西施和郑旦的图片:财税[2010]121号 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

  财税[2010]121号                     2010-12-21  

不过这个文件还真的振聋发聩呢，至少对那些热衷于利用新会计准则对土地使用权的核算规定来规避房产税的朋友来说，倒是当头棒喝了。

文件第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
例如，某公司经营租出房产一套，该房产原值500万元，租期三年，共收租金300万元，第一年年初支付80万元，年末支付30万元，第二年年末支付120万元，第三年年末支付70万元，第一年的上半年为免租期，请正确计算房产税并做出会计处理。
出租方：第一年年初
借：银行存款                       80
  贷：其他应收款——待摊房租收入    80

借：营业税金及附加                 4.4
  贷：应交税费——应交营业税        4
      应交税费——应交城建税        0.28
      应交税费——应交教育费及附加  0.12

借：管理费用                      2.1 
   贷：应交税费——应交房产税        2.1

注：本例子是按照会计准则规定做出会计处理的，麻烦就麻烦在各期收取的租金不相等，而租赁准则又要求在租赁期（包括免租期）内均摊租金收入，营业税税法却要求开票纳税，房产税也有特殊规定，故：
1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教育费及附加=0.12万元
2、房产税=500×（1-30%）×1.2%×6÷12=2.1万元

第一年年末
借：银行存款                       30
    其他应收款——待摊房租收入     70
  贷：其他业务收入                   100

借：营业税金及附加                1.65
  贷：应交税费——应交营业税        1.5
      应交税费——应交城建税        0.105
      应交税费——应交教育费及附加  0.045

借：管理费用                  6
贷：应交税费——应交房产税     6

注：
1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教育费及附加=0.045万元
2、房产税=100×12%×6÷12=6万元
3、所得税确认收入为100万元

第二年年末
借：银行存款                       120
  贷：其他业务收入                 100
      其他应收款——待摊房租收入     20

借：营业税金及附加                6.6
  贷：应交税费——应交营业税       6
      应交税费——应交城建税       0.42
      应交税费——应交教育费及附加 0.18

借：管理费用                 12
贷：应交税费——应交房产税    12

第三年年末
借：银行存款                       70
    其他应收款——待摊房租收入     30
  贷：其他业务收入                   100

借：营业税金及附加                3.85
  贷：应交税费——应交营业税         3.5
      应交税费——应交城建税         0.245
      应交税费——应交教育费及附加   0.105

借：管理费用                      12  
  贷：应交税费——应交房产税       12

该房屋使用至第三年中期。

文件第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

例如，某公司，年初购入房产一栋，作为办公楼使用，价值1000万元，经专业的评估机构确认，该建筑物价值600万元，土地价值400万元，房屋残值为10%，按照30年计提折旧，土地按照40年摊销，无残值。请为该企业做出会计处理。
借：固定资产——办公楼     600
    无形资产——土地       400
   贷：银行存款               1000

借：管理费用               34.2
  贷：累计折旧（600×（1-10%）÷30×11÷12）   16.5
      累计摊销(400÷40）                       10
      应交税费——应交房产税                      7.7

房产税=1000×（1-30%）×1.2%×11÷12=7.7万元

需要注意的是，如果纳税人是融资租入或者分期付款购入，并符合融资条件的，按照新会计准则规定，应按照所支付款项的现值计入资产的账面价值，而房产税的计税依据所论述的“房产原值”基本上是指账面价值，即在这种情况下，利息是不征收房产税的。 

请教各位：　　
财税[2010]121号文明确规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”该文同时规定：“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。”由于该文的发文日为：2010年12月21日，所以，执行该文的时间起点就应该是2010年12月21日。但是，从财税[2010]121号文所表述的上述文字来看，究竟是指从2010年12月21日起以后新构建的房屋均应包括地价计税？还是指从2010年12月21日起所有计缴房产税的房产原值均应包括地价计税？即企业2010年12月21日前构建的所有房屋也均应包括地价计税。
      
从上述文字理解应该倾向于后一答案，但现在的问题是如果是后一答案，那企业申报房产税对房产原值进行调整的工作量和难度就不言而喻的了，这可能吗？
     
目前我知道对这两种意见都有支持者，对此问题，请问你是支持那一种意见，期待你的答复。

haihan235——
刘老师提问。俺们应当回答：
1、财税【2010】121号是指从2010年12月21日起所有计缴房产税的房产原值均应包括地价计税。
2、即：统一以前一些地方不包括地价计税的做法，所有地方文件统统作废。
3、如果从2010年12月21日执行，则，意味着2010年第四季度或者12月份就需要调整原值了，一般税务是以2011年1月1日执行，这样比较简单。。。。

刘志耕——
谢谢，但现在的问题是如果是后一答案，那企业申报房产税对房产原值进行调整的工作量之大、难度之大、范围之广、时间跨度之长就不言而喻了，这很难办到的啊，我觉得有点劳民伤财。

haihan235——
不是劳民伤财，是一些企业会计自做聪明产生的后果，因为一些地方早就规定包括地价了，宗地容积率低于0.5的情况的比较少的（别墅也是含地价的），主要适用于一些企业有土地“占着土地不开发”的情况。

企业会计常常犯这些低级错误：如：企业间借款不计提利息，债务豁免不做收入等等。。。

依据建筑法——工厂建筑设计使用寿命不低于50年，工业用地也是50年，一些企业会计自做聪明想加大费用，土地和厂房折旧年限不一致——会计上处理明显不符合经营常规。——这样的会计职业判断肯定是要自己“劳民伤财”了。。。。

superpengzz ——
海大明白终于在不经意间自己承认有以前不包括地价计税的情况了。
解铃还需系铃人，由此引发的疑问，最终还要财政部国税总局来明确。财政部国税总局的专家早就预料到执行中对会产生种种问题，因此才会说“各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局”。

幸福心态——
1、从文件的描述来看，应该是指的后一种情况。至于企业工作量有多大，那不是税务官老爷们考虑的事。
2、使用土地要缴土地使用税，土地闲置要缴土地闲置费，为什么还要纳入房产价值缴房产税？这不是重复纳税吗？

zhangchunl——
两者都不是。

浙江省地税局对财税[2010]121号的政策解读

近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：
　　
一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。
　　
为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。
　　
二、关于出租房产免收租金期间房产税问题现行房产税政策规定，出租房产按租金收入征税。在实际的房产租赁中，一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。而房产免收租金期间如何征收房产税，各地做法也不尽一致。一些地方按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税。
　　
为堵塞出租房产免收租金期间房产税征收漏洞，规范执行，通知明确，出租房产免收租金期间计税依据为房产原值。
　　
三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题按现行房产税政策规定，房产税以房产原值为计税依据，房产原值按国家会计制度规定核算。20世纪90年代实行土地有偿使用后，会计制度明确要对土地进行价值核算：买地建房的，需要把有关地价结转到固定资产；直接购买房地产的，按买价计入固定资产。因此，一般而言，房屋原值中是包含地价的。2007年开始实施的《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算，据此，地价就不再计入房产原值，这使得适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的要将地价计入房产原值，有的则不需计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。更为严重的是，近年来还出现了为少缴房产税将已计入房产原值的地价剥离出来的情形。为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。
　　
地随房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则，应将房产用地的价值计入房产原值征收房产税。这既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地，同时，也符合下一步房地产税改革的方向。由于现行房产税计税依据为房产“原值”，为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地也应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
　　
考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾，允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税。关于大地小房的界定标准问题，经过实地调研部分企业，并参考了国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号），最终将宗地容积率0.5（工业用地最低容积率）作为界定“大地小房”的标准。宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”，可仅将部分土地的地价计入房产原值，计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算。
　　
这里有两个概念：宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
　　
例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
　　
再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。
　　
关于此项规定，还有几个需要说明的问题：　　
一是与财税[2008]152号文件第一条规定的关系。152号文件第一条规定，依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。但对地价应否计入房产原值以及如何计入问题，并未明确，为此，通知对此进行了明确，是152号文件第一条的补充规定。
　　
二是划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。
　　
三是将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税的关系问题。对此，我们与国务院有关立法部门进行了沟通。他们认为，房产税与城镇土地使用税在调节目的、税种属性等方面均不相同，将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税并不矛盾。