九乡新闻网遥远的街区下载:投资房地产项目几个必须要注意的法律问题
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 06:07:01
企业并购作为当今我国经济生活中的一个引人注目的经济现象，是政府、经济界、企业界谈论的热点和焦点。这种现象的出现有其深刻的历史背景，我国经济结构调整和国有企业改革已成为推动我国经济进一步持续发展的关键，而企业并购对于我国经济结构转换和国有企业改革有着重要的促进作用。随着我国经济进一步向纵深发展，企业并购浪潮将以人们难以想象的方式改变我国产业的面貌。但是，当前我国资产重组热潮中普遍存在一个问题，即对并购风险认识不足，虽然并购失败的案例已有发生，但由于我国并购的历史尚短，大多数企业的并购还未到收获季节，因此并购风险尚未引起人们足够的重视。 企业并购是一项复杂的系统工程，涉及到多方的利益，如果进行得当就能够为公司带来巨大的好处，但是并购本身也是一把锋利的双刃剑，具有极大的风险。美国是当今世界上最庞大、最活跃的经济体，考察它的并购历史无疑将给人以深度的思考。著名学者波特对1956年至1986年美国企业成长失败率进行了调查，结果表明：新建企业的失败率为44%，合资企业的失败率为50、3%，并购企业的失败率最高，达53.4%至74%;而且在并购中，不同的方式其风险也不一样，相同领域不同行业的并购失败率为53.4%，相关领域不同行业的并购失败率为61.2%，非相关领域的并购失败率则高达为74%。由此可见，并购在企业成长中隐藏着巨大的风险。 我国目前并购活动中的风险主要有体制风险、营运风险、财务风险、信息风险、反收购风险及法律风险。 1.体制风险 体制风险就是由于体制的不确定对并购造成的不利影响。我国正处于经济体制转轨时期，这一风险在我国目前表现得较为明显。如我国相当一部分企业的并购行为是出于政府部门的意愿，并购双方企业常常缺乏并购动机，因而缺乏对并购完成后企业的经营管理和发展战略，这就使得并购一开始就潜伏着体制风险。具体表现在以下几个方面： (1)一些地方政府不按市场经济原则办事，依*行政手段对企业并购采取大包大揽方式，比如，以非经济目标代替经济目标，过分强调“帮困扶贫”，偏离了资产优化组合的目标，给企业的长远发展埋下了隐患。 (2)作为我国特色，企业并购中被并购一方人员的安置问题是企业并购的一项重要的附加条件，有时甚至是先决条件。目前通行的做法是由买方企业负责解决卖方企业的全部人员，包括离退休人员的就业、福利、社会保障等问题，这种方式可在一定时期内避免产生一些社会问题，但从长期来看，必将影响企业的持续发展的能力。 (3)企业并购需要大量的专业人员，并购中专业服务水平的高低直接影响并购的质量。由于我国投资银行的经营运作起步较晚，尚未形成具备西方投资银行家素质的高级人员。在并购质量不能保证的情况下，并购行为必然存在诸多隐患。 2.营运风险 营运风险是指由于营运方面的问题对并购造成的不利影响。具体地说就是指并购完成后，并购者无法使整个企业产生经营、财务、市场份额等协同效应，从而无法实现并购的预期效果，有时好企业受到较差企业的拖累。营运风险的表现大致有两种：一是并购行为产生的结果与初衷相违;二是并购后的新公司因规模过大而产生规模不经济的问题。这种效率与规模成反比的现象值得我国组建大型企业集团时考虑。 3.财务风险 财务风险是指在一定时期内，因并购融资而背负债务，使企业发生财务危机的可能性。企业并购往往需要大量资金支持，并购者有时用本公司的现金或股票去并购，有时则利用卖方融资杠杆并购等债务支付工具，通过向外举债来完成并购。无论利用何种融资途径，均存在一定的财务风险。 (1)现金支付因自身的缺点而带来风险。首先，现金支付需要一笔巨额的现金，这对一个正常经营的企业来说往往比较困难;其次，使用现金支付方式，交易规模常会受到获现能力的限制;最后，被并购者因不能拥有新公司的股东权益而不欢迎现金方式，这会降低并购成功的机会。 (2)债务风险也威胁着并购的成功。这是因为，如果收购方在收购中所付代价过高，举债过重，那么收购成功后可能因付不出本息而破产倒闭，这在西方国家企业并购中是常见的。此外并购中的财务风险还指并购方背负巨大的债务而导致的风险。 4.信息风险 在并购活动中，信息是非常重要的，就像打仗一样，只有知彼知己才能取得并购的成功，但要获得完全的信息是很困难的。在掌握信息方面，被并购方通常处于有利地位。因为被并购方对被并购的资产了解得最清楚，并购方则知之甚少;双方信息的不对称必然给并购带来风险。被并购方会利用自身的所处的有利地位损害并够方利益以获取不正当的收益。在实际并购中因不了解被并购企业的底细，而使并购企业蒙受损失的例子比比皆是。 5.反收购风险 在企业并购活动中，当企业对目标公司的股权进行收购时，目标公司并不甘心于束手就擒，通常会采取措施进行反收购，尤其是在面临敌意收购时，目标公司可能会不惜一切代价，在投资银行的协助下，采用各种反并购措施，西方称为驱鲨剂，其中各种具体的技术手段也被赋予五花八门的头衔，如毒丸、金降落伞、翘翘板、反绿色邮件等。反收购的行动会增加并购工作的难度和风险，从而给并购工作带来种种不利后果：其一，打乱并购公司的工作计划，使并购工作停顿乃至夭折;其二，目标公司反收购行为抬高目标公司股票价格提高收购方的收购成本;其三，收购方被目标公司控告到法院或证券管理部门，延误收购时间、降低收购方的声誉。 由于企业在并购活动的整个过程中将会面临众多的风险，而这些风险又直接威胁着企业并购的成败，因此无论作为并购活动中的中介机构，还是作为企业本身，都应谨慎对待各个环节中的风险，并主动采取防范措施，以确保并购的成功。因此，为了尽可能的降低并购的风险，提高并购的效率，在并购之前要做大量的准备工作，主要包括以下步骤：组建并购班子、明确并购目的、寻找并购目标、进行尽职调查、制定并购方案等。 投资房地产项目几个必须要注意的法律问题
导读：房地产开发所会遇到的风险可归纳为四个。其中法律风险是最容易控制的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免发生。下面就由苏村野律师结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考。
房地产项目是目前中国大陆少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，这时候他们都迫切需 要寻找合作伙伴，一来可以解除资金短缺困境，二来可以减轻未来的市场风险，因此，此时此刻也正是投资者进入的最佳时期。但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行 业的运作全过程有完整的了解。
根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个：一是国家宏观经济调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。在这四个风险中，法律风险是最容易控制的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考（针对已经存在的房地产项目进行投资）。
一，房地产项目的合法性问题
这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资 质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够 的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验 收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的 合法性也需要审查。
二，房地产项目可投资性问题
这里说的可投资性不是市场分析，是指房地产项目所在地与周边单位的相邻权关系，这是个经常被忽略的问题，而实际上对房地产项目的开发影响很大。虽然房地产开 发项目已经政府规划部门审批，但由于我国法律对建筑的相邻权参数规定过低，不足以满足人民的需求，因此，如果一个房地产项目建造已与周边的单位和居民产生 的矛盾时分紧张时，就需要慎重考虑，因为这矛盾的存在会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生负面影响。如以前有报道某居民因不堪忍受施工的噪音影响， 在双方争吵过程中发生群体冲突，造成2死数十人受伤的悲惨局面，该房地产项目被责令暂停施工整顿达8个月之久。还有的就是前期规划部门审批不严格，在周边居民诉讼后，法院会判责令规划部门按法律限制改正项目建造的各种参数，比如说层数减少，对会造成光污染的材料设 计重新更改，消防通道的宽度需要调整等等，这些都会增加开发项目的预算外资金支出和人为的延长工期。当然，审查是否会对周边建筑物地基造成损害，或者说是 否存在因为前期勘察失误或因技术原因无法测绘而出现项目的地基需要重新选址或采取加固措施，也是必要的。如果有以上因素存在，投资时应要求房地产开发商提 出书面的切实可行的解决方案并予以实际考察审核。
三，房地产项目资金监控问题
这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是投资商最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其 在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债 权债务关系。但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，或者说约定资金分阶段 注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项 目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。
还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5 种类型），否则就会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为3800万 元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2500万元，就投资2000万元，双方在正式签订合作协议时约明：如工程预算增幅在10%之内，双方按比 例增资，如超过10%，则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现，开发商提供的项目资料，只是通过了立项审批手续，工程预算大概为3800万元，只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达5600万。显然，这使得该投资者陷入了困境，虽然合同约定不需他负责募集短缺的 资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好。后几经协商，投资者以1700万元低 价转给了第三人才了却此事。
四，房地产项目开发主体问题
从三个方面进行分析：
（一）审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经营协议，但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立，集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷，投资人几乎颗粒无收。
（二） 审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾，利用手中多个楼盘建设，耍移化接木之手段来套取投资额。比如说，用地段位置好的甲项目 吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似，不仔细审查是无法察觉到的。
（三）是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。
五，审查房地产项目的当地政府态度
这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管 理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的。这就是所谓的政府潜意识规则。比如说对于房地产项目的超面积处理，杭州市明文规定：建 筑面积1万平方米以上的，允许1%的误差。如果某项目建筑总面积为10万平方米，那么有1000平方米的建筑面积，在补交配套费和土地出让金后即可成为合法面积。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。
导读：房地产融资过程中各方主体之间存在一些权利冲突问题，这是不可避免的。复杂的法律关系，为律师非诉法律服务提供了充分的操作空间。房地产开发融资过程中采取不同的操作方案，各方主体的权利也将受到截然不同的影响。 房地产融资模式中涉及到的三种不同形式的权利：在建工程（房屋）抵押权、建设工程价款优先受偿权、买受人商品房交付请求权。
买受人商品房交付请求权与在建工程（房屋）抵押权的冲突、买受人商品房交付请求权与在建工程抵押权通常不会产生冲突，按现行的操作模式，开发公司为避免在建工程抵押影响项目销售，通常都与银行事先洽商好了逐步解除抵押的时间和步骤，在买受人购买房屋时，项目贷款银行会解除对售出部分设定的抵押；若买受人申请银行按揭的，虽然也需要以所购房屋设定抵押，但其性质与参与主体均发生了转变，两者之间若产生冲突属于买受人商品房交付请求权与在房屋抵押权的范畴。但上述操作模式并不是一种法定程序，因此存在买受人商品房交付请求权与在建工程抵押权发生冲突的可能性。
另一方面，实践中，开发商为填补资金缺口，实现滚动开发的融资需要，在商品房预售（买卖）合同签订后，房屋所有权尚未转移给买受人之前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行而获取贷款。由此也可能产生买受人商品房交付请求权与房屋抵押权的冲突。
依据物权优先于债权的原则，在开发商不履行偿还贷款义务时，债权人（抵押权人）可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而买受人因其通过商品房买卖合同 对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。和上述法律原则一致，《商品房买卖合同解释》第8条 规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任，但是无法请求开发商交付房屋。也就是说，抵押贷款是优先于商品房买受人的债权的。
在《批复》施行前，对建设工程中的被拖欠工程价款与在建工程抵押权冲突时，司法实践大多以合同约定的违约责任和《担保法》及其解释的相关规定作为依据。依据物权优先于债权的原则，以在建工程抵押权形式作为担保的的银行债权可以高枕无忧。《批复》实施后，被拖欠工程价款在一定程度上取得了对抵押权的优先权，可优先于抵押权以项目工程折价或者拍卖的价款优先受偿。银行债权本可就抵押房产处置所得优先受偿，现在却变成其次受偿了，即在承包人行使优先受偿权的情况下，必须确保工程价款优先偿付后，银行抵押债权才能优于其他一般债权受偿。
针对拖欠工程款中的施工企业垫资部分，最高法院明确指出，施工企业垫资如果确实已经物化到工程中，则该垫资属于优先受偿的范围。就是说，就施工企 业垫资及银行贷款这两种房地产融资形式来说，垫资具有优先地位。《批复》的出台实施，对采用司法途径解决工程价款拖欠问题提供了有力的支持，施工企业通过行使工程价款优先受偿权解决拖欠工程价款问题成为可操作的现实，受到建筑业界的普遍欢迎，但这对银行信贷资产的安全却产生了较大的冲击。
《批复》第2条 规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也就是说，相对于施工企业的工程价款优先受偿权，已经支付全部或者大部分款项的买受人在请求商品房交付方面享有优先权。最高法院对此的解释是，消费者购买商品房是一种生存权利，同时还关系到社会的稳定；而承包人的权利主要是一种经营权利，生存权利应当优先于经营权利受到保护。
如前所述，买受人的商品房交付请求权是不能对抗抵押权的，只能行使债权请求权来获得救济。根据《批复》的规定，买受人的商品房交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。这样一种两两相胜的微妙关系，导致了多种权利共存情况下法律关系的复杂化。
现举例说明：
某商品房工程，取得预售许可证后，进行预售。已售出部分，解除了原来设定的在建工程抵押，由购房人申请了按揭贷款，用所购房屋设定了抵押；在购房款支付方面，部分购房人支付了超过50%的购房款，部分支付不足50%；现该商品房项目竣工验收合格，因开发商拖欠工程款，施工企业于法定期限内提起诉讼要求行使建设工程价款优先受偿权，申请人民法院将该工程依法拍卖，以该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
该例中出现了商品房交付请求权、建设工程价款优先受偿权及抵押权，其中抵押权又可细分为在建工程抵押权及房屋抵押权。在同一项目中出现了上述多种权利冲突并存的复杂局面。
本律师认为，该例中就未出售的房屋部分施工企业享有优先受偿权，贷款银行依据建工程抵押权具有第二顺位的受偿地位；对售出房产中购房款支付未超过50%的部分，施工企业也优先受偿权，购房人由于付款未超过50%,故无权对抗施工企业要求以房屋拍卖以该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，同时按揭银行依据房屋抵押权也优先于购房者具有第二顺位的受偿地位；对售出房产中购房款支付超过50%的部分，施工企业无优先受偿权，该房屋应当依法交付购房人，按揭银行于该房屋上设立的抵押权不受影响。
通过以上分析，我们初步了解了房地产融资过程中各方主体之间的一些权利冲突问题。复杂的法律关系，为律师非诉法律服务提供了充分的操作空间。房地产开发融资过程中采取不同的操作方案，各方主体的权利将受到截然不同的影响。 注册资金不等同企业实力
对于无法进行信用评价的客户，工商调查是防患于未然的好方法。 案例描述： X公司是一家销售IT产品的分销商。近些年，X公司深感伴随着行业利润率的普遍降低，IT市场生意愈加难做，遂决定调整销售战略。 以前，为了降低销售风险，X公司只和业内具有一定声誉的公司或者自己比较了解的公司合作；但现在X公司想的更多的是：扩大销售份额，并期望以此方式占有更多的终端市场。 于是，Y公司被朋友介绍给X公司洽谈合作。由于是初次合作，X公司商务部要求Y公司出示营业执照，Y公司遂将营业执照复印件加盖公司公章提交给X公司。X公司看到其营业执照显示注册资金是500万元，综合考虑Y公司的注册地和当地市场终端用户，认为Y公司还比较有实力，故与Y公司签署了买卖合同，并在收到30%预付款后按合同约定交付了货物。 货物交付后，Y公司开始还主动与X公司联系，说明项目延迟，可能会拖一段时间付款。这本属于业界常有的事情，X公司并未产生任何警惕。后来，X公司发现Y公司的主动沟通越来越少，于是开始催款，但不久之后，Y公司的联系电话就提示停机无法接通，再致电给其销售人员，销售人员表示已从公司辞职，不再负责该业务。 惊慌之下，X公司委托律师处理此事。律师受托后，首先派人去Y公司在本地的办公场所，发现Y公司已人去楼空，问过物业，物业也不知道Y公司搬往何处。进一步调查的过程中，律师又发现Y公司在签署合同时，由于未及时年检已被吊销营业执照。X公司很懊恼，自己明明是做过调查的，怎么想到人家已经吊销了营业执照呢？ 律师点评： X公司的最大问题在于：在进行资信调查时，缺乏完整的法律风险评价体系。由于专业知识的匮乏，尽管X公司的商务人员进行了初步调查，却没有产生实际效果，适得其反。 首先，律师了解到，Y公司出具的是营业执照正本，商务人员并不了解，公司的年检信息是登记在营业执照副本上的，而公司未参加前一年度年检的法律后果是：工商部门将吊销其营业执照，被吊销营业执照期间，公司不得从事经营性业务。也就是说，Y公司本来就没有资格签署买卖合同。 其次，企业的注册资金不等同于企业实力。企业的注册资金指的是企业设立时股东实际投入的资本，也包括非货币的出资。但是，经过一段时间的经营后，企业可能耗费了其注册资金，账面净资产及流动资金很少，或者是亏损。 同样，也有的企业在成立时注册资金非常少，但由于经营得法，反而资金实力雄厚。所以，单纯的用注册资金衡量企业实力是不客观的，应该配合公司前一年度的审计报告及其他可能提供的法律和财务资料综合考虑和评价。 再次，对于首次合作的客户，如果缺乏更有效的信用评价途径，建议企业至少委托律师到工商部门调查其完整工商档案，以了解客户的初步信息。可以说，工商调查是最基本的信息调查的途径，但很多企业甚至不知道工商档案包括什么内容，以至由于缺乏有效信息而导致损失。 X公司即是如此，当听律师说基本工商信息的调查即可解决问题，公司领导后悔不迭，如果及时调查一下，就不会发生今天的损失。 具体支招： 解决这个问题的关键是要先判断Y公司属于什么情形的逃避债务。如果Y公司的股东和法定代表人确已故意逃匿，查无下落，则属于恶意合同诈骗，X公司应该及时到公安机关报案，并配合公安机关了解案情经过。 但是，在IT业界也存在很多这样的情况：同样的股东同时运转着几家公司，在签署合同时可能并没有主观诈骗的故意，但其巧妙地利用了有限公司股东承担有限责任的特点，当其控制的任何一家公司出现经营困难的时候，故意不去申请年检而由工商部门予以吊销营业执照，并借此逃避债务。 那么，公司被吊销营业执照，是否就不再承担债务偿还责任呢？根据最高人民法院的有关司法解释，公司被吊销营业执照，仅仅是意味着公司丧失了营业地位，但其民事诉讼主体地位依然存在；所以，X公司还是可以起诉Y公司。 同时，不同的地方法院对吊销营业执照后的诉讼程序做了补充性解释，如在北京，X公司即可同时起诉Y公司及其股东。当然，这种情况下，X公司应该先委托律师查询Y公司的股东，如果可以查询到该股东还有其他投资行为，那么起诉其股东，追回欠款的可能性必然大大增加。 另外，通过长期的实践经验，我们发现，在签署合同时，要求客户的法定代表人、股东或实际控制人对公司债务承担连带担保责任，也是效果极好的一种方式。当然，由于担保是法律含义比较复杂的行为，如要增加担保责任条款，最好由专业人士拟写。 法律小贴士： 什么是有限责任公司? 有限责任公司是公司的一种构成形式，《中华人民共和国公司法》第三条规定：有限责任公司，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。也就是说，只要股东出资到位，且没有抽逃资金的行为，即便公司产生亏损，股东也无需以个人资产承担债务责任。
企业并购有哪些风险？
企业并购有哪些风险?应该注意哪些风险? 法盛为您一一解读： 一、融资风险和债务风险 我们都知道，购并行为需要大量资金的支持，购并者在选择金融支付工具时，既可选用本公司的现金或股票去购并，也可选用债务支付工具(包括卖方融资、各处信用债等形式)，通过向外举债来完成购并。但无论哪种融资途径，均存在一定的购并融资风险。 1、现金金融支付工具自身的缺陷，会给购并带来一定的风险。利用购并公司自己的资金来完成购并行为，虽说风险比举债购并小，但现金支付工具本身存在一定的缺陷。
2、购并本质上是一种资本经营，在运作过程中常常风云变幻，难免会有闪失或风险，这从香港玉郎国际漫画制作出版公司的遭遇可见一斑。玉郎国际在上市后，其领导几度售股、配股集资，然后用所筹资金进行证券投资和大事收购，玉郎国际的超负荷运转构成了许多隐性危险。1987年10月初，玉郎国际又宣布配售5000万股新股，拟集资金1.7亿港元，但10月中旬香港股市大跌，配股未果，证券投资也损失了2.32亿港元，这使玉郎国际被迫向渣打银行贷款0.6亿港元，以完成收购交易;贷款一举暴露了玉郎国际拮据的经济窘境，导致其不断被收购围攻，最终为星岛集团所收购，玉郎国际的创业者黄玉郎本人也因做假帐犯法而被判入狱4年。
3、举债收购更是要冒极大的风险。
4、与融资风险相关联的债务风险也威胁着收购兼并。
二、营运风险
所谓营运风险，是指购并者在购并完成后，无法使整个企业集团产生经营协同效应、财务协同效应、市场份额效应以及实现规模经济和经验共享互补等效果，甚至整个企业集团还遭受被购并进来的新公司的业绩拖累。
1、购并行为产生的结果与初衷相违，这种营运风险导致了企业破产。美国的第四大钢铁公司LTV就是在收购第六大钢铁公司共和公司后遭遇营运风险而以申请破产保护而告终的。
2、营运风险还体现在购并构造出来的新公司因规模过于庞大而产生规模不经济的问题。这种效率与规模成反比的现象，尤其经常发生在一些航空母舰式的公司身上。这些公司股价的低位和股东的不满，给敌意收购者提供了机会，很多公司被迫分拆以突出主业，提高效率。
三、信息风险
在购并战中，信息业是非常重要的。知己知彼，百战不殆。这才使购并公司不会贸然行动而导致失败。但在实际购并中，因贸然行动而失败的案例不少，这就是经济学上所称的“信息业不对称”的结果。
四、反收购风险
在通常情况下，被收购的公司对收购行为都是持不欢迎和不合作态度的，尤其是在面临敌意收购时。他们可能会不惜一切代价布置反收购的战役，摆出一副“宁为玉碎，不为瓦全”的架势。在一般情况下，他们使用的对收购方构成杀伤力的反收购措施有各种各样的“毒丸”、帕克曼反噬食战略、金降落和锡降落伞、白色骑士等。这些反收购的行动，无疑对收购方构成了相当大的风险。 五、体制风险众所周知，在我国国企资本经营过程中，相当一部分企业的收购兼并行为，都是出于政府部门的强行捏合才最终实现的，购并双方企业常
常缺乏利益冲动而没有购并的动机，所以对购并完成后企业的经营管理和发展战略更是心中无数，甚至出现长久的不适反应，这就使得购并在一开始就潜伏着一种体制的风险。
1、企业购并人才缺乏，购并重组的规模和质量受到严重制约。
2、政府依靠行政手段对企业购并所采取的大包大揽的购并方式，给购并企业带来一定的风险。
3、被购并企业人员安置因体制政策要求而耗费资力，常给购并者背上沉重的包袱。
六、法律风险
在购并中体现出来的法律风险，一般因东西方不同的法律规范，有风险类别、风险大小的不同。
1、西方国家出于维护公平竞争的考虑，制定了一些反垄断法案，这些法案可能会制约购并行为，让购并方公司精心制定的购并方案付诸东流。
2、各国关于购并的法律法规的细则，一般都通过增加购并成本而提高了购并进行的难度。比如，英国的城市法规，其将控股权定义为持有被购并公司30%以上的普通股，并规定收购方一旦获得控制权，就必须向被收购方的全体股东发出收购要约;我国目前的收购规则，要求收购方持有一家上市公司5%的股票后即必须公告并暂停买卖(针对上市公司非发起人而言)，以后每递增2%就要重复该过程(将公告14次之多)，持有30%股份后即被要求发出全面收购要约，这套程序造成的收购成本之高，收购风险之大，收购复杂之程度，使得收购几乎不可能，足以使收购者气馁，反收购则相应比较轻松。
总而言之，企业购并所具有的风险相当复杂和广泛，无沦是作为购并活动中的中介机构，还是作为企业本身，以及参与购并活动的政府各主管部门，都应谨慎对待，多谋善选，尽量避免风险，把风险消灭在购并的各个环节中，最终实现购并的成功。
工程款清欠中的法律热点与难点每个施工企业在工程款清欠过程中，都会遇到很多法律问题，能否把握工程款清欠工作中的这些法律问题特别是法律热点与难点问题，将直接影响工程款清欠的效果。法盛结合亲自办理的工程款诉讼纠纷案例，将施工企业工程款清欠的法律热点与难点问题归纳如下，以供广大建筑施工企业参考。
一、诉讼时效
工程款超过诉讼时效，施工企业将丧失胜诉权，对方可以此为由拒付工程款。工程款追索的诉讼时效一般为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果主张预付款或进度款，则从合同约定的应付款之日起算;如果主张结算款，则从结算完成后的约定付款之日起算。如果没有约定付款时间，可以参考《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定确定应付款时间：当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：(一)建设工程已实际交付的，为交付之日;(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日;(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
很多工程竣工交付后远远超过2年未收回工程款，如果工程款尚未结算，则诉讼时效还未起算，施工企业的工程款仍受法律保护;如果在2年前就已完成结算，并已超过应付款时间2年，发包方一直拖延不付，则已过诉讼时效。
工程款追索的诉讼时效为2年，这是一般原则，特殊情况下诉讼时效可以延长。第一种情况，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。这要保留不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的相关证据。第二种情况，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。这种情况十分普遍，施工企业在诉讼时效即将届满时，应当提起诉讼，或者向对方提出付款要求，或者与对方达成新的还款协议，这样2年的诉讼时效就会重新计算。
有人代理过这样一个案件，2000年2月10日甲发包方将某工程承包给乙施工企业施工，2000年8月10日工程经竣工验收合格，2001年12月30日经双方结算工程造价为265万元，剩余工程款65万元一直未付。每年年底乙施工企业都发函催要剩余工程款，均无果。无奈于2005年12月30日向法院提起诉讼。甲发包方以本案工程款从结算完成到起诉时已长达四年之久，早已过了两年的诉讼时效为由，请求法院驳回乙施工企业的诉讼请求。乙施工企业向法院提供了每年年底都发函催要剩余工程款的证据，诉讼时效发生了中断，起诉时并没有超过2年的诉讼时效。法院判决：乙施工企业发函催要剩余工程款，诉讼时效发生中断，诉讼时效应从最后一次发函之日起重新计算，甲发包方应在三日内支付乙施工企业剩余工程款65万元及其利息。这个案件告诉我们，施工企业在工程款清欠工作中保留催要过工程款的证据的重要性，本案乙施工企业如果不能提供催要过剩余工程款的证据，65万元工程款就可能血本无归。
二、建设工程价款优先权
工程款优先于银行的抵押权，发包方不能按合同支付工程款，经催告，施工企业可以申请人民法院拍卖在建工程或已完工工程，拍卖所得优先支付给施工企业。但建设工程价款优受偿权从竣工之日(已完工工程)或约定竣工之日(在建工程烂尾)起必须在6个月内行使，且不得对抗已付清大部分房款的消费者。因此，当发包方出现财务危机，诉讼难以避免时，施工企业应当在竣工后6个月内及早向发包方催促工程款，否则过了6个月以后，工程款优先于银行抵押权的权利就不复存在，施工企业很有可能打赢了官司拿不到钱。
现实中，发包方受银行的压力，要求施工企业作出放弃建设工程价款优受偿权的承诺，以保证银行贷款的绝对优先权。施工合同将结算时间约定为竣工验收合格后6个月以上，也将使建设工程价款优受偿权名存实亡。此类问题施工企业更应慎重。
另外一个值的关注的问题是，因建设单位原因导致工程工期延误至约定竣工之日起6个月以后，施工单位才主张解除双方的建设工程施工合同(在建工程烂尾)，并要求付清已完工工程的工程款，这时施工单位还有没有优先权?根据司法解释关于建设工程价款优受偿权从竣工之日(已完工工程)或约定竣工之日(在建工程烂尾)起必须在6个月内行使的规定，施工单位似乎已丧失优先权，但笔者认为工程工期延误的责任在建设单位，施工单位仍然享有优先权。
三、工程款结算
工程款结算是施工企业工程款清欠的核心环节，也是发承包双方的争议焦点。施工企业在清欠时应注意以下要点，最大化的维护企业利益。
1.施工合同价款确定方式
施工合同价款确定有三种方式，即固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同。固定价格合同又分为固定总价合同和固定单价合同，又称包干价合同，施工企业承担较大的风险，比如，2003年下半年的建筑材料价格大幅上涨等市场价格波动给施工企业带来的影响是十分严重的。当然，固定价合同也有对业主不利的情况发生，有业主向我咨询这样的问题，一个固定总价合同，经结算审计原来的定价高了许多，能不能按实结算?我问他，如果经结算审计原来的定价低了许多，施工单位要求按实结算，你同不同意?业主无语。目前大量合同采用可调价格合同，工程款按实结算，建筑材料价格按施工期间信息价的平均价调整计算，这类合同风险较小，也比较公平。成本加酬金合同市场上很少采用。总之，不同的施工合同价款确定方式，直接决定工程款的结算。施工企业应在签约时明确施工合同价款的确定，以免结算时发生争议。
2.计价方法
有的施工合同都采用我省94定额“直接费+综合费率%”的形式约定工程款的计算方法。但是经常因为表达不明，结算时容易发生争议，工程款数额也可能会有天壤之别。有的合同把“直接费”写成了“直接工程费”，把“综合费”写成了“管理费”，结果争议就产生了，按照94定额，“直接费”就是指人工费、材料费、机械费，“直接工程费”却包含直接费、其他直接费、现场经费。“综合费”包括了间接费(企业管理费、财务费和其他费用)、税金和利润，而“管理费”最多指现场管理费和企业管理费，既然按浙江省94定额，“管理费”的计取标准明确了，诸如其他直接费、财务费、税金等其他费用就应该按94定额计算，如此，争议发生了。而按照2003定额，上述名词的含义又是不同的，不讲清楚问题必然很多。
有人曾代理了这样的案件，某施工分包合同约定的计价方法为：“直接费按浙江省94预算定额计算，综合费小高层按二类、多层按三类，取费下浮10%，税费公司统一交付。”结算时发包方认为：取费下浮10%是指综合费率下浮。施工方认为：取费下浮10%是指综合费用下浮，综合费包含了税费，这下浮掉的10%综合费，就是交给公司的管理费、税金和税费。仅这个争议就在200万元以上。
3.材料价差
目前全省材料价差的习惯调整方法为：材料结算价格、结算价格指数应以合同工期前80%的各月份内发布的市场信息价为基础，按算术平均法计算出单项材料结算价格，结算价格指数。但是，现在常见的问题是，本来10个月可以完成的工程，因为业主不按时支付工程进度款，结果做了20个月;本来工程早就可以竣工验收，因为业主拖延验收，工期被拖了6个月。在被拖延的这10个月或6个月里，材料价格下跌了，按整个工期一平均，施工企业不划算了，怎么办?根据浙建定[1993]181号《浙江省建筑安装材料预算价格动态管理实施办法》，施工企业可以原合同工期内的市场信息价的平均价进行结算。工期延误的责任在业主，由过错方承担责任，这样处理也符合合同法的规定。
4.黑白合同
根据招投标的结果签订的施工合同就是“白合同”，改变招投标结果所签订的合同(大多以补充协议的形式出现)就是“黑合同”。根据最高人民法院司法解释的规定，黑白合同的实质性内容(合同价款、质量、工期)不一致的，最后以“白合同”为准。比如，“白合同”约定的合同价款为：100%直接费+24.5%综合费，“黑合同”修改为：100%直接费+6.5%综合费，结算时发包人就得按“100%直接费+24.5%综合费”付钱。施工企业在清欠中不要轻易放弃这个权利。
5.以“送审价”为准结算工程款
施工合同中如果约定“发包人在收到竣工结算文件后28天内进行审核，逾期不答复的，视为认可竣工结算文件。”或者“发包人在收到竣工结算文件后28天内审核完毕，逾期视为认可竣工结算文件”的，根据最高人民法院司法解释的规定以及建设部第107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》规定，施工企业有权以“送审价”为准结算工程款。
四、工程款利息
发包方拖欠工程款就应该支付工程款利息，因为工程款利息是法定孳息，只要存在工程款，利息就随之产生，发包方在支付工程款的同时必须将相应的工程款利息一并支付给施工企业，而且不论施工合同是否有效。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。工程款拖欠利息从应付工程款之日开始计算，当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：(一)建设工程已实际交付的，为交付之日;(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日;(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
五、违约责任
根据《建设工程施工合同》(示范文本)通用条款的规定，发包方不按约定支付工程款，属于违约行为，应承担工程款利息和违约责任，违约责任在专用条款约定。如果合同对违约责任进行了约定，施工企业不但可以得到违约金，还可以得到工程款利息。那种违约金和工程款利息不可兼得的观点是错误的，因为违约金是用来赔偿损失的，而工程款利息是工程款本身产生的法定孳息，它本来就是施工单位的，应和工程款一并归还。工程款利息并不是施工单位的损失，不属于违约责任。
目前大量施工合同都没有约定发包方不按约定支付工程款的违约责任，相反却都约定了工期延误的违约责任，即工期罚款，1000元/天，2000元/天，甚至3万元/天。施工单位清欠时遇到最大的风险就是工期延误的违约责任。笔者遇到过这样的案件，施工单位起诉发包方280万工程款，发包方反诉施工单位300万工期罚款，发包方的意图很清楚，为什么不给钱?扣掉工期罚款你还欠我20万嘛!因此施工企业一定要有证据意识，平时就要搞好签证，收集好相关资料。
关于工期顺延的资料包括：(1)开工报告，竣工报告。现在很多项目有开工报告，没有竣工报告，这下好了，发包方和你计算工期就算到竣工验收合格之日。如果工程竣工后，两个月才竣工验收，岂不多了两个月的工期罚款。(2)顺延工期的签证。非施工方原因导致工期延误，发包人应予签证。现在的普遍问题是发包人不给施工单位签证怎么办?根据《建设工程施工合同》(示范文本)通用条款的规定，发包人代表或监理工程师在收到施工单位要求顺延工期报告后14天内予以确认，逾期不予确认也不提出修改意见，视为同意顺延工期。很多施工企业不好意思提交要求顺延工期报告，结果结算时发包人罚你工期罚款没商量。(3)发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件的证明。(4)发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行的证明。(5)工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行的证明。(5)设计变更和工程量增加的证明;(7)一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时的证明。(8)不可抗力的证明。(9)业主另行分包项目未按时完工影响施工方按期竣工的证明。
六、保修金
大部分工程都要预留保修金。很多合同都约定：“保修期满，保修金退清”。殊不知，这样的约定等于保修金永远退不清。《建设工程质量管理条例》规定基础设施工程和房屋建筑的地基基础和主体结构工程的保修期为设计文件规定的合理使用年限，即终生保修，要退回全部保修金，岂不要等三五十年。
实际上，根据建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，保修金又称建设工程质量保证金，是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。显而易见，保修金的退还期限最长不应超过2年为宜。发包方在2年内退还保修金，施工单位仍承担保修责任，保修金并不是施工单位承担保修责任的唯一保证。很多施工企业长年拿不回保修金，与对这个问题的理解不准确有关。