九乡新闻网节日假期安排:楼市两极分化加剧 房企争渡豪宅“独木桥”
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/04 18:51:42
北京、上海等城市近期中低端商品房受调控影响明显，而以豪宅为代表的高端物业不降反升。
“在上海，李嘉诚和黄旗下的众多楼盘起到了带头的作用，调控下，进军豪宅市场，已经是不少开发商的选择。”一位刚刚拿下了一幅成本不菲土地的开发商负责人向本报坦言，出路就是做豪宅。
两极分化加速
信贷政策持续紧缩注定将是楼市最大变局的导火索。第一个明显的突变信号是，购房者中一次性付清的比例明显增加。
据人民银行上海总部最新数据，上海下半年个人住房贷款仅增加34.9亿元。而有机构测算，去年下半年上海一、二手房的销售总金额高达2500亿元，据此测算，新增贷款只占一二手房交易总额的1.4%，2010年下半年上海购房者中，一次性付清的比例达45%。
“调控严厉的2010年，上海豪宅的销售业绩明显优于市场平均水平，甚至不少项目继续创新高。”近日在上海豪宅代表性项目——徐汇滨江恒盛·尚海湾聘请“香港设计之父”高文安为恒盛集团艺术顾问仪式上，恒盛方面的负责人向记者透露，2010年恒盛·尚海湾实现逆市热销，总销售金额超30亿，成为上海黄浦江热销豪宅。
“去年上海5万以上别墅成交涨54%，冠亚军全出自李嘉诚和黄旗下的楼盘。”中房信分析师薛建雄指出。中房信的数据显示，2010年上海楼市的总成交套数下滑了49%的情况下，均价5万以上的高档别墅却逆市上升，达到620栋。四季雅苑、御涛园、翡冷翠园分别以104栋、53栋和50栋的成交业绩，位居高档别墅成交的前三甲。
薛建雄分析，去年12月19日国土布发文禁批1.0容积率以下的住宅用地，让别墅用地特别是超低容积率的独栋别墅用地更显稀缺；人民币自新年之后屡创新高，推动更多的资金进入高档全独栋别墅市场。
一个有趣的数字是，2006年到2010年，上海均价5万以上高档别墅的成交量分别为63、93、157、402和620栋，保持加速上升态势。
而在中低端市场，却是截然相反的景象。上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功向本报表示，高端和低端两个市场的价格差距还会继续进一步拉大，长期而言，市场上普遍看好高端房产的投资价值，而低端房产受保障房的冲击将逐渐显现。
全产业链转型求生
中房信CRIC研究中心分析师崔琳指出，2010年的三轮调控政策并没有遏制住房价上涨的步伐，而以“量价齐升”的表现收官。从数据来看，2010年房地产市场总体呈现开发投资额、商品房销售面积、房屋销售价格小幅上涨的格局。与此同时，开发商对市场预期持续看好，拿地信心高涨，“价量齐涨”成为2010年土地市场的真实写照，土地购置面积更创出近10年来的新高，土地购置费用成本也大幅上升。
在这投资额继续“惯性”上涨的背后，毋庸置疑有着各类房企在投资侧重上的权衡，其中的明显趋势就是“豪宅化”。在内地一贯以豪宅开发商示人的李嘉诚旗下企业身后，追随者与日俱增。
最为典型的，要属上海金地公司。金地上海公司董事长兼总经理陈必安首次面对媒体就表示，金地已经正式启动金地式豪宅战略。随后金地在上海土地市场的表现也证明了这一点：拿下当时土地楼板价几乎超过所在区域在售普通住房价格的土地，项目定位高档项目，让金地坚信眼前的楼板价、房价比较毫无意义。
记者从多家知名代理企业有关人士处获悉，随着市场成交高端产品和中低端产品表现差距进一步拉大，不少代理企业早在2010年甚至更早就已经逐步提高对高端项目代理的投入和业务比例。
“2010年楼市的成绩单一出来，豪宅项目在各大代理公司年度业绩中的比例，均出现较大幅度的提升。我们代理公司也要随行就市，才能生存下去。”一位中型代理企业的负责人坦言。
可以预见的是，在代理商之外，材料供应商、建筑施工商等房地产链条相关行业，也将围绕越来越多房企、项目的“豪宅化”，逐步调整适应。
调控下，豪宅热销形成“豪宅化”效应，自然有其市场规律在其中。但其产生的问题也很明显，越来越多资源投向高端项目，在房价将继续向上的同时，也给解决居民居住问题的保障房体系提出了更高的要求。
即使保障房体系能如预期漂亮完成使命，两极分化的楼市对房地产全产业链相关行业的长远发展意味着什么，仍是个问题。