舰队收藏攻略:城市恋高症：追求现代性还是政绩 陆客的贡献(组图) | -闲话杂谈- - 闲话工程网 - ...

在中国，高楼不仅是财富和实力的象征，它还被赋予了政治和意识形态的身份；它不仅是一栋建筑，它还承载着日渐膨胀的人心；它不仅由钢筋水泥浇灌，也搅拌进了权力、野心与纠葛不清的利益。

















据统计，中国在建或计划中兴建的超过300米的摩天大楼有几十座，而且大部分集中在南京，重庆，武汉，天津等二线城市。

在中国，高楼不仅是财富和实力的象征，它还被赋予了政治和意识形态的身份；它不仅是一栋建筑，它还承载着日渐膨胀的人心；它不仅由钢筋水泥浇灌，也搅拌进了权力、野心与纠葛不清的利益。

异化的高楼竞赛

在西方，大城市的摩天楼不少是公司总部的所在，代表资本的力量；而在中国，城市地标的高楼更像是政府的彪炳功绩。

“建好这个楼我才知道，上海的今天不是南京的明天。”开车经过年底落成的南京绿地广场紫峰大厦，眼看着这栋“世界第七高”在后视镜里渐渐拉长，大厦的业主之一，南京国资集团总经理王海涛发出这句感叹。

他的话既有欣慰，又有不甘。素以“全国五大都市”自恃的南京，总算有了拉近北上广的高度。但从之前的南京第一高德基广场（二期）的280米呼地拔高到紫峰大厦的450米，城市垂直扩张的速度，又不甘心步浦东陆家嘴的后尘。

紫峰大厦采用螺旋结构，对建筑稍微懂行的人，一眼就能看出它脱胎自“美国第一高”芝加哥西尔斯大厦。西尔斯大厦兴建于上世纪七十年代的摩天楼热潮，它把芝加哥这座地理上位于美国心脏的城市拔高到443米，迅即打破了一年前（1973年）纽约世贸中心双塔创下的“世界第一高”纪录，让林立的曼哈顿摩天楼群，在芝加哥面前要收敛起它睥睨天下的神色。

说起来，芝加哥才是摩天楼的摇篮。这个从1871年的一场大火中重生的城市，出于后怕摒弃了传统建筑材料石与木，在十九、二十世纪之交，用铁与血炼就了一副新的城市骨架。1885年建成的芝加哥家庭保险公司大厦，是世界上第一座采用钢框架的高层建筑。其在当时引起的震动，就像1871年的大火起因一样让人恍若梦中。有人说是一场陨石雨再造了这个“垂直城市”，也有人说是一头奶牛踢翻了草棚里的一盏油灯。

但惯性自此一发不可收拾。全球第一栋超两百米的摩天楼，纽约大都会人寿保险公司大厦的建成，距今已有一百年。世贸双塔的废墟Groud Zero，在人们心里留下的阴影尚未驱散，摩天楼却在中国逆势拔起。武汉长江中心606米，大连绿地中心518米，苏州国际金融中心450米……当富得冒油的迪拜把哈利法塔（原名迪拜塔）高度的秘密憋了五年，九州在建的摩天楼，却一个个事先张扬了“冲击纪录”的欲望。

那架势，直让四十五年前正对着纽约帝国大厦，从窗口伸出8mm摄像机挺过八小时的安迪·沃霍尔，也要感到羞赧。“要持续多久？”“跟你的生命一样长。”那部讽刺现代商业社会的先锋电影的台词，好像正为发生在我们土地上的现实配音。

“这是一个建筑师的好时代。过去在西方，一个建筑师毕其一生，顶多能参与两到三个摩天楼项目；如今在中国，一个建筑师每十年做两到三个摩天楼，也不稀奇。” SOM建筑设计所诞生于芝加哥铁血重建的年代，其中国区总监周学望（Silas Chiow）如此断言。

“从2010年下半年到2011年上半年，我们在东北、东南、西南建成的超高层就有10幢。像这样短时间、高密度地建造摩天楼，全球只有我们一家。”绿地集团副总裁许敬自信满满。

摩天楼的政治学

上世纪九十年代，在上海浦东相继兴建的金茂大厦和环球金融中心，是国内第一轮摩天楼热潮的代表性案例。“1990年代，上海想要成为中国乃至亚洲的金融中心，政府意识到必须去吸引资本，所以必须建摩天楼。这是一种形象战术。” 据柏林城市规划师克里斯蒂安·哈杰回忆，早在民主德国时代，一位在东柏林参观的上海市长，就曾提出看看市中心高层板楼的要求。

眼下，“形象战术”的思维在二三线城市形成了跟风。华东建筑设计研究院有限公司自1990年代开始，参与了国内近半数200米以上的超高层建筑项目。据其市场经营部经理陈永佳介绍，二三线城市的摩天楼项目激增，就是在这两年里起的波澜。在上世纪九十年代初，以陆家嘴为代表兴起的第一轮国内摩天楼热中，多由政府直接接洽摩天楼的建设。时到如今，由政府立项，地产开发商投建摩天楼项目的模式，渐成主流。

周学望把中国的新一波的摩天楼热潮比作上世纪八九十年代的美国。新泽西州的城市陆续建起了一些超高层，来争夺纽约的市场。“纽约有其自身的问题，它一方面希望持续地提升基础设施水准，来吸引人才和资金；但由于高税率等原因，它又很难阻止部分资源分流到周边城市的新兴CBD区。因为那里租赁价格更低，再加上税费优惠等，对入驻摩天楼的公司来说可以降低运营成本。”这也导致经济景气时，曼哈顿的办公楼也有20%左右的空置率。

在中国的二三线城市，政府是兴建摩天楼的主要推动者。摩天楼作为城市地标，被视为向投资者注入当地经济发展的强心剂。但周学望还是指出了这一轮摩天楼热潮和三四十年前美国境况的不同：美国城市的摩天楼，不少是公司总部的所在，代表着资本的力量。“而在中国，城市地标更像是政府的彪炳功绩。”

周学望所在的SOM从上世纪九十年代初进入中国以来，承担了上海金茂大厦、南京紫峰大厦等项目。在与地方政府打交道的过程中，常要花不少时间来降低他们对摩天楼高度的预期。据周介绍，目前在建的天津滨海新区CBD项目，当地政府提出要造600米高，好说歹说才接受了450米的方案。而在南昌绿地中心的项目中，因为政府对楼高的预期从150米提升到250米，投资方绿地集团才再次找到了SOM，因为他们是迪拜塔的设计方。

对大楼高度的偏执，在周学望看来，是因为“中国政府的官员都有其任期，在任期之内他们希望能够显示政绩，而在硬件建设方面的政绩又最显著”。这一论调也得到了上海同济城市规划设计研究院匡晓明所长的认同，“现在比GDP已经不兴了，民生又不容易量化，还有什么比搞摩天楼更显眼的吗？”

南京紫峰大厦于2009年6月建成，坐上了江苏省第一高楼的交椅。但是，屁股还没坐热，九个月后，就传来了苏州国际金融中心超高层奠基的消息。这栋位于苏州湖东新区CBD的楼高一样是450米，但建筑实体高度却要超过去掉楼顶天线后的紫峰大厦，让后者的“江苏省第一高楼”有名无实。

地方政府间的掰手腕从台上到台下，掰完GDP，又掰起摩天楼的高度。在江苏省内，苏州和无锡相继在2009年跨入人均GDP过万的城市行列，省会南京却才赶上南通的水平。在长三角16市中，南京的人均收入进入不了前十，但房价稳居前三。房地产收入占南京市GDP的15％，似乎格外需要楼高支撑对经济的信心。



“办政府想办的事”

“但是，建摩天楼是很现实的事，资本对于高楼太重要了。”如环球金融中心的设计方KPF建筑事务所创始人尤金·科恩所说，地方政府腾出土地，还需资本的眷顾。据《财富》杂志报道，1993年10月，环球金融中心未来的业主森大厦集团总裁森稔到访上海，时任浦东新区管委会主任的赵启正告诉他，政府打算在陆家嘴中心区建三座超高层，第一座政府出资，第二座就让森稔来。

但在南京、郑州、南昌等城市，金融服务业所占GDP的比重不高，摩天楼的主要消费者，世界500强企业落户不多。反倒是各地普遍存在着写字楼租售价格与住宅“倒挂”的现象。市中心腾出黄金地块，虚位以待开发商，却一直处在画楼充饥的状态。南京紫峰广场项目在招商中，就曾先后错过洛克菲勒财团和香港的投资公司。

据华东建筑设计研究院的总建筑师陈雷介绍，刨除地价，摩天楼的建设成本，每平方米在1.5万元左右，并随着整体高度的上升，而有所浮动。一栋300 米以上的摩天楼要投入30－50个亿。“对地产开发商来说，建摩天楼的经济效益并不好。现在做房地产，土建成本基本不敏感，只要有地在手，熬两年，土地价格就上去了。但是如果造办公楼，回收成本一般要八年，而造酒店，则要二十年。”匡晓明分析说，这也导致了民营地产开发商基本与超高层绝缘。

这笔账，绿地集团副总裁许敬也并不否认。他认为，超高层地产是绿地集团的近期战略，属于持有型地产，符合企业提出的口号“做政府想做的，做市场需要的，做企业能做的”。“政府想做的，其实也是城市需要的。如果是民营企业，那么追逐经济效益最大化是首位的。而我们是一个国资背景的企业，要考虑经济效益和社会效益的平衡，这也是土地方所看重的。”许敬说。

绿地集团是国内独家经营超高层项目开发的地产商，据高通智库发布的《房地产企业标杆》研究分析，“（绿地超高层项目）能够获得政府支持，捆绑土地平衡资金。‘做政府想做的事’，让绿地项目融资大多有了保障，并获得了当地政府的‘信任溢价’。”在过去两年绿地的拿地记录中，南昌国宾馆项目捆绑了三块住宅用地，济南超高层项目捆绑了2000亩地，280米高的郑州会展宾馆项目更捆绑了6000亩郑东新区的商业用地，郑东新区管委会甚至承诺“不再审批郑东新区CBD范围内其他五星级专业大型酒店新建项目”。

“摩天楼项目其实是地方政府兴建星级酒店思路的一种延续。星级酒店是二三线城市非常向往的，接个客之类很有面子。过去地产开发商为政府建星级酒店，工程封顶之后政府都会给发个奖牌，以表彰其为当地经济建设作出的贡献。”匡晓明说。



曼哈顿模式的缺陷

在二三线城市兴建的超高层建筑中，“城市综合体”对单一功能的办公楼，取得了绝对的优势。绿地集团投资的南京、郑州、南昌等项目，高级酒店和消费场所占去了摩天楼近一半的楼层。这种“城市综合体”的设计，在纽约、芝加哥，乃至上海都不是主流。

南京紫峰大厦82层的总楼层，42层以上都由绿地的合作伙伴洲际酒店经营，而地下一层到六层逾4.5万平方米的购物广场，直接把擂台设在了当地的商业中心。被称为“中部五省第一楼”的郑州会展宾馆总高63层（280米），同样是超五星级酒店占了半壁（31层以上）。

周学望表示，这样的摩天楼业态分布主要是出于投资回报的考虑。在二三线城市，高级酒店的回报率要高于写字楼的租赁。上海金茂等超高层写字楼的日租金在每平方米8元左右，而在南京、武汉等地，日租金只能达到3-5元/平方米。相对而言，增加摩天楼中酒店等高级消费设施的比重，会有助于投资商较快地收回成本。

但现实的脚步又迈得惊人的超前，摩天楼的建成不仅刷新了城市的高度，而且也迅速刷新着写字楼的销售价格。南京紫峰大厦3.5万元/平方米的销售均价，比大厦开建时当地不到1.5万元/平方米的写字楼销售均价，翻了一番还不止。这种情况也发生在郑州和南昌争建“中部五省第一高”，结果都明显拉动了两地写字楼的租售价格。

如此“立体利用空间”的模式，在香港经济评论家土恒看来，是利用“容积率陷阱”攫取公共财富的手段。所谓“容积率陷阱”，是曼哈顿模式的致命缺陷，因为只控制了占地面积，却没有控制容积，放任甚至鼓励整个城市在狭窄的区域内向空中、地下扩张，而不考虑城市人口密度对空间的需求是否实际。

土恒认为，大陆在城市化建设过程中在不自觉地克隆着过时的曼哈顿（香港）模式，各大核心城市竞相争夺亚洲乃至世界第一摩天大楼，规划仍然停留在气派、集约省地，以破坏历史、透支未来的方式换取GDP增长，最终只是导致民众背负高企的房价。

在《经济学人》的报道中，更是直指“摩天楼竣工之时，习惯性地正逢市场凋敝之际”著名的纽约克莱斯勒大厦建成于1929年华尔街崩盘之时，帝国大厦更不幸地在大萧条最低点完工。

“这些历史事实不可否认，但也尚没有历史规律可循。” 华东建筑设计研究院有限公司董事长、总工程师汪大绥承认，由于我国经济的结构性转型非一日之功，目前的国家投资还是集中在基础建设项目，部分建设甚至超前了“十二五”规划。“但是，至少兴建摩天楼，对创造就业和税收，有立竿见影的效果。”

匡晓明直指这轮摩天楼兴建热潮存在着三方面的问题：其一是高度过高，性价比就会下降；其二是形成了一个开发商拿地的新模式；其三是只对大开发商有利，在市场上挤出了中小型开发商。在他看来，“这也是中国的政治体制决定的，鼓励各地方相互竞争，各地都建摩天楼搞招商引资，就挤占了多元化城市建筑项目的空间。”

今年1月11日，号称要建成“第二个陆家嘴”的上海世博园C片区地块，规划中的“浦江耀华国际商务区”，出台了1平方公里的区域内限高275米的标准。据世博功能区域经济发展促进中心的负责人介绍，“275米是最高的层高，不会像陆家嘴，全都是摩天楼。在此打造的是低密度空间，景观绿化用地占 27%。并吸取陆家嘴的教训，将建设40万-50万平方米的地下空间，串联区域内的楼宇。”

上海陆家嘴，这个一度让诸多城市仰望的“中国曼哈顿”，是不是正在滑向一个经典的反例？

但回头往顾，我们才看得清历史的“吊诡”。摩天楼的经典原型“垂直城市”系由现代主义建筑之父柯布西耶在大萧条前期提出，在为其著作《走向新建筑》所绘的插图里，24栋60层的十字形写字楼，只占据了5%的地面，而把城市本身编织得像一张东方地毯。“因为花园城市是虚无缥缈的东西。自然消失在道路和房屋的蚕食之下，解决城市密度问题的方案将在‘垂直城市’里找到。”这个反经典的“现代巴比伦空中花园”式的构思，在未来的近百年里却把城市人口驱往愈加密集的空间，如蚂蚁上树。

为了缓解这种压抑感，突突响的冲击钻又折腾起了陆家嘴，这一次，是为了打通楼宇间的公共空间而忙碌开工。





南京紫峰大厦的设计由SOM建筑设计所承担，图为SOM中国区总监周学望。 摄影_肖南

450米的南京紫峰大厦，原计划是成为“第一高楼”，2005年破土时变成世界第五，等到2010年12月开业，排名又掉了两位，滑落为“天下第七”。如果把国内所有建设及设计中的超高层全部纳入，现在紫峰能否保住全国前十都成了问题。

5年前，25岁的姚思源从古城南京出发，前往大洋彼岸的芝加哥读博士。芝加哥，摩天大楼的故乡。姚思源曾在密歇根湖上乘船赞叹过高楼林立的繁华夜景，也在443米高的西尔斯大厦前比画着V字手势留下身影。相比芝加哥高耸入云的天际线，他的故乡南京，天空显得低矮而无争。姚思源记得从南京大学化学楼的教室窗户望出去，北京西路上除了脉脉相连的高大梧桐几无遮挡，平和的视野一直蔓延到鼓楼广场。

如今，姚思源不可思议地看着紫峰大厦，后者以450米的高度俯视他，顺带也俯视了西尔斯大厦。在姚思源读博的五年间，西尔斯从坐镇了30年之久的世界第一高楼宝座上跌落下来，先是被台北101超过，然后是上海环球金融中心，再后来是迪拜哈利法塔，姚思源没想到，到了2010年，连南京都可以高出芝加哥一截。448米高的紫金山曾经一直是这座温和城市的制高点，而今紫峰将它悄然替换。

在人类建筑史发展到2011年的今天，450米这个数字早已不再令人惊叹。828米的哈利法塔之外，科威特人1001米新的摩天大厦正拔地而起，似乎真的要实现通天塔的梦想。但在8年前，紫峰大厦作为一个设想诞生之初，它曾有过称雄世界的念头。时任南京市委书记的李源潮提出，进入了新世纪，希望南京能出现一个表现时代特征的伟大作品。

伟大作品的梦想最终落定为建一座摩天大厦。六朝古都的南京，在各个时期都留下了辉煌的建筑。王海涛，国资集团总经理、后来紫峰大厦项目的负责人之一，向南都周刊记者历数：明代有大报恩寺、中华门，民国时期有总统府和中山陵，建国后的南京长江大桥，改革开放后1983年建成的金陵饭店也以37层、104米的高度成为了当时中国第一高。

这条骄傲的建筑作品长廊在步入20世纪90年代后戛然止步。而与此同时，320公里外的上海正在用包括建筑语言在内的所有方式表达着“世界，请注意我”。1999年，420米高的金茂大厦在浦东崛起，成为了上海的新地标，并大力刷新了中国摩天大楼的高度。

当时的南京市长蒋宏坤提出，南京的地标也应当由建筑来改写。王海涛记得，从一开始就设立了高度要超过金茂的标准。到后来著名的SOM建筑事务所参与设计，定下的最终方案是450米，超过了老牌世界之巅西尔斯大厦。

合作

“第一高楼”的选址颇费了一番周折。最开始，南京市政府选定的是长江路9号邓府巷地块，此地属于南京最繁华的新街口商圈，紧邻当时已在开发的酒吧街1912，就人气而论毫无问题。但后来，确定了要建在政治意义上更为中心的鼓楼A1A2地块。

铺开南京地图，鼓楼广场处于市区的心脏位置。中山路、中山北路、中央路、北京西路、北京东路五线交汇，环抱着鼓楼公园。A1A2地块位于鼓楼广场西北角。王海涛告诉记者：“这个地方是南京行政轴线和商业轴线交汇处。南北两端新街口、山西路两个商圈连成轴线，东西两边紧挨着鸡鸣寺旁的南京市政府和北京西路上的江苏省政府。”中心地位一目了然。而且鼓楼也是南京市区海拔的制高点，“比新街口高出了10米有余。”

王海涛所在的南京国资集团成立于2002年，以代表政府有效整合、管理国有资产为主要职能，强调“发挥导向作用”的同时努力让资产增值，总资产超过 2000亿元。“第一高楼”地点确立后，南京国资集团以单一竞拍的方式拿到了鼓楼A1A2地块，当时的地价是1.1万元/平方米，总价2.7亿元，是当年的地王。

2003年，之后喧嚣的楼市热潮此时在南京刚刚起步。和苏州无锡比起来经济发展温吞的省会南京，房地产投资较前一年有了33%的涨幅，却还是比全省平均速度低了14个百分点，全市平均楼面地价不到2000元/平方米。

王海涛刚接手“第一高楼”，正是“非典”末期，全国上下的氛围一片飘摇。他带队先去上海考察金茂，听到的都是惨淡：摩天大楼的超高运营成本，让金茂每天开门就贴100万；结构设计也不够完备成熟，“刮大风的时候门都关不上”。接着他们南下香港招商，在那个人人都戴着口罩的春天，香港人除了谈SARS 色变，谈楼更是色变。当时香港楼价跌了60%，地价则跌了70%，“简直是遍地哀鸿。”

这般景象并未动摇南京建“第一高楼”的决心，王海涛认为，“沉闷的时期更需要伟大的作品来鼓劲”。另外他相信“第一高楼”的独一无二性：南京作为长三角重要经济城市，尚未有一座250米以上的超高层建筑，于高档写字楼于地标建筑，这一块都存在着需求。另外王海涛的信心来源于他们已拥有了最好的，且是唯一的地块：一座商务性大厦的成败与否，决定性因素就看是否抢占了这个城市的核心。

不少集团对南京项目表示出兴趣，其中最著名的是洛克菲勒财团。其时洛克菲勒正在上海谈新黄浦项目，来南京调研了好几趟。洛克菲勒认为，南京是中心城市并且正在发展，也认同南京市对此“世纪性高楼”的定位。但他们对鼓楼的位置提出了不看法：五道交汇的鼓楼，洛克菲勒认为存在难以解决的交通拥堵问题。另外洛氏还希望能延续他们经典的“联合国总部模式”：做了这座楼后，把周围的一片地和房屋都吃下来。

国资集团最终选择了上海绿地作为合作伙伴。作为上海地产界的龙头老大，绿地是国有控股，这让王海涛找到了“背景相同、文化相通”的沟通快感。许敬，绿地集团副总裁，告诉南都周刊记者：“我们的国资背景，是南京方面比较看重的。建设期间很多政策性的东西，大家理念比较一致。如果是一家民营企业，放在首位考虑的肯定是经济效益最大化。”而国企绿地显然更懂得“讲政治”：“会考虑社会效益和经济效益的平衡”。

绿地本身也在寻求转型。他们希望能打入世界500强，希望做百年老店。绿地做住宅地产出身，当时正希望向商业地产发展。“要做百年老店，就不能光靠建房子卖房子了，我们必须有一些能长期持有的资产。”绿地集团技术部总监薛明辉告诉记者。

国资方还有一个要求，速度要快。金茂大厦从开工到落成花了五年，南京希望这个时间能再缩短一些。当时香港有家投资集团拿出了方案，先期市场调研一年，规划方案一年，设计一年，然后再开工。而绿地作为本土企业，深谙一个城市政府对效率的追求——许敬拿出了从头到尾四年半的计划，这在国际上则需要十年甚至十五年。

争议

2005年5月，“第一高楼”破土动工。其时台北101已然落成，508米的高度令已完成设计的南京项目只能望其项背，何况远处还有始终未公开高度的迪拜神秘建筑物。按照那两座即将落成的摩天大厦披露的高度，南京将这座大厦调整为世界第五，并命名为绿地广场·紫峰大厦。

在南京内部，争议从紫峰立项开始就不曾停止，围绕着南京该不该建这么高的楼，如果建该不该建在鼓楼。南京一向以古城风貌保存得较为完整著称，城中便有山水，古都气质宁静怡然。鼓楼至北极阁山（鸡鸣寺塔）属于《南京市历史文化名城条例》中“应按规划要求控制新建筑高度和体量”的“限高区”，反对建高楼的声音大多源于此。所谓限高，指的是除了考虑到航道、航线以外，规划部门对城市里需要保护的老城区或风景区作出的楼宇高度限制，避免视觉污染。

东南大学建筑学院院长王建国在2003年曾为《国家地理》杂志做过建筑物天际线的研究。紫峰大厦项目上马之前，他曾经结合南京市规划局研究课题在空间形态上做了一些初步的分析。王建国画图向记者演示，从南京城中偏西的清凉山到鼓楼的北极阁山再到城东的紫金山，恰构成了一条绵延的岗丘绿脉，在这条绿脉上他认为肯定是不适宜建高楼的。鼓楼广场正好在这条连线的中点，但紫峰大厦现在选的位置与这条连线略微有所偏移，因此地点“勉强可建”。但在做这项分析时，王建国并不知道紫峰究竟要达到多大的高度，“如果早些知道，从比较严谨的角度，我觉得这个位置的楼高多论证一下更好”。

“问题不是能建多高，而是我们需要多高。技术的问题早已不是问题，都能解决。”王建国还有着和之前洛克菲勒一样的担心：五岔路口的鼓楼，交通拥堵问题早已非一日之寒，一座450米的大厦及其裙楼如若满负荷运转，带来的将是10万人流。

南京大学城市与资源学系导师曹荣林是旗帜鲜明的反对派。他认为，从国外经验看来，摩天大厦适合建在新城，搞好相配套的环境交通便可释放能量。而鼓楼高校云集，人文环境得天独厚，但不是商圈，也不该成为一个新的商圈：因为它的两头已被两个商圈包围。

许敬对这段争议并不回避：“南京当时人大代表、媒体都有想法，觉得鼓楼应该建绿地。但他们蒋市长就讲了，南京上世纪七十年代有长江大桥，全国人民都知道，八十年代有金陵饭店，全国人民都知道，九十年代后就没什么了，所以二十一世纪的开头，一定要抢占一个制高点。我就跟他们讲，南京的市民还是没有解放思想，我们上海市民建楼最开心了，建得越高越好，而且又是企业出钱嘛，干嘛不为城市建设不为地方政府作点贡献呢？政府的钱你去帮困扶贫好了。上海的媒体就从来不讲这个。你有钱你去享受享受，没钱看看也好。”

对于这场纷争，南京市规划局办公室主任朱军不愿再谈，他表示如今紫峰大厦作为作品已经向市民呈现，规划局没有其他的话要说。王海涛认为，每个时期城市都需要一个综合体，能体现时代和城市的关系。“以后人家问你鼓楼在哪儿，终于不用再说在那个大转盘了。站在南京的任何角落，你都可以一指说，看，在紫峰那儿。”他还记得当时南京分管规划的领导赞叹过，紫峰大厦改变了南京原本平和的轮廓线。

难关

国资集团的要求是快，这对第一次着手做超高层的绿地来说不可谓不难。他们用了最好的施工团队上海建工集团，甚至在方案设计上也对速度作了足够的考虑。当时参与招标的有法国人保罗·安德鲁的方案，此人以数不清的机场及中国国家大剧院而被熟知。“他确实有一个浪漫的想法。”王海涛说。最后股东们共同选择了更加实际的SOM方案。SOM，来自芝加哥的顶级建筑事务所，专业设计摩天大楼。王海涛不止一次提到美国人和中国人的相似性：包括喜欢建高楼和追求高效率。

按照严格的高层建筑分类，100米以上的建筑就是超高层了。无奈如今“超高”实在太多，现在通行标准被放到了250米以上。“超高层建筑是一个复杂的系统，”绿地技术总监薛明辉告诉记者，“它的很多东西比如消防、抗震，都超出了规范要求，只能去做一种性能化升级。”

紫峰大厦40亿的投资，绿地作为控股方占77%，国资23%。从2003年立项到2010年12月开业，王海涛历数，中间经历了“非典”，经历了上海社保案，经历了金融海啸。他们挺过了每一次巨大的压力，资金困难时期靠中国农行和江苏银行的银团贷款才转危为安，“大家对紫峰的商业价值有信心”。

上海的环球金融中心中途曾停工六年。这栋由日本森大厦投资兴建的摩天大厦开工于1997年，随即被亚洲金融风暴击倒，原本预定完工的2001年又遇上“9·11”事件，再度停工总计长达六年。环球金融中心最终于2008年8月封顶，比紫峰大厦早1个月。492米的高度超过了紫峰，加上迪拜塔最终定格在828米，紫峰大厦再次从预期中的世界第五跌至第七高。

王海涛把紫峰能够“不停一天工”归功于国企身后政府的强势支持。早在2003年全国各地调研时，他就得知大连、武汉两地各在一家民企的推动下，也欲建造“中国第一”大楼。“如今直到紫峰落成，两家也没有下文，不了了之。民营企业想做这么大的事还是比较困难的。”

薛明辉相信，绿地是国内仅有的几家具备做超高层实力的地产商之一：“为什么小企业不能做只有大企业才能做？超高层摊子铺得大，回报周期长，得有强大的资本运作能力，一年的销售要过千亿才行。”

生意经

2005年，王海涛给紫峰大厦计算回报周期。当时南京的房价均价还不到一万，他算来算去，觉得需要22年才能收回成本，最短也要18年。然而接下来的五年房地产一路飘红，南京甲级写字楼均价从七千涨到了一万五。

“紫峰写字楼现在均价约为3.5万元，根据楼层不同最高超过4万。现在已经售出三分之二了。”王海涛说，如今他给出的回报周期预算是10年。

在高度发达城市如纽约、芝加哥包括上海，写字楼往往占去了摩天大楼的超过70%，这是出于实力雄厚的国际企业尤其是金融业对高级办公环境的需要。而在南京，2003年，当世界500强中有超过300家入驻上海时，选择南京的还不到70家，5年后这个数字涨到了91家。至今500强的金融机构在南京的只有寥寥三家：汇丰、瑞穗和渣打。紫峰带来的大面积高级写字楼对于南京是否显得绰绰有余了一些？

王海涛表示乐观。一个原因在于高铁，高铁的通车再次缩短了南京和上海的距离，动车两个半小时的车程变成了一个小时多一点，南京被更加紧密地纳入了长三角经济核心圈。“拉近了距离就会带来商务的流动，从上海到南京只要70分钟，而同样是住洲际酒店租办公楼，南京的成本只要上海的60%，何乐而不为？”

同为国际甲级写字楼，金茂和环球中心一天的租金约为每平方米8元人民币，南京的紫峰只要5元。和环球金融中心一度只租不售的情况相反，薛明辉告诉记者，紫峰大厦的写字楼欢迎资本雄厚的公司将它们整层整层买走。

“我们已经持有酒店和商业了，写字楼出售是经营上的策略性问题。”薛明辉说。很多时候，投资超高层的地产商可以从政府手中拿到捆绑的住宅项目，许敬坦言绿地本身当然也希望有捆绑，这对盘活集团资金有好处，“有住宅的话，有些项目可以持有有些可以出售。”对于没有任何捆绑的紫峰大厦，他们选择了出售写字楼。

记者从南京房地产网上查阅到的公开信息显示，紫峰大厦从2007年5月开盘销售至今，纳入网上销售总套数为562套，截至2011年1月11日成交 294套，成交面积约为销售面积的1/4，320平方米以下的中小型单位几乎售罄，28楼以上的整层销售相对滞后。先行入驻的多为大型央企国企，包括华能集团、中金及中国农行。世界500强企业则有挪威船级社、韩国LG物流等。也有企业并不贪图世界第七的美名，南京仅有的三家500强金融机构之一的渣打银行在决定入驻绿地广场后放弃了紫峰，选择了不高的翠峰大厦，后者2.5万的均价远低于紫峰。

王海涛相信，紫峰大厦的建立本身会形成“楼宇新经济”。作为南京崭新的城市名片，紫峰的存在增加了南京对世界级名企的吸引力。“世界第七高楼立在这里，高端客户会因着它而来。”

但似乎紫峰大厦在世界第七的位置上也坐不了太久。一座接一座的摩天大楼在规划乃至建设中，都在跃跃欲试地试图超越紫峰。632米的上海中心大厦正在建设中，预计2014年竣工，届时将成为新的中国第一、世界第二高楼。2010年12月8日，紫峰大厦开业前十天，绿地的另一处超高层项目——武汉绿地中心开建，总高度606米，预计五年后建成。“已建和即将要建的，今年上半年绿地就有超过10个超高层项目在全国各地做，包括大连、武汉、长春、长沙，南昌有三栋，郑州也有三栋。”许敬告诉记者，“在这么短时间内如此密集地建造超高层的地产商，全世界也只有我们一家。”

薛明辉不无骄傲地说，绿地每天在刷新自己的高度。在摩天大楼技术早已成熟的今天，刷新高度并不困难。

如果把所有建设及设计中的超高层全部纳入，紫峰大厦如今世界第七、国内第三的排名将陡降为勉强挤进全国前十。除了上海中心、武汉绿地外，大连、天津、广州都将出现500米上的高楼，甚至江苏省内，紫峰都难以继续称霸，苏州国际金融中心将在2013年落成，不同于紫峰峰顶“增高”用的69米灯塔，那将是一座实打实的450米大厦。东南大学建筑学院院长王建国直言，二三线城市搞如此多超高层建筑，没有一点公众需求上的考虑，纯粹是为了攀比炫耀。而下一个十年，中国的摩天大楼将以前所未有的速度密集林立，这种炫耀也失去了最后的意义。

王建国不否认紫峰大厦的美。12月18日开幕的那天晚上，他从自家阳台望出去，灯光绮丽，紫峰如第一次出席社交场合的少女，一袭紫衫灿烂登场。白天的时候，他从玄武湖边眺望过紫峰，蓝绿色的建筑物主体明亮而不喧哗，设计成龙鳞状的玻璃幕墙随着建筑盘旋而上，如扬子江在阳光下泛起的水鳞，底部则是代表着南京城墙的铅灰色砖石。“是非常优雅的设计，也足够谦卑。以前在火车站看南京的天际线非常的平，紫峰的出现统领了之前的建筑物，划出了新天际线的惊奇之美。”

年轻人们对新大厦的出现普遍表示出欢迎，26岁的李静亭，已急忙去紫峰体验过了卢米埃院线，它是内地第一家4D院线。李静亭热爱南京的安逸，有时也会嫌它不免土气。现在好了，以后再有上海的朋友来，她可以带他们去紫峰高处的旋转餐厅吃东西——比金茂还高。

49岁的杨圆对于紫峰感到无法接受。从她位于云南路的办公室看出去，“它就像一把尖刀，刺破南京的天空”，这感觉令她不寒而栗，走路都会绕过去走。和她同龄的作家韩东则表示，对紫峰无感，但“本质上讨厌一切高楼”。

更多的人继续生活，并不在乎这座城市多了一座摩天大楼。开出租车的小王把记者送到紫峰楼下，他说最多的一天他送过十几拨游客说是来登紫峰观光的。而他自己，以前从未想过以后也不会上去。

台北101站着把钱赚了





台北101楼高508米，地上101层，地下5层。其英文名称Taipei 101除代表台北，还有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”（技术、艺术、创新、人民、环境、个性）的意义。





从新店方向往台北市望去，台北101挺立于云雾之间，宛如天空之城。

从“世界第一高楼”退位之后，台北101，这个在台湾人看来“扶不起”的摩天大楼，戏剧般地结束了长达7年的亏损。转亏为盈的101能给日吞万金的摩天楼提供怎样的启示？

“祥龙”从台北101底楼盘旋而上，直冲高达508米的塔尖。

塔下，是82万人的倒数声；塔上，是288秒的烟花梦幻。

这是台北101送给台湾人的新年礼——斥资6000万元（指新台币，下同），3万发烟火，还有国际爆破大师蔡国强的大手笔。自2003年竣工始，在台北101塔顶施放烟火，是这座“世界第一高楼”每年的形象卖点。

虽然“祥龙”被台湾媒体戏谑为“蚯蚓”，但是，台北101需要“掌声”来为自己庆祝。

建筑成本高达500亿元、每日营运成本2000万元的台北101，曾被台湾人称作“扶不起”的摩天大楼。2010年1月，高达828米的迪拜塔取代了台北101“世界第一”的位置。但是，退位后的台北101，反而结束了长达7年的亏损。

事实上，早在2010年年中，台北101董事长林鸿明就对媒体宣布：“（2010年）上半年台北101营收约48.57亿元，年增近3成，税前盈余逾1亿元。”每个月都在赚钱的101，更是让林鸿明高兴地预见，全年可望获利逾2亿元，首度亏转盈。

“终于扬眉吐气”，媒体以这样的语句表达感叹，像是对这个沉重负担的卸除而松了一口气。而对于台北101来说，这场盈利比预期早来了两年。



负债300亿的摩天楼

摩天大楼如何盈利在全世界都是难题。

根据媒体公开资料，上海金茂大厦每天的管理维护费就达100万元人民币，而台北101每天的运营成本为2000万台币（折合人民币400多万元）。如果没有前期周密的规划、招商，没有足够的财力、人力，一座投资巨大的建筑，也能成为现实中的“资本黑洞”。

根据台北101公关部提供的数字显示：这栋摩天楼，在营运第三年，即2006年亏损达到17亿；在马英九上任打开两岸大门的2008年，亏损仍有9亿；而才刚开放陆客观光的2009年，亏损仅1亿，直至现在的获利。

或许2009年顶新集团入股而引发“鲑鱼回流”的气氛太迷人，台湾媒体将转亏为盈的关键指向“陆客经济”，认为观光消费收入是台北101突破营运困境的敲门砖。但是，林鸿明并不完全认同，说，“台北101只是提早达到损益平衡。”

要做世界第一高楼并不轻松。高达500多亿元的建筑成本，加上需要付给台北市政府土地权利金200亿，以及每年的银行利息。巨债负担下，营运团队将盈利时间点设在营运后的八九年，也就是2012年。

不过，对于长期亏损，台湾社会显然没有足够的耐心，关于“台北有无能力支撑一座摩天楼”、“经营团队是否尽责”的质疑声一直不断。当时的董事长陈敏熏更成众矢之的，屡遭批评，在2008年更被“立委”以营运绩效不佳要求去职。

陈敏熏是台湾知名女企业家，父亲陈重义是台湾最大花式纺纱厂—理隆纤维的董事长。理隆投资了中华开发工银，在取得董事席次后，陈重义便指派陈敏熏代表家族担任开发工银董事。因开发工银持有台北101大楼19.55%股权，总穿着套装、梳着包头的陈敏熏成为台北101董事长。

虽然陈敏熏在声明稿中力陈无过，认为台北101大楼属收益型房地产投资BOT案，主要营收来源为租金收入；营运初期，租金收入未达一定水准前，将因高额固定费用而产生亏损，但终因社会压力过大，最后向台北101的全体公、民股共13名董事及台湾“财政部”表达辞意。“财政部”指定当时总经理林鸿明暂代董事长。于是这位一路看着“万丈高楼平地起”的幕后推手，站上了前线，尽管百般推辞，林鸿明仍接下了这个负债300亿、亏损超过9亿的烫手山芋。

并不在计划内的第一高楼

当年催生台北101的就是林鸿明。

在台北101大楼建成之前，作为台湾建筑世家宏国集团的第二代领军人物林鸿明，几乎是“养在深闺人未识”。台湾《商业周刊》在报道林鸿明时，开场白这样写道：“翻遍台湾企业集团名册，从未出现宏国两个字。”

1997年夏天，台北市政府希望通过民间投资的方式兴建“台北国际金融中心”大厦，寄出了很多投标单给当地的地产开发商。林鸿明先后收到了两次投标单，但他把这些标书都扔到了垃圾桶。过后不久，在“说客”接二连三的劝说下，林鸿明拿下了投标。

在台北市政府的构想中，这座“台北国际金融中心”大楼只建66层，并没有消费观光功能，也没有城市地标的想象，仅仅是“台北曼哈顿”计划中的“金融服务设施”。但是，林鸿明团队在与台北市政府交涉往来中，大楼高度慢慢增加到80多层。

“有一次，陈水扁（时任台北市长）突然问起世界第一高楼多高？有没有可能做到世界第一高？我们才开始以超越马来西亚的双峰塔作规划。”台北101设计方—李祖原建筑师事务所副董事长王重平回忆说。

当时，马来西亚双峰塔的高度约为452米，只要高过它就世界第一了，问题是，要盖多少层？李祖原的建议是99层，寓意长长久久。

但是，林鸿明的母亲谢罕见提出意见说：“如果人家问世界上有哪几栋楼是100层以上的，那你99层刚好被落下了。”

因而有人表示，那不如就100层，代表圆满吧。谢罕见又说，“中国人讲究百尺竿头更进一步，不能这样自满。”101层因此成为共识，这栋508米高的大楼也由李祖原提议定名为“台北101”。

尽管台北市政府极力支持台北101的兴建，经验丰富的李祖原建筑师团队也召集42国的专业技术人员共同打造摩天楼，但是，建造摩天楼并不容易。

最先面对的挑战来自自然环境的限制。“台湾是全世界最不适合盖高楼的地方。”王重平说，台湾地处地震带的限制，让摩天大楼兴建需要支付额外的防震成本，此外，在他看来，台风比地震还要危险。

1999年，“9·21”地震夺走了2415条生命，台湾人对高楼失去信心。林鸿明花了半年时间请各路专家证实台北101大楼并没有在地震带上，建筑本身也配备了良好的抗震性能。

例如，光是打地基便进行了15个月，挖出70万吨土，基桩由382根钢筋混凝土构成。大楼中心由外围8根钢筋的巨柱组成，每根截面长3米、宽2.4 米，巨柱为双管结构，钢外管，钢加混凝土内管，自地下5楼贯通至地上90楼。其使用的钢至少有5种，依不同部位所设计，特别调制的混凝土，比一般混凝土强度强60%。

为抵抗风力产生的摇晃，在88至92楼挂置一个重达660吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。这也是全世界唯一向游客开放的巨型阻尼器，更是目前全球最大的阻尼器。

尽管科技能够解决问题，但是外在环境变化和压力却难于预估：1997年金融风暴席卷了整个东南亚，2001年“9·11”的发生让未曾有过摩天大楼的台湾人担心城市安全问题，而2003年SARS的传染危机也影响了台北101招商。

陆客的贡献

耗费6年，2003年，台北101终于建成，成为当时世界第一高楼。此时，其所在的信义商圈规划区早已进驻了新光三越、华纳威秀、信义诚品等高档商场、电影、书店等消费场所。

台北101，先来却后到。

“当年，林鸿明因华纳威秀在旁而不打算设立电影院。”王重平说，林鸿明认为应该要“共荣”，台北101因而试图和周边的商家作出区别，不做百货公司，做成Mall，“成为人群聚集的地方”。

台北101原先由澳洲公司负责招商，招租率只有三四成，后转由台湾团队来招商。对此，台北101发言人刘家豪表示，“因为台湾人才会了解自己的购物需求。”

在营运第五年时，台北101引进钟表专区，希望奠定台北101在台湾的精品地位。“当然，这也是一种集市效应，越来越多精品也希望进驻台北101，如LV。”刘家豪认为，这是台北101的形象已受到肯定的表现。

而陆客的到来，给台北101注入一针最有力的强心剂。

台北101副董事长魏应交表示，在去年上半年48.57亿元营收中，陆客贡献了一成。在《商业周刊》中，他预估开放陆客自由行后，陆客对101的营收贡献可增为两成。

在刘家豪看来，陆客团不可能花太多时间在消费上，游客经济有限，所以，他们更多的是为今年开始的自由行作准备。目前陆客在台消费每人每日约新台币8000元，魏应交认为，自由行开放后，可能有五到六倍的增长。

不可否认，魏应交的大陆经验，的确让台北101更能抓准大陆的观光客源。例如，他建议在五楼排队入口处，为每个经过的陆客拍摄与大楼的合成照供选购，一天平均能带来20万元的进账。除此之外，为了让陆客多停留，台北101将陆客青睐的品牌，如化妆品、钟表和珠宝等放到观光线上，加大营业面积。

“台北101提早转亏为盈的关键是两岸关系变好，开放陆客来台。”发言人刘家豪以盈利的观景台为例，2009年全年进场人次不过135万，但2010年前10个月就有150万的进场人次，11亿的业绩中半数来自陆客团。现在，每两个陆客就有一个曾到访台北101。

虽然台北101观景台、购物中心都获利，但是在办公室出租方面，台北101仍属于亏损状态，不甚理想。

办公室的租金每坪约为3000元到4000元不等，但大楼花费不菲：每天营运成本需要2000万元，每年电费大约3亿元，机械电机设备维护费每年也要花2-3亿元，人员工资支出每年需要2-3亿元。尽管大楼所需支出由招租的企业支付，但办公室若未能招满，维护费用仍属亏损。

目前，台北101的招租率明显上升，逼近七八成，到了去年有85％的招租率，而办公大楼也越来越多国际大企业在租用，如IMG、Google、KPMG等等。而国营陆企，包括中国中钢、联想、中石化集团旗下的中化等均已进驻。

刘家豪说，“大环境改变”当然是天助，不过“自助”才是最重要的，包含内部控制成本以及积极寻找经营策略。“当世界第一高楼的地位不再，台北101 追求的便是世界第一高绿建筑，希望能够得到世界级的白金认证。因为节能减碳和环保设计，不但可节省日常成本，也可说服外商企业，现在外商都非常在乎能源节省以及环保潮流。”

忘了原本兴建的用意

台北101终能转亏为盈，对经营团队来说是成功的喜事，因“世界第一高楼”所带来的观光效益，也让它成为城市的意象。

在电影《台北星期天》中有个有趣的段落，两位在台北迷路的外劳，指着台北101说，“只要101越变越小，我们就离家越来越近。”

该片的导演何蔚然是马来西亚人，他准确地指出外国人通过101作为城市指南针的心理地图。但对台北市民来说，他们的行动地图并不依赖外在的建筑，而是生活习惯和记忆。

除了信义区周围的住户，大部分的台北市民，除了美食街、书店和超市，很少“使用”台北101。

东吴大学政治所硕士王铭岳的论文研究主题和城市相关，户籍在台北的他，认为台北101和台北市民的关系是断裂的，就跟马来西亚的双峰塔一样，都是政府的产物，但不是商业社会自发的。“美国上世纪20年代黄金十年而建筑的摩天楼，是当时经济社会需要而由民间建造的，但台北101是因为政府想要和全球化接轨，设置亚太营运中心而设，和本地的产业无关，当然更和台北市民生活无关。”

“从政策发展来看，台北101应该是不成功的。”台湾大学城乡所助理教授黄丽玲认为，从1990年代的时局来看，作为亚太营运的金融中心的设计来说，台北101已经错失机会，当初没有面对和中国大陆经济整合的问题，让信义区成为今日消费中心的角色。“服从了消费中心的角色，现在台北101成了高档观光地点。”黄丽玲说，观光功能原不在预想之内，现在只从观光消费来评价，却忘了原本兴建的更大的用意。

高楼不是一天建成的





要修建一座摩天大楼，需要巨额的资金，最先进的技术以及难以胜数的设计与工程智慧。我们以世界第一高楼迪拜塔为例，来看看万丈高楼是如何拔地而起的。

修建世界上最高的楼是种振奋人心的追求。楼外有楼的事实并不会削弱高高在上蕴含的强大诱惑力。

这一点连从来对城市及高楼大厦都缺乏兴趣的美国建筑大师赖特（Frank Lloyd Wright，1867－1959）都心知肚明。他曾经构思过一座528层、1英里（1609米）高的摩天大楼——The Illinois。尽管赖特自己也承认，以当时的建筑技术与材料，这只是个无法企及的幻想，但它在报纸头条中出现的频率却超过了任何一座真实的建筑。

迪拜塔在媒体中的受宠程度也毫不逊色。区别在于，它实实在在地耸立在迪拜市中心。已经占据世界首位的迪拜塔高828米，历时近6年得以实现的这一中东奇迹的背后，是资金、技术，以及难以胜数的设计与工程智慧。

设计

整座高楼的建筑设计与工程施工是由来自美国芝加哥的SOM建筑设计事务所（也是南京紫峰大厦的设计方）负责。设计团队开发出一种螺旋“Y”形方案，用来塑造整个建筑的核心结构。风力影响和“可施工性”是被考虑的主要因素。

该设计采用了一种“支撑核心”的概念，每一个侧翼都对整座塔起到支撑作用。正是这种核心结构提供了整个建筑的抗扭性。墙与走廊的交叉设计则意味着，所有垂直的混凝土同时支撑重力和横向载荷。侧翼采用了退台式设计，能干扰并缓解高空气流对大楼顶部的冲击力。

地基

要建的楼越高，要打的地基也就越深。迪拜塔建造在一个巨大的钢筋混凝土基座上，这个基座又由192根混凝土桩支撑着。为了防止高腐蚀性地下水的影响，用于浇灌基座和支柱的是一种高密度低渗透的混凝土，并且在基座下方增加了阴极防蚀保护系统。整个筑基共使用了45000立方米的混凝土，足以填满18 个奥运会比赛用的游泳池。

建筑材料

德国的巴斯夫公司为工程开发了一种独特的混凝土外加剂，它可以使混凝土被一次性不间断地泵压至600多米的高度。这种外加剂还增加了混凝土的耐压强度和快速固化能力，以确保建筑的结构稳定。

材料输送

2007年11月，混凝土被泵压至606米的垂直高空，打破了此前台北101大厦创造的470米纪录。泵压产生的压力接近200个大气压，相当于每平方厘米的表面承受200公斤的压力。从混凝土在地面灌装到高空释放，大约需要40分钟。在600米高度，输送管道中随时都充斥了约11立方米的混凝土。这意味着高压泵活塞的每次运动都承受了接近26吨（5头大象）的重量。



外部装饰

在512米的高空安装铝和玻璃幕墙，是迪拜塔创造的又一个世界纪录。大楼覆盖完成后的幕墙总面积约为17个足球场，使用的铝材总重量相当于5架空客A380飞机。

它的外部包饰主要由反光玻璃、不锈钢拱肩板及管鳍片组成。共使用了约26000块玻璃板，其中每一块都经过手工切割而成。300名来自中国的装饰专业人员负责了这个项目。迪拜塔的外墙系统被设计成能够抵御炎热的夏季高温，以及强烈的高空气流（设计人员甚至动用了一台二战飞机引擎来做测试）。

高空作业

在迪拜塔高层作业的高空起重机一直吸引着人们的强烈兴趣。来自印度的起重机操作员成了各种猜测的对象，有关“世界顶端的印度人”的故事到处流传，甚至有人说他已经被授予了荣誉阿联酋公民。

媒体所知道的是，三台巨型的Favelle Favco塔式起重机一直工作到156层。据艾马尔公司证实，35人组成的团队保证了起重机在大部分工期内都能24小时运作。起重机的载荷以钢梁为主，但一些焊接设备、脚手架、发电机组以及起重机本身所需的柴油燃料等，也都需要被提升至正确的楼层。



拆卸

安装高空起重机相对简单，它的各个部分可以随着每一楼层的完工被逐渐升高。但让起重机回归地面却要求多一点的横向思维。2007年11月，第一台起重机被下移到99层，为日后恢复维修时使用。另一台起重机在2008年10月被运回到地面。结果，最后那台起重机滞留在楼顶下不来了。工程人员绞尽脑汁之后，不得不又重新把一台小的起重机升到159层。这台小起重机首先将拆解的部件运到99层，再由保留在那层的起重机运到地面。经过一系列的精密协作，原本在700米高空作业的起重机才最终回到地面。

人力

迪拜塔是一个涉及全球60多家承包商与咨询公司的国际合作项目。在施工高峰期时，有来自100多个国家的12000多名工人在现场忙碌。据艾马尔公司称，整个工程消耗2200万个工时。

设备服务

迪拜塔的机械、电气和管道（MEP）服务是由建筑师、工程师和其他咨询顾问合作开发的。每隔30层分布的7个机械楼层里安置了维系迪拜塔运行的各种设备：电气分站、水箱、水泵和空气处理机组等等。MEP的运行由一个集成的智能BMS系统管理，同时通过光线电缆连接的各个机房也有区域控制台。

迪拜塔的供水系统平均每天供应946000升水。在夏天制冷需求最高峰的时候，迪拜塔需要约10000吨冰块融化所提供的制冷量。

大楼高峰期的电力需求达36兆瓦，相当于同时点亮36万个100瓦的灯泡。据一份报告统计，迪拜塔有超过10万台照明装置，375公里火灾报警线路，以及34公里冷水管道。



电梯安全

消防安全与紧急疏散速度也是迪拜塔设计中的首要因素。所有的楼梯间都由混凝土包裹，消防电梯能承载5500公斤的重量。因为没人能够下完160层楼梯，大楼每隔25层就有一个稳压的空调避难区。

迪拜塔内部分为不同区域：住宅公寓、酒店和酒店式公寓以及企业办公室。大楼里的57部电梯和8部自动扶梯被安排在不同区域，以服务不同的人群，让乘客可以直达他们的目的地。位于迪拜塔中央核心的主服务电梯，拥有全球最高的上升高度——504米，运行速度为每秒9米。另外一种双层结构的电梯为前往 124层的户外观景台的游客以及在123层大堂转电梯的办公人员服务。它的升降速度也达到了每秒10米。



内部设计

迪拜塔内的公共区域设计也颇费心机，使用了玻璃、不锈钢、磨光黑石、银石灰地板和手工地毯等各种元素。1000多件来自中东和国际知名艺术家的作品将装饰整个迪拜塔。其中相当一部分作品是艾马尔公司特别委托创作的。

塔尖

迪拜塔最值得炫耀的无疑是4000吨钢材铸造的天线塔尖。这座塔尖是在大楼里面制造的，然后用液压泵将其向空中提升。除了确保迪拜塔成为世界最高建筑，塔尖里面安置的设备也是通信畅通的保障。



清洁维护

SOM的设计师连大楼的清洁维护工作也考虑进去了。18条永久性的轨道和载人吊篮，为玻璃清洁和幕墙维护提供了便利。大楼维护设备的吊臂完全展开时可长达45米，缩回到储藏位置之后仅为15米。正常情况下，所有维护设备同时启动，也需要3至4个月才能清洁整个外墙。

资金

资金是任何项目从构思到成品过程中的关键环节。在确定资金来源之前，一切的计划都只能停留在书面上。据项目开发商艾马尔地产集团（Emaar Properties）主席阿拉巴（Mohamed Ali Alabbar）透露，迪拜塔的最终耗资约为15亿美元。2005年，马士礼格银行（Mashreqbank）、酋长国际银行（Emirates Bank International）和阿布扎比商业银行（Abu Dhabi Commercial Bank）共同组建了一个财团为项目提供资金保障。

盖现代摩天楼，恰恰说明你不现代





盖摩天楼的理由已经越来越空洞了。在中国，它不仅仅是追求现代性的表现，也表达了一种对于政绩和面子的欲望。



一股偏离现代性的冲动

南都周刊：中国许多城市近年争先恐后地上马了诸多摩天高楼项目，据说在建或计划兴建的超过300米的摩天楼有几十座，你对这种现象有什么看法？

冯果川: 首先我们得问一个问题：为什么会有高楼？摩天楼竞赛是一种游戏，而且它肯定不是中国的产物。中国以前一直是个皇帝制的国家，是一个等级社会，房子是按等级和制式来建造的，人们没有通过建筑去竞赛的意识。而且，中国式的建筑并不追求高，而是追求水平感。

在学建筑的人看来，高楼跟中世纪的教堂有关系。那时欧洲已经出现了这样一种竞赛，大家争相建造更高更大的教堂。像一些比较出名的教堂，比如科隆大教堂、乌尔姆大教堂，都是非常高的，能达到一百六十多米。而且这些高楼完全不是实用性的，它们的尖顶既不能使用也不能住人，只能拿来观赏。

所以，这种对建筑垂直感的追求，我认为是从西方传来的。它到了中国以后，就成了一种现代性的标志，因为它跟我们古建筑的水平感形成了鲜明的对比。中国人现在追求的是“现代化”，摩天楼盖得越高，就说明我越现代。

南都周刊:对摩天楼的热衷来源于对“现代化”标志的追求？

冯果川:可以这么理解。同时，这种竞赛也说明我们的现代化进程出现了表面化倾向。实质上的现代性是一种人本主义，强调个人意志被尊重。

但是，我们实际上离人本主义还差得很远。大家也觉得达到这个标准很难，又看不到效果。于是一种补偿性的行为出现了：既然达不到实质意义上的现代化，那就先打造一个现代都市的面貌吧，摩天楼便成了一个最重要的符号。

南都周刊:中国的高楼竞赛还有个特别的现象：在二三线城市中特别受重视。

冯果川：现在许多二三线城市开始积极地投身高楼竞赛，我们正好可以从中发现一种观念的滞后。摩天楼在国外基本已经停滞了，因为它们的现代化发展到一定程度后，发现争盖高楼是一件很不理性的事情，尤其是在经济效益上。所以大家都不再玩这个游戏了，觉得没有意义。

人的力量来自于理性，有思维的能力，能够机智地去做一些事情，这也是现代性的重要基础。但从高楼竞争里面，我们看不到这种理性。这其实归根于某种冲动，对某种象征性的追求，它其实是跟现代性偏离的。

在一个发达国家里，或者在我国一些发达的城市里，许多建筑师已经远离摩天楼，开始寻找一些新的建筑了。而二三线城市却在这时才开始这个风潮，还处于这种冲动中，这恰恰说明了一种观念的滞后性，还停留在上世纪二十年代，那时候正是欧美盖摩天楼的高峰期。

南都周刊：国外曾有过类似的摩天楼竞赛热潮吗？

冯果川: 纽约、芝加哥都曾有过激烈的摩天楼竞赛。那时候的美国人跟现在的中国人有点像，刚刚富起来，野心膨胀。他们的热潮，一是出现在二十世纪初，二是二十世纪五十年代左右。再到后来，人们对空间的热情就慢慢减下来了，不再拼命地建很高很大的房子。

不过，芝加哥也有它特殊的地方，因为它的地貌属于近湖的烂泥地，即使盖矮房子，同样得花大钱打很深的地基，盖高楼反而是更经济的选择。因此它就像一个踩着高跷的城市，所有建筑包括道路都有着很深的地基。纽约的摩天楼呢，根据库哈斯的分析，还出于一种娱乐的目的。摩天楼不像中世纪的教堂，只能让人崇拜仰望。相反，它们是供人攀爬的，可以满足人登高望远的欲望。

下一波会是绿色建筑狂热

南都周刊:高楼热潮的起因会不会出于土地稀缺？中国二三线城市同样面临这种问题。

冯果川:如果是说纽约、芝加哥的话，有这个原因，但我觉得土地问题的比重并不是很大。当时的人们觉得，终于有一种技术可以冲破重力的影响，将建筑向天空发展了，所以才会如此热衷。那时，土地就算再稀缺也没有现在稀缺，可是摩天楼竞赛在国外发达城市已经很难见到了。

从建筑方面来说，如今盖摩天楼是没有什么难度的，只要有资金，实施起来并不困难。因此它对于建筑师的挑战性并不大。而且最近若干年内，人的价值观有个非常明显的转向，就是要盖低成本、环境友好的、绿色的建筑。这其实跟高能耗的摩天楼是相悖的。挑战高楼，对于环境资源都很浪费，反而会给人留下很不好的印象。

南都周刊：有人认为，楼建到一百米以上就已经失去节约土地和能源的价值了；也有人认为，一幢400米高楼的耗能比10幢40米的高楼加起来的都要小。

冯果川: 对于楼高对应的能耗效应，我没有确切数字。但你想象一下，在摩天楼的建造过程中，必须把大量材料不断地运到高空，这肯定比起低层建筑要耗能得多。而使用摩天楼时也是如此，人为地不断将人运送到几百米的高空去活动，本身是很没有意义的，更是不经济的。

另外，摩天楼高到一定程度时，内部交通所占的面积特别大，大量的空间都得用来做电梯，楼的使用效率变得非常低了。再加上高楼的鞭梢效应，特别是柱状的楼，一到起大风，顶端就会像竹竿一样来回摇晃，这样肯定不能供人使用。因此必须增加一些设施来平衡。比如台北101大厦，楼顶的内部便有类似钟摆的巨型滑块，在起风时利用它自身的重量来平衡大楼的摇摆幅度。这又是一项不经济的做法。

南都周刊:从经济角度看，摩天楼很难说是一个理性的选择？

冯果川: 追求高度的目标何在，已经没多少人说得清楚了。因为地皮太有限，才盖这么高的例子其实是很少的。盖摩天楼的理由已经越来越空洞了。在中国，它不仅仅是追求现代性的表现，也表达了一种对于政绩和面子的欲望。

仔细盘点后你会发现，如今居世界前列的摩天楼基本都不是完全市场经济的产物，它们都在俄罗斯、中东、中国等国家和地区，商品经济都不发达，但背后却有强大的权力支持。

中国有些地方政府招标，你设计的楼要是不达到多少米，它甚至不批给你。比如长沙某地，政府批地的前提就是，你必须给我盖两百米以上的楼。但开发商也不傻，答应后拿下土地，把能赚的钱先赚了，以后再慢慢给它建。如果完全按照市场经济来，可能根本就没人盖这楼。

南都周刊：为何政绩偏爱摩天大楼？

冯果川：首先，在人的审美中，苗条高耸的形态才是美的，以前北京的楼很大，就被人诟病为“大笨粗”。其次，高是一个绝对的尺度。如果你说你这栋建筑很新颖、很特别、很美，那是很主观的，没法量化，但高度是很容易比较的。

不过，总按别人的游戏规则玩，总是受限制。再高也有个极限，总有人能超过你。所以二三线的城市越热衷于高楼，一线城市就越不感冒，觉得这太土了。

你盖摩天楼，恰恰说明你不现代，因为一个强势的政府才会有这种财力和权力来建这样的东西，就跟古埃及的金字塔、秦始皇的长城一样。现在全世界最高的楼是阿拉伯人盖出来的，他们的观念代表现代吗？

南都周刊：在摩天楼热潮之后，有什么建筑会取代它吗？

冯果川:这个世纪开始出现另一种霸权话语，就是绿色。什么都要讲绿色，这个字眼比摩天楼更时髦，更现代,一线城市对于高楼的热情已经开始被转移了。

也许绿色建筑会引发比摩天楼更疯狂的风潮，这不是坏事，但也未必是好事。你会看到，现在已经出现了许多看起来很绿但实际上未必如此的建筑。也许它们对于环境起到的意义并没有那么大，但它的的确确改变了游戏规则。当然，绿色是个相对模糊的概念，没有高度那么清晰。但以中国发展的速度，很快会出现量化标准。我认为,下一波绿色建筑狂热很快就要到来了。

冯果川

深圳筑博建筑设计有限公司执行总建筑师，城市规划专家。北京大学建筑学研究中心建筑学硕士。

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