京华时报：拿什么面对土地的70年大限
        作为土地交易唯一的出让方，上海的这次“须知”至少可以算是一次试水，是一次对大限到来、需要应对的政府一方的反应。或许最大的不足，还不是它过于简单了，而是没有给所有参与土地交易的人发表意见的机会。

　　2011年上海土地交易市场首拍在上周结束，虽然这次拍卖土地的交投冷淡，没有吸引眼球的地王出现，但“预申请须知”中“出让人收回并补偿相应残余价值的规定”，却实实在在地挑战了一下在地产泡沫之中、几乎被人故意遗忘的“城镇国有土地使用权出让和转让”的70年大限。

　　虽然这个事情尚未真的出现，70年大限到来出让人（政府）将如何收回土地？又如何补偿？我们还不知道，但这一天很快就会到来，似乎已经在实际的土地使用权交易之中看到了。

　　有人说，这个上海市搞的“须知”是不公平的，它违反了2007年公布的《物权法》，这样的理解有一定道理。因为《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但这是很含糊的规定，它没有说住宅是何类性质的住宅，是商业住宅？还是非商业住宅？也没有说，自动续期的“使用权”应该如何作价？

　　按照中国的《土地法》第二条规定，中国只有两种土地所有权，一种是国家所有的土地，出让和转让的都是这种土地；另外一种是国家确切规定为集体所有的土地，这种土地想出让或者转让，必须先收回国有。也就是说在中国，能出让和转让使用权的土地，只能是国有的土地。即便按照《物权法》国家以便民、利民的角度，自动为你续期了，它也有权力伸张建立在国有土地所有权之上才有的使用权相关租金和权益。可以说，使用权到期的土地，不可能一律免费续期，也不可能普通住宅和商业住宅一视同仁。而对将来继续经营的商业地产免费续期，不仅造成国有资产流失，还会使得国家难以收取土地增值的利益。

　　总之，细化大限之后土地如何续期的解决办法，不是一个小问题。房地产市场化的初期来不及考虑，那是因为当时需要逐步废除计划经济体制的住房制度。在既不能根本动摇土地制度，又不能停下市场化的步伐时，妥协地想出了土地所有权和使用权分离的办法。这种渐进式改革的妥协，在1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中处处可见，其第十二条便按照用途规定了土地使用权的年限，有了最高70年，低至40年和50年三种期限。从1990年算起，假如按照最低的年限也很有些已经建设起来的房子，其屋子下的土地只能使用20年了。

　　现在上海出台这个“须知”，与其说是一种不公平，甚至是违法（中国各种不同行业之间的法律法规相互冲突，并非只有土地交易里有），还不如看成这是一种来自出让人的风险告知。虽然这样的风险告知并不是解决办法，而且显得比较简单，但若是从积极的角度来看，作为土地交易唯一的出让方，上海的这次“须知”至少可以算是一次试水，是一次对大限到来、需要应对的政府一方的反应。或许最大的不足，还不是它过于简单了，而是没有给所有参与土地交易的人发表意见的机会。本报特约评论员 陈宁远

70年后，哪里安放我们的房子           最近，上海市的一则关于土地使用权预申请的公告中规定，在土地使用权期满之后，由“出让人收回并补偿相应残余价值”。而在“上海国有建设用地使用权出让预申请须知”中则显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。

        上海市的这些规定意味着，土地使用权期满之后，即使你的房子足够牢固，也面临着土地使用权被“无偿收回”、房屋无处安放的尴尬。这个规定引发了《物权法》之后，民众对于“70年”的新一轮焦虑。

        70年之后土地使用权如何处理，在《物权法》立法的时候就引发了第一轮焦虑：是续期，还是收回？是有偿续期，还是无偿？最后并无结论。但起码，在土地使用权期满之后应当自动续期这一点上，是达成基本共识的。《物权法》由此共识规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”唯一没有明确的是，续期是无偿，还是有偿。

        “70年”引发的第二轮焦虑是2009年三月，一份流传的名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，这份意见稿中最受人关注的是住宅70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。显然，该征求意见稿没有违背《物权法》“自动续期”的规定。

        上海市由出让人“无偿收回”的规定，倒退回《物权法》出台前。在1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》里，不仅规定了“居住用地最高年限为70年”，更是规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

        这个规定，充分体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的不尊重的立法指导思想。历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。

        为什么上海市罔顾法治和理念的进步与变迁，公然做出既违背现有法律的基本精神，又让民众焦虑的明显倒退的规定，实在令人百思不得其解。

        由“70年”引发的焦虑已由一个法律事件演化成一个影响中国社会未来的公共事件。高地价导致的高房价已让民众苦不堪言，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后被“无偿收回”，谁人不焦虑？

        在高房价已严重影响社会和谐的情况下，无论是法律层面，还是政策层面，都不宜用“70年”大限这样的问题来刺激民众。一些地方政府在土地资源衰竭的情况下，很有可能将“70年大限”之后的续期看成土地财政一个新的增长点，要么无偿收回，要么高价续期，这是民众无法接受的，更会影响民心的稳定。

        公众期待，尽快启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中明确70年后“土地无偿续期”的原则，这既是得民心之举，更是贯彻《物权法》的法治原则和精神。地方政府即使要“有偿续期”，也只能是象征性收费，不能再度造成民众负担。眼下，建议有关部门和上海市，重新评估和纠正这个明显违背《物权法》原则的做法，抚慰民众的焦虑。■ 社论
 　　“无偿收回”让拼命买房成博傻游戏
2011.1.17   广州日报          2011年上海土地交易市场首拍在上周落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。（1月16日《第一财经日报》）

        无论是“出让人无偿收回”，还是“出让人收回并补偿相应残余价值”，与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定，显然完全不同。若上海这个规定得到承认并落实，那将意味着，卖完地的地方政府在70年后又可以将所有土地收回来，重新再卖一次。

        70年后，我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”？这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。这个最受关注的核心问题至今也未得到明确。“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规，让人顿感振聋发聩。试想，土地70年后将被政府收回，房子成为“空中楼阁”，现在的房价岂不是被严重高估了，买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏？“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素，同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为，房子建在出让人将到期收回的土地之上，是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”，而且贬值速度更快。

        毋庸置疑，上海的新规定，肯定涉嫌违反《物权法》和《土地管理法》；问题是，70年后续期是有偿还是无偿，有偿金额又会是多少，法律从未明确。落实到地方操作层面，是完全有可能将“自动续期”操作成“无偿收回”的。就说现在，那么多刚建成没几年的房子不是马上就以“危旧房改造”的名义强拆了吗？更何况，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》已经用“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”；“出让人收回”甚至“无偿收回”，未必不能成为那个“有关规定”。

        正是在这个意义上，上海首次规定土地出让期满无偿收回，让那些拼了几代人老命供养一套房子的房奴们惊出一身冷汗，同时也给那些发愁于土地财政无以为继的地方做了一个恶劣示范。

        面对土地出让期满后无偿收回的上海新规，国家有关部门必须警觉并尽快做出表态，否则，“无偿收回”可能很快成为一种普遍的游戏规则。（舒圣祥）

  “土地期满收回”的双重悖论 2011.1.17 西安晚报 

2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。（1月16日《西安晚报》）

按现有法律规定，住宅用地使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。土地使用权到期后该如何处置，事关公民个人权益，事关房地产市场的秩序和稳定，社会各界历来十分关注。上海“土地期满收回”的规定，在历来的土地出让交易中均属首次，无疑触动了社会和业界敏感的神经。更有甚者，上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》规定，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。在我看来，不论是有偿收回还是无偿收回，这种做法都与现行的法律制度相悖，与保护产权人利益的理念不符。

首先，“土地期满收回”违背了上位法的规定。根据2007年10月1日起施行的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”。虽然法律没有规定续期是“有偿”还是“无偿”，但前提是“续期”，而不是“收回”。作为地方政府出台的《国有建设用地使用权出让预申请须知》，属于政府规范性文件范畴，连地方规章都算不上，在法律效力等级上与由全国人大制定的《物权法》相差了数个层次。上海的规定违反了上位法的强制性要求，在效力上值得怀疑。

其次，“土地期满收回”侵害了房屋产权人的利益。土地出让虽然是政府与开发商间签订合同，在二者之间发生法律效力，但最终的结果还得购房者来承受。

但问题是，由于在售房合同里写明“土地期满收回”，将直接影响到房屋的销售和价格，开发商根本就没向购房者说明情况，业主对此完全不知情。在这种情况下，“土地期满收回”规定如何执行？在民众普遍的印象中，买了房子就拥有了永久的产权，可按上海的政策，土地期满房子甚至可能被无偿收回，这让民众如何接受？

届时一旦地方政府与业主在房屋产权上发生争执，开发商在挣得钵满盆满后，很有可能早就不存在，业主的权益如何保护？这是不得不考虑的问题。

权利的稳定是市场经济的基础。从现有的法律来看，土地使用权到期后该如何处置，仍是一个悬而未决的问题。

一方面，《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理，仍是一个未知数。

另一方面，《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期？如果是有偿续期，按什么样的标准来收？如果标准过高，显然也是公众无法接受的。所有这些问题都悬而未决，就像是悬在产权人和房地产市场头上的一把刀，随时可能给他们带来致命的威胁和伤害。这种状况不仅不利于房地产市场的健康发展，而且不利于私有权益的稳定。从这层角度来看，从国家层次进一步统一和明确土地期满处理问题，必须摆上重要议事日程。（孙瑞灼）
“土地期满收回”岂能“不宣而战”2011.1.17  河北青年报         上海国有建设用地使用权出让预申请公告中，出现“出让人收回并补偿相应残余价值”的“史无前例”的规定。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。这些规定，在历来的土地出让交易中均属首次。（16日《扬子晚报》）

　　出台“土地期满无偿收回”规定，事关万千拥有房产权的民众的切身利益。

　　依照政府信息公开条例，地方出台这么重要的规定，事前应向社会公开信息，广泛听取民众的意见和建议，并在采纳民众合理建议、完善法定程序后才能实施。而上海国土部门“不宣而战”的举动，让民众只有无条件接受的份儿。

　　出台“土地期满无偿收回”的规定，虽然只针对新出让使用权的国有建设用地，但其潜在影响非同小可。此举触及70年后循环批租制度。仅从当前批租制度衍生出的“土地财政”和“高房价”结局来看，这种土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的问题在未来重演。非但如此，由政府与开发商签订的“土地期满收回”合同，开发商通过出卖房源转嫁到小业主身上，由小业主承担“无偿收回”结果。假如开发商盖着葫芦摇，不将其写进售房合同，小业主在完全不知情下购买了房源，这就剥夺了他们的知情权。

　　地方细化国家大法，“法外立规”便于操作，其前提是不能触动国家大法根基。而上海出台的“土地期满无偿收回”规定，与《物权法》相冲突。《物权法》规定，“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”尽管《物权法》没有明确“自动续期”是“有偿”的还是“无偿”的，但其前提是“续期”，而不是无偿“收回”。

　　在与民生、民利、民权息息相关的大事上，公权决策不能把民意甩到一边，否则，决策即便得以强制推行，也难以收到预期效果。

 

“土地出让期满后收回”引争议或与物权法冲突

2011-01-17 　来源: 北京晨报(北京)　

        2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

专家称“这个规定很刺激”

       记者发现，“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定最早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”(下称“2号预申请公告”)，公告于去年9月发布。

        在这份公告中，多数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”——如出让面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3商住地块。这些规定，在历来的土地出让交易中均属首次。

       “这个规定很刺激，要是以后所有产权都按这个办法收回，谁还敢买房，谁敢投资跟地产有关的东西啊？”中国房地产信息集团分析师薛建雄如是说。

可能和《物权法》冲突

        上海中原研究咨询部认为，此次出让方提出“土地期满收回”的表述，很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。但是，“土地期满收回”的规定已倾向于70年后循环批租制度。“这一问题在业内争议已久，从当前批租制度衍生出的‘土地财政’和‘高房价’结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。”

        事实上，记者在采访过程中发现，多数业内人士都对这一规定存有争议。一位港资开发商代表和长期从事土地研究的易居分析师付琦还从法律角度指出，对住宅用地来说，这一规定“没有太大意义”。他进一步指出，对于出让方新增的“土地期满收回”这一“游戏规则”，可能还将和国家规定的一些法律法规产生冲突。例如2007年10月1日起施行的《物权法》中明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

到期后更可能是“自动续期”

 

        付琦认为，目前市场中沸沸扬扬被传言的房产税，很有可能是一个用于完善税收制度的过渡产物，“房产税、土地出让金、营业税等各种交易环节的税收，可能都会改革成房产保有环节的物业税。”他认为，最终实现物业税之后，土地出让金被取消，房产拥有者按年缴纳物业税，届时，土地使用年限的问题就会很大程度被淡化。“也有可能，土地使用权到期后，就开征物业税，如此更符合有偿续期的说法。”付琦表示，从出让方角度来说，一次性收足未来70年的土地款，也会错过土地年复一年的增值部分，物业税的摸索，更能在很大程度上完善土地财政制度。 

土地拟出让期满后无偿收回被指违反《物权法》

www.soufun.com 房地产门户-搜房网          2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

      记者发现，“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定最早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”(下称“2号预申请公告”)，即去年9月。

        在上海2010年2号预申请公告中，多数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”——如出让面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3商住地块。这些规定，在历来的土地出让交易中均属首次。

        上海中原研究咨询部认为，此次出让方提出“土地期满收回”的表述，很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。但是，“土地期满收回”的规定已倾向于70年后循环批租制度。“这一问题在业内争议已久，从当前批租制度衍生出的‘土地财政’和‘高房价’结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。”

        事实上，记者在采访过程中发现，多数业内人士都对这一规定存有争议。一位港资开发商代表和长期从事土地研究的分析师还从法律角度指出，对住宅用地来说，这一规定“没有太大意义”。他进一步指出，对于出让方新增的“土地期满收回”这一“游戏规则”，可能还将和国家规定的一些法律法规产生冲突。例如2007年10月1日起施行的《物权法》中明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

        此外，2009年初曾流传的一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，在全国国土管理系统“征求意见”，最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。显而易见，虽然法律没有规定住宅用地到期的结果是“有偿”还是“无偿”，但前提都明确是“自动续期”，而不是“收回”。

        付琦认为，目前市场中沸沸扬扬被传言的房产税，很有可能是一个用于完善税收制度的过渡产物，“房产税、土地出让金、营业税等各种交易环节的税收，可能都会改革成房产保有环节的物业税。”他认为，最终实现物业税之后，土地出让金被取消，房产拥有者按年缴纳物业税，届时，土地使用年限的问题就会很大程度被淡化。“也有可能，土地使用权到期后，就开征物业税，如此更符合有偿续期的说法。”付琦表示，从出让方角度来说，一次性收足未来70年的土地款，也会错过土地年复一年的增值部分，物业税的摸索，更能在很大程度上完善土地财政制度。 

评论:土地无偿收回 请问公众利益何处安放?

       （来源：今日早报）2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内掀起争论。记者发现，“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定最早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”(下称“2号预申请公告”)，即去年9月，公告中，多数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。更有甚者，一些地块土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。

        70年出让期满后无偿收回的字眼，频频出现在上海的土地出让公告中，这是不是代表政策的转向，不敢妄下结论，但这其中透露出的信号非常令人不安。

        2007年10月1日起施行的《物权法》中明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”既然法律已作出明文规定，上海出台的这项明显违法的规定还真有点让人看不懂了。有人猜测，这是否与上海风传已久的、要出台房产税的政策有关，可是房产税不是被定位为调控房价的手段吗？调控不是一棍子打死，是不是一定要做得这么绝？

        以买现在市场上比较普遍的上世纪80年代的房子计，还贷30年，剩下的使用价值只有10年左右，也就是说一个人年轻的时候辛辛苦苦攒钱还贷买房，临老了，被无偿收回，你可能一无所有。

        这对所有的有房一族来说未免太残酷。没有了土地的价值，很多老房子还能有多少价值，那么我买这套房子图的是什么，我还有什么理由非买房不可。对于控制高房价而言，这绝对是个杀手锏，但对于民生而言，这公平吗？

        这种不近人情不合法理的规定，实在不应该出现在土地出让公告之中，这不是一纸规定就能把权利和责任撇干净的，也不是你一句话，说收回就能收回的。

        那么上海是何用意呢？是为了多收那三五斗的土地出让金？网友的这种怀疑也不能说是空穴来风。地方政府在土地出让金上面的冲动很多时候已经到了难以自抑的地步。国家耕地红线不能动摇，那么土地总有卖光的那一天。没有土地的时候怎么办，拆了再卖是一条路；70年土地出让期满了，拿回土地再卖一次，也是一条路。

        当然，一些业内人士认为这一文字变化是为物业税预留了操作空间。“房产税、土地出让金、营业税等各种交易环节的税收，可能都会改革成房产保有环节的物业税。”最终实现物业税之后，土地出让金被取消。如果真能做到这样，那也是民生幸事，至少房价不会被土地成本推高。可是，在这之前，至少地方政府要摆脱对土地财政的依赖，更要有一揽子的房地产业何去何从的解决方案。如果在此之前，在改革方案还没出台的情况下，就在土地出让公告中标明“无偿收回”的字眼，那么，就是在拿公众的利益开玩笑。

        而且，地方政府真的能舍弃土地出让金这块大肥肉吗？真的能摆脱“土地财政”的诱惑吗？对此我表示怀疑，就怕房产税照收不误，土地出让拍卖呢，也照拍不误，所谓70年的使用权，只是给多收一点土地出让金埋下伏笔。