装修形象宣传:买房出租其实一点都不划算

我的大舅舅是一位业余大学校长，去年从教育岗位上退了下来，因为他手里还有一套多余的房子，随即就把这套房子群租了出去，没想到租出去之后，就麻烦不断，一会儿租房的人说空调不好了，就找房东解决；一会儿淋浴器水不够热，也要呼房东过来修理，最可气的就是租房合约到期了，租房客搬走了，我舅舅去看了一下，所有原本装修好的设备，都有不同程度的损坏，还有些小东西，他们都顺手拿走了。很多小区物业经理都在说：房屋群租，人员出入太杂，给小区的安全带来隐患，给保安工作带来了压力。牛刀兄弟说房价高的标准是住房空置率，我觉得现在上海的二手房谁还真的空关着啊！有多余的房屋就群租出去了，所以个人认为住房的群租率高，就代表投机客很多，说明这个楼市过热！在上海一般的小区群租率为50%左右，大多都是非上海籍的人员居住。

第二个判断房价是否泡沫的标准是租售比，所谓“租售比”，是每平方米使用在积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。我去看了一下上海的著名小区闸北的“嘉利名珠城”，现在的房价是250万，可买132平方米的三室二寄二卫的房子，然而同样的房子租金却只有5000多元，因为高了人家租不起啊！这个租售比算下来据然高达1：500，但是国际上的通行的租售比为1：260至1：100，也就是说，人家外国人把房子拿出去租，最多260个月，也就是大致20年就能收回房款，显然我们目前的楼市泡沫不是一点点的大。

第三个判断房价是否泡沫的标准是“房价与收入比”，就是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的真正支付能力，比值越高，支付能力越差。我们拿刚毕业的小夫妻来讲吧，两个人人均月收入4000多元，一年小家庭的总收入96000元，但是各位看看上海“虹口花苑”小区的房价却高达200多万，我们抛开要支付的银行二三十年利息不算，单单这个房价，就够二个人还二十年的，而国际上的通用标准是6：1，就是国外小夫妻工作6年左右就可拥有自己的房子了！所以我们的政府官员黄奇帆讲出了一句良心话："房价调控的目标应该达到普通家庭6.5年可购一套房的水平。"

好了！我用具体的案例和数字，来证明了，现在无论从房子群租率、房子的租售比、房价与收入比在国际上我们都是很高的！而我们的政府称未来几个月信贷的控制是“动态微调”，其实就是明松暗紧，因为上半年7万多亿的贷款放出去了，后面几个月连银行的人都说今年的信贷指标上半年都已完成，下半年肯定是从紧的！有人要问，为什么不明说要收紧信贷呢？这其实是不懂政治的人才会讲的，如果“明紧”，那么所谓对中国经济充满乐观的“信心”马上瓦解，经济立即就会进入“二次着陆”。所以我觉得，未来房价肯定会跌，主要是因为购买力透支，刚性需求的人转为观望，由于信贷开始收紧，投机资金逐渐退场，所以各位可以任由房价如何涨，你就是等你的，大不了可以租房子住，现在租房很划算，等房价真正回落到其真正的实际价值时，再动手改善自己的生活环境也不为迟晚！  由于通货膨胀的压力，人们纷纷投资买房，导致全国的房价都在一路飙升。在上海，内环以内的均价为2万8千元，中内之间均价为2万2千元，中外环之间为1万2千元，外环是9千元。即使如此高的房价，但还没有回落的趋势，本人猜想近期是不会下降的。 事件：
本人现有有25万元存款，在通货膨胀来临之际，再存银行觉得会贬值，故也想加入买房行列，并计划将房子出租（本人以有一套房子）。由于只有25万现金，以上海如今的房价以及国家对第二套房子的政策，只能买80万左右的小房，且房龄在15年左右。贷款55万。但如果只以买房出租的方式来投资，觉得不合算，以下是我的算法，各位大侠看看是否有道理。 计算方式：
房子总价：80万，首付25万，银行贷款55万。
出租收益：每月房租2千，一年2.4万。
为了方便计算，假定房租的涨幅和与银行的贷款利息相同。基于这个假设，可以忽略银行贷款利息和房租涨幅的因素。 结论：
基于以上数据，共需要80/2.4=33年才能收回成本。加上房子已有15年房龄，届时房龄是33＋15＝48年。因为现在土地使用年限是70年（房子设计使用年限不知，假定也是70年），所以还有70－48＝22年的使用年限。可得收益22x2.4＝52万（在这52万的收益中，还要剔除房子装修费、家电家具费。房子空闲损失）。基于以上分析，在70年中，投资80万，收益52万，每年的收益是52/70=7430元。这个收益应该远低于我把不买房，把首付存于银行70年的银行利息。所以以买房出租方式投资是很不合算的，不知算的对不对。  还有几点说明：

1、房产现在应该是处于黄金时期，任何事物都有黄金期和衰落期，所以20年、30年后房产不一定还是黄金期。所以现在有人愿意买有30年、35年房龄的老房子，那时是否有人愿意买就说不定了（除非你地段好，而且房产还是黄金期）。

2、通货膨胀。从短期看，通货膨胀会高于或低于银行的贷款利率，但从长期来看，应该两者是一致的吧，否者银行会破产（我不是搞经济的，不知这个观点是否正确？）。

3、房子70年后，基本只能由于出租或等拆迁了，没人会考虑买有70年房龄的房子。   确实，出租的租金和现在银行利息差不多，而且多少有点麻烦。不过也怨你舅舅没找到好的租客。

房子出租后有损伤也太正常了。

但是，同样200万，换成现金，炒股，一亏就亏没了。股票市场不好，基金有时候连利息都不如。如果存定期，过5年就贬值，因为通货膨胀率通常比利息高。

但是房子，特别是好地段的房子，特别是好房子，也就是年代不太长久的次新房子，是不能复制的，过5年说不准还升值。

而且要没你舅舅这样的人出租房子，你去哪里租到房子？

个人觉得你要是有多余房子出租的时候再来讨论这个问题。否则达不到那个经济水准，只能胡乱贬低。而且也没有什么这个财富级的理财眼光和思路。  不对，大大的不对。你没有算物价上涨。
例：我家5年前买的一套二手房价格是21万（不算装修费用），如果现在卖了可疑卖到100万左右。那我应该用什么价格来计算？100万还是21万？因为现在租价基本是2千/月，但未来就不是这个数字了。所以楼主算的不正确，