高达对高达dx月光炮:物 业 管 理

　　政 策 实 用 问 答 100 题

　　第一部分 总则（基本概念）

　　1、我市制定《威海市实施<物业管理条例>办法》的目的是什么？

　　答：为了认真贯彻实施《物业管理条例》，规范我市的物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，统筹协调与物业管理有关联的各种利益关系。

　　2、什么是物业？

　　答：“物业”的含义为“财产、资产、拥有的房地产”等。在我国现实中我们所称的“物业”，是物业的狭义范畴，即是指经过竣工验收并已投入使用的各类房屋及其配套的各种设施、设备和相关场地。

　　3、什么是物业管理？

　　答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

　　4、实施物业管理的作用和好处是什么？

　　答：实施专业化的物业管理体制有利于提高城市管理的社会化和专业化程度，通过对物业（房屋本体及各种公共设施）的维修养护，改善了业主和居民的居住、生活、工作环境，使物业能够持续保持较高的完好率，保证物业的使用效能，延长物业的使用期限，达到保值增值的效果。

　　5、什么是物业管理企业？

　　答：物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，独立核算、自负盈亏，取得物业管理企业资质并从事物业管理服务活动的企业。

　　6、物业管理企业为什么没有执法权？

　　答：《行政处罚法》明确规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”

　　物业管理企业是一个自主经营、自负盈亏的经济实体，通过物业服务合同与业主之间维系着平等的服务关系，不具有行政处罚权，针对个别业主、单位危害他人或公共安全、利益的行为，物业管理企业只能进行劝告、制止，及时向具有行政处罚权的行政机关报告，并协助有关行政执法部门进行处理。

　　7、威海市的物业管理主管部门、主管部门的办事机构名称是什么？职责是什么？

　　答：威海市的物业管理行政主管部门是威海市房地产管理局，办事机构是威海市物业管理办公室。主要职责是：

　　（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，监督指导市区物业管理活动；

　　（二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定、标准及实施办法；

　　（三）依法审核、批准物业管理企业资质；

　　（四）管理、监督物业管理启动基金和中心城区旧住宅小区维修养护资金的投向和使用；

　　（五）会同有关部门划定物业管理区域；

　　（六）参与有关物业管理区域内房屋的竣工综合验收；

　　（七）组织、指导物业管理从业人员培训；

　　（八）市人民政府授予的其他职责。

　　8、我市物业管理实行何种行政管理体制？

　　答：实行属地管理。

　　环翠区、高技区、经技区物业管理主管部门分别依法对辖区内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：

　　（一）参与辖区物业管理区域内房屋的竣工综合验收；

　　（二）负责管理辖区内筹措的有关政策性资金；

　　（三）指导辖区内物业管理的招标投标活动；

　　（四）指导物业管理区域内的业主召开第一次业主大会会议并选举产生业主委员会；

　　（五）负责物业管理区域业主委员会的登记备案；

　　（六）监督物业服务收费行为；

　　（七）负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；

　　（八）依法纠正违反物业管理规定的行为。

　　9、物业管理活动需要哪些政府职能部门和社会专业部门的支持？

　　答：物业管理活动中，公安、民政、财政、建设、环保、工商、环卫、燃气、热力、广播电视、供电、邮政、通讯等有关部门、单位，应按照各自的职责分工，协同搞好物业管理。

　　10、住宅小区的范围是如何划分的？

　　答：中心城区物业管理区域范围，由市物业主管部门会同建设、规划部门划定。

　　新建住宅小区按照规划委员会通过的红线图划定的范围确定。

　　11、所谓中心城区是如何界定的？

　　答：中心城区是指市区东山小区以西，四方路以北，古寨东路以东，菊花顶小区—古陌西路以南，不包括未解体自然村的区域。

　　第二部分 业主和业主大会

　　12、什么是业主？

　　答：房屋的所有权人为业主。

　　13、物业管理活动中，业主的权利有哪些？

　　答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　14、物业管理活动中，业主应履行哪些义务？

　　答：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　15、什么是业主大会?

　　答：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，是物业管理区域内物业管理的最高权力机构。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

　　16、业主大会的主要职责都有什么？

　　答：业主大会履行以下职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　17、物业管理区域达到什么条件应该筹备召开业主大会？

　　答：物业管理区域入住（使用）率达到50%以上，业主、建设单位或物业管理企业应当及时告知区物业主管部门，区物业主管部门应在接到通知之日起1个月内，会同有关街道办事处指导业主代表和建设单位成立业主大会筹备组，并指导筹备组按照建设部《业主大会规程》召开第一次业主大会。

　　18、成立业主大会的筹备工作应如何进行？

　　答：筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的市、区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　19、业主大会筹备组应该做哪些工作？

　　答：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　20、什么条件下可以不成立业主大会？

　　答：本物业管理区域内，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　21、老住宅小区推行物业管理前提条件是什么？

　　答：在老住宅小区推行物业管理，应同时具备两个基本条件：一是老住宅小区由于配套不完善，基础设施陈旧、老化，达不到居民正常生活、居住条件，需要进行相应的整治改造。二是广大业主要有物业管理意识和物业服务消费意识，愿意接受“花钱买服务”的理念，并有2/3以上业主同意实施物业管理。

　　22、经整治改造后的老小区如何召开业主大会？

　　答：经整治改造后的老住宅小区，应在整治改造工程结束并经综合验收合格后，由所在区的物业管理主管部门会同街道办事处（居委会）指导和协调业主组成业主大会筹备组，按照建设部《业主大会规程》规定的有关程序召开小区业主大会。

　　23、业主大会议事规则是指什么？

　　答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

　　24、业主公约包含哪些内容？

　　答：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　25、业主大会会议的召开方式有哪些？

　　答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　26、在什么情况下应该召开业主大会？

　　答：有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）20％以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　27、什么是业主委员会？

　　答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。履行以下职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　28、业主大会召开的形式都有哪些？

　　答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有超过半数以上投票权的业主参加。

　　29、业主大会作出的决定，必须经多少业主同意才可以通过？

　　答：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权超过半数以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　30、物业管理区域人数较多的，应如何召开业主大会？

　　答：物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

　　31、通常所说的“入住”是指什么？

　　答：入住（使用）是指业主收到建设单位的书面入住（使用）通知并办理完相应交接手续。业主收到书面入住（使用）通知，但在限期内无正当理由不办理相应交接手续的，视为入住（使用）。建设单位没有事先书面通知业主入住（使用）的，以业主实际入住（使用）为准。

　　32、“入住率”的计算方法是什么？

　　答：物业管理区域入住（使用）率，是指物业管理区域内物业入住（使用）套数/物业管理区域内物业总套数。

　　33、业主在业主大会中的投票权方法是如何规定的？

　　答：业主的投票权按照下列原则确定：

　　（一）拥有住宅房屋的业主，每拥有1套住宅享有1票投票权；

　　（二）拥有非住宅房屋的业主，按照其持有的房屋所有权证载明的建筑面积计算投票权。建筑面积不足100平方米的，享有1票投票权。建筑面积在100平方米以上的，每100平方米为1个计票单位，每个计票单位享有1票投票权。不足1个计票单位的部分，如建筑面积在50平方米以上的，则增加1票投票权；建筑面积不足50平方米的，不计算投票权。

　　34、业主委员会成立后，如何办理有关备案手续？

　　答：业主委员会经业主大会选举产生后应于选举产生之日起30日内，向所在区物业主管部门备案。

　　区物业主管部门应当自受理之日起5日内完成备案工作。

　　业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当自变更之日起15日内到区物业主管部门办理变更登记。

　　35、《物业管理条例》对业主大会、业主委员会的行为有什么规定？

　　答：业主大会、业主委员会，应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三部分 前期物业管理

　　36、什么叫前期物业管理？

　　答：所谓前期物业管理是指在业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位通过招投标选聘物业管理企业，签订《前期物业服务合同》，物业管理企业依照合同约定实施的物业管理。

　　37、实施前期物业管理的，建设单位应采用什么方式选聘物业管理企业？

　　答：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　38、建设单位在前期物业管理活动中享有的权利有哪些？

　　答：建设单位在前期物业管理活动中享有下列权利：

　　（一）依法参与业主大会的筹备工作；

　　（二）以未出售物业的业主身份享有业主的相关权利；

　　（三）依法享有前期物业服务合同中双方约定的权利；

　　（四）依法享有的其他权利。

　　39、建设单位在前期物业管理活动中承担的义务是什么？

　　答：建设单位在前期物业管理活动中应承担下列义务：

　　（一）负责物业保修期间的维修；

　　（二）提供商品房质量保证书和使用说明书及配套设施设备说明；

　　（三）协助成立业主大会；

　　（四）依照国家有关规定配置物业管理用房；

　　（五）以未出售物业的业主身份承担业主的相关义务；

　　（六）明示业主临时公约；

　　（七）依法承担前期物业服务合同中双方约定的义务；

　　（八）依法承担的其他义务。

　　40、业主临时公约如何制定，应包含什么内容？

　　答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　41、建设单位与物业买受人应如何对业主临时公约作出约定？

　　答：建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　42、房屋买卖合同中应包含的一项重要内容是什么？

　　答：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

　　43、前期物业服务合同的期限是如何规定？

　　答：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　44、物业的共用设施设备包含哪些？

　　答：物业的共用设施设备是指物业管理区域共用的上下水管道、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、场地、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

　　45、房屋的共用部位和共用设施设备包含哪些？

　　答：房屋的共用部位和共用设施设备包含房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）和户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位，以及单栋房屋内共用的上下水管道、化粪池、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备。

　　第四部分 物业服务

　　46、物业管理企业资质共分几级，注册资本分别要达到多少？

　　答：物业管理企业资质等级分为一、二、三级。分别要求注册资本人民币达到500万元、300万元和50万元以上。

　　47、物业服务合同的主要内容有什么？

　　答：物业服务合同包括下列主要内容：

　　（一）合同双方约定的服务事项；

　　（二）业主的权利与义务；

　　（三）物业管理企业的权利与义务；

　　（四）物业服务的质量要求；

　　（五）物业服务费用、专项维修资金以及业主大会决定的有关分摊费用的收取标准、收取办法及使用；

　　（六）物业管理用房的使用；

　　（七）合同的期限、终止、解除的约定，以及合同终止或解除时物业共用设施设备及档案资料的移交方式；

　　（八）违约责任及解决纠纷的途径；

　　（九）双方当事人约定的其他事项。

　　48、什么是物业公共性服务费？主要内容有哪些？

　　答：物业的公共性服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　49、物业管理公共性服务包括哪些内容？

　　答：物业管理公共性服务包括一下内容：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护；

　　（二）物业管理区域的卫生保洁，但不包括居民生活垃圾的外运；

　　（三）物业管理区域的绿化养护；

　　（四）物业管理区域内公共秩序的维护；

　　（五）合同约定的其他事项。

　　50、物业服务中共用部位、共用设施设备的日常运行和维护具体指什么？

　　答：物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护管理，是为了保持物业完好率、确保物业及其附属的各类设施设备的完好和正常使用而进行的管理与服务工作。物业管理企业应按照物业服务合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对物业设施设备进行保养。

　　51、物业服务中的卫生保洁具体指什么？

　　答：卫生保洁服务是为了净化物业环境、维护环境卫生而进行的服务，一般包含外部环境保洁和内部环境保洁两大项。外部环境保洁主要有非市政道路、各种公共场地的日常清扫保洁，生活垃圾和建筑垃圾的管理等。按照国家有关规定，物业服务费用中不得包含垃圾收集、运输、处理费用，因此物业管理卫生保洁服务不包括居民生活垃圾的外运。

　　内部环境保洁主要有物业内部公共走廊、楼道、公共门窗、门厅、电梯的清扫、擦洗、除尘等。

　　52、物业服务中的绿化养护具体指什么？

　　答：绿化养护服务是为了物业环境的美化、保持物业管理区域内公共绿地的整洁、维持绿地的使用功能而进行的服务，主要包括在已有绿地的基础上实施日常修缮、除草、补栽、松土、浇水、施肥、洒药、灭虫、保洁等养护工作，发现并制止各种侵占、破坏公共绿地的行为。

　　53、物业服务中公共秩序维护具体指什么？

　　答：物业管理公共秩序服务是为维护物业管理区域内正常的生活秩序和交通秩序而进行的协助性管理与服务工作，发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。“公共秩序管理”与通常人们所说的“保安”是两个不同的概念。

　　54、住宅小区物业公共性服务收费的标准怎样制定的？

　　答：住宅小区物业服务收费标准实行政府指导价，根据物业的性质和特点，由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体标准由业主或业主大会与物业管理企业依据市物价主管部门和市物业主管部门制定的物业服务收费指导价协商确定，并在物业服务合同中明确后报市物价主管部门备案。

　　前期物业服务的收费标准参照上述规定确定。

　　55、非住宅物业服务收费有什么规定？

　　答：非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体费用标准由业主或业主大会与物业管理企业协商定价，并报市物价主管部门备案。

　　56、物业服务收费的计费单位是什么？

　　答：物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、阁楼不收取物业服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准，具体标准由业主大会讨论决定。闲置物业应按房产证载明的建筑面积足额交纳物业服务费。

　　57、交纳物业服务费用的主体是谁？

　　答：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　58、什么是委托性服务？什么是特约性服务？

　　答：委托性服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。服务费用由双方约定。

　　特约性服务是指为满足物业产权人、使用人在特定时间、特定地点的需求，接受业主大会委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。服务费用由双方约定。

　　59、什么是物业服务收费包干制？

　　答：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　我市的物业管理服务绝大多数采用这种收费方式。

　　60、什么是物业服务收费酬金制？

　　答：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　61、房屋在进行交付使用（入住）之前及以后的物业服务费用分别由谁承担？

　　答：业主入住前的物业服务费用由建设单位承担；业主入住后的物业服务费用，应根据有关规定和物业服务合同的约定，由业主或物业使用人承担。

　　62、在房屋交付时，业主在接收房屋时是否可以拒绝交纳物业服务费？

　　答：如果在房屋买卖合同和业主临时公约中已对物业服务费用的交纳方法作出约定并经房屋买受人认可，业主在接收房屋钥匙时，应当从其约定交纳相关费用。

　　房屋买卖合同和业主临时公约中没有对物业服务费用交纳方法作出约定的，物业管理企业不得以交钥匙为由强制要求业主交纳服务费。业主应当按照物业服务收费的相关政策规定履行交纳物业服务费用的义务。

　　63、闲置房屋的物业服务费应不应该交纳？

　　答：应该交纳。物业管理区域内因各种原因，或多或少的都有一些尚未入住或闲置的房屋，由于公共性服务的对象是全体业主和业主拥有的物业，无论业主入住与否，物业管理企业仍然按照合同约定提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务项目，管理和服务成本没有根本的改变，房屋同样达到了保值和增值的效果，因此，业主应按国家规定和合同的约定足额交纳物业服务费用。

　　64、物业服务合同终止时有什么要求？

　　答：物业服务合同期满，一方不再续签或物业管理企业因故终止物业服务的，应当提前2个月通知对方，由业主委员会组织召开业主大会，选聘新的物业管理企业。

　　物业管理企业应当在合同终止或解除后将物业管理用房、共用设施设备及有关资料及时移交业主委员会，并办理各种费用结算手续。

　　65、物业项目的管理用房应该如何确定？所有权属于谁？

　　答：建设单位应当按照《城市居住区规划设计规范》规定的标准，在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位按规定提供的物业管理用房，所有权归全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得侵占物业管理用房或将其改作他用，不得对其进行抵押、交易或交换。

　　66、旧住宅小区的物业管理用房应如何配备？

　　答：没有物业管理用房的旧住宅区，可按新划定的物业管理区域，依照前款标准择址集中配建物业管理用房。不具备建房条件的，由政府出资租用物业管理用房。

　　67、商品房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的具体规定是什么？

　　答：商品房屋的共用部位、共用设施设备专项维修资金，由业主按有关规定分摊和交纳，属于业主共同所有。

　　物业管理区域内没有建立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的，其维修费用由业主按房屋建筑面积分摊。

　　专项维修资金应专户储存、单元核算、专款专用，并定期向业主公布使用情况。

　　68、房改房维修资金是如何产生的？应如何使用？

　　答：我市房改房的专项维修资金来源于从房改售房款按比例提取的共用部位、共用设施设备维修基金的利息，用于房改房共用部位、共用设施设备的维修养护。

　　房改房共用部位、共用设施设备物业专项维修资金不足部分，由业主按房屋建筑面积分摊。

　　69、公有住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的具体规定是什么？

　　答：未参加房改的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将共用部位、共用设施设备维修费用按季度拨付物业管理企业。未拨付的，由房屋产权人承担维修养护义务。

　　70、利用物业共用部位进行经营应遵守什么规定？

　　答：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五部分 物业的使用与维护

　　71、业主对拥有的建筑物享有什么权利？

　　答：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　72、业主对建筑物的共有权指什么？

　　答：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　73、物业管理区域内的停车位的使用权和所有权是如何划分的？

　　答：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　74、业主是否可以将住宅房屋改变为经营性用房？

　　答：在不违反法律、法规以及管理规约（业主公约）的前提下，业主可以将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　75、业主作出危害他人、公共利益的行为，应如何处理？

　　答：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约（业主公约），要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　76、搞好业主之间相邻关系的正确做法有哪些？

　　答：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

　　不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

　　不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

　　77、哪些可能造成对相邻业主妨害的行为为法律所禁止？

　　答：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

　　不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

　　不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

　　78、住宅房屋共用部位的维修养护责任是如何界定的？

　　答：住宅房屋共用部位平时的维护、小修小补，由物业管理企业负责，费用从物业服务公共性服务费支出；房屋共用部位出现问题需要维修的，由物业管理企业负责，有房屋专项维修资金的，从维修资金中列支，没有维修资金的，费用由相关业主按比例分摊；住宅房屋的室内维修和非住宅房屋的维修由业主负责。

　　79、房屋供电线路的维修养护责任如何划分？

　　答：从产权分界点（含产权分界点）向电源侧的供配电设施的维修养护，由电业部门负责；从产权分界点至用户电表间的供配电设施设备的维修养护，由物业管理企业负责，有房屋专项维修资金的，从维修资金中列支，没有维修资金的，费用由相关业主按比例分摊；从用户电表（含用户电表）至室内线路的维修养护，由业主负责。

　　80、房屋供水系统的维修养护责任如何划分？

　　答：从用户的供水总表（含总表）到公共管网的供水设施的维修养护，由供水企业负责；从供水总表至室内业主共用供水设施的维修养护，由物业管理企业负责，有房屋专项维修资金的，从维修资金中列支，没有维修资金的，费用由相关业主按比例分摊；从自来水分表到用户用水终端供水设施的维修养护，由业主负责。

　　已实行一户一表的用户，用户水表（含水表）到公共管网的供水设施由供水企业负责维修养护；用户水表到用户用水终端的供水设施的维修养护，由业主负责。

　　81、房屋排水系统的维修养护责任如何划分？

　　答：从化粪池至业主室内共用排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责，有房屋专项维修资金的，从维修资金中列支，没有维修资金的，费用由相关业主按比例分摊；从化粪池至城市污水管道的维修养护，由污水处理企业负责。

　　82、物业管理企业与业主和其他部门、单位在有关事项的责任是如何划分的？

　　答：实行生活垃圾袋装化的物业管理区域，业主应将袋装生活垃圾送到垃圾箱内。物业服务合同另有约定的，从其约定。

　　非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。

　　供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维修养护需由有关专业部门负责的，由有关专业部门按各自职能分工负责。各专业部门可根据需要，将物业项目的维修养护委托物业管理企业负责。

　　物业管理区域内应由专业部门负责维修养护的物业服务项目发生问题的，物业管理企业应积极协调有关部门解决。

　　83、各部门在物业管理区域进行施工作业时应遵守什么规定？

　　答：供水、供电、供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程等单位根据需要在物业管理区域内占用、挖掘道路以及从事相关作业时，施工企业应当通知物业管理企业。双方应签订工程施工管理协议；没有签订工程施工管理协议的，施工企业应承担恢复原状的责任。

　　84、业主在房屋装修过程中有哪些注意事项？

　　答：业主或物业使用人装饰装修房屋应当遵守房屋使用的有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　85、物业管理企业收取业主装修保证金是否有政策依据？

　　答：市物价局《关于制定<威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准>的通知》规定：业主装修房屋，施工前应与物业公司签订装饰装修管理服务协议，缴纳装修保证金，装修保证金收取标准为最高1000元。装修结束后，对按时清运装修垃圾，遵守装饰装修管理服务协议的，物业公司在装修结束十五日内将保证金退还业主。物业公司在收取了装修保证金后，不得再向业主收取装修管理费，出入证工本费可据实收取。装修期间电梯使用费由双方合同约定。业主可自行清运垃圾，也可委托物业公司清运垃圾，委托清运垃圾费由双方协商收取。

　　86、业主在物业管理企业进行公共维修时有什么责任？

　　答：物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。因业主或物业使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当修复或者承担赔偿责任。

　　87、物业管理企业能否擅自对业主停水、停电、停暖？

　　答：不能，但物业管理企业按照法定程序接受专业部门委托约定的除外。

　　依据《物业管理条例》，供水、供电、供暖单位应向最终用户收取费用，物业管理企业接受其委托收取费用属于代收代缴行为，未取得2/3以上业主同意，不得有搭车收费或作出超越自己职权范围的行为，否则，业主可以向供水、供电、供暖主管部门举报，由供水、供电、供暖主管部门依法进行处理。

　　第六部分 法律责任

　　88、建设单位擅自通过协议方式招聘物业管理企业接管住宅小区应如何处理？

　　答：违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　89、房屋的建设单位擅自处分物业共用部位的所有权应如何处理？

　　答：违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　90、建设单位、业主委员会、物业管理企业在应该交接房屋有关资料时不移交资料的，应如何处理？

　　答：违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　91、对不具备物业服务资格的单位和个人非法从事物业管理活动的处理方法是什么？

　　答：违反《物业管理条例》的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　92、《威海市实施<物业管理条例>办法》对物业管理从业人员有什么规定？

　　答：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　93、物业管理企业是否可以把一个项目的全部业务一并委托他人进行管理？

　　答：不可以。违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　94、对挪用专项维修资金行为的处理方法是什么？

　　答：违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　95、建设单位不提供物业管理用房应如何处罚？

　　答：违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　96、物业管理企业是否能够改变物业管理用房的用途？

　　答：不可以。违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　97、《威海市实施<物业管理条例>办法》中对破坏物业区域公共设施的行为有什么规定？

　　答：违反《物业管理条例》的规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　98、对拒不交纳物业服务费的业主，应采取什么处理手段？

　　答：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　99、业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法犯罪活动的，应如何处理？

　　答：业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　100、《威海市实施<物业管理条例>办法》对不依法履行监督管理职责的行政管理部门工作人员的处理手段是什么？

　　答：违反《物业管理条例》的规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。