脚踏实地《书法作品》:2011年金股之一：京投银泰（600683）

来源：百度文库编辑：九乡新闻网时间：2024/04/29 06:13:28

2011年金股之一：京投银泰（600683）
    中国房地产的调控也许远没有结束，但中国资本市场上的房地产板块却已经经历了长达一年的调整，其风险的释放也是目前A股市场较为充分的板块，对于后市是否还会再次经历这种政策性的考验，尽管还有待于市场的验证，但有一点已经看到，在A股市场地产板块被严重低估的投资价值已经出现。如果说在2011年A股市场还有阶段性机会，那么房地产板块也是最具有活力的板块，尤其是必须看到未来人民币升值的趋势，在现有房地产市场不断进行调控下，参与投资的风险越来越大，那么资本市场的地产板块是否成为一个避风港呢？很显然国际国内资本都在不断进行潜伏进去，而这种现象也跟目前A股市场投资者参与最少的板块之一，也说明这个板块在未来的投资价值和机会。
    京投银泰是A股唯一一家战略定位中存在“轨道物业”模式的房地产开发企业。12月3日公司股东大会通过了大股东与上市公司联合拿地的运作模式，同时拟通过大股东委托贷款和投资款的形式为上市公司提供资金支持。由于目前北京市土地出让由原来的“招拍挂”转为“综合评定”，本次议案签订后上市公司将分享大股东相关优势，之前困扰上市公司的土地和资金瓶颈有望迎刃而解。
　　A股唯一定位于“轨道物业”的地产开发企业。公司是京投公司唯一上市平台。在不计算潭柘寺和无锡项目的前提下，公司储备项目累计建筑面积在159万平米。公司目前已经形成“3+X”和“1+N”的战略发展模式。资金和土地成为公司前期发展瓶颈。我们探讨了轨道物业发展的原因和模式，认为国内土地“价高者得”的出让制度是造成当前“轨道物业”模式在国内难复制的主要原因。这使得公司前期发展存在瓶颈。
　　北京轨道线发展将给公司后期扩大带来契机。根据北京轨道发展规划，到2015年京投公司将建成轨道交通线路19条，运营总里程561.5公里。轨道沿线的扩张将整理出更多可供开发的轨道物业用地。这也是公司未来“轨道物业”模式发展的契机。专业机构首次给予公司“增持”评级。12月3日，公司收盘于7.8元，对应2010年PE为25.16倍，2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下，公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。本次《议案》中大股东对上市公司在拿地和资金上的支持使得公司“轨道物业”的独特战略定位从实质上得到利好。公司基本面有望逐步转好。首次给予公司“增持”评级。如果公司后期能在土地市场上将“轨道物业”模式正式实现，基本面将进一步改善。

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