房地产宏观调控的常态化与效果

http://book.sina.com.cn  2008年08月26日 16:41  　　从2004年起，房地产一直是国家宏观调控的主要对象，而且这种宏观调控一年比一年出台的调控项目多。先是“国八条”（其实这个文件也不过是把过去一些关于房地产方面的规则重新组合在一起，其中有新意的地方不多）、“国六条”（这个文件最大新意在于用硬性技术性规则来调整住宅市场的产品结构），以及最近的24号文件、359号文件及39号令。

　　对于最近的几个文件，媒体将这些文件的出台称作2007年的“房地产新政”。其实，对于最近出台的一些关于房地产市场的文件，并非如媒体所夸张的那样什么房地产新政，但是如果能够把这些文件的基本精神制定为可操作性的规则，并通过这些规则把文件的基本精神落实下来，那么房地产市场将会发生大的变化。

　　首先，对于24号文件，它的基本精神是，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。也就是说，面对各地房价快速上涨，政府已经意识到房价快速上涨已经不利于城市低收入者的住房保障问题，并希望建立一套有效的住房保障体系或采取“双转制”的方式来解决城市低收入家庭居住问题。也就是说，24号文件开始朝着有利于绝大多数民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈了重要的一步，它既是对2003年国务院关于发展房地产市场的18号文件的纠偏，也是十七大报告中所强调的住有所居的政策体现。

　　同时，我们也应该看到，在24号文件中，它的第一句话就是，“住房是重要的民生问题”，即把中国的房地产市场发展首要任务看成改善居民的基本居住条件，把住房的民生问题看做是房地产发展的根本，而不是如18号文件那样把中国的房地产市场发展仅看做为支柱产业，仅是如何拉动GDP增长，仅如何来扩大内需。可以说，尽管24号文件没有对整个房地产市场发展有重新界定和重大的战略改变，但其中所包含的精神已经表示了政府对房地产市场发展看法有了一个根本性转变。即未来房地产发展就在于如何改善全国人民的基本住房条件，如何提高全国人民的住房福利水平。而且这个文件的基本精神也已经反映在党的十七大报告中。但是，由于24号文件对城市低收入者的住房保障所覆盖的范围太小，与广大民众住房要求还有些差距。这也就是政府希望如何通过市场来解决居民的住房问题。为了达到其政策目标，央行与银监会出台了359号文件。

　　对于359号文件（即央行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》），其目的是要加强商业性房地产信贷管理，以便来化解目前房地产市场所存在的一些问题。359号文件的基本点就是对国内房地产市场的购买，作一个住房消费与住房投资的区分。作为住房的消费，为了保证每一个公民的基本居住条件，政府不仅希望用保障性住房来让低收入民众的居住权得到保证，也希望通过政府的各种优惠政策让一些不能进入保障性住房的民众有能力进入商品房市场。因此，对于购买消费性住房的民众来说，无论是利率还是首付，政府仍然是采取优惠政策。而发展房地产住房消费也是保证国内房地产市场得以真正发展的根本所在。对于投资性住房来说，提高首付比重及贷款利率，让住房的投资者既然投资就得以市场法则行事，即投资者进入房地产市场投资，只能获得市场平均收益率。为此，投资者就不能享受消费者的购买住房的优惠，就得以市场利率来对待。这种政策，也是中国未来房地产市场之走向。可以说，如果国内房地产市场在信贷政策上能够对消费与投资作出清楚的界定，那么目前房地产市场存在的一些困惑的问题就会被理清楚。从这意义上说，央行在信贷政策上对投资与消费清楚的界定是目前中国的房地产市场得以健康发展的第一步。

　　比如说，在359号文件中明确规定，90平方米以下的按揭首付比重为20%，90平方米以上的为30%。利率仍然采取优惠利率。但是这必须是自住，必须是第一套住房。现在网上甚至于一些中央级媒体都在说，新的信贷政策会让更多的中低收入的民众更加买不起房子，359号文件更不利于广大中低收入者。其实这些言论一是没有看清楚359号文件的内容，二是或者清楚359号文件的内容而另有所图，妄想煽动民众对新的信贷政策的不满。其实，广大民众决不要看别人如何评论，大家只要看一下359号文件，这些煽动性的言论不破即解，根本上就不值得批驳。我希望广大的民众擦亮眼睛，自己看一下359号文件，这种文件只要看一下报纸，看一下网站上的东西就可找到。

　　对于359号文件，目前争议最大的是第二套住房如何来界定的问题。比如说，359号文件关于第二套住房的理解，本来这是一个十分简单的问题。第二套住房在法律上应该以家庭为单位而不是以个人为单位。因为，按照法律，在婚姻存继期间，家庭的财产是共有的，没有哪一个家庭为了购买住房会把其共有财产分割处理。但是，我们一些商业银行见利忘义，而且连基本的法律常识都不顾，把第二套住房以个人为单位。不就是希望多争取一些贷款吗？不就是希望多做一些所谓的“优质贷款”吗？但是，要知道这样做的结果是什么，不就是让一些人更便利地从银行获得一些贷款让房价炒高吗？不就是让其信贷员的业务规模更为扩张而业绩更好吗？但是炒高的房价牺牲的是整个社会的利益，最后房价出现周期性逆转，如果这些商业银行遇到风险，为其买单的是整个社会。对于这些问题，央行看到其实质所在，也在出台相关的政策来调整，但是决心还是不够果断，还是不能够采取严厉的方式来改变目前房地产市场信贷泛滥的局面。如果央行在这方面能够果断而为，严格执行359号文件，并对359号文件给出一个有利于房地产健康发展的清晰解释，那么目前国内房地产市场的许多问题就能够慢慢化解。

　　因为，就目前国内房地产市场来说，它能够快速发展与繁荣，基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。尽管目前国内房地产公司大量上市圈钱圈地，但是这仅是房地产市场发展的一个方面。更为重要的一个方面是，房地产开发公司生产的住房如果没有人利用银行信贷参与炒作，那么房地产市场就不可能有目前这样的繁荣。就目前的情况来看，银行住房消费信贷估计已经快上升到3万多亿了（而房地产开发商贷款余额也在二季度末达4.3万亿），加上住房公积信贷5000亿，共计有3.5万亿贷款（2005年末只有1.8万亿）。也就是说，在一年多的时间，住房消费信贷增长了一倍以上。也就是说，目前中国房地产市场火热，并非什么刚性需求，而是不少投资者利用银行信贷资金或金融杠杆进行炒作房地产的结果。这也就是目前中国各地房地产市场价格快速上涨的主要根源。

　　再就是，对于国土资源部的39号令（即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》），该规定最有特色的地方表现在两个方面：一是明确把工业用地（包括仓储用地，但不包括采矿用地）纳入到“招拍挂”的范畴；二是土地受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书。

　　对于工业用地纳入市场化交易，在国土资源部2006年关于土地转让的文件中有所要求，只不过这次用39号令进一步强调及制定可操作条例来限定。对于“土地受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书”的规定，这是目前房地产企业最为关注的问题。这条规定的核心是地方政府把土地转让之后，土地受让人要获得土地使用权证书，就得付清全部的土地出让金。后来有媒体解释为，今年政府对土地的转让，只能一次性付清土地出让金才能获得土地使用权证，土地出让金不可分期付款。这一误读，把房地产开发商吓了一跳，后来政府职能部门解释为政府土地出让的土地使用权证获得可以分期付款，却不可分期获得土地使用权证。我想这种解释是对的，也是一个基本常识。但是，为什么媒体会作出这样的解释？而媒体这种土地出让金不可分期付款的解释为什么会引进房地产市场这样大的波澜？其实，这里的问题根本上是与房地产市场的性质有关的。

　　一般来说，房地产市场是一个高风险的市场。无论对房地产开发商来说，还是对房地产投资者来说都是如此。但是对于一个高风险的行业来说，为什么无论是房地产企业，还是房地产投资者都会趋之若鹜？最为重要的是他们利用了政府土地政策、信贷政策、税收政策把房地产市场的高风险转移到地方政府、商业银行及整个社会。

　　在以往的土地付款制度下，开发商先把土地拍卖下来，然后一期一期地付款并一期一期地获得土地使用权证。这样，房地产开发商当拿到一期土地的使用权证之后，就能够以土地向银行抵押融资的方式，为项目开发作前期准备。一旦前期准备完成，就以住房预售的方式边开发边销售。而销售获得回款之后又用于后期循环开发。如此一来，房地产开发商用有限的资金就可以撬动多个项目。这样一期又一期地反复循环，房地产开发商所做项目就越来越广、越来越大。同时，当房地产开发商用分期付款的方式分期获得土地使用权证时，不仅能够用有限的资金撬动多期开发及多个项目，而且能够利用住房市场产品的惟一性，以土地持有的占先优势不断推高其开发项目的价格，并在许多事情上迫使政府按照房地产开发商意图而为，否则地方政府所卖出土地的出让金无法收回。当然，上述的情况仅是在假定房价只是会涨而不会下跌的情况下。

　　如果房地产出现周期性变化，或房地产市场价格出现下跌时，房地产市场的高风险就会暴露出来。由于房地产开发采取的高杠杆的资金运作，即房地产开发商所投入的资金很小，加上土地是分期付款，在这种情况下，房地产开发商就容易把房地产市场出现的高风险转移给银行与地方政府，而且房地产开发商所承受风险很小。正因为房地产开发商在土地获得的过程和房地产开发商在房地产开发过程中所承担的风险很小，这就使得房地产开发商有动力来推高拍卖土地的价格，也有动力采取各种方式来推高房价。

　　如果说，对房地产开发商拍卖土地的出让金，要求他们在付清土地出让金后才能够获得土地使用权证，无论他们是一次性支付还是分期支付都是如此，那么一是会提高房地产市场准入门槛。在房地产市场不是可以空手套白狼，而是有一定的资金实力的企业才能进入房地产市场。二是对于一些有实力房地产开发商来说，即使他们一次性支付或分期支付其土地出让金都没有问题，但是当房地产开发商被要求对拍卖的土地要支付出让金才能够获得土地使用权证时，那么房地产开发商不仅无法快速转让这块土地生产运作中的全部成本，也阻碍了房地产开发商便利地从银行融资的途径，从而减少房地产开发商项目滚动的现金流并增加运作成本。在这种情况下，房地产开发商“囤地”、“囤房”的行为自然会减少。

　　可以说，从目前出台的房地产政策来看，房地产宏观调控进入常态化的时期。凡是不利房地产持续健康的行为，政府都能够用合适的政策进行调整，而且这种调整并不是一次性的，而且是经常性的。这样，既可减少宏观政策出台对房地产的波动，又能保证房地产市场健康发展。（本文定稿于2007年11月2日）