教室、社區、城市甚至交通工具等，避免呈現智慧生活科技只為金字塔頂端富人服務的刻板印象。
3、日韓的展示多以生活空間為區隔進行，而未來國內部分展示可從生活需求及人的感覺切入，以現在及未來作對比，讓參訪者可以有所比較及認識。
4、展示是一有效促進產業發展的方式，建議參考日韓以系統化手法規劃進行策略性的各種產業展示。
潤福新象館：http://www.ruenfu.com.tw/shin/shin.htm
康寧生活會館：http://www.kangninglife.com.tw/
長庚養生文化村：http://www.cgmh.org.tw/cgv/