世界第七高楼出炉记

2011-1-21 10:52:07　来源: 南都周刊　　跟帖 2 条

渣打银行在决定入驻绿地广场后放弃了紫峰，选择了不高的翠峰大厦，后者2.5万的均价远低于紫峰。　　450米的南京紫峰大厦，原计划是成为“第一高楼”，2005年破土时变成世界第五，等到2010年12月开业，排名又掉了两位，滑落为“天下第七”。如果把国内所有建设及设计中的超高层全部纳入，现在紫峰能否保住全国前十都成了问题。 　　南都周刊记者_洪鹄 黄修毅 实习生 雷顺莉 南京、上海 报道　　南京紫峰大厦的设计由SOM建筑设计所承担，图为SOM中国区总监周学望。 摄影_肖南 　　5年前，25岁的姚思源从古城南京出发，前往大洋彼岸的芝加哥读博士。芝加哥，摩天大楼的故乡。姚思源曾在密歇根湖上乘船赞叹过高楼林立的繁华夜景，也在443米高的西尔斯大厦前比画着V字手势留下身影。相比芝加哥高耸入云的天际线，他的故乡南京，天空显得低矮而无争。姚思源记得从南京大学化学楼的教室窗户望出去，北京西路上除了脉脉相连的高大梧桐几无遮挡，平和的视野一直蔓延到鼓楼广场。 　　如今，姚思源不可思议地看着紫峰大厦，后者以450米的高度俯视他，顺带也俯视了西尔斯大厦。在姚思源读博的五年间，西尔斯从坐镇了30年之久的世界第一高楼宝座上跌落下来，先是被台北101超过，然后是上海环球金融中心，再后来是迪拜哈利法塔，姚思源没想到，到了2010年，连南京都可以高出芝加哥一截。448米高的紫金山曾经一直是这座温和城市的制高点，而今紫峰将它悄然替换。 　　在人类建筑史发展到2011年的今天，450米这个数字早已不再令人惊叹。828米的哈利法塔之外，科威特人1001米新的摩天大厦正拔地而起，似乎真的要实现通天塔的梦想。但在8年前，紫峰大厦作为一个设想诞生之初，它曾有过称雄世界的念头。时任南京市委书记的李源潮提出，进入了新世纪，希望南京能出现一个表现时代特征的伟大作品。 　　伟大作品的梦想最终落定为建一座摩天大厦。六朝古都的南京，在各个时期都留下了辉煌的建筑。王海涛，国资集团总经理、后来紫峰大厦项目的负责人之一，向南都周刊记者历数：明代有大报恩寺、中华门，民国时期有总统府和中山陵，建国后的南京长江大桥，改革开放后1983年建成的金陵饭店也以37层、104米的高度成为了当时中国第一高。 　　这条骄傲的建筑作品长廊在步入20世纪90年代后戛然止步。而与此同时，320公里外的上海正在用包括建筑语言在内的所有方式表达着“世界，请注意我”。1999年，420米高的金茂大厦在浦东崛起，成为了上海的新地标，并大力刷新了中国摩天大楼的高度。 　　当时的南京市长蒋宏坤提出，南京的地标也应当由建筑来改写。王海涛记得，从一开始就设立了高度要超过金茂的标准。到后来著名的SOM建筑事务所参与设计，定下的最终方案是450米，超过了老牌世界之巅西尔斯大厦。 　　合作 　　“第一高楼”的选址颇费了一番周折。最开始，南京市政府选定的是长江路9号邓府巷地块，此地属于南京最繁华的新街口商圈，紧邻当时已在开发的酒吧街1912，就人气而论毫无问题。但后来，确定了要建在政治意义上更为中心的鼓楼A1A2地块。 　　铺开南京地图，鼓楼广场处于市区的心脏位置。中山路、中山北路、中央路、北京西路、北京东路五线交汇，环抱着鼓楼公园。A1A2地块位于鼓楼广场西北角。王海涛告诉记者：“这个地方是南京行政轴线和商业轴线交汇处。南北两端新街口、山西路两个商圈连成轴线，东西两边紧挨着鸡鸣寺旁的南京市政府和北京西路上的江苏省政府。”中心地位一目了然。而且鼓楼也是南京市区海拔的制高点，“比新街口高出了10米有余。” 　　王海涛所在的南京国资集团成立于2002年，以代表政府有效整合、管理国有资产为主要职能，强调“发挥导向作用”的同时努力让资产增值，总资产超过2000亿元。“第一高楼”地点确立后，南京国资集团以单一竞拍的方式拿到了鼓楼A1A2地块，当时的地价是1.1万元/平方米，总价2.7亿元，是当年的地王。 　　2003年，之后喧嚣的楼市热潮此时在南京刚刚起步。和苏州无锡比起来经济发展温吞的省会南京，房地产投资较前一年有了33%的涨幅，却还是比全省平均速度低了14个百分点，全市平均楼面地价不到2000元/平方米。 　　王海涛刚接手“第一高楼”，正是“非典”末期，全国上下的氛围一片飘摇。他带队先去上海考察金茂，听到的都是惨淡：摩天大楼的超高运营成本，让金茂每天开门就贴100万；结构设计也不够完备成熟，“刮大风的时候门都关不上”。接着他们南下香港招商，在那个人人都戴着口罩的春天，香港人除了谈SARS色变，谈楼更是色变。当时香港楼价跌了60%，地价则跌了70%，“简直是遍地哀鸿。” 　　这般景象并未动摇南京建“第一高楼”的决心，王海涛认为，“沉闷的时期更需要伟大的作品来鼓劲”。另外他相信“第一高楼”的独一无二性：南京作为长三角重要经济城市，尚未有一座250米以上的超高层建筑，于高档写字楼于地标建筑，这一块都存在着需求。另外王海涛的信心来源于他们已拥有了最好的，且是唯一的地块：一座商务性大厦的成败与否，决定性因素就看是否抢占了这个城市的核心。 　　不少集团对南京项目表示出兴趣，其中最著名的是洛克菲勒财团。其时洛克菲勒正在上海谈新黄浦项目，来南京调研了好几趟。洛克菲勒认为，南京是中心城市并且正在发展，也认同南京市对此“世纪性高楼”的定位。但他们对鼓楼的位置提出了不看法：五道交汇的鼓楼，洛克菲勒认为存在难以解决的交通拥堵问题。另外洛氏还希望能延续他们经典的“联合国总部模式”：做了这座楼后，把周围的一片地和房屋都吃下来。 　　国资集团最终选择了上海绿地作为合作伙伴。作为上海地产界的龙头老大，绿地是国有控股，这让王海涛找到了“背景相同、文化相通”的沟通快感。许敬，绿地集团副总裁，告诉南都周刊记者：“我们的国资背景，是南京方面比较看重的。建设期间很多政策性的东西，大家理念比较一致。如果是一家民营企业，放在首位考虑的肯定是经济效益最大化。”而国企绿地显然更懂得“讲政治”：“会考虑社会效益和经济效益的平衡”。 　　绿地本身也在寻求转型。他们希望能打入世界500强，希望做百年老店。绿地做住宅地产出身，当时正希望向商业地产发展。“要做百年老店，就不能光靠建房子卖房子了，我们必须有一些能长期持有的资产。”绿地集团技术部总监薛明辉告诉记者。 　　国资方还有一个要求，速度要快。金茂大厦从开工到落成花了五年，南京希望这个时间能再缩短一些。当时香港有家投资集团拿出了方案，先期市场调研一年，规划方案一年，设计一年，然后再开工。而绿地作为本土企业，深谙一个城市政府对效率的追求——许敬拿出了从头到尾四年半的计划，这在国际上则需要十年甚至十五年。 　　争议 　　2005年5月，“第一高楼”破土动工。其时台北101已然落成，508米的高度令已完成设计的南京项目只能望其项背，何况远处还有始终未公开高度的迪拜神秘建筑物。按照那两座即将落成的摩天大厦披露的高度，南京将这座大厦调整为世界第五，并命名为绿地广场·紫峰大厦。 　　在南京内部，争议从紫峰立项开始就不曾停止，围绕着南京该不该建这么高的楼，如果建该不该建在鼓楼。南京一向以古城风貌保存得较为完整著称，城中便有山水，古都气质宁静怡然。鼓楼至北极阁山（鸡鸣寺塔）属于《南京市历史文化名城条例》中“应按规划要求控制新建筑高度和体量”的“限高区”，反对建高楼的声音大多源于此。所谓限高，指的是除了考虑到航道、航线以外，规划部门对城市里需要保护的老城区或风景区作出的楼宇高度限制，避免视觉污染。 　　东南大学建筑学院院长王建国在2003年曾为《国家地理》杂志做过建筑物天际线的研究。紫峰大厦项目上马之前，他曾经结合南京市规划局研究课题在空间形态上做了一些初步的分析。王建国画图向记者演示，从南京城中偏西的清凉山到鼓楼的北极阁山再到城东的紫金山，恰构成了一条绵延的岗丘绿脉，在这条绿脉上他认为肯定是不适宜建高楼的。鼓楼广场正好在这条连线的中点，但紫峰大厦现在选的位置与这条连线略微有所偏移，因此地点“勉强可建”。但在做这项分析时，王建国并不知道紫峰究竟要达到多大的高度，“如果早些知道，从比较严谨的角度，我觉得这个位置的楼高多论证一下更好”。 　　“问题不是能建多高，而是我们需要多高。技术的问题早已不是问题，都能解决。”王建国还有着和之前洛克菲勒一样的担心：五岔路口的鼓楼，交通拥堵问题早已非一日之寒，一座450米的大厦及其裙楼如若满负荷运转，带来的将是10万人流。 　　南京大学城市与资源学系导师曹荣林是旗帜鲜明的反对派。他认为，从国外经验看来，摩天大厦适合建在新城，搞好相配套的环境交通便可释放能量。而鼓楼高校云集，人文环境得天独厚，但不是商圈，也不该成为一个新的商圈：因为它的两头已被两个商圈包围。 　　许敬对这段争议并不回避：“南京当时人大代表、媒体都有想法，觉得鼓楼应该建绿地。但他们蒋市长就讲了，南京上世纪七十年代有长江大桥，全国人民都知道，八十年代有金陵饭店，全国人民都知道，九十年代后就没什么了，所以二十一世纪的开头，一定要抢占一个制高点。我就跟他们讲，南京的市民还是没有解放思想，我们上海市民建楼最开心了，建得越高越好，而且又是企业出钱嘛，干嘛不为城市建设不为地方政府作点贡献呢？政府的钱你去帮困扶贫好了。上海的媒体就从来不讲这个。你有钱你去享受享受，没钱看看也好。” 　　对于这场纷争，南京市规划局办公室主任朱军不愿再谈，他表示如今紫峰大厦作为作品已经向市民呈现，规划局没有其他的话要说。王海涛认为，每个时期城市都需要一个综合体，能体现时代和城市的关系。“以后人家问你鼓楼在哪儿，终于不用再说在那个大转盘了。站在南京的任何角落，你都可以一指说，看，在紫峰那儿。”他还记得当时南京分管规划的领导赞叹过，紫峰大厦改变了南京原本平和的轮廓线。 　　难关 　　国资集团的要求是快，这对第一次着手做超高层的绿地来说不可谓不难。他们用了最好的施工团队上海建工集团，甚至在方案设计上也对速度作了足够的考虑。当时参与招标的有法国人保罗·安德鲁的方案，此人以数不清的机场及中国国家大剧院而被熟知。“他确实有一个浪漫的想法。”王海涛说。最后股东们共同选择了更加实际的SOM方案。SOM，来自芝加哥的顶级建筑事务所，专业设计摩天大楼。王海涛不止一次提到美国人和中国人的相似性：包括喜欢建高楼和追求高效率。 　　按照严格的高层建筑分类，100米以上的建筑就是超高层了。无奈如今“超高”实在太多，现在通行标准被放到了250米以上。“超高层建筑是一个复杂的系统，”绿地技术总监薛明辉告诉记者，“它的很多东西比如消防、抗震，都超出了规范要求，只能去做一种性能化升级。” 　　紫峰大厦40亿的投资，绿地作为控股方占77%，国资23%。从2003年立项到2010年12月开业，王海涛历数，中间经历了“非典”，经历了上海社保案，经历了金融海啸。他们挺过了每一次巨大的压力，资金困难时期靠中国农行和江苏银行的银团贷款才转危为安，“大家对紫峰的商业价值有信心”。 　　上海的环球金融中心中途曾停工六年。这栋由日本森大厦投资兴建的摩天大厦开工于1997年，随即被亚洲金融风暴击倒，原本预定完工的2001年又遇上“9·11”事件，再度停工总计长达六年。环球金融中心最终于2008年8月封顶，比紫峰大厦早1个月。492米的高度超过了紫峰，加上迪拜塔最终定格在828米，紫峰大厦再次从预期中的世界第五跌至第七高。 　　王海涛把紫峰能够“不停一天工”归功于国企身后政府的强势支持。早在2003年全国各地调研时，他就得知大连、武汉两地各在一家民企的推动下，也欲建造“中国第一”大楼。“如今直到紫峰落成，两家也没有下文，不了了之。民营企业想做这么大的事还是比较困难的。” 　　薛明辉相信，绿地是国内仅有的几家具备做超高层实力的地产商之一：“为什么小企业不能做只有大企业才能做？超高层摊子铺得大，回报周期长，得有强大的资本运作能力，一年的销售要过千亿才行。” 　　生意经 　　2005年，王海涛给紫峰大厦计算回报周期。当时南京的房价均价还不到一万，他算来算去，觉得需要22年才能收回成本，最短也要18年。然而接下来的五年房地产一路飘红，南京甲级写字楼均价从七千涨到了一万五。 　　“紫峰写字楼现在均价约为3.5万元，根据楼层不同最高超过4万。现在已经售出三分之二了。”王海涛说，如今他给出的回报周期预算是10年。 　　在高度发达城市如纽约、芝加哥包括上海，写字楼往往占去了摩天大楼的超过70%，这是出于实力雄厚的国际企业尤其是金融业对高级办公环境的需要。而在南京，2003年，当世界500强中有超过300家入驻上海时，选择南京的还不到70家，5年后这个数字涨到了91家。至今500强的金融机构在南京的只有寥寥三家：汇丰、瑞穗和渣打。紫峰带来的大面积高级写字楼对于南京是否显得绰绰有余了一些？ 　　王海涛表示乐观。一个原因在于高铁，高铁的通车再次缩短了南京和上海的距离，动车两个半小时的车程变成了一个小时多一点，南京被更加紧密地纳入了长三角经济核心圈。“拉近了距离就会带来商务的流动，从上海到南京只要70分钟，而同样是住洲际酒店租办公楼，南京的成本只要上海的60%，何乐而不为？” 　　同为国际甲级写字楼，金茂和环球中心一天的租金约为每平方米8元人民币，南京的紫峰只要5元。和环球金融中心一度只租不售的情况相反，薛明辉告诉记者，紫峰大厦的写字楼欢迎资本雄厚的公司将它们整层整层买走。 　　“我们已经持有酒店和商业了，写字楼出售是经营上的策略性问题。”薛明辉说。很多时候，投资超高层的地产商可以从政府手中拿到捆绑的住宅项目，许敬坦言绿地本身当然也希望有捆绑，这对盘活集团资金有好处，“有住宅的话，有些项目可以持有有些可以出售。”对于没有任何捆绑的紫峰大厦，他们选择了出售写字楼。 　　记者从南京房地产网上查阅到的公开信息显示，紫峰大厦从2007年5月开盘销售至今，纳入网上销售总套数为562套，截至2011年1月11日成交294套，成交面积约为销售面积的1/4，320平方米以下的中小型单位几乎售罄，28楼以上的整层销售相对滞后。先行入驻的多为大型央企国企，包括华能集团、中金及中国农行。世界500强企业则有挪威船级社、韩国LG物流等。也有企业并不贪图世界第七的美名，南京仅有的三家500强金融机构之一的渣打银行在决定入驻绿地广场后放弃了紫峰，选择了不高的翠峰大厦，后者2.5万的均价远低于紫峰。 　　王海涛相信，紫峰大厦的建立本身会形成“楼宇新经济”。作为南京崭新的城市名片，紫峰的存在增加了南京对世界级名企的吸引力。“世界第七高楼立在这里，高端客户会因着它而来。” 　　但似乎紫峰大厦在世界第七的位置上也坐不了太久。一座接一座的摩天大楼在规划乃至建设中，都在跃跃欲试地试图超越紫峰。632米的上海中心大厦正在建设中，预计2014年竣工，届时将成为新的中国第一、世界第二高楼。2010年12月8日，紫峰大厦开业前十天，绿地的另一处超高层项目——武汉绿地中心开建，总高度606米，预计五年后建成。“已建和即将要建的，今年上半年绿地就有超过10个超高层项目在全国各地做，包括大连、武汉、长春、长沙，南昌有三栋，郑州也有三栋。”许敬告诉记者，“在这么短时间内如此密集地建造超高层的地产商，全世界也只有我们一家。” 　　薛明辉不无骄傲地说，绿地每天在刷新自己的高度。在摩天大楼技术早已成熟的今天，刷新高度并不困难。 　　如果把所有建设及设计中的超高层全部纳入，紫峰大厦如今世界第七、国内第三的排名将陡降为勉强挤进全国前十。除了上海中心、武汉绿地外，大连、天津、广州都将出现500米上的高楼，甚至江苏省内，紫峰都难以继续称霸，苏州国际金融中心将在2013年落成，不同于紫峰峰顶“增高”用的69米灯塔，那将是一座实打实的450米大厦。东南大学建筑学院院长王建国直言，二三线城市搞如此多超高层建筑，没有一点公众需求上的考虑，纯粹是为了攀比炫耀。而下一个十年，中国的摩天大楼将以前所未有的速度密集林立，这种炫耀也失去了最后的意义。 　　王建国不否认紫峰大厦的美。12月18日开幕的那天晚上，他从自家阳台望出去，灯光绮丽，紫峰如第一次出席社交场合的少女，一袭紫衫灿烂登场。白天的时候，他从玄武湖边眺望过紫峰，蓝绿色的建筑物主体明亮而不喧哗，设计成龙鳞状的玻璃幕墙随着建筑盘旋而上，如扬子江在阳光下泛起的水鳞，底部则是代表着南京城墙的铅灰色砖石。“是非常优雅的设计，也足够谦卑。以前在火车站看南京的天际线非常的平，紫峰的出现统领了之前的建筑物，划出了新天际线的惊奇之美。” 　　年轻人们对新大厦的出现普遍表示出欢迎，26岁的李静亭，已急忙去紫峰体验过了卢米埃院线，它是内地第一家4D院线。李静亭热爱南京的安逸，有时也会嫌它不免土气。现在好了，以后再有上海的朋友来，她可以带他们去紫峰高处的旋转餐厅吃东西——比金茂还高。 　　49岁的杨圆对于紫峰感到无法接受。从她位于云南路的办公室看出去，“它就像一把尖刀，刺破南京的天空”，这感觉令她不寒而栗，走路都会绕过去走。和她同龄的作家韩东则表示，对紫峰无感，但“本质上讨厌一切高楼”。 　　更多的人继续生活，并不在乎这座城市多了一座摩天大楼。开出租车的小王把记者送到紫峰楼下，他说最多的一天他送过十几拨游客说是来登紫峰观光的。而他自己，以前从未想过以后也不会上去。