装修会影响店铺权重吗:天津二手房市场

1、2010年上半年天津二手房买卖市场运行情况

　　1.1 2010年上半年天津二手房买卖市场整体状况

　　我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2010年上半年天津市二手私产住宅的交易总量为33763套，同比去年下降17.7%，与去年下半年的交易总量相比降幅则更为明显，环比下降47.1%。

　　价格方面，2010年上半年天津二手房交易价格保持上涨，全市成交均价为6646元/平方米，环比上涨11.2%，同比去年增幅为21%。

　　2010年上半年，天津市二手房市场成交量整体遇冷，1、2两月受到去年末营业税“末班车”效应使得需求释放殆尽，成交量回落至4000套左右的水平，春节后3月份随着刚性需求的涌入带动市场活跃气氛，成交量一举突破7000套，4月更是超过9000套的水平，成为上半年成交最高值，而随着4月中下旬宏观调控的开始，市场观望气氛逐渐浓厚，5、6两月交易量连续下滑，也使得上半年二手房市场成交整体下挫。

　　1.2 2010年上半年天津二手房买卖市场成交价格变化

　　2010年上半年，天津市二手房价格保持稳中有升的走势，全市二手房交易均价为6646元/平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为20%，环比去年下半年上涨了11.2%；中心城区的二手房买卖情况来看，上半年中心城区的二手房销售均价为8562元/平方米，较之去年同期的7023元/平方米，上涨了21.9%，与09年下半年相比，环比上涨了11.0%.

　　与成交量的整体遇冷相比，2010年上半年天津二手房市场的成交均价则保持着较大幅度的上涨，各区域同比涨幅均在15%以上，各月来看，1-4月二手房价格的上涨幅度较快，自5月起由于宏观调控效应的及时性和有效性，也使得房价快速上升的势头得到遏制，但是并未出现急转直下的趋势，而是保持着平稳的水平运行。从市内六区成交均价来看，河东区和南开区的均价同比涨幅相对较小，分别为18.1%和17.8%；其他四区均保持20%以上的涨幅，其中红桥区最大，达30.4%。

　　1.3 2010年上半年天津二手房买卖市场不同区域交易量变化

　　各区域来看，2010年上半年，中心城区的成交比重涨幅较大，占全市总体成交的49.8%，相比去年同期增加了4.1个百分点，其次是环城四区成交比重上涨2.3个百分点，占总体的18.5%，郊县五区与去年同期持平，滨海新区有所下滑，上半年成交占比15.8%，同比下降6.6个百分点。

　　从各行政区来看，全市范围内成交比重较大的区域是河东区、河西区和南开区，分别占12.03%、10.74%和11.76%，与去年同期相比，西青区的涨幅最大，同比上涨1.9个百分点，降幅最大的为塘沽区，成交占比6.03%，同比下降2.99个百分点。

　　1.4 2010年上半年天津二手房买卖市场成交居室、成交面积比重变化

　　根据我爱我家监测数据显示：2010年上半年，90平米以下的中小户型房源成交所占比重最大，且逐渐上升，达到总体的 76.5%，同比去年上半年上涨4.3个百分点，环比09年下半年上涨5.4个百分点；90-120平米的户型成交比重有所下滑，从09年上半年的19.8%下降到今年上半年的14.3%。居室方面来看，一居室户型成交比重保持着连续的上涨，今年上半年占到了总体的40.1%，二居室户型比重虽有所下滑，但仍占到了总体的半数，今年二居室户型占比为50.1%。

　　1.5 2010年上半年天津二手房买卖市场交易价格比重变化

　　我爱我家数据统计显示，2010年上半年天津市二手房交易价格比重中，总价80万以下的房源成交虽然占据绝对优势，但是比重却持续下滑，占全体成交的68.3%，同比下降15.5个百分点，环比下降6.5个百分点，而40万以下的低总价房源成交比重降幅最大，共占总体成交的16.1%，环比下降6.03个百分点，同比下降14.2%；而120万以上的房源成交比重也随之上升，占据总体的12.1%。我爱我家认为，随着房价的上涨低总价房源在市场中的成交比例也随之降低，但是由于市场观望气氛的浓厚，大多数改善型需求受到抑制，因此也使得一部高总价房源成交受到抑制，而在刚性需求的支撑下，低总价户型成交比重虽然出现下滑，但是占据了二手房市场成交的绝对主力地位。

　　2、2010年上半年天津二手房买卖市场回顾及下半年展望

　　2.1 2010年上半年二手房成交整体遇冷 交易量缩水50%

　　2010年上半年，天津市二手房成交量大幅萎缩，与09年上半年同比下降17.9%，而与活跃度快速攀升的09年下半年环比则出现了50%的降幅。我爱我家认为，2010年上半年的天津二手房市场成交经过了旺市之后的季节性调整、随后大幅反弹、再到宏观调控之后急转直下的过程：

　　首先，随着营业税“5改2”优惠政策的暂停，去年末的恐慌性购房随之结束，加之传统农历春节的影响，自年初开始至2月春节前后，市场经历了2009年旺市之后的季节性调整，成交总量有所回落；进入3月，随着春节气氛的转淡，在刚性需求的带动下市活跃度得以迅速提升，至4月中上旬一直保持着较高交易氛围；直至4月17日“新国十条”的出台，新一轮宏观调控正式开始，市场随之进入了宏观调控之后的新一轮观望，客业双方交易意愿大幅降低，成交总量急剧下滑，其中5、6月份交易量连创今年的新低，因此，2010年上半年二手房市场整体成交也受此影响出现了50%的缩水。

　　预计在目前宏观调控政策的影响下，若无新政继续出台，第三季度天津市二手房市场成交量仍将保持低迷的状态，直至年末在传统农历春节之前市场有望出现集中成交，月交易总量回复至5500套左右，下半年天津市二手房成交总量为26000套左右，全年成交总量将由去年的10万套回落至6万套左右。

　　2.2 成交均价攀升暂停 挂牌价格出现回调

　　与成交量的下挫相比，2010年上半年天津市二手房成交均价与去年同期相比仍大幅上涨，而从上半年的价格走势来看，全市范围内除环城四区中部分投资需求占比较高的区域成交均价小幅下挫以外，其他区域均价并未出现大幅的回落，而是经过了从快速上升到整体趋稳的过程：

　　进入2010年，尤其自春节后3月份起，市场新增房屋挂牌量及客户委托量大幅上涨，造成供需两旺现象集中体现，业主普遍选择提高挂牌价，部分热点地区更是出现屡次涨价的现象，卖房市场地位的迅速巩固也使得成交均价快速上升；而随着4月以遏制房价过快上涨为目的的宏观调控开始以来，市场的观望也使得价格停止了快速上扬的脚步，但是由于二手房业主心理价位依然坚挺，除了在3月份旺市环境下叫价过高的二手房业主主动调低挂牌价格以外，大多数二手房的成交均价并未大幅回落，一直保持着平稳的趋势运行。

　　进入下半年，市场成交的持续低迷以及新建商品房价格的下探将使得二手房挂牌价格持续下降，至第三季度末成交价格有望走低。

　　2.3 史上最严宏调开始 楼市观望情绪浓重

　　2010年春节之后成交活跃度迅速提升，同时也使得房价快速上涨、供需矛盾严重等问题集中体现，为进一步遏制房价过快上涨、抑制投资投机行为，4月17日起随着“新国十条”的出台，国家针对楼市的新一轮宏观调控也正式开始，随后天津市公积金贷款新政以及国家关于二套房“认房又认贷”的新标准等一系列政策组合拳陆续亮相，从本次调控的范围和力度来看，均严于以往历次调整。

　　对于政策的调整，市场也受到了较为强烈的影响，观望情绪十分浓重，尤其对于市场中部分合理的改善型自住需求来说，受到的影响更加直接，比如二套房“认房又认贷”的新标准以及贷款首付比例提高至五成，使得绝大多数改善型需求因首付成本的增加而被动的放弃购房或者认为未来房价将要下降而主动选择观望；此外，由于政策调控意在调整房价，因此也有部分首次置业需求因担心房价下降而选择暂时观望。

　　预计下半年在不影响合理住房消费的前提下，抑制投资投机需求、打压房价的政策方向不会改变，价格的走势将是决定政策调控方向的关键，若房价仍有上涨趋势，不排除将有更严厉政策出台。

　　2.4 刚性需求地位凸显 90平米以下成交占八成

　　从2010年上半年的主要购房需求来看，刚性需求的地位十分凸显：

　　一方面，由于09年末营业税“末班车”效应透支了大量的需求提前释放，进入2010年年初，市场中购房需求的“井喷”得到了抑制，刚性需求的成交占据了主导，而随着春节之后市场活跃度的提升也是由于刚性需求的率先入市所带动，改善型需求随着活跃度的不断提升而逐渐入市，刚性需求起到了重要的带动和支撑作用；另一方面，宏观调控开始以来，刚性需求的地位显得同样重要，根据我爱我家市场研究中心对2010年5、6两月的二手房买卖业务成交分析，在所有购房者中以拆迁、结婚、养老、学区房等为目的的刚性需求购房者占据了总体45%-50%。

　　在刚性需求主力成交地位的带动下，90平米以下房源成交也占据了较大比例，根据我爱我家2010年上半年的成交分析显示，90平米以下户型占据总体的76.5%，尤其宏观政策调整以来，该类房源由于受政策影响幅度最小以及受到绝大多数刚性需求购房者的青睐，其成交占比更是突破的80%，在成交价格方面，此类户型的价格也最为坚挺。

　　2.5 客业双方齐观望 “售转租”现象普遍出现

　　与以往历次宏观调控之后的市场反应相比，此轮政策调整不仅使得购房者对于房价下降产生强烈预期，同时也引起了二手房业主的观望，尤其作为二手房业主在经历了2009年房价的快速上涨之后，目前的政策调控依然难以使其主动降低房屋售价，其心理价位仍然保持较高的水平，部分业主面对买卖市场的低迷与高房价的难以成交，纷纷选择将房产转售为租。

　　根据我爱我家门店反馈，近期“售转租”现象较为普遍，在与业主的沟通中发现，大多数业主心理价位仍然较高，且对于降价出售较不认可，在经过购房者屡次看房未能成交的博弈之后，选择将房屋转售为租，获得短期的租金收入，待以观察买卖市场的发展趋势。

　　2.6 市场博弈或将持续至第三季度 价格下探有望年内出现

　　在楼市宏观调控的影响下，市场中客业双方的观望与博弈一直以来没有打破，5、6两月以来的“静市”状态也使得各方对于观望何时打破猜测不一，对此，我爱我家认为：

　　观望何时打破、交易量何时反弹将取决于政策、房价、市场供需等多方面因素，预计在无任何新政出台的前提下，若房价仍保持目前的“止升不降”的状态，市场中客业双方的胶着与博弈有望于第三季度起开始缓解，交易量出现逐步的回升，而如果新政出台或房价出现下挫趋势，新一轮观望将继续产生，交易量也将再创新低；而价格能否下降则更多的取决于新政的影响力度、二手房业主自身的心理预期以及一手新建商品房价格的变化等多方面因素，预计价格的下探有望在年内出现。

　　2.7 商品房价格标杆作用凸显 直接影响二手房价格走向

　　4月中下旬宏观调控实施两个多月以来，房价已经停止了快速上扬，但是并未出现下探，二手房业主对于房价的高位运行仍抱有预期，难以主动降低售价，售转租等现象也普遍出现，而随着调控的继续进行，成交量的长期低迷将使得房地产市场中的新建商品房开发商率先打破观望，对于在售项目的售价做出调整，而新房价格往往将成为二手房业主定价的重要参照，因此也将直接影响二手房价格的走向。

　　预计第三季度末，在无新政策出台的前提下，目前市场中的观望与博弈或将被打破，新建商品房价格对于二手房价格的标杆作用将更加凸显，新房价格的下调将直接影响周边二手房业主对于价格的心理预期，并且对挂牌价格进行下调，成交价格也有望随之出现下探。

　　2.8 市场低迷中介企业各有生存之道 逆市扩张百家门店企业浮出水面

　　2010年4月，遏制房价过快上涨的“新国十条”出台，楼市新一轮宏观调控正式开始，在新政的刺激下市场中购房需求大幅萎缩，经历了年后的火热成交之后整体遇冷，客户的观望、业主对于价格的坚挺也使得二手房的约看及成交大幅下滑，中介企业面临困境，人员紧张、运营成本高等问题也使得规模较小的中介企业通过关店、裁员、减薪等方式维持生存。

　　面对市场的新一轮调整和全行业面临的新一轮洗牌，中小企业出局、大中型企业“瘦身”等现象普遍出现，而在新一轮行业整合、竞争与挑战中，大型品牌中介企业也将更多的聚焦于服务能力的竞争，随着2006年以资金流为模式的中介企业盲目扩张时代的终结，目前天津市的大型品牌中介企业将以服务能力为核心竞争力，完成企业规模的扩张，预计今年下半年本市将出现首个中心城区范围内门店数量过百家的中介品牌，进一步为客户提供专业服务、为从业人员提供优良的发展平台和完善的职业生涯规划。