魔兽世界打蛇七寸任务:住宅的一般知识-3

九、如何检查二手房的质量

购房者在选购二手房时，要对二手房质量的下述方面进行仔细审查：

检查房屋有无裂缝

首先仔细察看二手房屋的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说．与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

其次，看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属于严重的质量问题。

第三，看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患。对这类存在严重隐患的房屋，购买者一定不能报侥幸心理。

检查房屋有无倾斜

虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度、远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

检查房屋有无渗漏

选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝。同时，还要仔细观察墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。再者，还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口有否渗漏情况。

选择底楼的购房者还得注意察看房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙脚是否有变色、起泡的痕迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色过重，有无阴冷的感觉，通风条件如何。也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。

检查墙面有无石灰“爆点”

这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点”。若发现面积比较大的疏松、脱落，也属质量问题，将会给您的居住和装修带来极大的麻烦，不可忽视。

另外，还不妨在卫生间和阳台等处作一个排水试验，即在此处浇上一些水，看其是否能畅通无阻地排向出水口。否则，将给您的居住带来不便或增大您的装修改造费用。

十、如何考查房间的空间组合

　　室内空间的质量还在于室内空间的序列、室内空间的层次，这些都体现在室内空间的组合上。购房者应如何来挑选二手房房间的空间组合呢？

　　一般来说，各使用空间应存在对比和变化，不同功能的房间，其空间大小、形状一定存在差异，在设计中如若精心安排，可使空间对比效果强烈，取得良好的空间效果。如在大空间周围设置一些小空间，可使人觉得小空间更小，大空间更大。若在建筑内有较长的流线，最好能形成空间序列。空间序列是指在建筑内按一定的流线组织空间的起、承、开、合等转折变化。一幢建筑内有许多流线，但主流线上的空间变化是最重要的，购房者选择时，也应针对主流线的变化选择。

　　对于居住性二手房的室内空间组合，首先应实用。居住性二手房中空间组合一般以客厅、饭厅为中心枢纽展开，一般不应设置专门的缓冲空间来过渡和衔接。如出现一些小过道，最好能连接较多的方向和人口。住宅的空间变化应体现在门厅与客厅、客厅与卧室、客厅与饭厅之间，尤其以人口、门厅、客厅、饭厅这几者的关系为重要。门厅应小巧、简洁，客厅要独立完整，最好有一个完整的角，有一完整墙面（墙面上无门、窗），同时，客厅要能快速、简捷地将人流分开，从客厅到各房间绕行距离要短。饭厅要与客厅联系紧密，饭厅也可承担部分疏散任务。

十一、考查二手房的几项常用指标

　　单个房间的物理性能包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱，房间内的色彩和色调，空间的形状，空间的大小。

　　对于居住性二手房，除了客厅以外，其空间的形状以规整为宜，消费者要避免选择异形房间做卧室。

　　卧室中要布置床，床为规则的矩形，若房间为异形，易形成角落空间，不好再布置其他家具，造成空间的利用程度低。异形房间较多的住宅，其施工的标准化、规模化程度低，造价一般高于规则形套房，高造价必是高售价。

　　客厅的形状可为异形，但是空间不能过于狭长，以呈方形为宜。各使用空间大小要有良好比例，建议购房者不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的设计。主卧室的建筑面积应有12平方米以上为宜，非开放性家庭客厅面积也不宜超过20平方米，厨房、卫生间的空间大小要满足基本的操作要求。总面积大，而出现“瓶颈”制约空间的住宅套房不宜选用。

　　购房者应察看室内形状、灯头位置是否恰当，数量是否满足基本要求；察看室内粉刷是否细致，用手摸墙，看是否易掉粉。如果地面处理过，应查看地面色调与墙面是否协调，图案是否符合自己的心愿。

十二、二手房的平面布局最重要

　　平面组合是房屋建筑的基本，在很大程度上决定着房屋的适用性效果。在挑选二手房时，一定要仔细考察、反复推敲拟购二手房的建筑平面，注意建筑的平面组合效果。

　　注意房间的功能分区是否明确

　　一般而言，房屋的公共空间（如客厅）与私密空间（如卧室）既要保持良好的联系又不互相干扰。因此，可看客厅内门开得是否过多，客厅门多者不宜；可看客厅与外空间隔效果如何，客厅的声响以不影响卧室休息为宜；另外，在只有一个卫生间的情况下，卫生间应既要与客厅联系方便，又要接近卧室，其门开启位置要隐蔽。服务空间（如厨房、卫生间）与被服务空间（如卧室）在使用上要联系方便，同时要避免服务空间对被服务空间的影响和干扰。从入口到厨房的距离应短、直接，与卧室的分区应明确。如进门要绕一个大圈才到厨房，厨房的废弃物要在房屋内许多部分经过，不但有碍观瞻，而且这些东西容易使其他地方受到污染。

　　检查平面组合“水分”是否过大，走道是否过多，是否必要

　　一般而言，房间越大，自然对交通联系空间的面积要求越大。在一些大面积房间中出现走道也是理所当然。但是，由于过去不少房屋设计技巧不高，在房屋面积不大的情况下，内部也出现了走道，而且这些走道一般不采光、不通风。这种走道，对面积只有几十平方米的住宅利用率不高，也不可能带来多大空间效果，在选择二手房时要尽量避免这种房屋。购房者在对二手房使用空间审视时，一定要坚持这一原则：空间的灵活性要大，适应性要强。具体的选择方法是：角落、过道、走廊空间以少为宜，空间的采光面以多为宜，房间的进深以小为宜，房间的开间以大为宜，房间中的门以少而集中为宜。

　　分析整个建筑的平面组合

　　了解一下拟购二手房所在的整个大楼是如何组织空间的，是一梯四户、一梯三户还是一梯二户。每层楼户数过多，那么每户的来光面积和采光方向要受到局限，在通风、采光、防夕晒方面均要受到影响；同时，一梯四户对楼梯的使用频率较高，造成楼梯对各用户的干扰也较大，对用户的好处就是各户分担的楼道面积较小。购房者在选二手房时，同样的套型、同样的面积，如果每平方米和售价相差不大，平面中楼梯服务户数较少的应优先。购房者再要检查的就是户与户之间的“独立性”强不强？比如，有些住宅外墙凸凹过多，虽然争取到了采光面，但易造成户与户之间窗户过近，而且“面对面”，这样，房间的私密性降低，房间的质量也大打折扣。还有，户与户之间是否可以“攀越”。如果两户人的外窗离得过近，一户可以轻而易举攀越到另一户，房屋的安全性也随之下降。

十三、如何检验底层或顶层的二手房

　　由于二手房多为旧房，其房屋建筑在使用过程中会或多或少地暴露出一些问题，特别是一些特殊的楼层更是如此。因此，购房者在选择二手房时，应明确自己的购房目的和使用状况，分析各楼层的优劣，选择最适宜自己的楼层。在选择一些特殊楼层（如底层、顶层）时，更要注意仔细分析和考察。虽然说现在有“顶天立地”的说法，底层可利用周边空地种草养花，临街面还能穿墙作店，顶层也可搞“屋顶花园”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不仅“顶天立地”会受到一定限制，而且还可能隐藏着不少其他楼层不一定具有的问题。

如何选择底层

　　底层如果没有架空半层，室内地面只比地面高60至90厘米的话，购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施。在南方潮湿多雨地区，底层的防潮措施如果不过关，当天降大雨之时，地面、墙壁会特别潮湿。因此，在挑选二手房底楼时，应该在天连续下雨的情况下去观察房屋的潮湿程度。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理、底层的排水系统是否独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面；如果底层的管道与上面各层是相连的，那么就要看其管道是否在一楼变粗、变大。另外，底层最容易接受地面环境的影响。如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。但如果底层四周下水管道处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。因此，购房者在看完底层的室内时，千万不要忘记看看室外，看阴、阳沟是否通畅，化粪池口是否离自己住宅较远，地面排水系统是否完善，有没有积水的可能，有没有一些死角地带等。

如何选择顶层

　　要选择好顶层，就要把握顶层特殊之处。顶层受太阳直射的机会多，面积大，因此顶层的隔热就直接关系到顶层空间的质量。购房者在挑选顶层时，就要考察顶层隔热的措施和效果。购房者可看屋面是否设置通风板，位置和高度够不够；可看顶层的层高是否比其他的层高要高，是否利于空气流动和散热；可看顶层的遮阳是否有所改善或不同于下面各层，屋顶的形式是否做了特殊处理，如处理成坡屋顶，或退台形式，是否有利于通风，是否留出空间可用于晾晒和乘凉等。除了隔热，购房者还应看顶层的防水、防雨措施。如果屋面坏了，当其冲受害的就是顶层住户。屋面是否有良好的防漏措施，并能耐久就成了问题的关键。屋面漏雨，多出现在结构变化部位（如结构缝、沉降缝）、构造变化部位（如伸缩缝等），因此购房者在选房时，就要避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。其次，要看其防漏措施的施工质量，如泛水的处理是否做得结实、均匀。顶层的风一般较大，下雨时雨水很容易被吹入室内，购房者在挑选时，可看其雨篷伸出距离是否加大,是否增加了其他方向的遮阳板等。

十四、如何选择二手房建筑的层高

　　任何房屋建筑都具有三维空间，在选择合理的平面组合之后，还要注意较理想的剖面效果。购房者在考察二手房建筑时，必须对二手房建筑的层高进行合理选择，注意处理好以下关系：

建筑层高与平面的关系

房屋空间是由墙、顶棚、地面合围而成，各个界面的大小、高低、颜色、质感不同，房屋空间给人的感受就不同。当顶棚、地面都确定后，墙体的高度变化就会给人以不同的感受。如果整个房间的面积挺大，但是层面很矮，那么整个空间给人的感觉就很压抑，人在里面会有压抑、不透气的感觉；如果房间的面积很小，但层高又特别高，容易给人以飘渺、向上的感觉。因此，购房者在选购二手房时，必须注意建筑层高与平面的协调问题。一般来说，层高在房间平面长边与短边长度之间为宜。如果房间平面是方形，层高与平面边长则以1：1为宜。

建筑层高与结构的关系

建筑的结构是建筑空间围合的主要手段，结构形式的不同，对空间的划分、分割方式也不同，对建筑的层高也有一定的影响。框架结构，由于墙体只是其中的分割构件，而非承重构件，其位置布置、更改就相对灵活。但由于梁的跨度一般较大，高度较高，在空间的分割中，有时候会横在一间房子的中间暴露出来，横梁使层高发生变化，整个空间的统一性被打破。即使房间的主要层高满足要求，也给室内空间的布置、使用带来了难题。因此，购房者在挑选二手房层高的时候，一定要注意考察房屋的结构形式和结构部位，看房内是否有梁突出，是否会破坏房屋的顶界面。

建筑层高与空间综合利用关系

建筑的层高主要满足人们的生理需要（如有足够的空气可以呼吸，光线可以大部分地进入）和心理需要（对空间的感觉等）。因此，高明的建筑设计，往往会使建筑层高变化有致，使错落的空间得到充分合理的应用。购房者在选择二手房时需看是否充分利用了上层空间做贮藏空间。过去我国的一般居民住宅，不会专门设计贮藏间，但贮藏却是家庭功能中不可缺少的一项。不少家庭就以阳台为“杂货间”，使其更是不堪重负。如果房间有门厅，可看是否设计吊柜。因门厅面积小，就空间感觉来说，空间可以低一些，这样就给吊柜留下了空间。由于门厅不会停留过多的人，因此即使空间压低，也不会带来空气不新鲜、光线不充分的问题。同时，由于门厅空间的相对收缩，与室内空间在大小、明暗上的对比就更为强烈，使空间效果更加生动鲜明。同样，在走道处也可以检查是否降低了层高，设置了贮藏空间。

十五、如何选择二手房的朝向

建筑朝向与房间通风的关系

房间内能保持空气新鲜是人们对房间的基本要求之一。房间要保持空气新鲜，必须与外界保持良好的沟通。要达到此目的，就要考虑建筑的朝向和开窗。购房者在选择二手房时首先应看客厅的朝向。因客厅是一套住房中使用频率最高，使用人数最多的房间，其空间质量尤为重要。我国处于北半球，客厅一般以朝南为最佳。这样，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又有凉风习习。除此之外，其他朝向的优劣顺序大致为东南。东、西南、北、西。其次，购房者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二、三间，其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多；若是西向外墙，室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要大多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但在夏天却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对次要些。卫生间只要能直接采光、通风就行，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气必须与外界经常保持交换。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。

建筑朝向与房间采光的关系

房间的朝向不同，各季节房间内的光线变化规律将不一样，在一天内光线的变化也不一样。在一般的住宅建筑中，购房者对光线变化的要求不会太高。但是，消费者对于阳光的强弱和时间的长短还是有自己的愿望。一般来说，一天之内阳光能射入房间2～3小时，对于消除房间内湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。

对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜，因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。

建筑朝向与房间隔热、保暖的关系

建筑的各个面由于朝向不同，接受太阳的辐射也不同。一套屋中的不同房间，有时会出现很大的温差。一般来说，消费者尽可能希望房间的保温。隔热措施较好，一套房内的温度受外界影响不大，变化不大。因此，购房者在挑选二手房时，应对居室内各房间的具体情况具体分析。朝向好的房间，其优势是否可为其他房间借用，流入室内的风是否可以在其他房间里流动；朝向差的房间，是否采取了较为专门的措施。比如，朝西的房间是否延长了遮阳板,墙体的保湿措施是否有特殊的处理,是否用的是空心砖,是否加了隔热材料等。

建筑朝向与户型的关系

现在多数二手房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的，消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数较多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完美，有时候会出现有较大缺陷的朝向。消费者在挑选这种类型二手房住宅的时候，一定要去现场空地观察，并要考虑到时间变化和季节变化。

十六、如何选择二手房的地段

　　对于居住性二手房，购房者应找出拟购二手房所在居住区，找出小区规划图，结合城市规划着小区的发展前景，看小区在整个城市中处于哪个区域，是文化区，工业区，还是商业区。整个大区内的交通是否便捷，到市内其他各区是否方便？

　　选住宅的位置，应选文化区为佳。因为文化区内校园较多，绿化面积也相对较多，而且文化区内居住者的文化层次普遍较高，为形成良好的人文环境奠定了基础。文化区内由于不从事生产和服务，区内物流较少，生产污染较小，利于形成良好的自然环境。因此，选择在文化区居住，就有了一个好的大环境。

　　消费者还可结合规划图，实地考察，检验拟购二手房所在小区内的基础设施。小区的绿化面积应在小区面积的8％之上。小区的人口密度以500～700人／公顷为宜。小区内的人均用地一般应在13～19平方米之间为宜。然后消费者可看自己的住房离幼儿园，中小学的距离，是否要穿过小区内主干道。小区内的菜市场是否高自己的住宅有合适的距离，如果太近，难免不受其干扰；如果太远，购物又不方便。小区内应有医院或小型诊所。小区内的其他设施，如商店、理发店、小食店、邮亭也应以使用方便为宜。消费者要看小区内地面排水系统是否通畅，自己所选住宅是否位于地势低洼地段。如果住宅处在低洼地段，排水口又少，那么，一降暴雨就会引起管道堵塞、排水不畅。垃圾收集点应分布均匀，离各住房较近。在垃圾临时存放点，消费者要看有无防护设施，是否采取了隔离和隐蔽措施。无卫生防护设施的垃圾临时存放点，易成为污染源。

十七、二手房自用购房与投资购房在位置选择上有哪些不同

　　二手房的购买者可能具有两种基本目的：自用和投资。对于自用型购房者来说，如何在二手房市场上，寻找并发现符合自己消费水平或相对价廉物美的房屋，满足其安居乐业的需要是重要的；而对于投资型购房者来说，如何在二手房市场上，寻找并发现能使自己投入的资金在最短的时间内获得尽可能多的效益的房屋是重要的。由于他们的目的不同，因而在二手房的位置选择上也具有不同的侧重点：

对二手房的地点环境因素考虑的侧重点不同

自用型购房者对二手房地点的环境质量要求较高，这一方面体现在对房屋内在环境要求居住舒适，另一方面还体现在对小区环境要求优美宜人。作为投资性购房者来说，虽然环境质量高的二手房由于自用型购房者的偏爱易于找到卖出对象，但是他们主要侧重于考虑投资成本及房屋本身的升值潜力，对环境质量的要求不是那么严格。更有些投资者热衷于购买城市低洼棚户区的二手房，而等待旧城改造工程的实施而获得高额的拆迁补偿。

对二手房地点未来城市规划考虑的侧重点不同

自用型购房者非常看重所购二手房地点，要求有一良好而稳定的功能划分、明确的城市规划，以避免迁入后又很快被拆迁，或改变原先设定住用功能的房屋。不少自用型购房往往就落入不稳定规划的陷讲，而白白耗费掉不少时间和精力不停地搬家。投资型购房者则不然，他们考虑城市规划的着重点，在于未来的城市规划功能是否会令其所购房变得更有利于其升值，甚至在城市规划实施后所购房屋突然由不临街变为为临街、由住宅类房屋变为可用作商业用房等等。从总体上说来，自用型购房者希望所购二手房地点不要有太多变化，至少是不改变其使用功能；而投资型购房者希望通过城市规划的实施，而使其所购二手房增加附加价值，甚至改变使用功能而获得转手利润。

对二手房地点区位价值考虑的侧重点不同

自用型购房者在进行所购二手房地点选择之前，往往先确定一个相对明确的购房计划，包括对房屋区位的大致筛选，然后重点进行现场勘查和谈判。因此，自用型购房者对自己所购房屋区位价值都很明确，不会好高骛远或者是屈尊低就。对于投资型购房者而言，虽然也考虑投资成本，但只要是其“操作”范围内的房屋和具有较快变化能力的房屋，将不过多考虑二手房地点的区位价值而迅速完成购房行为。

对二手房地点选择时限的侧重点不同

自用型购房者由于是有限次的购买，经验欠缺以及对房地产市场特征及其运作情况的生疏，加上对大多数自用型购房者而言，购房置业往往将倾注其毕生的积蓄，因此多种因素的共同影响，决定了自用型购房者在下手时显得尤为审慎，整个选择过程相对漫长。投资型购房者则不然，因其对二手房市场相关市场行情及政策法规的熟稔，加上多次买卖进出的丰富经验，只要认为二手房地点对所购房屋提供了足够的升值空间，就会迅速下手购买，选择时限相对他短得多。

证件及产权

一、买房时需要查看的证件

一、查看开发商品的《营业执照》

营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。查看营业执照的目的有二：看这个单位是否存在，看该单位的营业范围。同时，还应注意营企业执照是否经过年检，若未经年检则为无效。当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候，该企业注册资金还未全部到位，这时的企业还未正式成立。若是开发商委托销售代理机构销售该住宅，需要查看《代理销售委托书》及该机构的《营业执照》。

二、查看开发商的《建设用地规划许可证》

依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，开发商所使用的土地在用途、位置和界限上应与建设用地规划许可证相互一致。

三、查看开发商的《建设工程规划许可证》

它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。

四、查看《国有土地使用证》

依据我国法律，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府缴纳一定地价款后，才能获得国有土地使用证，没有此证的企业开发的房子不能买卖。

五、查看《建设工程施工许可证》

购买期房应查看开工证，以确定开工手续是否齐全，是否纳入年度施工计划。买现房检查工程质量检验单看房子质量是否合格。

六、查看《商品房预售许可证》

无论是销售现房还是预售期房，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能从事销售和预售，否则其销售行为违法，最终影响产权证的办理。

二、五证二书是指什么

商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程施工许可证，商品房预(销)售许可证。

“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

三、房屋产权是否只有七○年

购房者在与开发商签订商品房合同时，合同中有条款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地为70年。既然土地使用权只有70年，那么所买的房子其所有权也只有70年呢？

《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。所以购房者买的房子所有权不只有70年。

四、产权证分哪几种

房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

　　1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。

　　2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。

　　3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护

五、集资建房的产权如何确定

对于职工和单位参与集资建房的，分两种情况：

1）如果职工办理入社手续后，并且职工个人按照建造费用集资且单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。

2）对于单位参与住宅合作社建房，单位再以当年的房改政策向职工出售所建集资建房，那么职工应按照房改售房的有关规定办理产权登记。

六、八类房屋产权

第一类是国有房产，即归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。具体又分三个细类：直管产、自管产和军产。直管产是由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外）大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。自管产包括国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。军产指中国人民解放军部队所有的房产，包括由国家划拨的房产、利用军费开支购建的房产以及军队自筹资金购建的房产。其中直管产又分中央级公产、市级公产、区（县）级公产和拨用产（房屋产权属于房地局所有、免租拨借给单位使用，由使用单位自管、自修的房产）四类。

　　第二大类是集体所有房产，指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

　　第三大类是私有房产，是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房产。它包含两个细类，私产和部分产权。其中私产又有私产、个体产和外私产三种：私产指私人所有的房产，中国公民所投资建造、购买的房产；个体产指中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资购建、购买的房产；外私产指港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。部分产权是指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

    第四大类是联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同做成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

    第五大类是股份制企业房产，指股份制企业所投资建造或购买的房产。

    第六大类是港、澳、台胞房产，指港、澳、台地区投资者以合资、合作形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。具体有三种：合资产、合作产和独资产。合资产是指港、澳、台地区以合资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。合作产是指港、澳、台地区以合作的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。独资产是指港、澳、台地区以独资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

    第七大类是涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造合伙购买的房产，有中外合资、中外合作、外企产和外产。中外合资指中外合资经营企业所投资建造或购买的房产。中外合作是指中外合作经营企业所投资建造或购买的房产。外企产指外资企业所投资建造或购买的房产。外产指外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

    第八大类是其他产。凡不属于以上各类别的房产，都归这一类。包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产以及宗教、寺庙等房产。具体有四种：其他产、代管产（因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产）、宗教产（宗教、寺庙等单位所投资建造或购买的房产）类和社团类、社团产（社会团体所投资建造或购买的房产）。

    不同类型的房产在权属登记、产权转移等许多过程中，所面临的问题也不一样。有些类型的房屋产权享有一定的政策性优惠。

七、什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权

▲房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

▲房屋的占有权，通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东　来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客　来行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。

▲房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权。

▲房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。 　　

▲房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。

八、办理产权证的五个程序  

房地产登记一般分为五个程序，即登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证。

    （1）登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件，经审查符合登记条件的，予以收件，即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。

    （2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分幅平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。

    （3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。

    产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变化是否合法等

整个复杂细致的工作过程。

    （4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发 产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁 发的产权证件。

    （5）收费发证。它是产权登记发证工作最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发的权证发放到所有权人手中。

尾房选购

一、购买尾房的利与弊

购买尾房的两点不利之处

1.价格上不一定有优势

通常一个项目从开盘到入住，其售价会逐步调高约5％—10％，因此，到尾房时价格正常来讲是高过其早期售价。

2.品质相应差

通常留下的尾房是朝向、楼层、位置、户型较差的住宅。

购买尾房的四点优势

1.价格、付款方式及谈判中有空间

　　由于不少尾房在销售时开发商的心气不同，还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目，因此，在购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间，在一定意义上讲往往有占优的感觉。

2.能更客观、冷静

　　一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家都是在这种被哄热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移，特别是不少项目从开盘到入住要近一、二年时间，再加上市场中其他新项目的不断问市，当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。

3.风险低、买得更踏实

　　在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西总比图画中看到的更真实，买房也买得更踏实。

4.“性价比”更合算

　　许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买，最担心的是慢了一步看中的楼层、户型、朝向已售出，这时就要看你是如何看待一个楼盘的品质与售价比了，对于同一幢楼宇在房子的成本中其地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说分担的是一样的，而所不同的只是体现在其朝向、景观、楼层中。

二、如何选购尾房中的“好”房子

尾房不等于不好的房子

　　尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子，而实际上留到最后的不一定就不好。尾房应分为两大类：

一、有问题、卖不出去的尾房，如：

　　朝向差；

　　楼层次；

　　景观不理想；

　　户型不合理等。

　　这类有问题的尾房在销售上是“困难户”，极有可能在销售过程中被剩余下来。

二、没有问题或没打算卖出去的尾房，如：

　　开发商留作自用；

　　开发商留作日后出租；

　　大买家有意向要购买而暂时保留的；

　　前期被人买走，后又提出退买的等。

　　这类尾房极有可能是一些比前期所购买的还要好的房子，例如开发商留作自用的一般都是好楼层、好朝向、好景观、好户型的房间。而前期已卖出去再被退回的也不一定就是不好。因为被退的原因很有可能是由于买家个人经济承担力的问题，或本来是已多买了二、三套，或是因为个人原因改买其他项目，因此，这些房子不属于有问题卖不出的、不好的房子。

巧妙看待尾房的购买空间

　　通常对开发商来说当整体销售超过60％就意味着该项目过了“生死线”，而当销售率超过80％时，超出部分就是项目赚钱的空间了。因此，面对这剩下的20％的尾房，需要开发商做出非常理智的决定。若开发商觉得这部分尾房是属于不好的尾房，又要同样销售出去，就应该在售价上做出相应的调低。但不少项目，对所谓“降价”之事所采取的态度通常是能不降而扛在那儿，而其结果是剩下一些价格又高、品质又差的房子，加上市场上新项目不断，自己的尾房又已过了先前的销售气氛，彻底失去了与市场竞争的能力，而成为真真正正的“尾房”。但若开发商觉得在消化尾房时反正自己的资金压力、风险已很少了，留在手上的又是好东西，开发商会在价格上相应提高售价。这种情况，若是在市场好的情况，是可以被买家接受的，也是对买卖双方都合理的。但若市场不好，就要看买家对该项目的认可程度了。另外，若市场不好时，开发商愿意根据市场需求在售价上做出相应的“牺牲”，对买家来说应当是一件划得来的事情，即以相当优惠的价格买到了尾房中的“好”房子。

三、选购尾房八项注意

1.量体裁衣，根据经济状况确定需求条件

购房者应从自身的实际情况出发，如果经济承受力较低，购房条件以满足最基本需求为宜。根据经济状况确定需求条件会避免一些因思想不明确而造成的购房波折，有利于更快、更贴切地选到好房！

2.综合考虑，社区状况也是评判标准之一

随着房地产市场的发展，社区属性在房子综合品质中所占的比例已是越来越大。尽管社区状况不一定在您的选房因素中占有多大比例，但把它作为综合考虑的因素之一还是很有必要的！特别是追求舒适性的客户，就应该更多考虑社区状况了。

3.旧貌换新颜，不要忽视尾房的改造特性

看过房的人都有这样的体会，样板房往往比实际交工的现房要漂亮许多，弥补了房子的很多缺陷，展现出很多意想不到的好效果。这主要得益于装修改造的功劳。其实房子在户型、朝向、设计方面的一些“毛病”，许多都可以通过装修改造“消化掉”，所以对于尾房选购中的这些问题，不要立即否定，更不要发愁，仔细想一想，是否可以通过装修改造来个“因地制宜”。

4.长短结合，兼顾尾盘的投资收益性

如果您买房仅仅是为了居住，也不妨考虑一下尾房的投资收益性，因为随着市场的不断发展，二、三级市场的逐渐完善，会有越来越多的房子用来交易流动，买房投资的观念会被更多人接受。如果在选购尾房的时候兼顾一下它的投资性，将来即使不住了，也可以有个好收益。

5.眼见为实，打消疑问和思想顾虑

尾房在很多人眼里，还是“剩房”、“问题房”的概念，即使遇到不错的房子，但考虑到尾房的原因，总觉得房子一定是有什么问题，才会成为尾房，因而顾虑重重，难以确定。其实这大可不必，造成尾盘的原因很多，不一定是别人挑剩的，而且尾盘当中确实有大家所公认的好房，这点毋庸置疑！所以您在买尾房的时候，要相信自己的眼睛，让事实说话，不必怀疑什么。只要是您亲眼所见，确实挑不出什么毛病，就可以大胆地“搞定”它。

6.横竖对比，了解尾盘的市场价值

比新楼盘便宜是很多人购买尾房的动机。是真便宜，还是销售上的策略？消费者还是要相信自己的调查。分两方面分析，和尾房的过去价格比，是不是真的便宜，和周边的新盘或者尾盘比，又怎么样？如果还没有周边的新盘便宜，或者便宜不多（当然房子的其它条件要差不多），那不如买新盘。通过横竖对比，有助于消费者了解尾房的真实情况，不至于被开发商的不实行为所蒙蔽，同时也有利于了解尾房的市场价值，看看自己的选择是不是真的物有所值！

7.因人而异，关键看是否适合自己

经常听人说：“这房不好，不方正，到处都是斜角。”您可能也会这么认为，可是仔细看看后你会发现，这些角并不影响房屋的使用功能，完全可以利用起来，客厅的角可以放那盆很漂亮的巴西木，卧室的角作个酒柜，这时你会发现，角对你确实不是什么太大的问题。别人不喜欢的，不一定您就不喜欢，关键在于是否真正适合自己！

8.化解不利——不满因素的解决之道

没有十全十美的房子，买房只能满足主要方面的需求。对于不利的因素，只要能找到较好的化解之道，就为购房提供了更多的选择和更有力的条件。买房不仅仅是和开发商单纯的买卖关系，而是自己生活方式的一个改变和调整，应该调动更多因素，积极参与

四、正确看待尾房

　　尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房的一种。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

　　一般情况下，当商品住宅的销售量达到８０％以后，就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。尾房的出现主要是两个方面的原因：一是它们之中有一些客观上确实存在诸如朝向差、楼层次、景观不理想、户型不合理等问题；二是其他主观原因，比如因开发商留作自用、开发商留作日后出租、大买家有意向要购买而暂时未打算卖出去的、前期被人买走后又提出退买的等。这类尾房极有可能是一些比前期所售出的单位还要好的房子。

　　由此可见，＂尾房＂不一定就是＂劣质品＂，更不能把它简单地与＂烂尾房＂一样地理解和看待。同时，正是因为尾房与前期已售出的商品房在区位、环境、配套、质量方面具有同样的基础条件和别无二致的市场评价，如果能够以相对较低的价格购置下来，无论自住还是投资都不失为一种明智而实惠的选择。

五、如何购买尾房

第一，最重要的一点就是认真区分“尾房”、“烂尾房”和一般空置房。

所谓“烂尾房”，是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。而一般意义上的尾房，大多已进入现房阶段，项目的主体已经基本完成，此时购房者应该可以仔细、客观判断开发商实力、项目价值、未来居住环境及状况的，从而可以有效避免购到“烂尾房”。

空置房中还有因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所须的证件是否真实有效，就可避免意外的损失。

第二，比较物业的品质优劣，对物业管理、维护和修缮状况等考察也很重要。

长期而艰苦的实践证明，减少尾房最有效的办法就是追求住宅规划设计的“均好性”，开发商对环境设计、户型设计、材料结构、小区设施配套、物业管理等套餐式设计的重视以及使项目中全部单位的综合质量达到均衡的追求越来越显现成效。

与此同时，“尾房”就该“低价房”、“降价房”的观念也越来越显得偏激，不够全面客观。因此现阶段，即使在挑选尾房的过程中，也要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。

在验收住宅时应仔细检查住宅设备、设施，正常了才可签字认可。避免购买建造质量差或缺乏具有竞争力的卖点，过于落后的物业。而且尾房在售出时，项目整体可能已经售出多时，相差政策规定的保修期所剩无几，购房者也万不可掉以轻心，应该与开发商方面签署相关文件以防保修期内不保修，或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任。更不能购买超过保修期的房产。

第三，希望从尾房上受益或者赢利，最好能请教专业人士，得到切实可信的指点与支持。

就目前情况而言，尾房的销售与非尾房并没有特别的差异，主要包括现场销售、展会推广两种形式。如果你早就对某个或某几个项目一直有所垂青，只是出于不同的原因迟迟没有行动，那么你可以通过实地考察的方式来选择它们的尾房；如果你没有特别明确的目标，只是想在置业时获得尾房在价格等方面的相对优惠，“实地考察”的计划就显得不现实也不划算。这种情况下参加房展会，不失为良策，开发商会在房展会上推出尾房，只要多走几个楼盘就有可能发现自己的所爱。

但是，毋庸讳言，尾房之所以吸引置业者的目光，最根本最主要的原因在于它有“价格优势”。但真正值得投资的项目却寥寥无几。

如果项目本身在某一方面或几方面有明显缺陷；或者项目的物业管理等方面出现了问题未得到妥善解决，以至影响市场评价；再或者尾房的价格虽然比热销期时低，但已接近市场对项目价值的预期值上限，这样的尾房就没有什么值得侧目的实惠可言了。

六、投资期房与尾房谁更保险

商品房各阶段都有不同程度的投资风险:

开盘期

楼盘刚开始结构施工，将来的房子是否和开发商所说的，或者广告所宣传的一样？能否如期入住？面积有没有缩水？工程质量能保证吗？……这一连串的疑问，都需要时间去证实。此时的投资风险最大，保险系数顶多为40％。

结构封顶期

结构封顶可以看作项目竣工的前哨战，因为楼盘结构施工的投资约占楼盘整个投资的60％—70％，结构封顶意味着开发商的资金有一定保障。另外，结构封顶也可以看出楼盘结构工程的质量，可以推测出楼盘竣工的大致期限等。此时，虽然项目还未竣工，但一些风险已经可以化解，这一阶段的保险系数设定为60％较为适宜。

竣工入住期

通常以为，都已经入住了，大概不会有什么风险了。其实风险还是有的，比如：墙皮会不会裂缝？楼板会不会漏水？物业管理的水平怎么样？暖气热不热？社区什么时候完善？这些问题只有住了一段后才有答案。这一阶段的保险系数会达到80％左右。

尾盘中期

此时不论是项目开发阶段，还是入住阶段的问题都已经暴露出来了，买房者对项目有了确切真实的了解。因此，可以认为保险系数接近100％。

七、购买尾房四要点

▲关注成熟社区　

最好选一个成熟社区，人气足，配套全，交通好，管理优，开发商的实力强。这样，生活的大环境便有了保证。

▲别选非法项目

在购买尾房前一定要了解该项目的权属状况，有些尾房存在涉案纠纷，这些房子千万别选。　

▲集团消费的剩余产品应首选　

集团留下的尾房通常无大的缺陷，而且住户的素质都处于较高的层面。

▲实地考察很重要

　　有些楼盘，大部分业主已入住。你可以对这些业主进行走访。而且，还要深入到房子中，检查墙壁有无裂缝，厨卫是否漏水，供暖是否有故障。现房的好处也便在这里，各种问题一目了然。

八、如何投资尾盘

　　投资买房已不是新鲜事，可什么时候投资楼盘最划算？可能会有人告诉你，当然是开盘初期，价钱便宜，户型多，选择余地大。但细算一笔投资明细账后，好像不一定是那么回事。

投资划算与否通过公式来计算

　　做出投资决定前，需要对价格、风险和选择范围三方面综合分析。那么，这三方面就会有孰轻孰重，其影响在商品房投资中所占比重的问题，也就是通常所说的权重。既然是投资，价格因素肯定是最重要的，起码要占到60％的影响力，风险和选择面的影响力旗鼓相当，各占20％的权重。

　　知道了投资价格、投资风险和投资范围的关系，就可以对各阶段投资价值进行一个综合分析。

　　先来看投资价格，设定尾盘中期的购房总价为1，各阶段的投资价格比＝尾盘中期价／阶段价。价格比越高，说明房价越便宜，对投资越有利。

　　有了价格比，就可以算出价格权重值，该值可以反映房屋价格在房屋投资中所占的比重：价格权重值＝价格比×价格权重（60％），同样道理可以得出投资风险和投资选择的权重值。投资综合值：将投资价格、投资风险和投资选择三者权重值相加就是我们需要的投资综合分析数据，这个数越大，投资就越划算！

　　从表中可以看出，开盘期权重值总和最大，为0.8632，也就是说这时买房投资最划算，最值！这和市场投资的实际情况比较吻合，说明投资者已经充分认识到了开盘期的投资价值，而尾盘中期以0.8222的分值位居第二可能是很多人都没有想到的，这说明尾盘期购房也是有很好的投资价值的，但似乎这个价值在市场上还没有体现出来。人们在热衷于新盘投资，甚至是结构封定期、竣工入住期的楼盘投资时，殊不知尾盘期的投资会是一个更好、更划算的投资时期。

尾盘期投资最佳期

　　上面的投资只是单纯从投入、支出的角度去分析的，并没有考虑投资收益的问题，实际当中，投资是必须考虑收益的，收支相比才可以准确体现出投资的价值，上面的例子可以看出，开盘期和尾盘期是房产投资的两个最佳时期，那么结合收益情况还会不会是这样呢？我们来看一下。

　　商品房投资收益最常见的两种方式是出租和出售，由于我们对比的是同一套房子不同时期的投资价值，所以无论你什么时候买的房子，房子本身的品质没有什么变化，购买时期的不同不会影响房子的租金和售价，而收益的不同主要体现在时间和收益预测上，开盘期买房无论出租或出售都要等到入住以后，所以不能立刻取得收益，而尾盘期则不同，支出和收益几乎是同步的，从这一点来说，尾盘期的收益性要好于开盘期，起码可以立刻以租售的收益来缓解购房的压力，开盘期则不能，这是其一。另外，开盘期由于对项目太多的未知，对将来的收益情况难以做出较为准确的预测，也就是说，投资收益的风险比较高，而尾盘期的楼盘，因为都已经成为眼见为实的现实，对收益的预测和评估就容易和准确得多，客户没有什么太多风险，完全可以凭当时情况判断投资的可行性。所以，对于同一套房子，在收益性方面，尾盘期要优于开盘期。如果考虑到这点，在投资价值方面，开盘期和尾盘期应该不相上下，都是商品房投资的绝佳时期。

　　投资期房至少60％的风险

　　投资尾房可能会化险为夷

商品房各阶段都有不同程度的投资风险。

　　开盘期：楼盘刚开始结构施工，将来的房子是否和开发商所说的，或者广告所宣传的一样？能否如期入住？面积有没有缩水？工程质量能保证吗？……这一连串的疑问，都需要时间去证实。此时的投资风险最大，保险系数顶多为40％。

　　结构封定期：结构封顶可以看作项目竣工的前哨战，因为楼盘结构施工的投资约占楼盘整个投资的60～70％，结构封顶意味着开发商的资金有一定保障。另外，结构封顶也可以看出楼盘结构工程的质量，可以推测出楼盘竣工的大致期限等。此时，虽然项目还未竣工，但一些风险已经可以化解，这一阶段的保险系数设定为60％较为适宜。

　　竣工入住期：大家想，都已经入住了，大概不会有什么风险了。其实风险还是有的，比如：墙皮会不会裂缝？楼板会不会漏水？物业管理的水平怎么样？暖气热不热？社区什么时候完善？这些问题只有住了一段后才有答案。这一阶段的保险系数会达到80％左右。

　　尾盘中期：此时不论是项目开发阶段、物业管理，还是入住阶段的问题都已经暴露出来了，买房者对项目有了确切真实的了解。因此，可以认为保险系数接近100％。

细算一笔价格账　尾盘要比新盘值

　　目前，楼盘多采取低价入市策略来聚集人气。而后，再依据阶段逐渐提高售价，以弥补开盘期收益的损失。一般情况下，项目结构封顶时，房屋售价会提高5％左右，竣工（到入住）时可提高到8～10％，此时房子已经卖得差不多了，楼盘开始进入尾盘期，尾盘期基本可以分成初期、中期和后期三个阶段，每个阶段售价不一样。

　　尾盘初期：楼盘入住半年内 房价约为入住价9.5折

　　尾盘中期：楼盘入住1～2年 房价约为入住价9折

　　尾盘后期：楼盘入住两年以上 房价约为入住价8.5折

　　以某一普通楼盘为例：这是一栋24层的蝶型塔楼。开盘期，起价4080元／平方米，最高5860元／平方米。首层价格最低，向上依次递增，20层以上反降，每层间差价约50元／平方米，我们选择两套有尾盘倾向的房子进行分析：顶层（24层）125平方米北向三居，开盘价4912元／平方米（该户型4080元／平方米起，20层最高5120元／平方米）；4层96 平方米西向两居，开盘价4706元／平方米（该户型4550元／平方米起，20层最高5120元／平方米）。

　　从表中可以看出楼盘各阶段A、B两套房屋的价格变化情况。楼盘可分为：开盘价、结构封顶价、竣工价（入住价）和尾盘销售价。

不同的挑盘期　不同的选择范围

　　这里所说的投资选择是指客户在不同时期选购同一楼盘时，挑选房子范围的大小。

　　开盘期：客户的选择范围最广，但考虑到开发商之前可能进行的内部认购、客户同时认购，开发商有意留房等因素，此时客户的选择范围在80～90％之间，这里取上限90％。

　　结构封顶期：经历了“兴旺”的开盘期后，随着楼盘入市效应的逐步淡化，在结构施工中，楼盘基本处于销售状况平稳的销售中期，到结构封顶，楼盘的销售率可以达到60％左右，这时买房客户的选择面为40％。

　　竣工入住期：这一时期的楼盘销售率在80～85％左右，选择面取15％。

　　尾盘中期：这时候留有10％左右的房子，所以选择范围是10％。

期房选购

一、购买期房注意事项

审查房地产开发企业开发资质及经营范围

房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强，反之亦然。如果某一个开发企业没有开发资质，多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域，资金及房地产开发的相关经验欠缺，可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房，最严重的后果是没有后续资金跟上，在预售不理想的情况下，不能及时回款，建筑承包商，材料设备商拒绝与开发商继续合作，最终导致楼盘烂尾。在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围，如果没有销售楼房的经营范围，那么消费者与其签订的售房合同就是无效合同。

提防商品房使用面积“缩水”

新实施的《商品房销售管理办法》将面积误差比绝对值的3%作为一个“分水岭”，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理，但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房“缩水”，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时明确在合同中约定：在建筑面积不变或在3%误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止“缩水”问题的出现。

谨防广告及宣传的诱惑和误导

购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词，如果您看到开发商的广告、楼书、沙盘、样板间的情况，就认为将来房屋交付时就像你所见所想的那样，那就大错特错了。楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，将来出现与宣传不符的地方，开发商才会承担违约责任。这里提醒您，不能让一些美好的设想误导您，使您做出不客观的、不全面的评价。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定，但实际上执行起来非常难，开发商很容易规避。

慎交购房订金

目前在房地产销售过程中订金问题的争议很多，主要表现在购房者在正式签约前要向开发商交纳一定数额的款项，作为订金。但在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议时开发商都以对方没有签约违反订金的约定为由，拒不退还订金。购房者往往在订金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则，但购房者一般都举证不能，即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果您与开发商在认购书中明确了所交款项为订金，且在规定的日期内没有与开发商签订成协议，那您将面临订金不能退回的损失，虽然您在交这笔钱时真的不知道会有这样的法律后果，但这种民事行为的后果只能由您自己来承担，除非您能证明自己是在受胁迫、欺诈的情况下交的这笔钱。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的，那么您的所谓“订金”在合同签不成的情况下是可以退还的。

购买期房要注意的问题还有很多，比如房产证的办理，设计变更，交付条件，质量问题，房产抵押等问题都很重要，我们将在以后的文章中陆续向读者介绍。

二、买期房注意四种风险

对消费者来说，购买期房有其有利的一面，也有其不利的一面，这不利的一面主要表现在购买期房时的四大风险上。

风险之一：房屋延期交付使用的风险，包括使用居住功能无法体现和属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。

风险之二 ：房屋内在品质变换的风险，开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失。

风险之三 ：房屋权属证件无法按期得到的风险。有的期房项目有可能无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也由此可能导致产权再转让无法实现或抵押融资受阻的风险。

风险之四 ：房屋"烂尾"，也就是最大的风险。即由于各种原因，使正在建设的项目停工或无法继续建设，给消费者带来严重损失的风险。

三、如何减少购买期房的风险

作为消费者，如何能买到自己满意的期房，而又尽量减少期房的风险呢？要做到这些，消费者在购买期房时应该做到以下三项注意：

　　购买期房前可以委托所信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评估，如果市场潜力不被看好，切不可轻易买期房，以免上当受骗，为他人做嫁衣。

　　购买期房前要委托所信任的中介机构对开发商资质、信誉度进行调查。对于资质好的开发商而言，仅从自身的品牌出发，也不会让项目"烂尾"。

而对于那种资质和信誉都一般的甚至不好的最好要小心谨慎，甚至不买。在签订购房契约阶段要委托律师对购房合同进行认真审核，尽可能增加更为详实的补充条款。

四、买期房的利与弊

　　预售商品房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。作为购房者，在买期房前，先看清购买期房的利与弊。

　　购买期房的好处主要体现在两方面：一是价格更优惠，资金是有时间价值的，一般而言开盘价格与后期价格每平方米相差几百元，甚至上千元；二是越早购买，对楼内的户型、朝向选择余地更大，可以挑出更适合自己需要的房屋。

　　购买期房主要存在以下几种风险：一是房屋延期交付使用；二是房屋内在品质（如房屋质量、配套建设等）变换的风险；三是房屋权属证件无法按期得到的风险，由此可能导致购房人蒙受产权再转换无法实现或抵押融资受阻的风险。

　　正因为有利有弊，所以面对期房的诱惑，购房者选择买与不买关键在于如何有效地规避风险，取得更大收益。以下介绍一些购买期房的注意事项：

　　第一，在作出决定前，对项目整体情况做全面透彻的调查。调查对象主要包括：开发商的资质、实力、信誉、经营状况；物业的合法性；项目的权属状况；周边及小区内的配套建设情况；小区和房屋的规划设计以及工程建设进度等。

　　第二，在签定预售合同时，认真研究合同的条款，尽量争取更多的利益和保障。由于期房不确定因素太多，所以合同条款要求更加严谨，尤其是在工程进度、房屋质量、配套建设、住房面积、相关费用及付款方式等，描述尽量详尽清楚，同时，将违约责任明确。

　　第三，在签定合同以后，购房者应经常与开发商联系，了解所购房屋的建设进度，以防止意外事件的发生。

　　第四，由于期房风险比较大，可以选择做合同公证和房产保险，以进一步加强风险保障机制。

总之，在买期房时，购房者必须慎重些！

五、购买期房的四大优势与六项注意

随着房地产市场的日渐成熟和银行利率的连连下调，许多市民对购买期房显示出良好的信心。而期房的畅销对买卖双方都有利，它可以减少开发商的投资压力，从而有可能更大地降低价格。对消费者而言，期房的潜在优点也很多。

买期房四大优势

　　首先是价格优势。期房在开发之初卖出去，是开发商为了募集资金的一个渠道。资金对哪家开发商而言都是很有吸引力的，为了更多地吸引资金，在期房的销售中，房产开发商都在价格上有较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10％以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。

而买期房的第二大优点则是房型设计上的优点，从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响产品的销售，所以相对而言，期房的设计大多避开了当前市场上现房的设计弱点。

买期房的第三个优势是，当人们通常可发现在一栋已建好的现房中去选房时，往往层次好和朝向较好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些层次不太理想，朝向不佳的房子了。而买房可说是每个家庭的大事，住房层次朝向是否适合将影响采光、通风，而这些直接影响生活质量。

买期房六项注意

　　 　　期房尽管显示出许多优越性，但伴之而来的，则是期房的购买也有风险，一旦不慎，则会惹出许多麻烦。那么如何避免风险，买一套好期房呢？业内人士提出了六项注意：

　　一是对公司的信誉、实力要细细考证。引发出期房购买烦恼的，大多是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，质量太差。因此，购房者首先要选好公司，选择那些信誉好，实力强的大企业，到他们公司买房。这些公司考虑到信誉，都能做到按期按质交房。

　　二是购房资金不能一次性投入。购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5％以上，这确实是一笔不少的开支。购现房不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。

　　三是购期房要选好时机。在开发商已经开始动工的基础上去购买。因为开发商已经开工并初步开始建设，表明按期交工有了初步保障，同时可以在动工之期到工地察看其施工质量，从而做到心中有数。如果仅凭设计图去购买，到时开发商以手续未办完而迟迟不开工，延了工期，吃亏的是购房者。

　　四是对周边环境要心中有数。购期房不象买现房，现买现住，周边的环境一清二楚。买期房有一个过程，因此对周边环境的潜在变化要心中有数，看一看买期房之处是否有环境恶化的可能，有没有制造"三废"的工厂也在建设。因为购期房的一个目的就为了购一间称心房，如果周边环境不好，又有什么意义呢？

　　五是关注开发商的物业管理承诺。影响人们购期房积极性的一个重要原因，则是对未来物业管理的担忧。通常而言，现房的物业管理好坏易于看出来，必竟这时的物业公司已经进场。而期房则不一样，那么它将来被谁管理、怎么管理、如何收费，都是一个未知数。如果买了套物业管理不好的房子，不仅不安全，也生活不舒畅。因此，购期房时，必须先要向开发商了解将来的物业管理构想，并要他们给一定的承诺，以保证将来入住时，享受到良好的物业管理。

六是合同签订必须请律师办，购房是一件大事，有的花费几万、十几万、甚至几十万、上百万元。如今购房引发的纠纷也越来越多，在购期房中，其潜在风险很大，那么如何避免它，或者在发生纠纷时，如何对自己有利呢？为了实现上述目的，业内人士建议，购房者在与开发商进行购房合同的签订时，要请律师去办理，以保障自己的合法权益。

六、购买期房十技巧

1．亲自到项目工地现场实地体会

对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别被误导以为某某花园，就一定是个花园。一定要到工地现场去走走，看看开发商的工地管理是否有序，楼与楼之间的距离是否是开发商承诺的。

2．会看地理位置。

所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个都地理位置优越。您最好到实地去看看才会知道楼盘的具体位置。

3．看清价格。

购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，就是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。

4．会分辨外观图。

您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将效果图当成实景图，那是电脑拟制的，太当真会让您失望的。

5．别被户型图、模型、样板间所迷。

户型图对购房人有吸引力，但您千万要注意有的户型图比例不当，感觉上会比实测中空旷得多。而模型、样板间通常经过了开发商的精心包装，不要被迷惑。

6．了解开发商。

购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得依赖的企业。如果对广告中列出的开发商或其他参与项目单位从不了解，别轻易购房，先了解一下再说。

7．别被优惠迷眼。

目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明购房人别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，更别为这种优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥。

8．仔细看按揭，算算是否合算？

购房人应根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您应向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

10．其他。别忘了广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺。现房还可以亲自查看，但期房则别信广告之词、无凭无据，您在签合同时，还真别忘了这些内容。

七、期房应注意的法律问题

期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题。

八、弄清开发商的“老底”

购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。

购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。

九、把牢房屋产权证

在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。

十、重视“不可抗力”

延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。

十一、一分一厘算面积

对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±0．5％时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。

十二、谨慎签署管理公约

物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。

十三、在房屋质量上较真

房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。

十四、购买期房三要素

信誉当做第一要素

　　期房交现后发现房屋面积“缩水”，绿化率低于开发商的许诺，交房日期一拖再拖，诸如此类常常困扰着购房者。因此，要确保期房许多不确定因素的落实，信誉尤为重要。要综合评估开发商的信誉，如开发商的企业背景、行业口碑、管理经验等都应在消费者考虑之列。

　　消费者在考察房产商信誉的同时，对公司实力不容忽视。开发商的实力与期房质量的优劣息息相关。如前几年，一些实力有限的“项目公司”无法支撑下去，引起了工程停滞或偷工减料等现象，而其中有些房产商不是没有信誉，只是心有余而力不足，最后吃亏的还是消费者。

价格不是惟一因素

　　房产交易中的价格一向是消费者关注的问题，但是消费者在购买期房时要警惕低价陷阱。

　　据有关部门反映，多宗对期房质量投诉的案件均因消费者受低价的诱惑所致。同时要注意，价高并不一定是好房，消费者更要警惕以劣充优的不良商人。根据期房的地段、配套设施、环境、开发周期等多种因素来判断价格的合理性，是投资期房的一个重要因素。

物业管理更为重要

　　买期房对消费者来说就是买“梦想”，可是一些消费者在满怀喜悦地搬进新居后才发现是失落的天堂。

原因是不尽人意的物业管理服务让入住者每天都碰到新问题。目前，智能化管理，网络生活，以“服务”为核心进一步健全小区环境，人性化设施等社区物业理念，受到社会的广泛重视。所以，消费者在购买期房时，不仅要关注您想购买的楼盘本身，更要看看其房产商对期房物业管理的规划。

十五购房：购期房四要点

第一，要善于签订对自己较为有利的合同。

　　对于预售房的预售面积与交屋时的实际面积，例如，当预售面积超过实际面积怎么办？当预售面积小于实际面积怎么办？对于类似条件，客户应据理力争，并写入合同中；其次，在合同中诸如交屋日期、煤气开通日期、公共部分如大堂和电梯间的建材品牌、电梯品牌等，均可在合同中详细注明并签定相应的违约条款。第二，在购预售房时，看平面示意图一定要带上“立体”眼镜。

　　因为平面示意图能够提供的仅是室内平面格局的区划，对于室内空间布局，应尽量避免错综复杂的梁柱穿过，否则对空间会有极大的压感。对于此类问题，在签订预售合同前，最好能向发展商借阅工程蓝图，或请较好的物业代理公司代为咨询。诸如此类问题，还有购买顶层屋的客户，应注意供暖回水管道，一般都从顶层横穿，会对装修带来许多麻烦。

　　第三，在购买高层住宅时，一定要注意楼与楼之间的间距及采光问题。

　　首先是比较本开发区内各栋之间的关系，其次要注意与周边建筑物的关系。小区内应尽量避开与锅炉房和烟囱相邻，外围未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响，这许多内容都应事先了解清楚。

第四，现今购置预售房，一定要关注是否有足够的绿地与车位。

十六、买期房要学会五看

商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售，并由承购人支付定金或房价款。近年来，因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势，其主要原因在于商品房开发商不按约定的时间、内容履行合同，严重损害了预售方的权益。因此，消费者关注商品房价格因素的同时，还应进行“五看”。

一要看证件商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证；

二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择是否购买此房的首先要素；

三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求；

四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所要求的建筑资质，施工质量高，并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象；

五要看预售商品房合同是否规范。预售合同应载明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门约定双方的违约责任。

现房选购

一、购买现房的7个要点

1、土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题。

2、营业执照印章和各种法定批文是否属于原件，与被确认的名称是否相符。

3、房屋结构、套型、质量、配套设施等是否与广告内容一致。

4、供水、供电、供气能否保证，交通、排污、通讯是否通畅。

5、房屋的面积是否按国家有关规定进行计算，有无“短尺少寸”现象。

6、房价计算是否已按各种应该优惠的价格执行，是否合理。

7、其他承诺的条件（如户口、物业管理等）是否兑现。

二、现房选购12技巧

一、白天、夜晚看现场。因为晚上看房能更好地了解房屋的周围环境、噪音及照明等情况。

二、晴天要看，雨天看房容易发现房屋的门窗、墙壁、屋顶等有无进入、渗漏现象。如能碰上连续雨天，则看房效果更佳。

三、房内要看，房外也要看。只有通过看房，才能更好地了解有关通风、采光、排气等情况。

四、建材要看，布局也要看。房屋的有效使用敕于房屋布局是否合理。合理的布局一般应该是：先客厅、后餐厅、厨房、卧室不正对客厅等。

五、墙面要看，墙角也要看。墙面应该平整，而墙角则必须方正，因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量，同时对装修也影响很大。

六、装潢要看，做工也要看。做工的好坏直接关系到房屋质量的高低，其中接角、墙角、窗沿、天花板等做工是否细致精巧尤其重要。

七、电梯要看，楼梯也看。楼梯是发生危急情况时的惟一逃生之路，这就要注意楼道是否畅通，是否有杂物堆积等不便能行的现象。

八、要仔细查看房屋的地面是否平整光洁，是否出现积水、漏水现象。

九、要仔细相看厨房的卫生间的设备安装情况。因为这两个地方最好容易出现问题，大意必留后患。

十、要仔细查看电路布置、电线粗细、插座及开关安置是否科学合理、方便实用和留有余地。

十一、要注意目测房间的高度。房间高度不够，会给生活带来不便。合理的房间高度通常应大于2.8米。

十二、 向有关人员了解房子周围环境的治安、管理、人才素质、居民结构、基础设施等情况，以便做到心中有数。

三、现房如何选

选择现房首先是否明厅明室。起居室（客厅）、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。

　　厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。

四、现房好，期房好

　　消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面详细地了解，将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。由于现房是已经建好的实物，购房者可以亲眼看到自己将要入住房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风险，做到心中有数，具有较大的安全性。由于现房是已完成的房地产项目，购房者要对此项目的合法性、产权性质进行调查也是比较容易的。购买现房如果要说有什么不利之处的话，当然，与期房相比，现房的价格要高一些。

五、购买现房的优缺点

优点——

1、房子就在眼前，直观。随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。

2、入住便利。

3、房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。

4、既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。

5、家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作关系等等，都要以到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。

缺点——

1、付款方式灵活度低。

2、价格较高，难以优惠。

3、隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。

其它相关资料

1、结婚以后，夫妻只能按揭购买一套商品用房吗？能否以各自的名义、凭单方的经济实力自己购买商品房？

答：夫妻双方可以以各自名义购买商品房，但由于婚后双方的工资等收入是共有财产，因此购买的房屋仍是共有财产，除非双方能够证明购房资金不是共有。 

2、办理公积金贷款后，能否支取夫妻双方或一方每月交纳的公积金用于还贷？

答：可以在贷款未还清前，每年由职工夫妻双方所在单位分别填写《职工购建房支取个人公积金申请表》并附住房贷款合同原件、还贷存折账号、结婚证原件，经住房公积金管理中心审核盖章后由所在单位开具转账支票到公积金缴存银行办理转账支取手续。住房公积金每年支取一次，每次支取金额为上一年度已结息金额，且不能超过一年的还贷总额。

3、若买方办理了临时身份证可否办理贷款？

答：不可以，必须是正式的身份证，且不得有开启、毁损等现象，非成都市六区十二县的必须办理暂住证，但暂住证只要拿到领证通知单就可以办理了。

4、购房前房产公司已将房屋抵押，现在大产权也未办下来，不知这是否会影响办理分户产权？ 

答： 抵押的房屋在抵押权人同意的情况下是可以出售并办理备案登记的，开发商提供办理产权登记的资料齐备的情况下房管部门在7个工作日内即可将产权登记办理完毕。

5、商品房土地使用到期后，政府对楼房进行拆除需补偿吗？如何补偿？ 

答：《中华人民共和国城市房地产管理法》主席令[1995]第29号，第二十一条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 如果国家收回该处土地，房屋拆迁也会补偿，但只能补偿房屋残值，不包括地价。 

6、购买单位集资房，能否办理户口？ 

答：根据成都市公安局相关规定，非本市五城区及高新区范围内的人员，在本市五城区及高新区范围内购买商品住房（含按揭，不含二手房）才能申请办理成都市户口，集资房不能办理。

7、撤迁户在撤迁后一年内购房，领取购房补助金需要办理甚麽手续？

答：在城市房屋拆迁和农村征地拆迁中，实行货币化补偿的被拆迁入，在订立拆迁协议的一年内购买新建普通商品住房或二手住房建筑面积在120平方米以下的，起购房补助金额的计算公式为： [购房合同成交总金额×1％]+[(被拆迁房屋建筑面积×新购住房建筑面积单价) ×1％]；新购住房建筑面积在120—180平方米的，其购房补助金额的计算公式为： [购房合同成交总金额× 0.5％]+[(被拆迁房屋建筑面积×新购住房建筑面积单价) ×0.5％]。上述计算公式中的建筑面积为套内建筑面积与公摊面积之和。您可以在办理房屋所有权证后，凭身份证件、产权证（办理了房屋抵押贷款的房屋提供复印件）、契税完税证(发票)、缴纳规费通知单，《个人购买普通商品住房补助申领单》到人民中路一段28号成都市房地产大厦4楼个人购房补助资金发放点亲自领取(委托领取的，须凭公证委托书)。 

8、以前单位缴纳了公积金，现在因更换工作单位而没有缴纳了，但是以前有公积金约1万元左右，不知能否支取？怎样支取？

答：可以在以下情况办理销户支取①离退休； ②死亡； ③出境定居； ④完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系； ⑤在“中心”托管户托管期间从事个体经营（办理了个体工商营业执照）等情况下，可以办理销户支取，支取额为职工个人帐户内的本息金额。或正在发生住房消费（如购房、建房、危房大修等），需要付款给房地产开发商、还购房贷款本息、付相关税费时，可以办理使用支取，支取额为上一年度已结息金额（每年6月30日为结息日）。 

9、公积金贷款条件？

答：申请住房公积金贷款必须具备以下两个条件： 1、开发商与公积金管理中心签定了项目合作协议； 2、个人正常缴纳公积金一年以上。您可以要求开发商向公积金管理中心申请贷款业务。如果开发商不办理公积金贷款您可以到公积金管理中心办理支取手续，每年支取一次公积金用于偿还银行贷款。有关办事程序请参阅本站《办事指南》职工购建房支取住房公积金办理。

10、关于购房入户问题

根据成都市公安局有关规定，凡在我市五城区及高新区范围内购买商品住房（含按揭，不含二手房），符合以下条件的人员，可以办理五城区及高新区户口：购房金额在50万元以上或购房面积在120平方米以上的，可以申请办理购房者三代内共同生活的直系亲属的成都市区户口；购房金额在30万元以上或购房面积在90平方米以上的，可以申请办理购房者本人、配偶以及未成年子女（18周岁以下）的成都市区户口；购房金额在15万元以上或购房面积在60平方米以上的，可以申请办理一名成都市户口（购房者本人、配偶或已成年子女其中一人的户口）。购买两套以及两套以上住房的，购房金额或面积可以合并计算。您可以在入住后凭房屋产权证（原件和复印件各１份），按揭购房提供购房合同、按揭合同（原件和复印件各１份），最近６个月的缴款收据（原件和复印件各１份）及其他相关材料向房屋所在地公安分局或市公安局办证中心申请办理成都市户口。

1、 们评估的价太低了，我不想卖了。

答：询问客户的心里价位，一方面向客户讲解其房子的优劣势（尤其渲染其房屋劣势），另一方面适当提供雷同房屋的成交价格供其自行比较借鉴。如果客户的心里价位位势有所降低，员工可掌握的浮动范围不超过正负10％。

2、 有房子想出租，需要怎么办手续，怎么收费？

答：请携带房屋权属证明、房主身份证原件进行登记。如果您出租的房屋月租金在2000元（含2000元）以上，我们除了为您发布信息之外，还为您寻找客户，带客户看房，成租后向您（出租方）收取半个月佣金（向客户解释租金2000元/月以上属于高端租赁，该市场现属于供过于求，向您收取租金的方式是由市场决定的，我们将通过我们强大的营销网络和渠道为您尽快找到客户，让您尽快受益），同时我们公司作为见证方协助您双方签署一份租赁合同。

3、 一套房子想卖，现自己已找好买方，想委托公司办手续，应该如何办理，怎么收费？

答：买卖双方约好时间到连锁店签订一份房屋买卖置换合同。买卖双方带身份证、户口本，另外买方带房款或部分定金，卖房须带该房屋产权证或房本。买方将全款交到公司后开始办理过户手续。过户费是免费的。

4、 费太高了，有些中介公司才收成交额的1%-1.5%，你们可以优惠一些吗？

答：收费是公司统一规定的，我们没有给予优惠的权利。我们在全市拥有十余家连锁店（今年年底将达到40家）作为广阔的销售渠道和有一支训练有素的销售队伍一齐销售您的房子，此外我们以网络操作平台做媒介，有购房需求的人只需登陆cd.sunco.com.cn网站，足不出户就可以看到您要卖的房子。我们提供给您的是让您放心值得您信赖的阳光中介，操作流程透明清晰，绝对不会出现在其他小中介公司出现的诸如买空卖空等。

5、 求租方未到期就不租了，该怎么办?

答：您可以在签订合同时约定如果求租方提前退租则预付租金或押金自动转为违约金不予退还。

6、 完租赁合同是不是出了事你们就负责了？

答：如果有事双方可以协商，若协商不成一切按照合同约定执行，我们公司只是签订合同的见证方，可以帮助你们协商解决，但没有仲裁的权利和义务。

7、 有套房子想卖，房主是我的××（亲属），他现在人在国外，该如何办手续？

答：首先要到当地大使馆或总领事馆办理委托XX人办理房屋相关事宜的委托公证手续，然后由受托人在本地公证处对此委托公证手续进行二次公证。之后就可以由受托人代为办理该房屋相关的受托事宜。

8、 二手房能提取公积金吗？

答：如果您购买的是带有产权的私产房，付款方式是一次性付款或按揭贷款都可以提取公积金。

9、当客户签完三方后，其中一方违约导致该房屋交易无法继续，双方要求退还中介费时，应这样向客户解释。

答：我公司所收取的费用是居间服务费只要合同签字便已生效，证明我们提供的信息已成交，所以服务费不退。（附：关于合同的解除与终止：在三方合同定立后，买卖双方任何一方出现违约情况导致此房屋交易无法继续，我公司居间服务费一律不退。违约方可以与另外两方终止合同，请注意措辞，不要同意双方解除合同。终止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居间服务费不退；解除合同则表示双方自愿解除此合同已恢复到合同定立之前，所以我方无权收取信息服务费。）

10、当买卖双方想自行交接房款，你应这样说服客户。

答： 既然您双方到中介公司来进行房屋买卖交易,为的就是您双方的利益均能够得到保障。为了保障卖方的利益，我们要求买方将房款全部交齐到公司后，方可为双方办理过户手续。为了保障买方的利益，我们在房产过户完毕之前不会将房款交于卖方。所有房款及权属证明的交接均保证在双方同意认可及三方全部在场的前提下进行，从而实现对您双方利益的保证。对于自行交接的房款如果中途出现问题我们不负担任何居间担保的责任。但是如果您双方一定要自行交接房款的话，如果房屋买卖交易进行中途出现问题对于自行交接的房款我们不负担任何居间担保的责任。

11、客户想出租的房屋恰巧是店内有客户需求登记的房屋或此房恰是买卖市场稀缺的房源时，如何说服客户将此房屋转为出售？

答：向客户渲染出租房屋手续的烦琐以及后期可能出现的风险。在其允许的前提下可为其房屋进行评估，价格适中不可偏低，同时向其介绍出售此房的利益所在。

12、知道该房是我司收购的，该如何解释？

答：向其解释我们收购房屋是要实现再销售的，故对于低质量的房源不会进行收购的，其综合情况只可能优于同等条件下的房屋，否则作为企业将无法实现其利润。因此购买收购房事实上是最明志的选择。

13、 当有客户提到你们的收购价格太低了，你应如何解释？

答：一方面向客户适当提供同类房屋的曾有的成交情况(做一定的修正)，另一方面着重强调该房屋的劣势。如果客户仍然不认可，且欲不卖该房，可劝说客户采取代卖形式。

14、对于收购盈利很多人还认识的不够，仅仅想到是从中盈利。而我司推出的收购更多的是一项服务，是为了更可能的满足客户的需求，是为了让房主省去等买房人来反复看房，反复恰谈价格，而花去了很多精力以及时间。所以我们公司推出了这项不已盈利为目的的服务正如我们的三免六限服务一样。是为了让每

一、房屋建筑分类

房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。

1、按建筑物使用性质分类

⑴居住建筑                               ⑵公共建筑

⑶工业建筑                               ⑷农业建筑

――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

2、按建筑物（住宅）的层数分类

⑴低层建筑：1～3层                       ⑵多层建筑：4～7层

⑶小高层建筑：8～16层                  ⑷高层建筑：17层以上

3、按建筑结构分类

――建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。

⑴砖木结构

－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

－特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。

⑵砖混结构

－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

－特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。

⑶钢筋混凝土结构

－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其

围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

－特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。

⑷钢结构

－描述：主要承重构件均是用钢材制成。

－特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，

如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

4、按建筑施工方法分类

⑴现浇、现砌式建筑

－这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。

⑵预制、装配式建筑

－这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。

⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑

－这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，

一部分构件（如楼板、 楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。

二、建筑物的组成

一幢建筑物一般由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

1.   基础

基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：

（1）条形基础－是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。

（2）独立基础－是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。

（3）筏板基础－是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。

（4）箱形基础－主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。

（5）桩基础－由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。

2.   墙体和柱

墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。

⑴墙体的分类

A.按在建筑物中的方向，分为：

  外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。

内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。

B.按在建筑物中的方向，分为：

  纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。

  横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。

C.按接受力情况，分为：

  承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。

  非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。

⑵柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。

3.   楼地层和梁

楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。

⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。

⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。

⑶梁－是跨过空间的横向构件。

4.   楼梯

楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。

5.   屋顶

既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。

6．门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。

三、房地产常识

一、容积率

    是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

二、密度

    规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。

三、出房率

    是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

四、面积

    是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

五、绿地率

    是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。

六、住宅的层高和净高

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住 宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

七、住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

八、住宅的开间

    在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、

2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

九、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选

   1．商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

   2．商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

   3．套内建筑面积由以下三部分组成：

   （1）套（单元）内的使用面积

   （2）套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）

   4．套内建筑面积的计算公式为：

  套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

   5．公用建筑面积由以下两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。

（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。

   6．公用建筑面积计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用

空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

   7．公用建筑面积分摊系数计算：

     公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和

   8．分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

十、商品房面积误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

1．  面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

2．  面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在

买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

十一、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示

   《住宅商品房准许交付使用证》，提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

十二、商品房销售包括商品房现售和商品房预售

商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。

十三、购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理

1．  尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；

2．  已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；

3．  贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；

4．  转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。

十四、商品房销售须具备以下五证

   《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。

三、房管基础知识

房地产业已成为国民经济中发展最为迅速的产业，房地产与住宅已成为国民经济生活中最为活跃的领域。随着住房制度改革的深化，国家经济建设的发展和市场化程度的提高，以及中国“入世”后经济大环境的变化，人们对房地产、住宅的需求发生了根本的变化，法律意识也增强了，因此对房地产知识的全面了解将成为置业顾问不可缺少的一部分。

一、房管部门职能

新体制的“成都市房地产交易中心”负责成都市房地产市场管理和房屋产权产藉管理。具体包括：房地产交易、房地产抵押、房屋租赁、房地产评估、房屋产权登记、房地产测绘、房地产档案等管理工作。

二、房管局业务流程

根据《成都市城镇房屋权属登记条例》的规定，房屋权属登记程序分为5个步骤：

受理登记申请→权属审核→发布公告→核准登记→颁发房屋权属证书。