新黄浦已成上海房价水平最高区 今年起无地可卖

　　6月8日，国务院正式批复了上海两大中心城区黄浦区和卢湾区正式合并为新黄浦(9.99,0.11,1.11%)区的方案，这是继2009年浦东新区和南汇区合并之后，上海又一重大的行政区域调整。新黄浦区至今获批已一月有余。新黄浦的房价是否受政策影响有所变动？此前被热炒的里弄房价格是否继续走高？

　　数据显示，今年1－5月，黄浦、卢湾两区是上海楼市量少价高的两个代表性区域。随着新黄浦区的成立，其商品住宅的售量将位居内环中心城区之首。业内专家表示，两区域合并后，区域楼市比照浦东南汇合并时掀起“量价齐升”的概率不大。

　　新黄浦：

　　今年起无地可卖

　　晨报记者 张昱欣

　　据上海搜房网数据监控中心此前统计，新黄浦区目前在售楼盘为13个，还有3个开盘时间未定。在这13个已上市的楼盘中，均价4万－5万元/平方米的有3个，5万－10万元/平方米的有6个，10万元/平方米以上的为4个，区域内包括有华润外滩九里、绿城黄浦湾、翠湖天地嘉苑、绿地海珀日晖等诸多高端豪宅项目将成为名副其实的“豪宅区”。

　　不过，从现有的监测数据看，新黄浦区目前暂无土地资源上市，预计下半年一手住宅市场开盘量仍将落后于本市其他区县，成交量或将依然呈现量少价高态势。

　　当初南汇区并入浦东新区的消息传出，南汇一、二手看房和买房量即得到提升，随着高价新房供应量大增，平均房价一度出现超5成的急速上涨。在南汇房价预期上涨的同时，浦东新区的部分业主却忧虑浦东的城市建设资金会流入南汇，使浦东房屋的性价比下降，不过这一担忧最终被证明实属多虑。

　　据透露，南汇刚并入浦东时，短期内即涌入了大量购买力，其都是看好南汇区并入浦东新区后的发展前景。故区域内的房价从七八千元/平方米跃至如今的1.3万－1.4万元/平方米。

　　此次黄浦区和卢湾区两大市中心区域合并，是否会如当初南汇并入浦东一般掀起一波楼市热潮？ 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，可能性较小。其原因主要是浦东和原南汇区域层次差异较大，仅地价就存在不小差距。目前黄、卢两个市中心区域合并可谓是强强联手，对所属区域的房价助推作用不大，但可能对原南市地区有提升作用。

　　■提醒

　　两区域合并后，购房者需要注意一点：两区合并后交易中心或“合二为一”，而目前卢湾和黄浦两区域对交易税费审核等成交环节的细节操作上可能存在不同，购房者需注意把握风险。

　　■观点

　　中原研究咨询部总监宋会雍认为，黄浦、卢湾在申城楼市中都属于顶级楼盘的集中地。其中，黄浦凭借滨江一带的南扩发展，核心区房地产业有了快速成长；而早期南卢湾长期处于“发展死角”状态，但在世博因素的驱动下，南卢湾逐渐发挥出后起之秀的色彩。 “虽然都存在着发展上‘北强南弱’的不均衡，但两个行政区楼市的成长步伐以及房价上的比拼，都属于重量级选手。 ”

　　中指研究院上海分院博士章惠峰表示，卢湾、黄浦 “合二为一”，对于区域房地产开发是一个利好因素。 “两区之前的发展各有‘瓶颈’——卢湾面积比较小，黄浦跟南市合并后区域面积较大；黄浦财政能力相对较弱，而卢湾区特别是以淮海路为主线的产业带，经济发展成就令人瞩目。此番两区合并无论从资源方面还是财政方面都有提升作用。 ”章惠峰还指出，由于“十二五”期间中心城区仍将致力于旧区改造，两区合并后，区域旧城改造推进力度也可能进一步加大。

　　■行情

　　10万元/平方米里弄房卖“天价”

　　晨报记者 张昱欣 实习生 雷媛

　　随着黄浦、卢湾合并为新黄浦，旧城区改造规划和建设脚步加快，使旧式里弄房更为稀少。而老城厢只有使用权的里弄房单价已升至31000元/平方米以上，总价和同面积二手老公房只相差几十万元。据了解，瑞金二路一套里弄房的挂牌单价已达到10万元/平方米以上，而这一价格也创下了同类房源中的天价水平。

　　据透露，这套挂牌单价超过10万元的“里弄房”，总挂牌价在1800万元左右。房源为整栋新装修的有产证“新里房”，有三层楼高，但由于不满五年且非唯一住房，买家需承担巨额税负，因此截至记者发稿时，暂未找到合适的买家。

　　晨报楼经记者日前探访了“天价”里弄房所在的瑞金二路沿线，毗邻上海近年来新兴旅游景点田子坊的主干道上。记者先是向保安问询了这里的房价，保安笑称“最多三四万元/平方米”。在瑞金二路225弄内，主干道上的房子都统一刷成了白色，在主干道旁停满了车。走进一条支巷后便觉得狭窄了许多，私家车显然是不能在此停放了，只歪倚了几辆自行车和摩托车。这里的楼房一层很是昏暗颓败，一般都作厨房用，二三层经过维护后也刷成了白色，显得漂亮洋气。

　　在225弄的一条分支里，记者和一名正在洗碗的阿姨聊了起来。阿姨说，这里的房子早在1948年就已建设完成，目前的市场价约3万元/平方米，附近新建成的日月光中心则约8万/平方米。“10万元的单价？至少我没听说过。”不过，这名老阿姨还是很自豪地向记者透露，十多年前他们家花十几万元买下这栋三层楼的一半，“现在这里一栋楼就可卖到一千多万元了。”阿姨补充道，他们家对面就住着一家英国驻沪公司的老总。据附近的房屋中介介绍，这一带在售的房子多为使用权房，报价在4.5万至5万元/平方米。

　　机构调研数据显示，在新黄浦二手置业者中，置换型购房者普遍占到60%以上，在局部区域，上述数据可以达到100%。除了小房换大房、周边换到市中心等置换方式外，目前市场上出现个别购房者“卖大房，换小房”，同类等地段换房的现象。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，里弄房所带来的市场增值，还是被一小部分投资者所看中。这部分投资者约占新黄浦区的投资置业者的10%左右，主要投资对象为区域内有动迁意向的里弄房源。因目前区域的部分新建商品住宅(如外滩九里、绿城黄浦湾等)单价已升至10万元以上，若里弄房未来动迁，获得增值或将大幅提高。但市政规划尚有不确定性，投资里弄房等动迁是一个长期的、风险较高的行为。

　　■新盘

　　一个月内单价涨2万顶级楼盘预先提价

　　晨报记者 唐佳 实习生 蒋岚

　　行政区域的合并对于区域楼市而言的影响不大，但合并后的新黄浦区已真正成为上海房价水平最高的一个区。区域内的新盘价格落差也比较大，普通楼盘的价格在40000－45000元/平方米左右，但高端楼盘的价格能达到70000－80000元/平方米，顶级项目价格甚至超过10万元/平方米。据悉，顶级楼盘在两区合并之前都已经有所动作，5月份早已预先提价。

　　由于楼盘数量不多，新黄浦区域的新盘整体成交均价波动较大，成交均价波动区间一般在6万－8万元之间。新黄浦区在售顶级项目主要集中在新天地、卢湾滨江、黄浦滨江这三个板块，前两个都属于原卢湾区，售价达到10万元/平方米的楼盘目前一共有4－5个。其中最贵楼盘当属位于新天地板块的“翠湖天地嘉苑”，目前该楼盘的售价在14万－16万元/平方米。其次是位于黄浦滨江板块的“绿城黄浦湾”，仅在5月份，单价就上升了2万元，达到12万元/平方米售价，板块内的另一楼盘“华润外滩九里”，单价也达到10万元/平方米。位于卢湾滨江板块的“绿地海珀日晖”精装公寓的价格也达到10万元/平方米。总体来看，上述豪宅新盘的价格基本维持去年水平，个别项目或有涨跌但幅度不大，豪宅市场今后一旦复苏，价格将有望再度刷新。

　　在新黄浦的几家中介门店可以看到，原黄浦和卢湾两大区域的楼市成交量和成交价格均无明显变化。

　　汉宇地产研究部认为，总体来看，豪宅新盘的价格基本维持去年水平，个别项目或有涨跌但幅度不大，若豪宅市场今后一旦复苏，价格将有望再度刷新。也有业内人士表示，新黄浦的房价波动大约需要3个月才能显现。

　　■二手房

　　成交量是新房十倍

　　晨报记者 唐佳 实习生 蒋岚

　　行政区域的合并对于区域楼市而言的影响不大，但合并后的新黄浦区已真正成为上海房价水平最高的一个区。虽然新黄浦是顶级地盘顶级楼盘所在地，但是供需主力仍以二手房为主，而今年上半年二手房的成交量几乎是新房的十倍。

　　今年1－6月份，新黄浦区域二手房的成交量为1308套，成交均价34186元/平方米；而同期该区域的新房成交量为137套，成交均价为73747元/平方米。二手房几乎是新房成交量的十倍，与新房相比，该区域二手房价格优势更加明显。

　　个别豪宅的价格对于区域内的其他新盘具有推动作用，不过由于这些豪宅量小而且目前成交并不活跃，对于周边的二手房价格来说影响甚小。汉宇地产研究报告显示，受到整个二手市场看房量下降影响，6月份区域二手房交易量环比小幅回落，为221套，成交均价也回落至37237元/平方米，市场较前几个月略有降温。不过以豫园、老西门、世博滨江为代表的区域热点板块成交仍保持相对活跃。政策的持续影响使得不少楼盘的挂牌价格正回归市场合理水平，但房东的心理预期距离降价仍有相当的差距，买房者可趁现在多淘淘二手房。

　　主笔手记

　　猪肉价格与房价

　　晨报记者 唐佳

　　近日，在微博上看见我的一个朋友发布了件有趣事：早餐时间他去买包子，涨价了。他想，猪肉价格涨得那么凶，肉包子涨价也很正常。但转头一看，怎么菜包子也涨了？老板回答：做菜包子、卖菜包子的师傅要吃猪肉的呀！

　　这可不是段子，却也不乏幽默。但我细想一下，还真有道理！因为看起来是猪肉在涨价这个现象，但问题的本质并不是猪肉多么缺乏，而是通货膨胀。至于什么涨、什么不涨？什么涨得多一点、什么涨得少一点？既有必然性，也有偶然性。因此，应对猪肉涨价的问题，说到底，就是如何应对通货膨胀的问题，而这并不是多养几头猪就能解决的。

　　这很容易让我立刻联想到了房价。本轮房价上涨，其实也是通货膨胀的一部分，只不过它比猪肉出现得更早，程度也更厉害而已。至于房价为什么会涨成这样，这就是刚才说到的必然性。因为通常大多数老百姓判断通货膨胀一定会发生时，他们会采取一些自己能够掌控的应对措施——把银行里的存款取出来，用于投资有可能保值增值的资产。其中，房产就是最好的选择，它既符合中国人的传统观念，又与未来城市化大发展的前景密切相关。

　　所以，相比只能吃掉而不能用于囤积投资的猪肉(这里是指一般老百姓，不是指猪肉流通商人)，房地产的问题就更具典型性，它是通货膨胀的阀门。写到这里，结论似乎已经很明了：治理房价上涨过快问题，归根结底也是治理通货膨胀，将政策全部放在房地产市场本身，可能将会事倍功半。