九乡新闻网舰娘荒潮:美国人为什么不“炒房”？(附：美国中产住宅照片) - 展示国外摄影图片 介绍国外旅游风光 ...
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 20:52:52
众所周知，除了纽约，美国各大城市人口都不多，一般只有几十万人；同样，除了商用楼，美国的居民楼一般都不高，人们大多居住平房或别墅。更让人难以置信的是，美国的“绝对房价”（每套别墅）与“相对房价”（房价收入比）并不高，为此，许多拿到美国绿卡的中国人，甚至还在美国学习的中国留学生，他们经常会首先买一套属于自己的私房——带有前后院的独栋平房或是两层别墅，并以此为荣，夸耀于国内亲朋好友面前。其实，所有美国人的住房条件大多如此，当然，这与拥挤不堪的中国大城市相比，的确是令人羡慕，值得炫耀。
事实上，美国人并不“炒房”，原因何在？
有些中国学者或股评家片面理解，他们错误地认为：因为美国开征房产税，所以美国人不炒房。这一解释显然是肤浅的，甚至是功利性的误导与误解。为此，必须澄清事实、正本清源，还原真相。 原因之一：美国地广人稀，房地产供给相对充分 美国与中国国土面积大体相当，但美国人口不足中国的1/4，而且中国国土的相当大部分处于大西北，要么是高寒地带，要么是严重干旱缺水地区，甚至不适合人类居住。相反，美国西临太平洋，东濒大西洋，地势开阔平坦，绝大部分国土面积适合人类定居。总体而言，美国地广人稀，房地产供给相对充分。因此，土地的稀缺性，以及房产的供求关系，直接决定了地价与房价水平的高低。 原因之二：后工业化时代，美国早已结束城市化进程 就目前中国而言，我们正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要“工业化不止、城镇化不歇”，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。 然而，早在20世纪70年代初，以美国为首的西方发达国家开始步入“后工业化”时代，随着工业化进程结束，人口城市化进程也同步完成，来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失，地价与房价进入相对平稳、均衡的时代。 原因之三：美国投资渠道多样化，分散投资与理性投资更时尚 在中国，不仅投资渠道单一，而且投资市场狭小，除了炒股，就是炒房，投资者别无选择。当然，有些投机客在炒药、炒茶、炒矿、炒菜（大蒜、绿豆等），总之，若投资不足，则必然投机有余；中国是发明麻将的国家，赌性十足，一旦“炒无可炒”，就会变成“无所不炒”。 与此相反，美国的投资市场不仅规模庞大，而且运作规范成熟。不仅拥有世界最大的现货市场（股票、债券和基金），而且同样拥有世界最大的衍生市场（期货、期权和远期），无论是从投资渠道来看，或是从市场容量来看，它都能满足来自全世界投资者的各种投资与投机需求。 以股票市场为例，截止2010年7月底，美国主板纽约证券交易所（NYSE）国内股票总市值高达11.67万亿美元，是上海证交所（2.38万亿美元）的近5倍！与此同时，美国纳斯达克创业板（NASDAQ）国内股票总市值高达3.29万亿美元，是深圳证交所（0.95万亿美元）的3.46倍！美国主板与创业板挂牌的上市公司共有5133家，而沪深A、B股上市公司总计2000家左右。 此外，美国还有庞大的场外市场（OTC），截止2010年9月3日，OTCBB（OTC Bulletin Board）挂牌股票3025只；OTC粉单市场（Pink OTC Markets）挂牌股票共计9655只。 也就是说，美国三大股市（主板、创业板、OTC）共有近18000只股票挂牌交易，它是中国两大股市上市公司数量总和（2000只）的9倍！ 美国公司债券市场与基金市场规模同样是世界最大的投资市场。截至2009年底，中国证券投资基金资产净值仅为0.39万亿美元，而美国共同基金资产净值却高达10万亿美元，它是中国基金规模的25倍之多！ 原因之四：美国社会保障制度完善，为养老而投资更从容 从某种意义上讲，中国人均GDP尚不足美国的1/7，我国社会保障制度仍不完善，城乡差别大，尤其是社会保障程度普遍不高，于是，中国人“买房养老”成为自我保障的一种重要形式。尤其是中国股市投资风险太大，因此，人们更偏好“买房储值”（储藏财富），当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利。 但是，在美国，不仅社会保障福利高，而且城乡完全一体化，国民实现了全程保障，其中也包括了住房保障，美国人均GDP是中国的7倍多，这让美国人更加养老无忧，衣食无愁。此外，美国人“为养老而投资”的理财观和价值观，使得美国人的投资行为更加长远而理性、从容而快乐！在美国人看来，炒房当然是一种不可理喻的投资行为。 原因之五：美国开征房产类资本所得税，炒房所得大部分缴税 在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂，投机猖獗的重要原因之一。 在美国，证券类（包括股票、债券、基金）资本所得税与房产类资本所得税同时开征，并且它们不仅按照“个人所得”设置不同的累进税率，而且还按“持有期”长短设置了高低不同的税率。一方面，个人所得税税率越高的人，其资本所得税税率也越高；另一方面，如果持有期越短，则税率越高，反之则税率越低。很显然，这种税制设置具有很强的“均贫富”的功能，但它的主要目的仍是为了防止短炒与过度投机，并同时鼓励人们长期投资。 原因之六：美国的政治透明度相对较高，官员在短期内快速敛财购买多套住房的可能性微乎其微，官员通过腐败发财，再通过官商勾结推高房价以实现自我财产二次增值的可能性更是微乎其微！ 附： 实拍美国中产阶级住房 今天，看看美国中等民众的住房状况。一个美国家庭拥有一栋面积在150-300平米的3-5居室两层独立或半独立住宅属是最典型的居住模式了，其价格大约相当于普通美国家庭4-6年左右的总收入。而在中国，一个典型家庭的住宅应该是住宅楼里的一套面积在75-150平米的2-4居室单元房。这样一套住房的普通价格估计相当于普通中国家庭15-30年左右的总收入。
由于美国的中产阶级大部分人不为住房问题困扰，可以安心工作，安心做自己喜欢的事情，实现自己的人生价值。这个群体的创造力被最大限度地激发出来。住房是一种生活必需品，而不是一种理想。房子是用来住的，是用来享受生活的，不是用来炒的。
下图是一套使用面积在500平方米，购买价为70万美元的别墅(美国称房子)，房子共三层，距离洛杉矶国际机场大约45分钟的路程。
这家主人叫麦克，1968年出生在佛罗里达州。1986年高中毕业，在著名的82空降师服役。1988年结婚,1989年退伍。在军队服役期间，获得大专学历。1992年有第一个孩子，现在有两个儿子、一个女儿、一条狗、一只猫和一只小仓鼠。麦克退伍之后，在一家保险公司从事信息技术工作到现在。他妻子大部分时间在家抚养孩子，部分时间在美国一家电信公司工作。
冰箱属交房范围，里面的饮料是给客户(看房人)免费饮用的。
麦克别墅后面紧邻高尔夫球场，根据美国法律规定，墙玻璃都用防弹玻璃。
顺便提一下：别墅在美国统称为房子，中国的房子在美国被称为公寓。