芜湖银泰城品牌:美国普通工人工作5年买300平米新房的真相-03[中财网]

　3. 用在房子上的税费
　　2009年夏天，朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房。这所房子建于2000年，共三层，室内使用面积500多平方米，2厅、5卧、4卫、2车库(其中一个是2车位)，房屋周围是绿地，地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。
　　需要说明的是，500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。房子买下后，她装修了地下室，如果现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室，暗无天日，他们的地下室其实最多一半在地下，在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷，并更换了中央空调。
　　房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用，所有这些税费加在一起，是房价的3%~8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房(房地产经纪人通常由卖方聘请)，还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%~7%。
　　这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交，也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从交易日开始，付房地产税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的贷款税(intangible tax)。对按揭购房者来说，房地产税由银行代缴。
　　除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。
　　美国保有住房的主要开销就是房地产税，一般来讲，美国的房地产税税率是住房价值的1%~3%。房地产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高，因为房子附近的公共投入大，学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有，给生活和工作带来很大便利，多交些税也是应该的。
　　根据美国统计局提供的数据，2009年美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州，房地产税中位数为6579美元，税率为1.89%，房地产价值中位数为348300美元，家庭收入中位数为88343美元。房地产税纳税额最低的是路易斯安那州，房地产税中位数为243美元，税率为0.18%，房地产价值中位数为135400美元，家庭收入中位数为54216美元。
　　美国1798年通过的关于财产税的法律，把财产分为三类：(1)价值100美元以上的房屋。(2)12岁到50岁的奴隶。(3)土地。可以看出，美国建国初期就开始征收房地产税，而且是房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时，就叫单一税率；当房产税的税率与地产税的税率不相同时，就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率，有的州实行劈开税率。单一税率计算房地产税简单一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相加，得出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计算房地产税略麻烦一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后，用房产价值乘以房产税税率得出房产税纳税额，再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额，最后把房产税的纳税额与地产税的纳税额相加，就得出房地产税的总纳税额。
　　4. 私有土地不如中国公有自由
　　国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。
　　这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。
　　美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。
　　在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。
　　如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。
　　你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不准拉晾衣绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。
　　你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。
　　不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能种大豆，更不能改变农田的性质。
　　有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。
　　不少人知道资产阶级革命的口号是"私有财产神圣不可侵犯"，但那只是个口号而已，在美国各种法律中，找不到任何一条法律说"私有财产神圣不可侵犯"，美国宪法照样规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。
　　你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用