台北101站着把钱赚了

跟帖 1 条“当世界第一高楼的地位不再，台北101追求的便是世界第一高绿建筑，希望能够得到世界级的白金认证。”　　从“世界第一高楼”退位之后，台北101，这个在台湾人看来“扶不起”的摩天大楼，戏剧般地结束了长达7年的亏损。转亏为盈的101能给日吞万金的摩天楼提供怎样的启示？ 　　特约记者_黄奕潆 台北报道　　台北101楼高508米，地上101层，地下5层。其英文名称Taipei 101除代表台北，还有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”（技术、艺术、创新、人民、环境、个性）的意义。　　从新店方向往台北市望去，台北101挺立于云雾之间，宛如天空之城。 　　“祥龙”从台北101底楼盘旋而上，直冲高达508米的塔尖。 　　塔下，是82万人的倒数声；塔上，是288秒的烟花梦幻。 　　这是台北101送给台湾人的新年礼——斥资6000万元（指新台币，下同），3万发烟火，还有国际爆破大师蔡国强的大手笔。自2003年竣工始，在台北101塔顶施放烟火，是这座“世界第一高楼”每年的形象卖点。 　　虽然“祥龙”被台湾媒体戏谑为“蚯蚓”，但是，台北101需要“掌声”来为自己庆祝。 　　建筑成本高达500亿元、每日营运成本2000万元的台北101，曾被台湾人称作“扶不起”的摩天大楼。2010年1月，高达828米的迪拜塔取代了台北101“世界第一”的位置。但是，退位后的台北101，反而结束了长达7年的亏损。 　　事实上，早在2010年年中，台北101董事长林鸿明就对媒体宣布：“（2010年）上半年台北101营收约48.57亿元，年增近3成，税前盈余逾1亿元。”每个月都在赚钱的101，更是让林鸿明高兴地预见，全年可望获利逾2亿元，首度亏转盈。 　　“终于扬眉吐气”，媒体以这样的语句表达感叹，像是对这个沉重负担的卸除而松了一口气。而对于台北101来说，这场盈利比预期早来了两年。 　　负债300亿的摩天楼 　　摩天大楼如何盈利在全世界都是难题。 　　根据媒体公开资料，上海金茂大厦每天的管理维护费就达100万元人民币，而台北101每天的运营成本为2000万台币（折合人民币400多万元）。如果没有前期周密的规划、招商，没有足够的财力、人力，一座投资巨大的建筑，也能成为现实中的“资本黑洞”。 　　根据台北101公关部提供的数字显示：这栋摩天楼，在营运第三年，即2006年亏损达到17亿；在马英九上任打开两岸大门的2008年，亏损仍有9亿；而才刚开放陆客观光的2009年，亏损仅1亿，直至现在的获利。 　　或许2009年顶新集团入股而引发“鲑鱼回流”的气氛太迷人，台湾媒体将转亏为盈的关键指向“陆客经济”，认为观光消费收入是台北101突破营运困境的敲门砖。但是，林鸿明并不完全认同，说，“台北101只是提早达到损益平衡。” 　　要做世界第一高楼并不轻松。高达500多亿元的建筑成本，加上需要付给台北市政府土地权利金200亿，以及每年的银行利息。巨债负担下，营运团队将盈利时间点设在营运后的八九年，也就是2012年。 　　不过，对于长期亏损，台湾社会显然没有足够的耐心，关于“台北有无能力支撑一座摩天楼”、“经营团队是否尽责”的质疑声一直不断。当时的董事长陈敏熏更成众矢之的，屡遭批评，在2008年更被“立委”以营运绩效不佳要求去职。 　　陈敏熏是台湾知名女企业家，父亲陈重义是台湾最大花式纺纱厂—理隆纤维的董事长。理隆投资了中华开发工银，在取得董事席次后，陈重义便指派陈敏熏代表家族担任开发工银董事。因开发工银持有台北101大楼19.55%股权，总穿着套装、梳着包头的陈敏熏成为台北101董事长。 　　虽然陈敏熏在声明稿中力陈无过，认为台北101大楼属收益型房地产投资BOT案，主要营收来源为租金收入；营运初期，租金收入未达一定水准前，将因高额固定费用而产生亏损，但终因社会压力过大，最后向台北101的全体公、民股共13名董事及台湾“财政部”表达辞意。“财政部”指定当时总经理林鸿明暂代董事长。于是这位一路看着“万丈高楼平地起”的幕后推手，站上了前线，尽管百般推辞，林鸿明仍接下了这个负债300亿、亏损超过9亿的烫手山芋。 　　并不在计划内的第一高楼 　　当年催生台北101的就是林鸿明。 　　在台北101大楼建成之前，作为台湾建筑世家宏国集团的第二代领军人物林鸿明，几乎是“养在深闺人未识”。台湾《商业周刊》在报道林鸿明时，开场白这样写道：“翻遍台湾企业集团名册，从未出现宏国两个字。” 　　1997年夏天，台北市政府希望通过民间投资的方式兴建“台北国际金融中心”大厦，寄出了很多投标单给当地的地产开发商。林鸿明先后收到了两次投标单，但他把这些标书都扔到了垃圾桶。过后不久，在“说客”接二连三的劝说下，林鸿明拿下了投标。 　　在台北市政府的构想中，这座“台北国际金融中心”大楼只建66层，并没有消费观光功能，也没有城市地标的想象，仅仅是“台北曼哈顿”计划中的“金融服务设施”。但是，林鸿明团队在与台北市政府交涉往来中，大楼高度慢慢增加到80多层。 　　“有一次，陈水扁（时任台北市长）突然问起世界第一高楼多高？有没有可能做到世界第一高？我们才开始以超越马来西亚的双峰塔作规划。”台北101设计方—李祖原建筑师事务所副董事长王重平回忆说。 　　当时，马来西亚双峰塔的高度约为452米，只要高过它就世界第一了，问题是，要盖多少层？李祖原的建议是99层，寓意长长久久。 　　但是，林鸿明的母亲谢罕见提出意见说：“如果人家问世界上有哪几栋楼是100层以上的，那你99层刚好被落下了。” 　　因而有人表示，那不如就100层，代表圆满吧。谢罕见又说，“中国人讲究百尺竿头更进一步，不能这样自满。”101层因此成为共识，这栋508米高的大楼也由李祖原提议定名为“台北101”。 　　尽管台北市政府极力支持台北101的兴建，经验丰富的李祖原建筑师团队也召集42国的专业技术人员共同打造摩天楼，但是，建造摩天楼并不容易。 　　最先面对的挑战来自自然环境的限制。“台湾是全世界最不适合盖高楼的地方。”王重平说，台湾地处地震带的限制，让摩天大楼兴建需要支付额外的防震成本，此外，在他看来，台风比地震还要危险。 　　1999年，“9·21”地震夺走了2415条生命，台湾人对高楼失去信心。林鸿明花了半年时间请各路专家证实台北101大楼并没有在地震带上，建筑本身也配备了良好的抗震性能。 　　例如，光是打地基便进行了15个月，挖出70万吨土，基桩由382根钢筋混凝土构成。大楼中心由外围8根钢筋的巨柱组成，每根截面长3米、宽2.4米，巨柱为双管结构，钢外管，钢加混凝土内管，自地下5楼贯通至地上90楼。其使用的钢至少有5种，依不同部位所设计，特别调制的混凝土，比一般混凝土强度强60%。 　　为抵抗风力产生的摇晃，在88至92楼挂置一个重达660吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。这也是全世界唯一向游客开放的巨型阻尼器，更是目前全球最大的阻尼器。 　　尽管科技能够解决问题，但是外在环境变化和压力却难于预估：1997年金融风暴席卷了整个东南亚，2001年“9·11”的发生让未曾有过摩天大楼的台湾人担心城市安全问题，而2003年SARS的传染危机也影响了台北101招商。 　　陆客的贡献 　　耗费6年，2003年，台北101终于建成，成为当时世界第一高楼。此时，其所在的信义商圈规划区早已进驻了新光三越、华纳威秀、信义诚品等高档商场、电影、书店等消费场所。 　　台北101，先来却后到。 　　“当年，林鸿明因华纳威秀在旁而不打算设立电影院。”王重平说，林鸿明认为应该要“共荣”，台北101因而试图和周边的商家作出区别，不做百货公司，做成Mall，“成为人群聚集的地方”。 　　台北101原先由澳洲公司负责招商，招租率只有三四成，后转由台湾团队来招商。对此，台北101发言人刘家豪表示，“因为台湾人才会了解自己的购物需求。” 　　在营运第五年时，台北101引进钟表专区，希望奠定台北101在台湾的精品地位。“当然，这也是一种集市效应，越来越多精品也希望进驻台北101，如LV。”刘家豪认为，这是台北101的形象已受到肯定的表现。 　　而陆客的到来，给台北101注入一针最有力的强心剂。 　　台北101副董事长魏应交表示，在去年上半年48.57亿元营收中，陆客贡献了一成。在《商业周刊》中，他预估开放陆客自由行后，陆客对101的营收贡献可增为两成。 　　在刘家豪看来，陆客团不可能花太多时间在消费上，游客经济有限，所以，他们更多的是为今年开始的自由行作准备。目前陆客在台消费每人每日约新台币8000元，魏应交认为，自由行开放后，可能有五到六倍的增长。 　　不可否认，魏应交的大陆经验，的确让台北101更能抓准大陆的观光客源。例如，他建议在五楼排队入口处，为每个经过的陆客拍摄与大楼的合成照供选购，一天平均能带来20万元的进账。除此之外，为了让陆客多停留，台北101将陆客青睐的品牌，如化妆品、钟表和珠宝等放到观光线上，加大营业面积。 　　“台北101提早转亏为盈的关键是两岸关系变好，开放陆客来台。”发言人刘家豪以盈利的观景台为例，2009年全年进场人次不过135万，但2010年前10个月就有150万的进场人次，11亿的业绩中半数来自陆客团。现在，每两个陆客就有一个曾到访台北101。 　　虽然台北101观景台、购物中心都获利，但是在办公室出租方面，台北101仍属于亏损状态，不甚理想。 　　办公室的租金每坪约为3000元到4000元不等，但大楼花费不菲：每天营运成本需要2000万元，每年电费大约3亿元，机械电机设备维护费每年也要花2-3亿元，人员工资支出每年需要2-3亿元。尽管大楼所需支出由招租的企业支付，但办公室若未能招满，维护费用仍属亏损。 　　目前，台北101的招租率明显上升，逼近七八成，到了去年有85％的招租率，而办公大楼也越来越多国际大企业在租用，如IMG、Google、KPMG等等。而国营陆企，包括中国中钢、联想、中石化集团旗下的中化等均已进驻。 　　刘家豪说，“大环境改变”当然是天助，不过“自助”才是最重要的，包含内部控制成本以及积极寻找经营策略。“当世界第一高楼的地位不再，台北101追求的便是世界第一高绿建筑，希望能够得到世界级的白金认证。因为节能减碳和环保设计，不但可节省日常成本，也可说服外商企业，现在外商都非常在乎能源节省以及环保潮流。” 　　忘了原本兴建的用意 　　台北101终能转亏为盈，对经营团队来说是成功的喜事，因“世界第一高楼”所带来的观光效益，也让它成为城市的意象。 　　在电影《台北星期天》中有个有趣的段落，两位在台北迷路的外劳，指着台北101说，“只要101越变越小，我们就离家越来越近。” 　　该片的导演何蔚然是马来西亚人，他准确地指出外国人通过101作为城市指南针的心理地图。但对台北市民来说，他们的行动地图并不依赖外在的建筑，而是生活习惯和记忆。 　　除了信义区周围的住户，大部分的台北市民，除了美食街、书店和超市，很少“使用”台北101。 　　东吴大学政治所硕士王铭岳的论文研究主题和城市相关，户籍在台北的他，认为台北101和台北市民的关系是断裂的，就跟马来西亚的双峰塔一样，都是政府的产物，但不是商业社会自发的。“美国上世纪20年代黄金十年而建筑的摩天楼，是当时经济社会需要而由民间建造的，但台北101是因为政府想要和全球化接轨，设置亚太营运中心而设，和本地的产业无关，当然更和台北市民生活无关。” 　　“从政策发展来看，台北101应该是不成功的。”台湾大学城乡所助理教授黄丽玲认为，从1990年代的时局来看，作为亚太营运的金融中心的设计来说，台北101已经错失机会，当初没有面对和中国大陆经济整合的问题，让信义区成为今日消费中心的角色。“服从了消费中心的角色，现在台北101成了高档观光地点。”黄丽玲说，观光功能原不在预想之内，现在只从观光消费来评价，却忘了原本兴建的更大的用意。