鬼索:房地产企业应交哪些税:房地产企业都交什么税,应注意哪些问题

房地产企业缴纳的主要税种包括：营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税以及契税等。
    1、销售不动产的营业税计税依据
    根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
     （1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
     （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
     （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
    纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
    ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
    ② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
    ③ 按下列公式核定计税价格：
    计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
    上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
    2、城市维护建设税
    根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：
     （1）计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。
     （2）税率：分别为7%、5%、1%。
    计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。 
    纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%； 
    纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； 
    纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%； 
    3、教育费附加
    根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：
     （1）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 
     （2）税率为3%。
    计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。
    4、土地增值税
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138 号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：
     （1）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
     （2）转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
     （3）附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
     （4）取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
     （5）土地增值税的计税依据
    计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
    房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
    1、取得土地使用权所支付的金额；
    2、开发土地的成本、费用；
    3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
    4、与转让房地产有关的税金；
    财政部规定的其他扣除项目。
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：
     （1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
     （2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
     （3）开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。 
     （4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。
     （5）与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
     （6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
     税率：
    土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。。