节日徽标图片:楼市调控再祭信贷税收重拳 “新国八条”史上最严

国务院1月26日出台新“国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。

    农历腊月二十三，小年，新一轮房地产调控措施出台，国务院祭出新的“国八条”。这是继去年1月、4月、9月之后的第四波调控，在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响。业内人士称，“此次调控力度再次达到新的巅峰”，调控政策全面、找点很准。

    近期楼市有反弹的迹象，有分析认为此次调控出台表明了中央调控的决心，意在扭转市场转暖预期。

   ■ 新“国八条”政策详解

政策1：已有两房本地家庭不可再买房

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

解读：本月北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及福州、海口、厦门等二线城市已经相继表态将继续推行“限购令”。限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上。政策将全国性地落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。

政策2：二套房贷首付提至六成 利率最低1.1倍

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

解读：二套房贷款首付比例从最初的30%一路爬升至新“国八条”的60%，对投机炒房者有明显威慑作用。

政策3：保障房首提公开公平公正

各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

解读：此次调控文件中，首次对保障房问题提出了“公开、公平、公正”的表述。

政策4：各地一季度须公布房价调控目标

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

会议指出，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的省（区、市）政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

解读：如何评价地方政府在房地产调控上的成败？“新国八条”中要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。很多专家将此作为此轮调控亮点。

政策5：购房不足5年转手按售价全额征税

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

解读：各地对个人转让住房营业税政策有所不同，一般是采取差额征收，而此次新政，则明确为“按照销售收入全额征收”。这无疑增加了炒房成本。

比如一套100万购入的房产，购买不满五年以200万出售，按照5.5%的税率“新国八条”前以差额征收计算，只需缴纳5.5万元税费，但是以后将需要缴纳11万。

政策6：全国推广“限房价、竞地价”

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

解读：原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。

与此同时，首次提出竞地须说明资金来源并提供相应证明。有分析认为，今后政府有可能提高开发商拿地时自有资金的比例，此前，相关部门不会管钱从哪里来，只要按期付款就可。