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（2007）慈民一初字第3599号房屋买卖协议纠纷

房屋买卖纠纷2010-03-27 16:22:25阅读51评论0  字号：大中小 订阅

浙 江 省 慈 溪 市 人 民 法 院

民 事  判  决  书

（2007）慈民一初字第3599号

　　原告周焕芬，女，1966年3月24日出生，汉族，农民，住所慈溪市逍林镇逍路沿村。
　　委托代理人余旭斌（特别授权），慈溪市林城法律服务所法律工作者。
　　被告郑惠新，男，1958年6月13日出生，汉族，农民，住所慈溪市逍林镇逍路沿村。
　　委托代理人罗央芬（特别授权），浙江五磊律师事务所律师。
　　被告徐择权，男，1962年10月28日出生，汉族，农民，住所慈溪市逍林镇逍路沿村。
原告周焕芬诉被告郑惠新、徐择权房屋买卖协议纠纷一案，本院于2007年8月31日立案受理。依法由审判员周红独任审理，于2007年9月24日、2007年9月25日公开开庭进行了审理。本案于2007年9月25日由简易程序转为适用普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2007年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余旭斌、被告郑惠新及其委托代理人罗央芬、被告徐择权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周焕芬诉称，原告与被告徐择权是夫妻关系。2006年8月14日，两被告未经原告同意签订了一份转让协议，根据转让协议，被告徐择权将与原告共有的、座落于本市逍林镇逍路沿村的、地号为140380039号的三间平房，私下转让给被告郑惠新。该转让协议签订后，被告郑惠新未要求被告徐择权当即搬离，因此原告一直不知情。直到2007年7月底，被告郑惠新前来收房不成，而于此后向法院提起诉讼，原告才知事实真相。原告认为，两被告未经作为共有权人的原告同意，私下签订转让协议，违反了法律、法规的强制性规定；同时，被告在已有一处住房的情形下，非法受让原告家的住房，该行为也违反了土地管理法等有关规定。现原告起诉要求确认两被告之间的房屋买卖协议无效。
　　为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：
　　一、结婚登记档案、户籍证明各一份，意欲证明原告与被告徐择权是夫妻关系。
　　二、向国土资源局调取的土地使用证一份，意欲证明被告徐择权转让给被告郑惠新的房地产系原告和被告徐择权的婚后共有财产。
　　三、两被告签字的转让协议复印件一份，意欲证明该房屋转让协议未经共有权人即原告同意，协议无效。
　　四、被告郑惠新土地使用权证登记档案材料，意欲证明被告郑惠新已在在逍路沿村拥有一处住宅的事实。
被告郑惠新辩称，一、两被告签订转让协议原告是明知的，原告不但未提出异议，而且撮合诉争房屋的买卖。是原告主动要求被告郑惠新购买诉争房屋，也是原告与被告郑惠新的妻子一起到转让协议的起草人戚华达处要求戚华达书写的转让协议，两被告在协议上签字时原告也在场，同时还是原告拿着协议到村委会要求盖章确认的，二、被告郑惠新不但付清了房款，而且已实际占有诉争房屋。2006年8月22日，被告郑惠新付清房款后，原告将房屋的土地使用证和房屋钥匙交给了被告郑惠新，诉争房屋中的一间半房屋也由被告郑惠新实际占有和使用。诉争房屋中的另一间半房屋因原告与被告徐择权暂无住房，被告郑惠新同意租给原告两夫妻居住至2007年7月底，原告与被告徐择权两夫妻在租给他们的一间半房屋住到2007年8月3日才居住在外，而部分家具与日常生活用品仍未搬离。三、土地使用权登记的权利人是被告徐择权，被告郑惠新有理由相信在原告明知的情况下被告徐择权有处分权、只有被告徐择权的签字也足以证明买卖房地产的真实性和合法性。综上，被告郑惠新请求驳回原告的诉讼请求。
　　被告郑惠新为证明自己的辩称事实及主张成立，提供如下证据：
　　一、房屋买卖收款证据一份，意欲证明被告郑惠新已付清房屋转让款共计20万元的事实。
　　二、协议一份，意欲证明郑惠新与徐择权、周焕芬就讼争房屋的使用问题达成协议，郑惠新把另一间半房屋租给原告和被告徐择权两夫妻使用到2007年7月底的事实。
　　三、照片三张，意欲证明郑惠新已实际使用讼争房屋的一间半的事实。
　　四、土地使用权证一份，意欲证明郑惠新付房款的同时，原告和被告徐择权同时把讼争房屋的土地使用权证交给郑惠新的事实。
　　五、当庭提交两被告签订的转让协议一份，证明两被告签订的转让协议，原告是明知的，且该协议是经村委会同意，并根据双方意愿而盖章的事实。
　　六、证人戚华达、励达、岑建平、王青海的出庭证言，意欲证明原告对于房屋买卖是知情的，而且还是积极促成的，以及买房后一间半房屋已由被告郑惠新实际占有使用的事实。
　　被告郑惠新在举证期限内向本院申请要求向逍林镇逍路沿村的徐品权书记进行调查，意欲证明是原告将协议书拿到村委会要求盖章，原告是知情的事实。
被告徐择权辩称，向被告郑惠新借钱20万元当时是用房子抵押的，当时要签协议，被告徐择权是不肯的，其是被逼签字的。债是被告徐择权自己欠的，原告原先不知道转让协议，直到被告郑惠新要求搬出她才知道的。被告徐择权认为这个协议是无效的，借被告郑惠新的20万元钱其是会还的。
　　被告徐择权未提供证据。
　　经审理，原、被告对如下事实陈述一致，本院予以认定：
原告周焕芬与被告徐择权系夫妻关系，原告与被告郑惠新系同村邻居关系。2006年8月14日，两被告订立了一份转让协议，被告徐择权将其所有的位于慈溪市逍林镇逍路沿村的三间平房的房地产以200000元的价格转让给被告郑惠新，协议中约定了转让房地产的四址，但将房地产转让价格约定为120000元，两被告在协议上分别签字捺印。至2006年8月22日，被告徐择权实际收到了被告郑惠新给付的200000元人民币，并由两被告共同在一份“买卖房屋证据”上签字捺印。同日，两被告又订立一份协议，约定“今由乙方郑惠新租给甲方徐择权房屋壹间半。使用期从2006年7月份起到2007年7月底。如果甲方仍要租用的话，从2007年8月1日起每月必须付利息壹仟陆佰元正。截止到2007年12月31日止。”，并仍由两被告在该协议上签字捺印。2006年8月14日至2007年8月3日，原告与被告徐择权两夫妻一直居住在其三间平房中的一间半房间，另一间半由被告郑惠新在使用。从2007年8月3日晚起，原告与被告徐择权在外居住至今。
　　另查明，在两被告签订转让协议之前，因两家关系较好，诉争的三间平房中有一部分也由被告郑惠新在使用。被告郑惠新在买讼争房地产前在慈溪市逍林镇逍路沿村已经拥有了一处土地使用权面积为101.48㎡的住房（含宅基地），被告徐择权夫妻除了本案中讼争的这一房产（含宅基地）外没有其他房产（含宅基地）。讼争房屋的集体土地使用证现在被告郑惠新处。两被告签订的转让协议上加盖了“慈溪市逍林镇逍路沿村民委员会”的公章。从2006年8月14日起至今，被告郑惠新一直未向有关土管部门、房管部门申请办理房地产变更过户手续。
　　综合原、被告的诉辩称及举证质证意见，双方争议的焦点有：1、原告对两被告之间签订转让协议转让房屋及土地使用权的行为是否知情、是否同意？2、两被告之间的这份转让协议是否有效？
针对第1个争议焦点，原告提供了两被告签订的协议书复印件作为证据，证明原告并没有在转让协议上签字或捺印，故原告主张其对两被告间的房地产转让行为是不知情的，直到2007年7月底被告郑惠新要来收房才知道此事。被告徐择权表示该转让是两被告私下的行为，原告确实不知情。被告郑惠新则表示原告对房地产转让行为不但知情，而且从一开始就是原告积极促成的，是原告先来找的被告郑惠新表示要卖房子，协议签订时原告也在场，只是没有签字，协议签订后又是原告拿着协议去村里书记处要求村委会盖章的，为此被告郑惠新申请了证人戚华达、证人励达出庭作证，还向本院申请要求向逍路沿村的徐品权书记调查取证。证人戚华达陈述其是房屋转让协议的起草人，当时是郑惠新的妻子和另一个他不认识的女的到他那里要求他起草协议，他提出要根据土地证来写，那个不认识的女的将土地证拿出来他由此推断出那个不认识的女的应该是徐择权的妻子；证人励达陈述其是在今年夏天到被告郑惠新家里传达买房信息时碰见原告的，虽然原告具体的名字不知道，但知道她是住在被告郑惠新家南道地前三间房子里的，人瘦瘦小小的，她是希望郑惠新家能买她家的三间房子，过几天，听说郑惠新已经花20万元将房子买下了；在调查笔录中逍路沿村的徐品权书记表示因原、被告均是该村村民，他不便出庭作证，但是房屋转让协议当时是原告周焕芬拿到村里要求盖章的。原告认为证人戚华达的证言只能证明当时去他那里的是两个女的，对不认识的女的是徐择权妻子这一身份只是证人推断出来的，证人并不能确认就是原告；认为证人励达与被告郑惠新家关系密切，证言的客观性、真实性值得怀疑，且证人只是提到“南道地瘦瘦的阿姨”，并不能讲出名字，故不能确认为原告；认为调查笔录在程序上不合法，且该笔录没有其他证据相印证，被调查人所说的不是事实。被告徐择权认为证人戚华达所作的是假证，原告没有去过；对证人励达的证言没有意见；对调查笔录认为被调查人徐品权有偏见，协议是其拿去村里盖章的，原告并没有去。本院认为，原告虽然没有在两被告签订的转让协议上签字确认，但根据被告郑惠新提供的相关证人证言及本院依法向逍路沿村书记的调查笔录，并结合诉争房屋土地使用权证上登记的土地使用权人为被告徐择权一人、原告和被告徐择权两夫妻夫妻关系正常的事实，综合考虑农村的通常交易习惯，本院认为原告对于两被告签订的转让协议转让诉争房屋及相应土地使用权的行为是知情的，而且亦是同意的。
　　针对第2个焦点，原告认为两被告签订的转让协议无效，理由是：1、两被告未经依法办理变更登记手续，私自转让集体宅基地上的房屋，违法了法律、法规强制性规定；2、两被告的转让协议侵害了共有权人利益；3、被告郑惠新已有一处宅基地，再受让集体土地上房屋的行为违反了土地管理法“一户农户只能拥有一处宅基地”的强制性规定。被告郑惠新认为法律并没有限制同村农民的房屋买卖，原告认为违反法律相关规定，是对于土地使用权的规定，而不是房屋的规定，而物权法还不能适用本案，现在并没有证据证明被告徐择权签订转让协议并非他的真实意思表示，因此转让协议是两被告双方真实意思表示，且原告也是知情并同意的，因此转让协议依法成立并有效。被告徐择权主张该协议是自己被逼所签，原告不知情，故协议无效。本院认为，从对第1个焦点的分析中，我们认为原告对两被告签订转让协议是知情的，而且也以实际行动表示是同意转让的，因此原告以转让协议侵害了原告作为共有权人的利益应为无效的主张是不成立的。按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移，法律虽然没有明确规定限制同村农民的房地产买卖，但是对于同村农民转让买受农村住房或（和）宅基地使用权仍应有严格的限制，除了出卖方和买受方自愿同意转让外，还要符合一些客观的条件，才能够认定为有效转让。从本案来看，同村村民之间转让房地产必须征得的是本集体经济组织同意，而非本村村民委员会的同意，且被告郑惠新在签订转让协议至今的1年多时间里也从未向相关部门申请过办理房地产变更过户手续。同时，原告和被告徐择权将房屋（含宅基地）转让给被告郑惠新后，如果转让协议有效，就会出现原告和被告徐择权作为农村居民没有了住房和宅基地、也不能再申请住房和宅基地、被告郑惠新则拥有了两处住房和宅基地（一处土地使用权面积为101.48㎡、另一处土地使用权面积为111.10㎡）的情况，而这与《中华人民共和国土地管理法》的“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的强制性规定是相违背的。也就是说被告郑惠新在已经拥有了一处住房（含宅基地）、不符合宅基地分配条件的情况下，再与他人签订房地产转让协议、受让同村村民的其他住房（含宅基地），而该转让协议既未征得本集体经济组织的同意，被告郑惠新也一直未申请办理过房地产变更过户手续，因此，两被告签订的转让协议应该是无效的，不受法律保护的。
　　本院认为，被告徐择权和被告郑惠新在双方真实意思表示自愿买卖的情况下签订房地产转让协议，且原告作为该买卖房地产的共有权人又是知情和同意的，该转让协议是依法成立的。但由于该协议的签订违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，合同虽成立，但却是无效的。被告徐择权主张其是被逼签下的协议的辩称，未有证据加以证实，本院不予采信。被告郑惠新以协议是两被告真实意思表示、原告又是知情的来主张协议有效的辩称，未能结合本案的实际，违反法律、行政法规的强制性规定，本院亦不予采纳。原告诉讼请求合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
　　被告郑惠新和被告徐择权于2006年8月14日所签订的转让协议无效。
　　本案诉讼费4300元，由两被告各半负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号：810060143738093001，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。

　　审  判  长    孙  红  莲
　　审  判  员    王  治  军
　　审  判  员    周      红
　　    二00八年一月三日
　　书  记  员   许珊珊（代）