警惕商铺变“伤铺”

深不少铺位价值透支5-8年，普通投资者买铺常买来血淋淋的教训

(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    伤铺·综述(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    与住宅相比，商铺投资是个更有技术含量的活。如果不动产投资都像是一场棋局，那么商铺投资就是高段位的那一种。如果从一开始只是奔着美好的前景而去，却没有做好充分的准备，或许你会买来一个血淋淋的教训。中原创始人施永青曾说：“对未接触过商用物业的投资者而言，买商铺是走投无路的选择。”若商铺投资是个局，普通投资者，不妨做个局外人。

    “伤”势花样繁多

    “幸福的商铺都是相同的，不幸的商铺各有各的不幸”是本次采访“伤”铺案例中最深刻的体会。凡事都是对等的，回报和风险也一样，商铺顺利的时候回报率高过住宅和写字楼，但是折腾起来，毫无疑问“更伤钱，更伤心”。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    也许很多幸福的商铺业主可以表示，自己当初只是稀里糊涂地买了间铺，并且可以一直跟着大势顺利收租、涨租，可以养家、养老。但确实有另外一些铺主，因为各种各样美好的原因进入商铺投资，或是因为看了二线关撤了的规划，或是因为看到大型品牌主力商家准备进驻，或是看中未来门前地铁的开通，进入了商铺市场，最终血本无归。

    就上面的美好向往而言，谁会想得到二线关撤了，但经过的只有车流没有人流呢？谁会想到宣传的主力商家进驻一两年就撤退了呢？谁会想到地铁确实开通了，对着的不是人流出入口却是通风口呢？不少投资者，是手中的商铺变“伤铺”。就南都记者采访，我们看到有“4年前1200万首付出去，如今每月除掉租金还要再贴5万元”：“8年前假按揭买了铺，如今每月还租不到1000块”：“900万元白白打了十年水漂”……(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    局部已透支5-8年

    商铺无价，商铺的价格会跟着周边人群的聚集、人流的走向、规划的变更而有巨大的改变，所以在一条街上会看到不同商铺叫价相差一半都还不止。即便如此，当南都记者问及如何看待南山片区租金回报率在1%徘徊的商铺时，世华地产总经理梁文华笑了，含蓄地说：“这要看投资者准备持有多久了，如果你准备持有10年，那么透支5年的就还有价值。”

    中原地产年初发布的数据显示，罗湖2010年虽然只有4个项目成交，且都是社区底商，但是同比2 0 0 9年上涨了194.42%，几近翻倍，其中金翠园社区铺的均价高达180000元/平方米，创下此前社区铺的记录。龙岗、宝安2010年的涨幅也分别达到66.16%和52.41%，在2011年过去的6个月中，这两个区域的涨幅又再度过半，与去年年初相比已经翻倍。南山除了社区商铺成交价格攀升外，位于深圳湾和南山中心区的商铺也纷纷攀上历史高点，目前售价过30万，租金回报不足2个点，但是依然成为抢手的香馍馍。

    本期采访到的各位中介工商铺大佬，一致认为“局部有泡沫呈现”，大家普遍认为目前龙岗、宝安的商铺价格已经超出现有的市场价格。“”一是实际的消费能力还没有完全跟上来，更多的是一些片区概念性炒作；二是在周边住宅、写字楼的入住率没提升的时候，人流量还不足以支撑现在这个价格，市场没有经历一个充分的培育期，美联物业深圳营业部副总经理姜奇夫判断上述区域“透支了差不多四五年的样子吧”。

    中原地产工商铺总经理何世胜认为宝安中心区的商铺在近半年间已经上涨过六成，但其实“这半年时间内，区域人口和消费还没有大的变化”。世华地产营业副总经理吴自标则建议警惕海岸城的商铺，表示近一两年短线买家在炒作，目前售价高达35万元/平方米而租金停留在600-800元/平方米/月，年租金回报率只有2%左右，“已经出现泡沫、需要警惕”。而后海的豪宅社区铺，“已经透支了未来5-8年”。

    “要学会选铺再进来”

    在本专题中，我们原本希望可以呈现出每一个区的商铺售价以及租金价格，但是问遍深圳各大中介，都不曾有过常规的统计，原因多是“商铺没有可比性”。最后还是中原地产临时把六个区域的成交价格分别统计上来再做汇总，而租金数据却少之又少。

    商铺的兴衰更大程度上依赖于宏观经济环境的起伏，投资成本也势必随着加息通道持续上涨，城市规划和政治也并非是所有商铺的福音，这些因素综合起来把商铺投资锻造成一个高段位的棋局，无论从技术上还是资金上，从心理上还是精神上，都提高了参赛的门槛。然而在网络调查中，南都记者发现除了有16 .2%的人已经投资了商铺之外，还有51 .3%的人准备去投资商铺，热情惊人。

    2011年接下来的时间里，商铺投资势必是吸引资金和关注众多的领域。招保万金四大一线开发商均在不同场合，通过不同举措表示会提高商业物业的持有力度和经营管理水平，此前曾表示会专业做住宅的万科也在本周成立了深圳万科商业管理有限公司。惟愿职业化的资金能够为商铺投资带来市场的规范，而热情高涨的投资者在看到美好愿景的同时，也能读懂这些伤感的真实案例，在数据信息不足的情况下，多去现场蹲守，多了解附近规划，多亲身体验人流导向，多思考那些隐藏在商铺背后和商铺未来的问题。

    不可看到商业物业成交火、涨幅大就跟风进来，一定要先熟悉这一类物业的交投、片区规划，学会选铺了再进来。这是施永青此前给商铺入门者的建议。

    ■测试题

    你适合做商铺投资吗？

    1.你是否拥有一套或以上的住宅用于自住或投资？

    2.你对于投资区域的人口结构及周边消费人群是否有最起码的了解？

    3.你是否有稳定的收入，该收入金额为月供金额80%或以上？

    4.你能够在准备购买的商铺周围花三天时间了解经过的人流、车流情况吗？

    5.如果打算长期持有商铺，你有足够的时间和精力一次次洽谈签约，并对后续事情进行收尾吗？

    6.投资商铺的风险有哪些，你能说出5个吗？

    7.如果投入的这些资金全部损失了，你的生活是否会有巨大的影响？

    （上述问题，肯定答案为1分，整体得5分以下的，建议莫投资商铺）

    ■网络调查

    过半数网友准备投资商铺

    1.你准备投资商铺吗？

    A已投资16.2%

    B准备投资51.3%

    C不投资16.95%

    D没有想过15.55%

    2.投资商铺的原因是什么？

    A跑赢通胀17.75%

    B资产配置18.35%

    C养老21.9%

    D博升值39.7%

    E没想清楚就买了2.3%

    3.选择商铺时你最看中哪些因素？（可选择两项）

    A单价、总价17.15%

    B租金及回报率40.1%

    C周边规划26.75%

    D人流数量16%

    调查时间：6月15日-6月16日

    调查途径：深圳搜房网、网易房产频道、搜狐焦点

    参与调查：2235人次

    专题策划：南都记者卢韵如

    专题采写：南都记者卢韵如、郝丹、左娟、何嘉益