重庆市发改委副主任杨:买美国房产想赚大钱 难！

面对中央公园的第五大道豪宅在本次金融危机冲击下，依然能保持身价不跌。

美国房产税主要用于社区条件的改善，让居住者获益。黄瑶摄

纽约唐人街入口处，已可感受到浓浓中国风。

王先生在长岛纳苏郡的房子布置得非常温馨。

W公寓是新世贸中心附近唯一在售的可居住项目，配有豪华装修。

　　在美国购房手续相当繁琐 置业费用一箩筐

　　因宏观调控严厉，不少国人将置业眼光投向海外，而美国楼市因出现回暖迹象，让不少国人欲出手购买，但置业美国也并非像不少前来国内拉客的项目宣传的那样容易，置业的费用和风险如同陷阱，随时可能等在路上。所以，如果对美国房地产市场不熟悉，建议有兴趣的买家可以先登录专业公司的网站比如http://www.windhamchina.com或者美国专业网站http://guests.themls.com，http://www.realtor.com等，先行了解美国的房地产市场的情况，然后可以根据自己的预算和倾向的城市，通过网络和在线经纪人进行交流后，再看看哪类房产比较适合自己。另外，参加由专业置业公司组织的赴美看房团，又或者去到美国之后，找口碑较好的经纪人带领看房，也是在美国置业必须要做的准备工作。 专题文/图：本报特派记者陈白帆

　　购房手续相当繁琐

　　专业经纪人朱玉女士告诉记者，在美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大，通常美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或永久居民。当海外其他身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加。但究竟增加到多少，并没硬性要求。也并不是每家机构都会提供此类贷款，通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构。2008年后，很多大的机构要求申请贷款者至少提供40%~50%的首付。客户必须要提供相当多文件，比如有效护照并显示有效签证页、个人简介，2~3封出于买家本国的银行，信用卡机构、贷款机构的信用证明等，以证明买家及时还款的能力。虽然个人资产证明不是必备，但若有，可能会帮买家减少首付金额或拿到较低贷款利率。

　　房屋转让增值税不少

　　置业费用包括买房时候的各种费用，比如验房费、律师费，购房之后每年要缴纳的房地产税，以及购房后的翻修费用以及维护费用。如果要进行房屋托管，还必须每年给托管公司6%的房价再加上每个月100多美元的托管费或者给经纪人至少一个月的租金等等。再加上房屋转让时还要为增值部分缴纳个人所得税，就算没有房价近年来持续下跌这个因素，投资美国房产都难以让投资人赚到大钱。

　　在洛杉矶生活多年的吴小姐表示，如果买房的花费是50多万美元，那么每年的房地产税至少要5000多美元，住10年仅房地产税就要缴5万多美元。而在购房后，对房屋进行简单翻新的费用则至少在1万~3万美元，而且这还是较小规模房子需要的费用。如果是大房子，翻修费用会因为自己对材料的选择而难有上限。洛杉矶的房产经纪人张小姐介绍，在美国转让房产时，如果有增值部分还需就这一部分缴纳个人所得税，“比如按照你目前的收入水平个人所得税的税率是25%，那么你转让房产时，如果卖房赚了50万美元，就得按50万美元的25%来缴纳个人所得税。在洛杉矶地区的一些成熟居住区，很少会有新房放卖，人们除非到其他城市生活，否则会在一套房子里生活很长时间。

　　靠出租获利碰到赖租租客损失巨大

　　不过，美国比较高昂的房租还是会让投资者有较稳定的收入。据了解，洛杉矶地区一些新兴的住宅区，总价30万美金左右的能租到2000美元左右，在除去各种相关费用后，租金回报率大约能达到5%。“当然租房给人也有风险，如果租户夫妻俩都失业而无力负担房租的话，我们会帮助屋主驱赶租客，律师费大约要1250元美金，警察来到驱逐租客又得用大约45~90天。所以如果遇到这种租客，屋主就会有比较大损失。所以通过经验丰富的经纪人找到合适的租客也很重要。”房产经纪ANDY认为投资房产肯定会有各种风险存在。

　　美国房产税没想象那么高

　　除了繁复的手续外，房地产税（当地人也会称之为地价税）也是有意投资美国房产的人们最关心的一项费用。在上海和重庆陆续开征房地产税后，很多人也对一直征收房地产税的美国非常好奇。

　　通过记者此次美国行的了解，美国大部分地区的房地产税在0.5%~2%，一般来说，比较成熟的旧区的房产税相对低一些，而新发展区域的房产税则比较高。洛杉矶地产经纪ANDY介绍，以洛杉矶以东地区的一些新发展区来算，房产税大约为2%，但因为那边房价比较低廉，因此实际每年支付的资金反而没有旧区多，一年分两次征收的办法，让业主每次承受的负担不用那么大。另外，在房价下跌阶段，房地产税也会相应减少而且，房地产税还可以抵扣个人所得税，比如一个人年薪为6万美元，而房地产税为5000美元，那么他将最多按照55000美元的收入来缴税。

　　居民是房产税受益者

　　威翰地产有关负责人向记者详细分析了美国房地产税的情况。通常人们所指的美国房地产税是由地方政府定期（一年或者半年）根据房地产估价对房地产所有人征收的一种税。各县、各市征收的房地产税税率会有很大差异，甚至小到每个社区的税率都有差别。而一般其实际税率最高的可能达到2.5%以上，而最低甚至低于0.5%。房地产税的名义税率由地方政府制定，而其实际需要缴纳的税率则是名义税率通过一定的计算处理而得出的。由于房地产估价的计算方法各不相同，有的是房地产的全部价值，有的则有一个估价比率，使其仅为房产价值的一部分，更有的则是通过房屋租金来计算的，所以美国房地产的实际税率并非我们所听说的那么高，通常远远低于名义税率。而纽约曼哈顿公寓的房地产税税基是根据其租金来估算的，一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。当每月租金高于每平方米35.94美元时，其税率为固定的每平方英尺10.59美元。

　　虽然美国的房地产所有权人需要定期缴纳相对沉重的房地产税，但是他们却是实实在在的受惠者。美国的房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出。

　　特别提醒

　　勿轻信购房可获绿卡

　　中国人在美国买房的热潮成为当下的热门话题，当然也有专业人士提醒中方置业者须做足功课，不要被骗。对于有业者宣称，只要购房400万美元就得以申办美国绿卡，移民律师对此指出，利用购买不动产来申办移民身份是没有可能的。

　　目前美国房市，是40年来仅见的低房价时间，又适逢人民币汇率上升，在目前美国失业率攀升、房地产业持续下滑的情况下，许多人希望美国空置的房产能更多地被购买力极强的中国市场消化。

　　专家提醒，对卖房团中一些宣传的内容，置业者还是要相当小心。首先，买房者不可能在美国得到贷款，一切都要以现金的方式进行。交易过程应当慎重。在取得房产的过程当中，不要上当受骗。对海外的一些经纪人，也要通过法律程序，进行小心的选择。

　　移民律师张军表示，他的一些朋友及客户，都纷纷就卖房团的事情致电给他。人们尤其对买房子可以办绿卡感兴趣。当地的新闻甚至报道，业者向大陆民众宣称，只要购房400万美元，就得以申办美国绿卡。

　　对此，张军指出，利用购买不动产来申办移民身份是没有可能的。投资移民一定要投资实业且创造工作机会。买房屋属自住，无论是价值多少，都不可能仅依此申办绿卡。

　　他说，奥巴马政府上台后倡导外国人前来投资移民。但是，美国政府本身并不担保任何东西。投资移民是一种个人行为，一定要通过相关的法律程序来申请。当前人们常听说的一些高失业地区、偏远地区投资移民等，都一样要走相同的程序，政府并不会介入其中。

　　但是他表示，有一种可能通过房地产来办绿卡，就是购买商业办公楼或者仓库，并在其中进行商业经营。当达到投资移民的条件，就可申请投资移民。 记者 黄瑶

　　华人置业故事

　　想享受长岛好学区

　　年入至少20万美元

　　王先生 居住区：长岛纳苏郡

　　在某大型保险公司工作的王先生，于去年在长岛纳苏郡购置了一套套内面积约300平方米的房产，总价为78万美元（折合人民币约510万元），装修约17万美元。王先生告诉记者，能在纳苏郡置业的家庭，还是需要相当的经济实力，家庭年收入至少要20万美元以上，因为这里有著名的中学，是典型的好学区。他每年需支付约1.5%的房产税，即约1.2万美元。事实上，地方学区的财政收入主要就来自于该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中，建校舍、设备、老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内，可免费就读公立学校的原因就在于此。房地产税里，不仅缴纳了学费，同时也付了免费校车接送的车资。美国的公立中小学的教育质量差别也相当大，好学区的房价高，能买的人学历，收入高。房价高，学校得到的学区税收也多，能请好的老师，买好的设备，吸引更多的家长在这个学区买房置产。

　　想换好学区

　　要多掏100万美元

　　苏小姐 房屋所在区域：Pasadena

　　苏小姐及她的先生2008年购买了一套有三个房间的独立屋，房价为55万美元，房屋计价部分大约为160平方米，包括前庭后院大约600平方米。苏小姐夫妻为该房子支付了两成首付，其余款项做了30年贷款，每个月月供大概需支付2000多美元，每年还要支付5000多美元的房地产税。对于像苏小姐这种夫妻双方都有工作的美国年轻夫妻来说，虽然衣食住行的花费并不算大，但她也不认为自己会有余力再投资房产。“如果你第一套房子还在贷款的话，第二套房很难获得银行的贷款。另外在美国养孩子的成本并不低，我打算在未来3年内生两个小孩。”为孩子的教育打算，苏小姐想换一个好学区的房子，虽然隔着一条街，但那里的房子好的就要150万美元左右。

　　现金买房有九个步骤

　　根据职业经纪人的介绍，记者了解到海外买家现金买房主要有以下几个步骤

　　1.到美国找当地银行，咨询开户，设法快速汇入足够资金。

　　2.找到合意房屋后，签署意向合同（sales binder or offer)，由经纪马上递交卖家。上面会有买方的出价(offer price)，签正式合同(contract of sale)时需付定金(cash deposit)，正常是10%。房屋成交日支付的余款(cash at closing)。意向合同上还有一些附属内容，比如买方希望的交房日期，买方的律师联系方式等。签这份意向合同时，买家需交几百美元至几千美元的支票表示出价诚意(good faith deposit)，有时甚至达到房屋总价的2%~5%。谈价失败后支票会由经纪退还。有些房主还会要求提供买方的付款能力证明（proof of funds）。

　　3.买卖双方达成共识后（短至一天内，长达逾月），屋主会在最终的意向合同上签字确认价格。

　　4.建议马上联系执照工程师或执照验屋人员，在屋主同意的日期验屋。验屋费用在纽约一般是几百元至一千多美元。检验过程需要几个小时，一般1~3天之后得出报告。专业的经纪人一般都会建议买家验屋，验后没有问题自然最好；验后有问题，也可有理有据再与屋主协商，或修缮或减价或中止交易。

　　5.验屋结果无争议后，双方律师开始准备合同直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后，买方签合同并支付10%定金，这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户(escrow account)内。如果买家无正当理由单方中止合同，将会失去这笔定金。

　　6.买方律师会在卖方签合同后马上委托产权调查公司进行房屋产权调查(title research)，调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百元美金，需2~4个星期。有时买方律师也会在买方授权下提前开始产权调查以节省时间。

　　7.在以上步骤都没有问题的情况下，在过户前两天或最好前24小时，经纪人带着买方再次查看房屋(final walk-through)。确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏。

　　8.如果一切顺利，在过户日大家会面办交房手续。通常会在卖方律师的办公地点（若贷款则可能是银行律师指定地点）。买家需带好自己有效身份证明（如驾照、护照或绿卡等）及现金支票。买方需在这时付清剩余房款和房屋过户费（closing cost)。相对贷款买家，现金买家所付房屋过户费用很少，不同情况不同数目。

　　9.过户手续结束。客户可以从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人，并会在1~3个星期内收到正式房契(Original Recorded Deed)。

　　购买一手物业流程

　　购买一手物业与二手房又有不同。由The Moinian Group开发的W New York Downtown包括酒店和公寓两部分，是新世贸中心附近唯一在售的可居住项目，也是目前正在积极向中国客户推荐的项目。据介绍，33~56层的159个单位中，一房单位（约60~80平方米）售价从117.5万美元起（折合人民币约764万元），两房单位（约100~117.5平方米）售价从201万美元起（折合人民币约1300万元），而53~56层的楼顶单位售价主要为134万美元到260万美元（折合人民币约871万~1690万元）。

　　1.选定物业，通过书面offer（出价）的形式议定价格并通过现金支票或电汇支付10000美元左右的诚意金；

　　2.律师审核交易相关的文件，确认物业产权清晰可售；

　　3.签署购买协议，支付10%左右的定金至律师的信托账户；

　　4.准备业主委员会要求填写的购买申请并完成审批；

　　5.确认过户日期和过户费用清单；

　　6.支付交易余款至律师信托账户；

　　7.在过户日由本人或授权律师（POA）出席并签署相关文件完成过户。

　　涉及的主要费用：

　　律师费Attorney (Lawyer) Fees:$1000~ $3000

　　登记费Recording Fees:$100~$200

　　交易税Property Transfer Tax:1.825%

　　产权保险费Title Fee:0.5%~0.8%

　　豪宅税（100万美元以上的物业） Mansion Tax:1%

　　新业主物业费捐助 Working Capital Fund Contribution:2个月物业费

　　物业费调整结算Common Charge Adjustments *

　　房地产税调整结算Property Tax Adjustment *

　　说明：*标记是指物业费及房地产调整结算是对前任业主（开发商）实际已经预付的费用进行偿付。以上费用总计约为房价的4%~5%。