若山维修网:中国房产调控已走入歧途

中国房产调控已走入歧途

作者:allenchen2005   标签：房产2011-01-08 23:26 星期六 晴打开报纸，有新闻说房产税最早第一季度末开征，主要是针对新购房产，并说这是调控房价的杀手锏。类似的新闻隔三差五就来一次，就像小孩子经常说“狼来了”一样，喊多了人也就麻木了，随便怎么样吧。鉴于大多数专家总是说房产税是调控房价的杀手锏，却少有人说这个税的合法性，我就评论一下。


任何一个税都有其合法性的问题。税收本质上是纳税人（公民）和政府之间的一个契约，纳税人向政府纳税，政府为纳税人提供公共服务。以美国为例，房产税的绝大部分是交给当地的镇政府和县政府的，当地政府用这笔钱去维护治安，提高教育水平，推动社区发展，这些都是有利于房产增值的，所以当地居民愿意交房产税，这就是房产税的合法性基础。



之所以要先厘清这个问题，就是为了说明房产税的本意应该是为社区提供更好的服务的，这是这个税收的合法性基础。所以，我们讨论房产税，不能只考虑是不是能控制房价，也不能只考虑这个税是不是能为政府增加收入。现在很多专家一说到房产税，动辄就是这能为当地政府增加收入，而且能抑制房价，而忽视了房产税的合法性基础，这种说法是有问题的。



那么，在中国征收房产税有没有合法性基础呢？我的答案很简单：没有！我们现在买的房子，下面的土地不是私有的，是向政府租借过来的，租期为70年。房地产开发商在取得这块土地的使用权，已经向政府支付了一笔土地转让金，这笔转让金占了房价的很大一部分。也就是说，所有购房者已经为土地使用权纳过一次税了，再纳一次税就不合适了。



退一步来说，假如房产税能够用到社区建设上来，你愿不愿意交呢？我想大多数人还是愿意交的，因为这笔税能让房产增值，体现了契约的公平原则。但中国的情况是，房产税只是政府敛财的一个新方式，并没有给纳税人带来相应的好处，他们甚至连这笔钱是怎么用的都不会知道。除非政府能做到专款专用，否则有谁愿意交一笔都说不清去处的税收呢？



再退一步来说，就算一定要交房产税，那也应该是体现一个公平原则。也就是说，不管你有多少套房子，只要你的购房面积超过了一个指标，应该是所有人都应该交税，而不管你是什么时候买的房子。现在倒好，仅仅是因为新增房产好征税，就只对新增房征税，不对存量房征税，不管你以前有多少套房子，这是典型的强盗逻辑，这样的政策无疑会遇到民意反弹。



从操作层面来说，房产税也是一个很难征收的税。要对几千万套存量房做测量和评估，以目前政府的工作效率和公信力而言，这几乎是一个不可能的任务。政府也知道针对存量房征税有很大难度，所以主要针对新增房产征税，但这种做法又在制造新的不公平。因为这个房产税，政府有可能把那些已经买房和没有买房的人全都得罪了，后果可谓很严重。



再说，房产税真的能够抑制房价么？我的回答依然很简单：不能！中国目前的房地产之畸形，根源在于供给不足而不是需求太旺。政府垄断了土地供应，推动了地价的快速上涨，而且住房供给低于需求，从而推动了房价上涨。长此以往，人们形成了稳定的涨价预期，并催生了大量投资性需求。如果投资客有20%以上的涨价预期，不会因为1%左右的房产税而放弃买房。所以说用房产税来抑制房价，短期来看也是无效的。



目前中国实行的房地产调控政策，主要是针对抑制需求的。事实证明，需求越是被压制，就越容易反弹，这也是中国前几波房地产调控失败的主要原因。很多人认为，调控房地产市场就是要打压房价，其实房价不过是一个表象，而不是事情的原因。所以说调控关键在于关键在于解决制度性的问题，而不是做样子给别人看，只要放开土地垄断，扩大土地供给，房价自然下降。



中国的房地产市场如此畸形，归根到底是由于地方政府垄断了土地供应，而且房产税的合法性严重依赖于卖地财政。总有人说中国土地稀缺，其实即便是在北京和上海这样的大城市，如果能允许集体用地入市，土地根本就不稀缺，因为政府控制了城市居住用地，所以他们有动机去制造这种稀缺。当然，地方政府绝对不允许集体用地入市这种情况的发生，因为这是在断他们的财路。



综上所述，要指望政府能够主动解决房地产问题，基本上是一种幻想。政府总是把自己塑造成一个解决问题者的形象，其实，这些问题大都是政府自己造成的。中国政府是房价上涨最大的既得利益者，因此没有这个动机，也不会采取真正有效的措施，让房价保持在一个合理的水平。过去一年中国政府所采取的房产调控政策，没有一条是涉及到问题根本的，已经足以说明了这一切。



从现在的形势来看，中国的房地产泡沫已经没有软着陆的可能，要着陆也只能是硬着陆。在未来一到两年内房价还会上涨，直到有一天，发生了严重的经济危机或者社会危机，政府没办法主导这个局面了，这个泡沫才会破灭，房价将会出现急跌。不管你买没买房，都要做好这个思想准备，大家就等着这一天的到来吧。