[置业顾问]“房子先过户再抵押贷款”有人买房绕弯贷款

在水一方1269

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楼主  发表于: 2010-05-04 “房子先过户再抵押贷款”有人买房绕弯贷款
摘要：号称“史上最强”的楼市调控政策出台已半月有余，各家银行纷纷开始执行新政策，尽管力度上还有所差别，但在住房贷款审批方面均明显趋紧。记者近日走访金华市区部分房产中介公司发现[img]“史上最强”的楼市调控政策出台已半月有余，各家银行纷纷开始执行新政策，尽管力度上还有所差别，但在住房贷款审批方面均明显趋紧。记者近日走访金华市区部分房产中介公司发现，目前市场上“应运而生”了一种新方法，用来规避房贷新政所带来的影响。有中介人员坦言“新政虽猛，但也有漏洞，绕个弯照样能贷到款”。
4月上旬，安徽人罗先生看中了金华市区某小区的一套二手房，面积约100平方米，总价60万元。由于购买的是首套自住房，罗先生只需首付30%购房款，剩余的70%房款打算通过银行按揭贷款支付。然而，就在他和房东签订合同并支付了18万元首付款后没几天，国家连续出台了一系列房贷新政策，其中对异地购房者申请住房贷款做了相关限制，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，商业银行可暂停对其发放购买住房贷款。
罗先生属于被限制之列，这意味着他无法从银行得到42万元住房贷款，而如果不能在合同规定期限内付清房款，他很可能要承担违约责任
“他想了很多办法，拿出了自家所有积蓄，又回去向亲戚朋友借了一些钱，但也只能凑出28万元，要付清房款，还差14万元。”某房产中介公司负责人说，眼看就要损失一大笔定金，罗先生非常着急，后来还是她出了个主意，帮他解了燃眉之急。
“我把买卖双方约到一起，大家商量怎么来解决这个难题。我的方案是，房东先把房子过户给罗先生，然后罗先生用这套房子作抵押，向银行申请消费类贷款或生产经营性贷款，贷来的钱用于支付剩余房款。这样，房东可以及时拿到所有房款，罗先生也不会损失定金，所以双方都同意用这个方法。”
4月下旬，罗先生和房东办理了房屋过户手续。接着，罗先生用刚过户来的房产证、土地证作抵押，向银行申请消费类贷款，用途为“装修房子”。
“我原先想叫他申请生产经营性贷款，因为那样可以多贷点，最高额度为抵押物价值的70%，也就是说，这套60万元的房子，最高可以贷42万元。但他自己没有营业执照，又找不到可靠的企业作为‘合作伙伴’，最后只好算了，改为申请消费类贷款。”中介人员说，“虽然消费类贷款的最高额度也是抵押物价值的70%，但作为装修款，银行不可能放太多，尤其是现在银根紧缩的时候，一套100平方米的房子，如果能贷20万元给你装修，就已经非常不错了。”
据了解，要获得装修贷款，申请人需要向银行提供装修合同，并且这笔贷款不是发放给申请人，而是从银行直接转到装修公司的账户上。在中介人员的“指点”下，罗先生联系了金华市区一家小型装修公司，给予负责人一定费用，要求他提供一份装修合同，其中约定装修费用为16.5万元。当然，罗先生并非真的要装修房子，这份合同的唯一作用，就是向银行申请贷款。 
装修合同搞定了，但问题还没有完全解决，因为到时候贷款将转到装修公司的账户上，万一人家起了黑心，把这笔钱“吞”了怎么办？为避免日后出现争端，中介人员又帮忙出了一招，请装修公司的负责人到银行新开个户、办张卡（新账户要报给银行），然后把银行卡连同密码一起交给罗先生。这样一来，贷款将直接发放到罗先生手里。 (记者 李剑)
中介公司的这套方法是否真的可行？记者向一家国有商业银行金华分行的信贷人员咨询，她明确表示：“对于非本地居民，我们已经暂停办理住房贷款业务，但消费类贷款、生产经营性贷款等业务不受影响，只要条件符合，他们仍旧可以办理。”据这位信贷人员介绍，消费类贷款范围广泛，包括购房、购车、装修、旅游、教育等合理消费用途。
针对“先过户，后抵押”的操作手法，有银行人士分析后指出，且不论用这种方法最终能否贷到款，即使可以，对于购房者来说，这种方法存在较大风险，主要表现在两方面：
一是贷款年限短。消费类贷款、生产经营性贷款的年限一般不会超过5年，多数为3年，有些只有1年。而且，银行为了控制风险，对于1年期以上的贷款，会要求贷款人一年还清一次，然后重新放贷。3年期满后一次性还贷，而是在第一年期满后，银行就会要求其还清50万元本金及利息，然后重新放贷，以此类推。
“对于购房者来说，能否在短时间内还清贷款，是必须考虑清楚的问题。有些人将这种贷款拿去投资楼市、股市，风险极大，一旦亏本或无法及时回笼资金，在每年期满后还不出贷款，就麻烦了。”
二是利率高。消费类贷款、生产经营性贷款的利率都比较高，以某银行的消费类贷款利率为例，如果是普通客户，要比基准利率上浮60%。记者大致算了一下，目前3年期贷款基准年利率为5.40%，上浮60%后是8.64%，罗先生贷款16.5万元，如果是3年期，每年的利息将超过1.4万元。
该银行人士提醒，国家连续出台一系列房贷新政，旨在打击炒房行为、挤压楼市泡沫、遏制疯狂上涨的房价，这种规避新政的方法并不适合每个人，弄不好会给购房者造成很大损失，所