董建岳去那里任职:房地产知识之4

第一章：房地产基本概念第一节：一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。第二节：一、房地产市场广义与狭义的概念区别二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。第三节：一、购房者购买意图分类二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异第二章：建筑基础知识第一节：一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。‘二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。第二节：一、各种主要建筑材料的作用及性能。二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。1、 基础的种类、特点及适用范围2、 墙体的作用分类及各种尺寸规格3、 梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布4、 地面的构造5、 楼板按制作工艺的分类6、 门与窗的工艺类别及其使用范围7、 各种类型屋顶的基本概念第三节：一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。其中，平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。第三章：房地产交易知识第一节：在销售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、单位价格、地面价格等。第二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。第三节：挑选房产应考虑的主要内容。第五节：一、各种信息渠道在销售工作中的作用二、除去商品房自身价格外，哪些相关的税费会直接影响消费者的购买行为第六节：参照本地的有关规定，讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。第七节：根据本地实际情况，讲解按揭、公积金贷款的办理流程、涉及相关部门及费用。第四章：房地产相关的法律法规一、凡涉及到商品房销售中，客户可能会提出问题的法规制度应突出强调。二、选择本地区的地方性的相关规定予以补充完善。                                                                     房地产知识百问1、什么是房地产一级市场？答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。2、什么是房地产二级市场？答：二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。3、什么是房地产三级市场？答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。4、什么是房地产权利人？答：房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及不可售公房使用权的自然人、法人和其他组织。5、什么是商品房？答：狭义是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。6、什么是使用权房？答：房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。7、什么是空置商品房？答：商品房屋竣工验收并达到可交付使用的条件。经初始登记后在一定时期内，尚未出售或出租的房屋，称作空置商品房。这一“一定时期内”的时间界限，是指房地产开发企业在本市投资建造的并符合出售条件，自竣工验收之日起已超过一年，尚未出售或出租的新建住宅。8、公用建筑面积的分摊原则是什么？答：（1）房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。　（2）房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋公用建筑面积分摊系数进行分摊。　（3）商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。　（4）商品房按“套”或“单元”出售。9、房地产权证有哪几种形式？答：房地产权证有绿色权证、黄色权证和红色权证三种（黄色权证视作绿色权证）。10、什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式：（1）    买卖；（2）    交换；（3）    赠与；（4）    以房地产抵债；（5）    以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；（6）    因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；（7）    法律、法规、规章许可的其他方式。11、房地产转让合同什么时候生效？答：房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：（1）    转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；（2）    法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。　根据有关规定，购房人持非中国护照购房所签的商品房转让合同必须进行转让合同公证。12、商品房预售应按照什么程序进行？答：房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售：（1）    订立认购合同、预售合同，收取首期房款；（2）    预售合同的登记备案，办理按揭贷款手续；（3）    预售款的收取；（4）    办理预售的商品房过户手续。13、转让预购商品房，应当按什么程序进行？答：预售合同登记备案后，预购人需转让预售商品房的，应当按照下列程序进行：（1）    订立预售合同之权益转让书；（2）    预售商品房转让合同的变更登记备案；（3）    办理预售的商品房过户手续。14、购房后为什么要办理产权登记？答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《上海市房地产登记条例》规定，上海市实行房屋所有权和土地使用权登记发证制度，依法登记的房地产权利（包括房屋所有权及所产生的抵押、设典、租赁等其他权利）受法律保护。根据《上海市房地产登记条例》规定，商品房预售合同及其变更合同应当登记备案，未进行登记备案的，不得对抗第三人。所以购房者购房（包括预购）后应立即办理登记或者登记备案手续，以免开发商或原业主卖给第三人而造成不必要的法律纠纷。15、购房后如何办理产权登记？答：房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：（1）    房地产权证书；（2）    转让当事人的身份证明；（3）    转让合同或者与转让有关的法律文件；（4）    其他16、购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？答：房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的质量和其他有关情况，如抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。房地产转让人如违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。17、购房投资主要考虑哪些因素？答：购房投资是为了保值和升值，必须要考虑到以下问题：（1）    物业所在的地段是否具有投资价值；（2）    有否重大政策导向（如即将开发某地，或已限制某种房产的开发）；（3）    有否正在开工或规划新建的重大市政项目（如地铁、机场）；（4）    是否由可信度高的发展商营造；（5）    同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；（6）    出众的生活环境（如：有山、水、公园、温泉等）；（7）    特别的生活配套设施（如名牌学校、医疗机构、著名大商店等）；（8）    超前的设计规划（如前瞻性的小区规划、房型和使用功能等）；（9）    漂亮（或标志性）的建筑外观；（10）良好（出色）的物业管理；（11）合理的房型面积和总价（便于出租或转手）；（12）新颖的建材设备和新科技含量等。18、多层、高层住宅各有什么优缺点？答：一般来说，四至八层称多层住宅，八层（不含八层）以上的住宅称高层住宅。多层住宅的优点主要是得房率较高；建造费用、物业管理费和修护费用相对较低；由于多层住宅一般为条状建筑，房型总体来说较好，每户主要房间基本上都朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化；居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。高层住宅的优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于上海地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗，如朝向和空气穿透性较好的户室，夏天冷气空调使用的频率较低。缺点主要是得有关的文件。房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。19、如何收集各类房源信息？答：房源信息一般可通过下列各种渠道获得：（1）    各种传播媒体；（2）    各种房展会；（3）    各交易中心和交易市场；（4）    可以通过已购房的亲友或从事房地产专业工作的亲友了解房源信息；（5）    购房者如选购特定的区域，也可以亲自到该区域，相关售楼处一般都会以醒目的标识表明售楼处位置。20、购买现房好还是购买期房好？答：购买现房具有较强的安全性和直观性。购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行详细的了解，可将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。与期房相比，现房的价格要高一些，付款压力也较大。如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、楼层、朝向往往已所剩无几。　　购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。购买期房，挑选的余地较大。但购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些，如期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。21、无《住宅交付使用许可证》的住宅将受什么限制？答：无《住宅交付使用许可证》的住宅，表示该住宅没有达到规定的交付使用要求，不能交付居民使用。22、什么是住宅使用说明书？答：《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。23、《新建住宅使用说明书》包含哪些内容？答：《新建住宅使用说明书》应当对住宅的建筑结构、类型和各设施容量、布置情况等性能、标准作出说明，并提出使用注意事项。一般应包含以下内容：（1）    开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；（2）    建筑结构类型，承重墙体平面布置说明；（3）    自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管线走向的说明。（4）    有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（5）    门、窗类型，使用注意事项；（6）    配电负荷说明；（7）    装饰、装修注意事项；（8）    其他需说明的问题；（9）    住宅公用面积使用规定说明；（10）住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；（11）小区公用设施使用、维护说明。24、什么是住宅质量保证书？答：《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。自1998年8月1日起，凡不向用户提供《新建住宅质量保证书》的，不得进行销售、配售及分配。25、什么是房屋租赁？答：房屋租赁，是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。在房地产经营活动中，房地产转让与租赁是最主要的形式，与房地产转让不同的是，房屋租赁并不发生房屋所有权的转移，只是房屋的所有权人在一定期限内将房屋的使用收益权及其占用范围内的土地使用权有偿让渡于承租人。26、房屋租赁应当遵循哪些原则？答：房屋租赁是一种财产使用权转移的民事活动，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的民事法律原则。房屋租赁当事人应当遵守国家有关房地产管理的法律、法规规定。房屋租赁应当依法纳税。27、房屋出租必须具备哪些条件？答：房屋出租人必须是房屋所有人。共有房屋的出租，应具有其他共有人同意出租的证明或委托书。28、什么是个人住房抵押贷款？（1）    《上海市内销商品房预售合同》（期房）或《上海市内销商品房出售合同》（现房）原件；（2）    房价20%或以上预付款收据原件及复印件。32、什么叫组合贷款？答：如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过所购房价的80%，这叫组合贷款。33、居住建筑的间距应符合哪些规定？答：根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况，居住建筑的间距应符合下列规定：1、朝向为南北向的［指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同］，其间距在市区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇（含宝山、闵行、嘉定区城镇，下同）不小于1.2倍。2、朝向为东西向的［指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同］，其间距在市区不小于较高建筑高度的0.9倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于1.0倍。34、什么是建筑容积率（容积率）？答：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。35、什么是建筑密度？答：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。36、什么是低层建筑？答：指高度小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。37、什么是多层建筑？答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多层居住建筑为四层至八层。答：个人住房抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的借款。29、个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款有什么不同？答：个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。个人住房商业性贷款，是我国公民因购买有产权的住房而向银行申请的贷款。30、个人住房贷款有哪几种还款方式可供选择？答：个人住房贷款一般有两种还款方式，一种是“等额本息还款法”；另一种是“等额本金还款法”。31、个人住房公积金贷款需提供哪些材料和证明？答：申请个人住房公积金贷款需提供下列材料和证明：（1）    申请人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的身份证（并随带身份证复印件）；（2）    申请人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的户口簿（并随带户口簿复印件）；（3）    开发商的《上海市商品房预售许可证》（期房）或《上海市房地产权证》（现房）复印件；32、什么叫组合贷款？答：如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过所购房价的80%，这叫组合贷款。33、居住建筑的间距应符合哪些规定？答：根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况，居住建筑的间距应符合下列规定：1、朝向为南北向的［指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同］，其间距在市区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇（含宝山、闵行、嘉定区城镇，下同）不小于1.2倍。2、朝向为东西向的［指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同］，其间距在市区不小于较高建筑高度的0.9倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于1.0倍。34、什么是建筑容积率（容积率）？答：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。35、什么是建筑密度？答：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。36、什么是低层建筑？答：指高度小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。37、什么是多层建筑？答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多层居住建筑为四层至八层。38、什么是高层建筑？答：指高度大于24米的建筑，高层居住建筑为八层以上（不含八层）。39、什么是公寓式办公建筑？答：指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积大于、等于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。每个单元平均建筑面积小于150平方米的，按居住建筑处理。40、什么是一般办公建筑？答：指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。41、什么是商业建筑？答：指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。42、什么是商住综合楼？答：指商业和居住混合的建筑。43、什么是商业综合楼？答：指商业和办公混合的建筑。44、什么叫裙房？答：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。45、如何计算建筑面积？答：按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由城市规划管理部门核定。46、如何计算建筑容积率？答：（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。（2）半地下室的室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式计算建筑面积：　　　A’＝KA式中，A’表示折算的建筑面积，K表示半地下室地面以上的高度与其层高之比，A表示半地下室建筑面积。（3）商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。（4）商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按《建筑密度和建筑容积率控制指标表》的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。47、什么是住宅日照时间规定？答：高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1小时。