九乡新闻网苹果6换外屏多少钱:关闭抵押贷款体系 放开经济 - 板块聚焦 - 中金在线
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/05 20:15:28
两房终结后，美国人怎么买房子？
■泰德·普林斯(E. Ted Prince)佩斯领导力研究院创始人兼首席执行官
奥巴马政府不久前表明，希望政府退出美国住房市场。这意味着房利美和房地美将被关闭，而它们为住房市场提供资本的角色将移交给私人领域。这意味什么？这个做法能不能行得通？
首先我们要知道，美国政府补贴住房的政策为发达国家中独一无二，因此，政府接下来并不是要进入“未知”，而是要退回到“已知”。
我们还需注意的是，美国抵押贷款体系产生的效果一直是将资源从租房者转移到有房者手中，这对一开始就买不起住房的人造成了歧视。因此，现行政策无论如何是非常歧视穷人的。
事实上，现行体系偏袒能买得起住房的穷人，歧视的是买不起住房的穷人。因此，这个体系是在将资源从买不起住房的穷人那里转移到买得起住房的穷人手中。
实际上会发生什么
社会与经济体系本来十分复杂，决策产生的影响有长、短期之分，况且往往难以预测和计划。奥巴马政府的新住房政策亦如是。
短期来看，我们可以预计利率成本将上升，住房价格将因此走高，销售量将下降。这一结果对穷人的影响最深，致使他们中的购房人数比例下降。
但长期来看，会有所不同，因为住房销量下滑将拉低房屋价格。经济状况渐入佳境的美国人将买下房子用于出租，从而增加租赁房的供应量，减少租房价格。租金降低，买房的穷人会更少，但他们为住房支付的成本整体上会下降，而他们手中的可支配收入就会增加。
对穷人福利有正面影响
最近的数据显示，美国的住房拥有者已下降至67%左右，低于经济衰退之前水平。这对最穷的人伤害最大，他们中的止赎率相当高。
当初正是抵押贷款补贴让这些人作了错误的决定，去购买他们本来负担不起的住房。现在，有很多这样的人失去了房子和过去的信用记录。
也就是说，抵押贷款补贴在较长的时间内提高了住房拥有者的数量的同时，可能也减少了穷人的可支配收入。它让这些人过度投资房产的结果就是彻底失去住房。他们遭受了双重损失。
抵押贷款补贴让所有人，而不仅仅是穷人将自己的资本错误地配置，用于更低效的房产投资——人们的可支配收入本来可以更多。
换句话说，如果不把房屋价值计算在内，人们都变穷了。若房价上涨，他们卖掉房子，小赚一笔，也能弥补损失，但房子要是不升值，他们就得蒙受损失。
这正是美国目前可能面临的情况。由于在两个住房市场周期内，房价的变化可能出现50%至70%上下的变动，因此，在手中的房屋仍有可能大幅贬值的情况下，房贷补贴政策会让更多人境况大不如前。类似情况尚未在美国发生，但过去20年里，已经在日本出现。
也就是说，美国政府的新住房政策最有可能出现的结果是租房成本下降，买房成本上升。这样，较之买房，租房留出的可支配收入会更多。而且，本来没有买房能力的购房者也不会面临失去住房的风险。
这基本上(并非完全上)是欧洲目前的情况。欧洲并没有哪个国家在全国范围内拥有像房利美这样的住房抵押贷款体系。与美国相比，那里的买房比例整体上较低，而租房比例较高(除欧洲南部外)。
但没有人因此认为，欧洲人过得不如美国人。这是因为，欧洲的社会福利比美国好得多。他们的政府现在比美国有能力提高社会福利，因为他们没有像美国一样，通过政府支持的住房机构把预算都花在补贴住房抵押贷款上(有别于利率补贴)。
若评估美国的新住房政策，我们需要看它对美国人的整体生活质量产生的影响，而不仅仅是住房拥有率。二者并不一样。
通常的看法是，尽管欧洲的住房拥有率低于美国，但他们的生活质量却更高。这可能是美国新住房政策将会产生的作用。
■泰德·普林斯(E. Ted Prince)佩斯领导力研究院创始人兼首席执行官
奥巴马政府不久前表明，希望政府退出美国住房市场。这意味着房利美和房地美将被关闭，而它们为住房市场提供资本的角色将移交给私人领域。这意味什么？这个做法能不能行得通？
首先我们要知道，美国政府补贴住房的政策为发达国家中独一无二，因此，政府接下来并不是要进入“未知”，而是要退回到“已知”。
我们还需注意的是，美国抵押贷款体系产生的效果一直是将资源从租房者转移到有房者手中，这对一开始就买不起住房的人造成了歧视。因此，现行政策无论如何是非常歧视穷人的。
事实上，现行体系偏袒能买得起住房的穷人，歧视的是买不起住房的穷人。因此，这个体系是在将资源从买不起住房的穷人那里转移到买得起住房的穷人手中。
实际上会发生什么
社会与经济体系本来十分复杂，决策产生的影响有长、短期之分，况且往往难以预测和计划。奥巴马政府的新住房政策亦如是。
短期来看，我们可以预计利率成本将上升，住房价格将因此走高，销售量将下降。这一结果对穷人的影响最深，致使他们中的购房人数比例下降。
但长期来看，会有所不同，因为住房销量下滑将拉低房屋价格。经济状况渐入佳境的美国人将买下房子用于出租，从而增加租赁房的供应量，减少租房价格。租金降低，买房的穷人会更少，但他们为住房支付的成本整体上会下降，而他们手中的可支配收入就会增加。
对穷人福利有正面影响
最近的数据显示，美国的住房拥有者已下降至67%左右，低于经济衰退之前水平。这对最穷的人伤害最大，他们中的止赎率相当高。
当初正是抵押贷款补贴让这些人作了错误的决定，去购买他们本来负担不起的住房。现在，有很多这样的人失去了房子和过去的信用记录。
也就是说，抵押贷款补贴在较长的时间内提高了住房拥有者的数量的同时，可能也减少了穷人的可支配收入。它让这些人过度投资房产的结果就是彻底失去住房。他们遭受了双重损失。
抵押贷款补贴让所有人，而不仅仅是穷人将自己的资本错误地配置，用于更低效的房产投资——人们的可支配收入本来可以更多。
换句话说，如果不把房屋价值计算在内，人们都变穷了。若房价上涨，他们卖掉房子，小赚一笔，也能弥补损失，但房子要是不升值，他们就得蒙受损失。
这正是美国目前可能面临的情况。由于在两个住房市场周期内，房价的变化可能出现50%至70%上下的变动，因此，在手中的房屋仍有可能大幅贬值的情况下，房贷补贴政策会让更多人境况大不如前。类似情况尚未在美国发生，但过去20年里，已经在日本出现。
也就是说，美国政府的新住房政策最有可能出现的结果是租房成本下降，买房成本上升。这样，较之买房，租房留出的可支配收入会更多。而且，本来没有买房能力的购房者也不会面临失去住房的风险。
这基本上(并非完全上)是欧洲目前的情况。欧洲并没有哪个国家在全国范围内拥有像房利美这样的住房抵押贷款体系。与美国相比，那里的买房比例整体上较低，而租房比例较高(除欧洲南部外)。
但没有人因此认为，欧洲人过得不如美国人。这是因为，欧洲的社会福利比美国好得多。他们的政府现在比美国有能力提高社会福利，因为他们没有像美国一样，通过政府支持的住房机构把预算都花在补贴住房抵押贷款上(有别于利率补贴)。
若评估美国的新住房政策，我们需要看它对美国人的整体生活质量产生的影响，而不仅仅是住房拥有率。二者并不一样。
通常的看法是，尽管欧洲的住房拥有率低于美国，但他们的生活质量却更高。这可能是美国新住房政策将会产生的作用。
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