萌三国瑜女装同人漫画:谢百三：应高度警惕房地产市场拐点突然出现

　　复旦大学财务系教授 金融与资本市场研究中心主任 谢百三

　　(一) 房地产市场的狂涨、虚高,危害极大。

　　房地产市场上涨过快确实相当不好,其危害如下:

　　(1) 加剧社会贫富差别。

　　中国的GDP2010年为5.8万亿美元——比邻居日本多了4000亿美元,终于成为世界之林中的第二,但人均GDP仅日本的10%(按购买力平价计算约为20%)——排名世界各国的第105位。29万亿居民存款,人均仅为2万多元。主要是贫富差别太大,20%的富人拥有80%的财富,80%的普通百姓仅拥有20%的财富。而10年、5年以前以银行三成按揭买了几套房的人成了富人;反之,存银行不动者成了无房的贫困一族,形成了严重的社会贫富差别。

　　(2) 影响城市社会综合竞争力之提高,影响无房的优秀人才、优秀毕业生(如全国北大、清华、复旦等)留在大中城市安居乐业搞研究、拼搏向上。

　　(3) 影响外国企业、外地企业在高房价城市扎根、发展,很多企业面临高房价只好乔迁到房价便宜、劳动力便宜的地方去。

　　(4) 影响社会的安定、和谐,使很多情深意切的年轻情侣望房兴叹,不得不忍痛分手。有房的男青年成了钻石二代,无房的男青年再优秀也让女孩望而生畏。笔者看到复旦学生中很多因此而分手的。社会实际上形成了有房阶层与无房阶层,形成了新时代的高低贵贱之分。

　　(5) “房奴”一族大量出现,青年失去了朝气、拼搏心、创业心。

　　年轻人在25-30年中为了还按揭,变得唯唯诺诺、小心谨慎,生怕得罪领导,被解雇、被降薪,从而使房子断供,使家庭陷入居无定所的绝境。他们变得极无拼搏性,极无奋斗性,极无创造力,变成与八十年代、九十年代创业者、开拓者完全不同的唯领导马首是瞻的人性扭曲的一代。

　　最后导致中国综合竞争力下降;大批的爱因斯坦、达尔文、瓦特、富兰克林、比尔盖茨、巴菲特、李四光、钱学森、袁隆平等杰出人才被迫像电视剧《蜗居》中的海萍、海藻一样陷入苦苦挣扎之中,一生埋没在还按揭、还房贷的辛劳中;使大量一流的科学家、企业家、经济学家像温水煮青蛙那样将生命消耗在住房-公司两点一线、打安分工、还无限房贷的岁月之中。

　　(6)导致人民币实际贬值,普通百姓财富被剥夺、流失。

　　2001年在复旦附近,5000元/m2可以买到很好的复旦附中边的学区房,50多万可以买到很好的100m2的房子;现在50万在上海房地产市场中只能买一个厨房、卫生间。当年不买房者,50万(即使存银行,也仅60万以下)已实际贬值80%,老百姓财富无形中被剥夺与大量流失。

　　(7) 5-10年前不买房、卖出房的父母对子女造成的打击与伤害是终生的、灾难性的。

　　当时在上海与北京买一套房仅50-100万,现在为400-500万。那时不买,反而卖掉房的父母对子女的伤害近乎是灾难性的。他们即使月薪5000元,一年6万元,扣除生活必需费用外,3-4万元买不到一平米新房,一生30年工作仅存100万元,在上海、北京仍是“蜗居”一族,只能终生租房,但租金涨上去又怎么办呢？

　　(8) 所有“潜规则”都在高房价中显现,很多贪污、腐败与高房价有关。诱使一些官员铤而走险,如青岛之杜世成、《蜗居》中的宋思明。

　　(9) 银行严重依赖房贷,一旦泡沫形成,银行潜在的金融风险巨大。

　　(10) 人民币购买力严重失真,造成人民币严重低估之假象,形成美欧各国强压人民币升值的不讲理压力。

　　由于中国房地产不能作为普通商品进入世界市场、国际贸易,因此在世界市场,人民币购买房产之外的所有商品都显得很值钱,购买力很强。世界银行认为人民币购买力平价仅1$:4￥左右。但实际上纽约户均收入与房价比仅为6.9倍,柏林为3.6倍,北京、上海则为20-30倍。人民币在购买国内大城市房产时,变得非常不值钱,严重贬值。这又形成了各国逼人民币升值,陷我国出口贸易的4000万家小企业于困境之中的局面。

　　总之,上涨过快的房价确实危害很大。我们拥护国务院对狂热房价的调控。　　

　　(二) 但当前要高度警惕房地产市场的拐点突然出现,从狂热突然跌入冰点。

　　房地产市场上涨过快、过高危害很大,但当前又要高度警惕在严厉的调控中,这个影响中国经济大局的重要产业与市场从狂热的沸点向大跌5-10年的冰点,以休克方式突然到来。

　　“北京版”的调控房价细则规定,外地人必须有5年以上纳税证明方可买房。这引起了网友们的纷纷讨论,即:你即使是北大、清华、政法大学、首都协和医科大、中国人民大学以及外地一流高校毕业如复旦、上海交大、南大、武大、浙大、厦大、南开、中科大、中山大学、中山医科大学的同学如果毕业时没有北京户口,即使父母都可以为你付首付,即使北京有很合适的单位需要你,也照样不能买房。他们只能租房五年。这虽然免去了北京丈母娘硬逼他们婚前先买房的尴尬(使拥有北京户口的男、女生成为京畿贵人一族),但是否合理妥当呢？此外,有的同学在京奋斗了三、四年,突然因为要为祖国试验原子弹、氢弹、载核导弹,转而到上海、广州、深圳工作怎么办？继续给北京市政府交税,还是重新到上海开始新的五年？笔者这里仅举一例。希望北京及各地政府负责调控房价的官员多听听民间的意见,多开开听证会,慎之又慎。

　　渝、沪因试点房产税(实际上是物业税),房地产交易已突然跌入冰点。春节九天,重庆仅卖出343套房,为过去一天成交量。而北京的房租在迅速上涨。要高度警惕先前狂热的房地产市场突然以休克方式跌入冰点,发生日本1990年的悲剧。日本1990年在采取了激烈的两项措施后,上涨了20年的股市与房地产市场突然大跌,整整跌了20年。当年3.89万点的日经225指数今天仅1.07万点,房地产市场也跌得惨不忍睹。20年中,200多家银行倒闭,经济陷入长期萧条,换了15个首相。

　　其实,现在最厉害的三大问题——①土地财政 ②土地供应 ③货币供应量过大——中,仅有第三项得到了关注,即利率已提高三次,达3%了——此项措施很严重,万万不可操之过急,提得过高,否则必导致房地产市场狂跌、大跌。日本当年就是在提高利率到6.8%后的半月之中开始了20年之痛——其他的调控措施笔者认为均还是扬汤止沸。

　　如果全国70个城市的房地产市场都突然陷入冰点,出现了1994-1998以及2008年房地产市场不断下跌,房地产无人问津,受房地产市场产业链影响的19个产业间接影响60个产业均一片萧条,全国又有一、两千万农民工回农村,失业率大幅度上升,各地政府是否再将今天的限购令,过严厉的、过细的、不近人情的调控举措全部撤销？如果发生那种情况,地方政府的权威和威信如何办？

　　中国一定要在调控房地产市场中小心谨慎,如骑虎背、如履薄冰。第一、一定要调控;第二、万万不可调死;第三、千万避免重蹈日本覆辙。

　　小心,小心,各地的限购令已使房地产市场陷入成交量大减的困境之中。再说一遍,“治大国如烹小鲜”,治各大城市也是要一步一个脚印,慎之又慎。

　　本周股市:有涨有跌,但总体上比上周上涨了70多点。周一市场拉出一根大阳线,主要是因为传闻即将公布的CPI没有原先预料的5%以上那么高,市场一片欢欣鼓舞,但后来发现是食品权重发生了变化,看空者又开始担忧,最后弄清楚了这样的权重调整影响度极小,市场仍保持强势,有些大盘蓝筹股开始回落,但仍有相当一批股票十分活跃,逆市上涨,证券公司股匍匐了很久以后也终于走了出来,说明大部分基金和投资者对后市依然抱有希望。大众的心理是房地产在一段时间内已完全无法进入,打新股也有破发之险,即使不破了收益也很低。29万亿的居民存款在负利率的作用下仍会源源不断地流入股市,寻找新的投资机会。关键的关键是选好个股。笔者历来认为即使在牛市中也要选择保险系数较大、安全性高、起码不会亏损的股票。涨幅多少不是主要的,主要是不要亏损。在牛熊难分的时候要按照熊市的策略来做。元宵节过去了,新春伊始,万象更新,让我们以清晰的头脑、饱满的精力拥抱中国股市又一个春天。

　　本稿截止时,再次传来央行上调存款准备金率的消息,这次提高后高达19.5%,居世界各国首位。可见2011的货币政策是从紧的,投资者要控制仓位。当然在房地产不能投资,29万亿居民存款投资渠道有限的情况下,投资股市更要靠选好个股了。