虎胆雄心第三部简介:揭秘建筑密度、容积率、土地成本与房屋建设成本

来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/27 13:08:37
 

揭秘建筑密度、容积率、土地成本与房屋建设成本  
       所谓建筑密度，是所有建筑的占地面积与所开发的整个土地面积之比。一幢房子不管造几层，占地面积一般就是底层面积。
       所谓容积率，就是总建筑面积与所开发的整个土地面积之比。譬如说，在1万平方米的土地上造2万平方米的房子，容积率就是2。

       一块土地，不能全部用来造房子，道路和绿化必须要占据一定的面积。通常道路的面积约占整个小区面积的20%不到。按“花园小区”的标准，绿化面积应该在30%左右。这样，通常情况下，建筑密度应该为0.5左右。

       开发商们在做广告时，往往向客户推荐说，我们这个小区的容积率是1.8，甚至1.6，基本上没有超过2的。可事实真相如何？

       假定建筑密度为0.5，容积率为2的话，那么整个小区的房子就只有4层楼。如果是1.6或者1.8的话，那么这些开发商们不是在开发多层或者高层普通住宅，而是向我们提供别墅！
       二年级的小学生都可以算出来，当建筑密度为0.5时，如果造6层楼，容积率就是3！
       而现在开发商开发的多层住宅基本上均为7层，小高层通常都在10层以上，最高的有20多层。
       再来算算地价。现在苏州无锡等市中心的土地拍卖价格，最高大约为250万元/亩，合3750元/平方米。假如有个10万平方米的土地，土地总价则为37500万元；按建筑密度0.5、容积率3（全部造6层）计算，可以造30万平方米的房子；这样分摊到每平方米建筑面积上的土地成本为1250元。
       民用建筑项目，政府部门收取的各种规定费用（如城市建筑配套费、人防费等）约为250元/平方米。
       框架结构的住宅，土建建设直接成本（材料、人工、施工管理费、税金等）约为600元/平方米。设备（如电梯、给排水、电梯等）购置及安装成本约为100元/平方米。
       以上房屋本身的建设成本为2200平方米，总成本为66000万元。
       道路面积为道路建设费用为120元/平方米。各种地下管线（给排水管网）的建设成本基本与道路建设成本相同。合计按240元/平方米计。道路面积按总土地面积的20%计，总成本为480万元。
       绿化，比较高档的配置，包括小区内建一些小品在内，按30元/平方米计。绿化面积按总土地面积的30%计，总成本为90万元。
       小区配套设施，如变电站等，按300万元计。
       这样，整个小区的直接开发成本为：66870万元。
       销售费用（广告等）按直接成本的5%计，为3343万元。
       全部成本为70213万元。
       最终单位成本为2340元/平方米——当然，这是按6层楼计算的。如果是造7层楼，成本要低得多。
       高层建筑因为地基及荷载等因素，土建成本会略有升高，但土地成本会大幅降低，所以最终单位成本也不可能有太大变化。
       ——所以，就算房价下跌到3000元/平方米，开发商还有近30%的毛利率！    
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