九乡新闻网藏族女人的比大吗?:房地产开发企业会计账务稽查方法-『税务处理』-房地产财务网 - Po...
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/27 23:12:31
某省国税局稽查科资料--房地产开发企业会计账务稽查方法
EC/CGy%一、房地产开发业经营和核算特点 O=pV:g<
（一）房地产开发业简述 qA%,)ti
房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。 @`mARcL*2
q Oh{e z
（二）房地产开发业经营特点 W9Wq%{
房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。 KOQA0xjN)
u.?S]Vo&
1.项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。 P SvYr*
.!V|N&%@KH
2.经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。 = 9oQb
L^oY{' E~]
3.开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 B+ &n7\H
m R 8,^nUF
4.开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。 P;, X@
'( eguD
5.资金运作密集性。主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。 -`TC>kXE
%;JQ c!
1.内部组织管理体系 j 1V :wM
一般房地产开发企业内部组织管理体系见图10－1－1。 7_`YH/
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公司董事会 b,i.[M^z
8a `&!lF
公司总经理 46p&2J69
oS" Le Q2Z
发展计划部 S'C{Ae/S
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销售租赁部 erj?+vOS
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采购供应部 CW _ ^
b;R"=^u
工程管理部 /`x$3S^VT7
dHJ_ l `
财务部 'iZ[g[~v@P
]0LJm1LJ&
办公 室 d P6: b
YXoV,V2'f
项目开发可行性评估报告 PlY>C7[29
=Xw;<^wJ
组织开发项目招发标工作 <9]Yd#QJ
Fp{dEf&oY5
工程竣工验收、返工和维修 -A.-uV<,
4CEs '(,
管理现场施工，监管工程进度和质量 hEVV>TS
]/oEhVw
项目动工前的报批手续 "@Q?J^rlh
zMOSd.D
开发 项目现场施工准备 |U*>~EQ
建筑材料、配套设备的采购、验收、储存 Nn r-
nwk^<(6
销售、租赁策划与实施 NqR ;Z
财务核算及工程预决算 # @ /\Q'pN
rKZy]%o5
文件发放及档案管理 \rP0$j
EtTdmjB9Q_
1LA"/z}Z"
图10－1－1 一般房地产开发企业内部组织管理体系 l"-31k,8
2.外部监督管理体系 YX?vur~X<
房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。 xtQKo4E
/@"p7[>
——土地管理部门。负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 ' `f 7T_p\
6@ a7)el
——发改委。负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 GrvhjrGl
;Y25 pW6s
——拆迁管理部门（拆迁办公室）。负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 (u 1 7>B
^:5 im W
——规划部门。负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 G@gh@^\+
~X:Hm A d
——建设主管部门。负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。 h&y WUs>Z/
c|/V o.
——建筑工程质量监督部门。负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。 {1U |\Xy
&}7{X @
——房产管理部门。负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。 U`"?'cG
l6}'VPoU:G
3.中介机构 TmN"J1S
房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（会计师）事务所。 c
——工程监理公司。主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理工作总结》等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值。 Q] 5[}<G
d : !i8I
——审计师（会计师）事务所。负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。 OJs0f|v&
[rsX%J yh
（四）房地产开发业务流程 i%]m]< 5
房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。 c0 2M D kK
xh6VA]A>/r
1.开工准备期。通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设工程招投标，进行进场前的准备工作。 RqFXF
*%TJ@>xJ\
房地产开发企业在办理《建设工程规划许可证》前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋30—35公斤；小高层每平方米需钢筋50—60公斤。 44#-8\zm=X
][t|k:I
2.组织施工期。根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理《建设工程施工许可证》。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。 B=Pen(/sgf
mk2" Q 5b
3.预售及产权转移期。根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。 plh1~^F
W-?n {Mg
商品房开发工作流程见图10－1－2。 | b d
!b f!j=
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土地准备工作 J+imMh
B>#rPI6N0
5H%=4c *N
竞买土地 vWWu YdR1
(s?X1L*c
国土局 j23Q64X&|
tLhGy&=+3
《国有土地使用证》 R?8!b1T
og()^j
>HfQgpR!/
发改委 EEF5SK[T$
YZR,l#9<:h
项目立项书 N2)!R9E
_E!MMlMN
GcM6Ss\}'
开工准备期 -4$.g|_9c
v O{3f||
项目立项审查 m+U XoY75Y
Z 2QHI!MX
Ving]<&
商品房 23qMkjN`
b5LnuhE:
开发工作流程图 +!WSnvqLj
SQvFs@
E>&Pce)Am@
as=AQ8 !
规划总图的审查 XS 'Jz v'K
RJw#f\?
《建设用地规划许可证》证 5QYE b:
zp7NG?'2(
规划局 B>o$=N
cU dw. `
规划局 TiE`Y .nw
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] :h2mtB
施工图纸审查 3w0m :Ew
Lv|0,#yE
确定施工队伍 7#L%!M "
so a2;~>
《建设工程施工许可证》 ~XAd^ #:
>4#$}J $J
建委 j9,0Sy71~
r_m4J%
组织施工期 wBIU ~*Q
9{klk jNz
v5+M[DTI
签定施工合同 _m=iB{@&:
/|*Xh;:D
开始施工准备 8#4IYnYI
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施工单位 naZ[ Pm
q h*`,tzu
验收证明 6Wh% (<
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施工中单项验收 5Q,y5[
S[N$z ,xk
监理公司 +D2ThU%'a
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E4(t @kcv
工程综合验收 ]>6;;%]
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《竣工验收备案表》 e ` u~
W'< IWxh{
质监站 b/ E.S1Qh
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预售及产权转移期 .9g?D?m
vP{V~`
商品预销售 oLz(@w27D
$C0fe -f
《商品房预售许可证》 u<[tG6C
nV.&jS6Tz
房管局 {8a9e`nt p
r -a80n^l
房管局 kBnox[B(
{[&u~jou=
签定销售合同阶段 JA+uiahp
SyQh'q
《商品房销售许可证》 5w ^FBF"
房管局 euv1[Z-
b:k\M]"*l
办理产权转移 :T,)q1W
r? f\jE0_;
分户房产证 4=@#GQ J!
5\[_uN!Xz@
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图10－1－2 商品房开发工作流程 Ue b W|Q?
Y6h$F3|3t
（五）开发产品主要销售方式 e=3P+k!t
主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。 8&m\QD!'B
%t9yX a;
1.按商品房的完工程度分为： SNWtX< .
A $YwN_9`
——商品房预售。是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。 507b2
——商品房现售。是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。 LS_gKW0
f9#to5Y5w
2.按结算方式分为： P'7 V2
Q 3y/k,AZU
——一次性收款销售。是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。 -Lk_ +{
——分期收款销售。是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。 ):[ W&x}
,^[=7,)XY
——银行按揭销售。又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。 Kx^|# .~5T
*W7[<&A^
——委托销售。是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。 uY|Y{bA
d<4 Q
——先租后售。是指买受人可以先租住商品房，至买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。 9^']n(:
"#)LTW-4:
——售后返租。是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。 t0 (o}4J)
&eTPD3\
（六）房地产开发企业财务核算 Qe92l{
房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则－－－基本准则》和《企业会计准则－－－具体准则》。在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。 8X|!o "Lb
}\C\4Ff 2
1.销售收入的确认 WdsZ*g74
按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。 F|om~c
thq5`a*
2.成本费用的构成 - -
R]|!tnn ry
房地产开发业成本费用明细一览表 `/[4 F67
r0O<%Ie2 &
10－1－1 pF2^k !s?T
=\PF-e@D
项目 M7f7%U
内容 27T W D\
!'B Z
土地征用及拆迁补偿 费 o+~
指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。 2 t+L.c
e6JHy9WY
前期工 CnA*%H Y$?
&N<'/zb~|
程 费 WQ01oFW
指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平” 等费用。 d#WwvvI
k ks#FJA
基础设 gX9
施 费 sdp^{QT2
指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。 -|Pq&4T
k-mzL,/
建筑安装工程费 Le]q_ $1Oq
指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。 c X3.9l%<>
kaSmz_d`
配套设 :)s}l"F
2mH16|
施 费 ! i_
指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。 cs K!EuLa1
AH /WpXE
开发间 Gyam`V X
DRUj$Yc
接 费 Nqff>)G*
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。 +b[Dn>U
ozm PqB
7`s94^ t
3.开发成本的核算 1
ZUs*F@n
（1）确定成本核算对象 LvkF c!Y
&_wl}<5
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。其基本原则是： 2X{|kl1WI
①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 brE Y8l
②同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。 r6+$\!
③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 .Z29Dc=A
b/9_ Q8$~
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 9(tC/7n3
(Z];IxE
（2）确定开发产品成本项目。成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。 e6j /Oyg6
%ydzX ~U
（3）审核开发成本的真实性与合法性。 OX]}/mK
ex[wAJ|,
（4）归集与分配开发成本。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 Y.X Pp
" _>qPG
（5）编制成本计算单，结转完工产品成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品” 科目。 AB~2%QoK
B)r3+i(
（6）结转主营业务成本。按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。 ?m`5v&/7
cX2#TovC '
成本费用核算流程见图10－1－3。 ':tjo 2Z:O
9z %Jw@
JFE3:
土地 Hd Q{5nc
*l_ RYd5
管理费用 q#X]Db8
+F&G4]4G
固定资产 15b-{"H
t%Ya-A4
费用总额 _`{b_|2\
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期间费用 kP2*5[1
rEk!*V.
财务费用 .!?j\( VG
0H4%Tojq4
经营费用 {?Wl.;=L~$
3=bn$CP[&4
直接扣除 "5 %=ut
5utw"d:4
土地征用及拆迁补偿费 w[@y>OHgA4
WZ;+b`LI
前期工程费 yo/fu i&
M B!~+
基础设施费 CAV >
+?lpEcIdi
建安工程费 }s`mB%v3sw
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配套设施费 -$\ K"Z` z
1B[@8Vml
开发间接费 J6y^I G
5 s? .IqR
_E;; Nk2
YPz4H"ljeG
开发成本归集与分配 ebF&z{{Ke
yK0PI
商品性土地开发 *<5./ &k
!_B-(K$R
自用土地开发 R:~`]g8D
KBe`>;.8~
项目二期 ~1[~U8r2
zt>o9sz
项目一期 v TvX3]-
,nZ,Z6n:1
大型配套设施 |AZ9Mcv]A
ro4?fCpZ
营利性或自用产品 =Ff* =
p9:7e#
土地开发成本 wH,ZQn
1\j7 <#Hk
房屋开发成本 Z?w-lK
7S ixC,[sN
配套设施开发成本 dI8%vxE _
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代建工程开发成本 e6rWa+
1z$L>[9E
商品房 H"|F "y
U/V z-
出租房 37sO36Sf5(
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周转房 G -ps
3y 2g-y$o
代建工程 YUrPt X(
oQf z#
开发 6N?~(tU&`8
lU| pIz
产品 =7sIHDx0
4'Ck>sYz
完工结转 !YlLAA2_
,lm{n-lFsL
企业自用 tf6iI9
u 2 B-q13A
主营业务成本 iQk1ED
T85>P24 H
S * UjU
图10－1－3 成本费用核算流程 ~BQIn=
s5)jt* V
.%lESG tV
z/QEX.#23$
（七）房地产开发业相关税收政策 C@q%@|-
1．《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号文） z) = zXZT
Z 2R[<.q
2．《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文） 0<'Sq5gX
QPVK[8Z2
3.《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文） \UBZ+<@Fo
N-NYq8g
4．《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文） u2 `}:B
\Hm#;8o
5. 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号） T)9bkK|aG3
<sy}Xm{p
二、房地产开发业常见涉税问题及检查方法 Lz2hBg*
对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。本节主要对房地产开发业的收入、成本、费用等常见涉税问题进行剖析，由此而影响的营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等税款的计算不再细述。 MK V ]NM
-Xi@d#$k
FIrRI ,F
|X]?$ ~5y;
回复可见贴 -&4T3'|GT
房地产开发业常见涉税问题 T}gwh3J2
1x\r'DSG
（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入 `]t\s{t
2A) fJf[
（二）开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定结转收入
(E ]Ac`Y
（三）以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入 8stw{nV2sm
EBaK2h
（四）发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税 yCz1)rPD|m
2 IswBj/
（五）虚列拆迁补偿费，虚增成本 M|dUai
^CZ>k&Dv
（六）编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用 .{M@_A>|H
e EG kZJD
（七）取得不符合规定发票的入账，多列成本费用 BjZZa
Qq?YQE(9
（八）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本 tP.nC
I1 qlt_&'
（九）将纳资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额 h o7.(
JCa]sjU(
（十）扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额 I1V\A4xhrw
a a$YtK]
（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入 ~!s t~2
【问题描述】 r<,f2
%n9];:|
1.收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。 2 w Gu,
u Kn2;
2.采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。 Rg3Bv_B
[[n|wFYi
3.将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。 p,W3FN_u
nDhI2UG
4.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。 ?o6"y01
Z<.jo7
5.私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。 J(s7?7
/L6584;y
6.旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。 1Ay E&
Q<l YYn
7.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。 )P}_h19
h;1fZ&=h
【主要检查方法】 (Jr: FzY
HE6H(dS5
1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。 33j+m5l
f re|Ld
2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。 i6 MDlFBz2
a{xI1w'
3.调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。 a%H~7}bfI
kf\Im`
4.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。 `;Dp|
QsgKfJ
5.调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，检查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税，是否按补偿标准面积的工程成本价与差价款之和计算缴纳营业税等相关税款。 Xf=-Y8
A /r0*e7
6.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。 >o(=MU8j ^
C $o*H 3
7.到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。 q*aY/
GWU PC3Qk
【图示】 lLAOC~ A
Zrhu/w~Am
检查过程如图10－1－4所示。 (b! 6R*X
W8^~C)^
bsDm9S}oy
金融部门 r:sLS|F1
A*' =~pg&
掌握项目分期、建筑面积、建筑结构、销售状况 )TGu=aNi
^o"J8#gB$eJlf]
9DMKqG{w<
实地察看、调查、询问 J` R= 1(l
\8BC z~p
统计完工住宅、网点、阁楼、车库、地下室数量 B[x FD?
}HS$3nb
Q!/K9 vi
[ zGT;
售楼处的检查 ^q`;`9Fn]
nMhE e h%
合同、发票与住户核对，收款记录与发票、收据核对，手工台账与电子数据核对，售楼处数据与财务账载数据核对 NN D=Ub?
SN>N, gq-b
收取销售款未入账 $~b^}
询问购房户、回迁户 :_D)k2>jJ
wlfO))
销售合同、发票、收据，销售台账及电子数据 WxmlsgeN@
5q1l:VqF 2
委托销售协议 MnB K9g
4bb7mykpi
储蓄账户、信用卡信息及储蓄资金 R9X
rP\%rT1I
q. l! ,sa
外部信息采集 ]YZE~N]m=
/Yaen.Cu
规划审批资料 I VcN3
W qA:hv
回迁安置协议 ^,eL+$b P
I@WLZ:WO
dF3y)B7+W
图10－1－4 收入和价外费用检查流程 o4dOH"D]
+Mi [p
P7RiV* w~
[0:'WaCw
【实例】 Q; ;gX
D~;YuQS+S
[例10－1－1]某房地产开发企业连续两年申报亏损，税务机关于2007年7月份对该其企业所得税申报缴纳情况进行了检查。检查前，稽查人员先对该企业开发的XX小区进行了实地察看，对门卫及住户进行了调查，发现该企业开发的产品销售情况较好，住宅及车库已基本售完，而企业申报的预售收入却较少，且销售价格偏低。随后，稽查人员调取了企业售楼处、财务部门和工程部门的账簿资料，经核对检查，确认该企业在收入方面存在三个问题：一是在收取房款时，向买受人开具发票和收据各一张，将开具发票的收入记入账内，而将开具收据的收入记入账外；二是2007年6月预售房余额725万元既未及时结转收入，又未按规定申报缴纳营业税、企业所得税和土地增值税；三是销售车库取得的收入579万元未按规定核。 am_Fr5\
8Z D} [K
（二）开发产品完工前取得的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定及时结转收入 8;v+
【问题描述】 }_+b HC
=k8%qgM;5
1.在开发产品完工前采取预售方式销售，取得的预售收入未按规定申报缴纳税款。 )$YjF9C3
R@1$6 .
2.开发产品完工后，预售收入长期挂在“预收账款”等往来账户，未按规定结转收入并做纳税调整。 UDF\\ d"GA
"3vh XzE6n
【主要检查方法】 Zg/sN-):
+opG{
+Pi>NL AU
2.实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。 fy4RR\_ 3
w?d}m[
【图示】 bt&2V/EQ6
.*hm?V6
检查过程如图10－1－5所示。 +uc4u={
vaGkLhW
kG> 01xt
核对主营业务收入账户及纳税申报表 Z/,^'}0 &
^IGShs9
实地察看各期楼盘开发进展情况 BhfA_a
X,!,i =
根据竣工备案表确定完工楼盘 8Vg!s~).
n%S
根据楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入 gN}`K&O(W
zEa+D1|R
统计应税收入，检查“预收账款”、“主营业务收入”、“应交税款”等账户。 9~.k=P)|
6Ai^,~fyHF
%t;K ~Z5`
(6O#v4
预收账款未计预售、销售收入，未申报纳税 itrpHmBM
svYI@ecB-M
3 =UGN
图10－1－5 预售收入检查流程 FHCh Y4
y v320
Be 0qc4 -u
【实例】 9(
[例10－1－2]某房地产开发公司于2004年11月成立，已开发XX花园一期和二期两个项目，规划建筑面积为20万平方米，其中一期和二期分别为10万平方米。稽查人员于2007年4月对其进行检查时，发现该公司至2006年底一直未进行完工清算，按预售收入8200万元申报缴纳了税款。稽查人员实地察看了楼盘，对住户进行了调查，了解到该项目一期在2006年上半年早已完工。稽查人员又从质监部门获取了《工程竣工验收备案表》，证实一期工程已于2006年4月竣工验收合格。稽查人员根据完工楼盘、门牌号，结合销控台账、销售合同、售房发票等资料，与“预收账款”、“主营业务收入”、“应缴税款”账户进行了比对，查出企业未及时进行一期项目完工清算，未及时结转营业收入，少申报缴纳税款。 o\| w <:3
mDi1SDQ
（三）以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入 !(EqhNMgmd
【问题描述】 00Y`9Pg6
7t8V[L81Gh
1.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税。 +#De&|
_yAAQ2^>s
2.将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，隐匿收入。 m^[F\ZN
XPewF\Nu2
【主要检查方法】 hb/t%"
w)t[|oe
1.到贷款银行检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%－7%收取保证金），推算按揭贷款数额，与结转的收入比较，查找涉税问题。 MoX`TTtr
!?df7x|
2.到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，核对计税收入。 rI&oJn
@?6I3&D<6
3. 核对银行存款日记账与银行对账单，检查从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。 Q )
【实例】 \Fe&T fw&f
C9F$ =z\H
[例10－1－3]税务机关在检查某房地产公司时，发现该单位在“短期借款”科目中有一笔800多万元的贷款，经核对原始凭证，只有一张银行进账单作为附件。经检查利息支付凭单，系本公司职工的按揭贷款利息。经询问公司负责人及财务人员，查明该公司为解决资金紧张问题，以公司职工购房名义办理“虚假按揭”，取得按揭贷款归公司使用，贷款利息由公司承担。按照税法规定，按揭贷款手续齐全，房屋购销合同已经签订，在法律上已经产生效力，应确认收入。同时，该公司列支的应由购房者个人承担的按揭贷款利息应调增应纳税所得额。 )0JUM}V\
:TZr{>C%A_
（四）发生视同销售行为，未按规定申报纳税 P0[ :{Djh
【问题描述】 N wiv~ 4a
$&6I {
1.以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税。 VJw*X{/]c
JXoGOLDaY;
2.以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。 GNyUP
3.将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。 zP5(Znsr
,c;_YyNAi
【主要检查方法】 TX7p)e%k7
O)B"qq
1.比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。 %q[l%)
H]':#1=p
3.审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。 o(qU V
q~, UPZ=
4.调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。 _\pCP)\
,% > as
【实例】 0> .!3V1p
}d;; 8TsS
[例10－1－4]甲房地产开发公司无房地产开发资质，挂靠在乙房地产开发公司，以乙开发公司第二项目部的名义在税务机关办理了税务登记，并独立申报纳税。其后，甲公司以每亩30万元的价格向乙公司购买土地126亩，自行开发住宅。2006年10月，税务机关在对甲房地产开发公司进行检查时，发现其仅向乙公司支付土地款2500万元。经审查土地转让合同及补充协议，确认甲公司将其开发的一栋商品楼（40套住宅）抵顶了拖欠乙公司的土地款。 s*!SaZd
[z%R06sfh
（五）虚列拆迁补偿费，虚增成本 \5 ?$2
ssD5>YH[
【问题描述】 x"*)o}P/[
xhvc?
1.虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费。 bj|d2} 6d
,HY 3m 2
2.虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。 O*^N>1v'
fJtIt V}
【主要检查方法】 T0Hm)86{
V+5[/n-
1.向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安置补偿协议》，抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。 5+l S$
S / -*&
2.将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。 W 1-./D
7zrIdi
（六）签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用 >x>PSx alE
【问题描述】 `hCJW!^
'u8(XO]q
1.签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。 n W] ;r[_Y
IT` *~5K
2.从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。 d[{dk'j
% j /dkr ~
3.采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。 N-}~xVwx
p$>l3"q
【主要检查方法】 -CmVw/|q
Y&nNmsJ{-
1.采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。 [|`FV"vG[
62Y~ ?JxU
2.聘请专业的工程造价师，对照图纸，进行工程量和工程造价评估，与企业列支数额进行核对。根据工程结构施工图中配筋图的设计，运用中国建筑科学研究院开发的PKPM结构设计软件或聘请专业技术人员，计算出单体项目需用的钢筋重量，再根据钢筋市场价格确定钢筋成本，与决算书中的成本进行比较，寻找差异。 Kihc^D
MlJN J
3.审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。 _w>1WzLq{V
)Clru
4.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》，核实有关材料的真实性。 2NgY?m
m%n"@zg_
5.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系转移利润。 $M[MnsvN]
h~gU
/,|m XB4%
【图示】 tN? U'
\#ixP|
检查过程如图10－1－6所示。 b/,x WUv5
>OsQ5i/Z
k,=0"jM
编造协议、合同，虚列、多列、重列工程成本 f ?A AE
VVUyX 7'
实地察看、了解开发地块状况 sDY"0*
{8 a"}kxN
审查企业付款记录及往来账户。 [,!Vq:{BV?
5?m_>{
调取监理公司施工监理纪录 So ]L'$
kuf(5nX**e
审核施工图纸，进行工程量和工程造价评估 W36 AK5`
W$$Z/^+A
通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。 sz[D1;
Q;t"(6 *O
e rdwtM`
,t-;"Lri
工程总量及成本的核实 u@y&zb
hOx83S d
资金流的检查 pt>#t]d
gRFC+g[a
调阅拆迁文件，了解拆迁户数、政策 vZw# aJ?%
fnmQEj/% 2
调查询问拆迁户 j*.h3-Q=tu
7c]@ *5
审查施工合同和预决算书 rp(x^d=zq
[GNdgOzEh
)JKkQ<
图10－1－6 虚列、多列或重复列支成本费用 )th% <
E;m8yE
d -#Ri
Y.}UxY|8
【实例】 '{;+ tQF_
#6LI P#
[例10－1－5]某房地产开发企业开发的产品为框架结构的楼房，账面反映建安成本达928元/㎡,远高于当地700－800元/㎡的平均水平。稽查人员通过调阅、分析施工合同、变更合同、施工监理记录，证实项目施工无特殊性；审核付款记录发现有近千万元的工程款通过现金支付或挂在应付款中。通过核实款项支付，审查开发企业负责人的会议记录，取得了该开发企业通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。另外，稽查人员发现该单位与施工方签订单项虾池土方回填合同400万元，经实地调查当地群众和政府,项目开发前政府已将开发地块周边公路修好，不存在大面积虾池，属虚假合同。在核实购进的保温砂浆时，通过监理部门调查取证，证实该项目墙体保温是由施工单位用废弃的塑料泡沫颗粒掺上水泥抹墙完成的，没有用保温砂浆，监理记录也无送验的该材料，属虚构业务。 7~ J@J#M)
[#Yv]Ob
（七）取得不符合规定的发票入账，多列成本费用 x 1b#%|A#
【问题描述】 `wv3m-.d%
1Q^9Leo$O
1.取得旧版作废发票入账。 yY]Bj[%Ws
LLL! BuQ`
2.涂改、伪造、自行填开发票入账。 E`C,:xaf;/
g ENbh
3.取得第三方开具的发票入账。 Z`O`iG1vh
Y:o G
4.取得开具内容不实的发票入账。 ^H G'
q#u^?KDLJ
【主要检查方法】 L F&a c
#J rtKeK?t
采集大额成本费用发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。对不同字段进行排序分析，并在CTAIS中查询发票流向,发现问题,区别处理。 J
1.票面审查 A+ ^*]o
`69rD#dG8"
（1）检查发票版次，查看有无旧版作废发票。国税函[2004]521号文规定自2004年7月１日起启用新的普通发票编码规则。新版发票在发票右上角由12位代码和8位号码组成。 VKyco
05,
（2）审核发票代码信息与发票上的印章单位及实际业务是否一致，检查有无从第三方取得发票问题。 fh4Xt]
bvgUVOmu/<
（3）从发票开具痕迹上辨别真伪。查看有无调整打印格式、字体，背面有无复写痕迹等问题。对从一般纳税人取得的发票是否是微机票（国税发[2006]78号规定一般纳税人自2007年1月1日起开具的普通发票纳入增值税防伪税控系统管理）。 )98i!R6
h`e}G7|1
2.通过CTAIS系统查询发票流向，对有问题发票外调取证。 `#A K1' a#
qc{z=]1
3.对照合同、协议、预决算和付款情况，审查开具内容的真实性。 M^K=I{V E
( *-<7#T
【图示】 XHndK o_
1& TtSZ\
检查过程如图10－1－7所示。 (vJ #<5Ak
p;M GT2,4
\EgS.gu
排序分析 K ]T
O/M oDy7/
票面 ;, jIVrsDT
\s7N! 4@
审查 FR&*qfQ# ?
.Xf+]SH
痕迹鉴别 $S8M$1V,
g?v +O?K
CTAIS发票流向查询 $U8D B 5\
T:$vq;jky
查询、比对分析 }(}tM W mr
8TZprAeG
外调取证 CO"+%gl
,:r% M(LDp
开具内容真实性审查 m WdwJ[
1xfR-
合同、预决算 yV z?V`F\B
B C qo{
付款情况核对 J_^ro<
kA? @h(9p
对不同字段排序分析，查找疑点。在CTAIS中查询发票流向，审核发票出处的合法性。对照合同、协议、预决算及付款情况审查开具内容的真实性 6|lnsq9k e
Ak1u~'
取得违规发票，多列成本费用 b23zW+nD
ovOH K?
( j5ly
图10－1－7 取得不符合规定的发票检查流程 'srN3MZy
x?nTc 2<
>@>t#Y
pjpyDt'r
（八）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本 !1I `>hK
【问题描述】 O?J 93'
.*+0 a.Dy
1.未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。 pvk[{}A,@
tZzHB U
2.企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。 UT*mpY|&~
*!HxXK6{
3. 一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。 6B zC^C
Bl $ _
4. 未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。 M/M8jU( !
Hs cEf q
5.虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。 =Ln u e
j*1=?sp0
6.发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。 K.XFsy+9m(
d=3 yj)
【主要检查方法】 G@L&h"F]P]
S/Xt-w4
Nk:?q>
2.审查土地转让协议是否有附加条件，检查在账面如何列支、分摊，有无全部计入完工产品成本。 Yy<#a
I>M=;5er
3.根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。审核是否将拆建换建面积、产权归全体业主所有的公共配套设施、开发企业自用的配套设施及周转房等不可销售或出租的房屋面积计入总可售面积。是否按测绘报告中的建筑面积计算可售面积。 $!0EC=Z_
[bwnzn
4.检查企业开发产品成本明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售房屋开发成本。成本分配计算表核算内容是否缺项，分摊比率是否准确。 gM|k)aa
-I* h\5|H
5.根据当期销售面积以及可售单位工程成本，计算当期销售成本。检查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。 ), 6rQV
D1u=3> r
【图示】 { %I1. _^
j8eB>|uB@
检查过程如图10－1－8所示。 f @A>o /P)
xPL8% J
o}"m|\}
可售面积、已售面积的审查 >F K`'`
_R7.zy *Nr
注意开发成本（土地成本）、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照销售数据、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本 luFDEMSoTE
hQZQPs]<0
与销售收入比对，确定已售面积 5@ _a ~K
jIeLp^M#;
销售成本结转的审查 F* U"MP
. 0V!vrjZ
混淆成本核算对象，不配比结转产品成本 o.zF
Oao
完工成本结转的审查 y ,/~q=v
BXJOyLEtx
销售成本的计算 & V=_2gT}
4P/!sF9]
完工产品成本结转 o!t 5\$<1)
}k[x \q
确定可售总面积 u;R4wZLZ
-4c 2e dW
土地成本的结转 (<RUv%
[,Mf `8x+
独立核算项目成本结转 ~@w\P "A
{#WBK^!)p9
已售、退回产品成本结转及冲回 a'@) De^
Qz66k C
规划总图的审查 ; /G57<
s7#^M,*
'VU_#po
确定成本核算对象 rFR*K 0I
q![& /?
9)pl!P~u<}
图10－1－8 混淆成本核算对象检查流程 |Sp!CLUyC
[ c7anB
13NF.b(
（九）将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额 \|"[tPSb
【问题描述】 %`p,E
;Ha]o{ ;D
1.将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。 Sb3g"7o4
z '
du)en2S<
3.在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。 R3yW)} 0
u!IM, 3F
【主要检查方法】 Z@K /Kj/
fy\hyTk`
1.通过现场检查，核实有无可有偿转让的配套设施,如商店、银行、邮电所等。 r=pb d1B
i eY~r:
2.检查固定资产明细账，核实是否作为固定资产管理。 bb`5a=:
M;,- .H?
3.审核看立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况，检查企业办理产权情况，核实是否将产权为本企业所有的开发产品作为固定资产进行账务处理。 v)` Q_ sZD
>/s/kS[A~
【实例】 }l}"f /'
<)5Ia9=z
[例10－1－6]稽查人员检查某房地产公司的XX花园项目时，发现其账面记录的配套设施有幼儿园和居委会、配电室等，而经实地检查发现有2000平方米的会所作为企业办公用房。经审核固定资产明细账，发现账面未登记该项目。稽查人员到房管部门采集了有关信息，证实该会所已办理房权证，产权属开发企业所有。经询问企业负责人及财务人员，查明企业将会所的建造成本500余万元直接计入已销房屋开发成本，多转营业成本。 "1U 9-gG
d@'gc:^5^
（十）扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额 =r@&I#sUYt
【问题描述】 *Qu6Ty}U
-}=ydMs!9
1.预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。 $zw\ k^
e l|ET'i
2.开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益，虚增财务费用。 w @y<
b$ltr)QQ)
【主要检查方法】 CYUA i;{E
dY TV5H>A
1.以核实的销售收入为基数计算广告费、业务宣传费、业务招待费的扣除标准，审核是否多列“三项费用”。审核以前年度结转扣除的“三项费用”是否超过3年期限（2008年1月1日起，广告费、业务宣传费的扣除执行新的《企业所得税法》）。 mr-#\8v#
'6MS *[ZH
2.审核银行借款利息支付凭证，是否属于成本对象完工前发生的，是否计入开发产品成本 d =y:cL