高血压能否吃蜂王浆:如何才能更好的控制房地产开发成本

近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。
一、投资决策阶段　　投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。　　 1.组织优秀的项目团队　　项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。　　在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。　　 2.进行详细的成本分析　　（1）土地开发成本　　土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：　　 ①土地出让金　　土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。　　 ②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费　　土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。　　（2）前期工程费用估算　　前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”"和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。　　前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。　　（3）建筑安装工程造价成本　　建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。　　（4）社区管网、配套设施、小区智能化费　　社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。　　区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。　　小区智能化的定位应坚持"宁精勿多、满足基本所需"的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。　　（5）园林环境工程费　　园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。　　（6）投资决策阶段的费税分析　　管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。　　销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。　　财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。　　税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。　　（7）不可预见费及风险分析　　根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。　　二、设计阶段　　设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：　　 1.根据项目定位确定合理的容积率　　项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。　　 2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化　　成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。　　 3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法　　对设计单位施工图限额设计指标有：　　（1）每平方米钢筋含量指标；　　（2）每平方米砼含量指标；　　（3）单位施工图预算指标；　　（4）设计变更费用限额指标。　　 4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用　　对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝"三边工程"的必要条件。
三、招投标与合同洽商阶段
项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。　　 1.做好招投标工作的几个主要措施　　根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。　　招标阶段控制造价的主要方法有：　　（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。　　（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。　　（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。　　（4）智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。　　（5）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。　　招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免"鱼目混珠"扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。　　 2.合同管理体系中的成本控制　　（1）合同的严密性 除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
（2）合同的可操作性　　合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。　　四、施工阶段的成本控制　　施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：　　 1.加强设计变更、现场签证的监督和管理　　施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。　　 2.加强设备和材料的品质与价格管理　　完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：　　（1）自行采购　　自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。　　（2）总承包单位采购　　开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。　　（3）甲方限价承包单位采购　　一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。　　上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。　　 3.加强资金计划执行的监控　　（1）资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。　　（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。　　（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。　　五、结算阶段的成本控制　　结算工作的突出特点是："大量性、集中性、复杂性".为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：　　 1.会议确认制　　结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。　　 2.二次复核、审计制　　建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。　　 3.奖惩制度　　结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。　　总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在二线城市开发项目的利润还不是很高的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使公司赢得最大的利润。
如何控制开发成本

有人把地产商称作贵族，其实说的就是地产商在成本的控制方面，没有做精细的管理，大手笔导致了高成本。笔者结合自己在某房地产集团企业的成本管控实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供大家参考。
一、投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队
项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析
（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
（2）前期工程费用估算
前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
（3）建筑安装工程造价成本
建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
（4）社区管网、配套设施、小区智能化费
社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。
小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。
（5）园林环境工程费。园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。
（6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。
（7）不可预见费及风险分析
根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。
二、设计阶段
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根据项目定位确定合理的容积率
项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。
2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：
（1）每平方米钢筋含量指标；
（2）每平方米砼含量指标；
（3）单位施工图预算指标；
（4）设计变更费用限额指标。
4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用
对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。
三、招投标与合同洽商阶段
项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。
1.做好招投标工作的几个主要措施
根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性
的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。
招标阶段控制造价的主要方法有：
（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。
（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。
（4）智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。
（5）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。
招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。
2.合同管理体系中的成本控制
（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
四、施工阶段的成本控制
施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
1.加强设计变更、现场签证的监督和管理
施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
2.加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：
（1）自行采购自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。 （2）总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。
（3）甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。
上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。
3.加强资金计划执行的监控
（1）资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。
（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
五、结算阶段的成本控制
结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：
1.会议确认制结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。
2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。
3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。
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房地产公司开发成本控制
许多地产商在成本的控制方面，没有做到精细化的管理，大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在xx集团成本管控的实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参考。
一、 投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队
项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析
（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
（2）前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
（3）建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
（4）社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。
小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。
（5）园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。
（6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。
（7）不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。
山牧 发表于 2010-7-23 22:34
二、设计阶段
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。
2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：
（1）每平方米钢筋含量指标；
（2）每平方米砼含量指标；
（3）单位施工图预算指标；
（4）设计变更费用限额指标。
4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。
山牧 发表于 2010-7-23 22:34
三、招投标与合同洽商阶段
项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。
1.做好招投标工作的几个主要措施根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。
招标阶段控制造价的主要方法有：
（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。
（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、价格、品质予以明确。
（4）智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。
（5）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。
招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。
2.合同管理体系中的成本控制（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
山牧 发表于 2010-7-23 22:34
四、施工阶段的成本控制
施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
1.加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
2.加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：
（1）自行采购自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。
（2）总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。
（3）甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。
上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。
3.加强资金计划执行的监控（1）资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。
（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
山牧 发表于 2010-7-23 22:35
五、结算阶段的成本控制
结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：
1.会议确认制结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。
2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。
3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。
总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在二线城市开发项目的利润还不是很
山牧 发表于 2010-7-23 22:39
对开发的项目实行全过程成本控制
（一）对项目开发的每个阶段都实行成本控制 房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。
房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：
（1）项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算，形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。
（2）设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在 75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。
（3）动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。
（4）招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。
（5）施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。
（6）结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
总之，开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在目前更应以严谨务实的态度做好每一个环节工作。
山牧 发表于 2010-7-23 22:40
控制开发项目的期间费用 期间费用的控制包括销售费用、空闲商品维护费用、售后服务费用。它们不计入开发产品的成本，而直接计入当期损益。
其一，销售费用的控制。一般情况下，房地产企业销售费用为商品房销售价格的 2％-4％，主要是广告费，费用数额相对较大，对房地产开发利润的高低有直接的影响。控制销售费用的关键取决于销售策划。一方面，销售费用特别是广告费用支出应根据项目规模大小、档次及所在地的经济发展状况等多种因素确定。另一方面，对销售费用控制更多地应体现在销售工作的效率和销售效果上。应在营销推广方案所确定的销售费用计划框架内，将实际销售的百元收入费用率和平方米费用率与计划进行对比，考察销售费用支出的效果，并在此基础上提出进一步的改进措施。
其二，空闲商品房维护费用的控制。空闲商品房的维护费用主要包括物业管理费、供暖费及其看护费用等。按正常收费标准，每年单位面积空闲商品房的成本在 30元～40 元，可采取两种方法进行控制：一是与物业公司、供热公司进行谈判，采取低温运行等手段节约一部分费用；二是加快销售速度，这也是最有效、最根本的措施。
其三，售后服务费用控制。通常售后服务费用包含两部分，一部分是保修期内的费用，这部分由施工单位承担；另一部分是施工单位保修期外的费用，这部分费用构成了营业费用的组成部分，是不确定性非常大的费用。在实际工作中，因为售后服务工作量的不确定，更多地采取总量控制、节约奖励的办法。
山牧 发表于 2010-7-23 22:41
实施成本管理可采取以下措施：
1.制定“成本战略”。
所谓成本战略，也就是迈克尔•波特的“成本领先战略，它可以使企业获到更大利润，提高企业竞争力，满足消费者的需求。同时成本战略常常使其他想要进入本行业的企业在规模经济或成本优势方面形成障碍。在与替代用品竞争时，低成本企业往往比本行业中的其他企业处于更有利的地位。
2.建立完善成本管理制度。
要想较好的降低生产的成本，就要进行严格的成本管理，制定科学的管理程序和方法，努力提高企业的整体管理水平。有时因为管理流程不健全，造成管理中的内耗，如果责任不清晰，考核不严格，则会出现跑冒滴漏，这是最大的浪费。
3.发动全员参与。
房地产业属于第三产业，也属于管理型企业。由于资金占用量大，运转周期长，所以风险也大，虽然所需人员不多，但个人在经营管理中的经济支配权较大。如果员工成本意识不强，日常工作中几千元甚至上万元的浪费都很难准确考核，所以房地产企业要想加强成本管理，必须全员的参与。
4.重视前期市场研究。
几年前，拿地做顼目一般是不用去进行市场分析，也能有很可观的利润。但随着土地价格的大幅度上涨和市场竞争加剧，如果不做市场研究，单凭拍脑袋做项目已经行不通了，同一个项目，在不同时期、不同公司运作、不同产品定位都会产生不同的利润结果。由于房地产开发周期长、流程多，前期的市场研究与规划是控制成本的关键。
5.严格施工管理，加强施工过程成本控制。
在二三线城市，房地产开发建设费用约占总成本的30%到40%，施工中的设计变更、材料采购、施工质量等诸多方面对产品销售影响较大，同时管理的复杂性给成本控制带来很大困难，公开招标、统一采购等办法是成本控制的有效措施。
6.提高开发规模、降低单位产品成本。
房地产企业在选择项目时，应根据自身情况尽量选择较大的地块，增加开发规模，在材料、设备采购时，尽量采用大宗材料，降低单位成本，必要时可多家企业形成采购联盟，形成战略合作伙伴，以降低建筑成本。这种模式在广州的华南板块有很多案例可以借鉴。
7.实现快速销售，降低财务费用。
房地产开发占用资金较大。就目前来讲，多数企业都采用自筹与贷款两种方式进行融资。随着贷款利率的不断提高，财务成本进一步加大。只有实现快速销售、快速回收，才是唯一降低财务成本的最佳方法。否则，产量增大时，出现产品积压风险，就会使企业资金链承受更大压力，如果资金链发生断裂，企业就会倒闭。
综上所述，在当前市场条件下，要想在竞争中立于不败之地，必须仔细研究开发流程中的每一个节点，努力使自己的产品成本低于竞争对手，从而达到扩大市场，取的竞争优势的目的。因此，在市场竞争中如何采取成本管理，是每个房地产企业面临的重大课题。
山牧 发表于 2010-7-23 22:46
作为企业要想走向全国化扩张，异地多项目管控，这种开发下产品一定要建立自己的产品模式系列，有了这样模式系列以后，我们无论管理上，部品上，产品上才可以进行设计或者进行标准化的配置，这样对我们快速滚动开发，以及规模化经营起到非常有利的支撑作用。作为企业的战略合作，战略采购就是企业建立产品模式提供有利的支持。
山牧 发表于 2010-7-27 10:51
成本控制的具体措施 有以下几个方面:
①降低资金成本。首先,加强现金管理,制定合理的现金使用计划,压缩现金库存与现金的使用量。
其次,要加强应收账款的管理,尽快收回赊销账款,减少企业坏账损失风险。
②控制工程成本。首先,做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据;
再次,设计阶段。第一,引入竞争机制。争取多个设计单位投标,第二,实行设计审核。
第三,建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方,
施工阶段。这一阶段,主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
山牧 发表于 2010-7-27 10:52
重视项目规划设计
拟建项目经过决策立项后,设计就成为房地产开发建设的关键,其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。
设计应以市场需求为目标,立足于技术定位,从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素,确定一个合理的设计方案。一方面,加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作;
另一方面,重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段,因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确,力求不漏项、不留缺口,并要考虑足够的各种浮动因素
山牧 发表于 2010-7-27 10:54
可行性研究缺乏,投资决策仓促盲目。
可行性研究是在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。
设计监理缺失。由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
山牧 发表于 2010-7-30 19:37
项目实行全过程成本控制
（一）对项目开发的每个阶段都实行成本控制 房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。
房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：
（1）项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算，形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。
（2）设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在 75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。
（3）动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。
（4）招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。
（5）施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。
（6）结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
总之，开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在目前更应以严谨务实的态度做好每一个环节工作。
山牧 发表于 2010-7-30 19:38
（二）控制开发项目的期间费用 期间费用的控制包括销售费用、空闲商品维护费用、售后服务费用。
它们不计入开发产品的成本，而直接计入当期损益。
其一，销售费用的控制。一般情况下，房地产企业销售费用为商品房销售价格的 2％-4％，主要是广告费，费用数额相对较大，对房地产开发利润的高低有直接的影响。控制销售费用的关键取决于销售策划。一方面，销售费用特别是广告费用支出应根据项目规模大小、档次及所在地的经济发展状况等多种因素确定。另一方面，对销售费用控制更多地应体现在销售工作的效率和销售效果上。应在营销推广方案所确定的销售费用计划框架内，将实际销售的百元收入费用率和平方米费用率与计划进行对比，考察销售费用支出的效果，并在此基础上提出进一步的改进措施。
其二，空闲商品房维护费用的控制。空闲商品房的维护费用主要包括物业管理费、供暖费及其看护费用等。按正常收费标准，每年单位面积空闲商品房的成本在 30元～40 元，可采取两种方法进行控制：一是与物业公司、供热公司进行谈判，采取低温运行等手段节约一部分费用；二是加快销售速度，这也是最有效、最根本的措施。
其三，售后服务费用控制。通常售后服务费用包含两部分，一部分是保修期内的费用，这部分由施工单位承担；另一部分是施工单位保修期外的费用，这部分费用构成了营业费用的组成部分，是不确定性非常大的费用。在实际工作中，因为售后服务工作量的不确定，更多地采取总量控制、节约奖励的办法。
房地产开发企业配套设施开发成本的核算
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企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本——××”科目的借方和“开发成本或生产成本——配套设施开发成本——××”科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方。
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对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本或生产成本——房屋开发成本”等科目的借方和“预提费用”科目的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。 www.tjcsw.com天津 财税网
如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：
101商品房            1000000元
102商品房             900000元
151出租房             800000元
181周转房             800000元
201大配套设施——商店 500000元
251幼托设施           320000元
房地产企业开发成本控制及实践0
作者：崔程  来源：本站整理  发布时间：2010-11-05 20:05:43

目前,我国的房地产业正在进入越来越细的专业化分工和越来越高的专业化水平阶段,迫切需要房地产企业管理者变粗放式管理为集约式管理,实现企业开发成本费用的精确控制。究竟应该怎样控制企业的开发成本,下面谈谈自己的工作体会。
一、房地产企业开发成本包括哪些内容
(一)地产企业的土地费用。
包括城镇土地出让金,建筑土地征用费或拆迁安置补偿费等。 通常情况地产开发企业拿地方式有两种:首先是协议出让,也可以是政府批准;其次是挂牌拍卖出让土地。但是随着中央土地宏观管理政策日益趋紧,开发商通过拍卖方式获得开发用地成为主要拿地方式。伴随招、拍、挂方式的普及,住宅商品房价格体系构成中,土地费用呈上升的趋势。
(二)地产项目的前期工程费
主要指项目可行性研究、建筑地质勘查、前期规划、项目设计费用,还包括“三通一平”或“七通一平”等费用。这部分费用相对房地产开发成本的比例较低。
(三)建筑安装工程费
也是项目建筑安装造价,这部分费用指项目建设过程中所发生的建筑工程、各种设备及安装费用等。在整个建筑成本构成中占有一定的比例。
(四)项目自身的市政公共设施费用。主要有基础设施和公共配套费两部分。基础设施建设费内容很复杂,主要包括道路、自来水、电信、燃气、电视、污水、电力、绿化等费用;公共配套费是指企业为小区居民提供配套服务的费用,比如学校、医院、派出所、自行车棚、粮店、菜市场等商业网点所发生的费用。
(五)开发项目的管理费用。主要是房地产开发企业为项目开发建设所付出的各种费用,这部分费用包括管理人员工资、保险费、职工教育费、养老保险费、差旅费、办公费等,此项费用在整个成本构成中所占比例很小。
(六)银行贷款利息费用。指用于开发项目过程中企业通过向银行借贷方式筹集资金须支付给金融机构的利息费用。此项费用是动态的,资金的多少与项目规模的大小、融资额度的多少有关系,费用占成本构成比例相对不稳定。
(七)开发项目需缴纳的税费。这部分费用包含有房产税、土地增值税、耕地占有税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、外商投资企业和外国企业所得税等;还有行政事业性收费,其中政府和行政主管部门所收取的费用相对规范而且较少;建设部门直属的事业单位及强制性参与工程建设的垄断企业,对企业所收取了名目繁多且不规范的费用,这一项在开发成本中所占比例较大。
(八)企业项目开发的其他费用。这部分是指不能列入前七项的所有费用,包括商品房销售广告费、中介代理费及各种不可预见的费用等等。
二、阻碍开发成本控制的因素
(一)管理方式有待改变
目前的一部分房产企业的管理方式依然是传统管理方式。工程资金费用控制低效,注重完工后的核算,忽视或不考虑管理和建设中发生的费用。这样就导致管理者无法掌握企业最新的成本动态,同时缺乏科学合理的管理制度。
(二)企业的一些管理者缺乏成本控制的意识,责任目标不明确
没有科学明确的岗位责任制及财务管理的规范控制流程以及对应的奖惩制度。全员的成本控制意识更差,管控工作粗线条,管理责任不明确。
(三)企业成本控制没有底线,控制目标不明确
一些开发企业没有形成企业内部的标准控制指标,项目时时处处发生超支情况,尤其建安成本超支情况最为严重,管理方面缺乏成本控制的约束。
三、开发成本控制的实践研究
(一)土地成本控制
土地价格是企业成本一个最重要的组成部分,地价的高低直接关系到成本的高低。加强政府调控力度,保持土地供需总量的恒定。动员一切力量来扭转以增量为主的局面,采取有力措施消化建设存量用地,加强集约用地的程度,保证有效供应地产开发用地。禁止少数开发商的囤积居奇行为,政府应当建立对已经超过规定期限而未被企业开发的土地退出机制。
(二)不合理收费的控制
这个措施取决于各级地方政府的态度,应认真落实上级关于收费的各项政策,力争取消各项不合理收费或适当调低收费标准,政府还要加强对垄断经营的基础和配套工程收费的行政管理,规范事业性服务收费行为;坚决查处乱收费现象和行为,并及时清退多收的各项费用,以降低开发中的规费及额外成本。
(三)配套费用的控制
政府要履行职责,完善建设过程中的市政配套费用,保证合理分摊城市公共设施费用。同时争取公共财应承担一定比例的配套费。对应由地产企业承担的市政配套设施费用,政府和有关部门要建立统一的收取标准,利用制度规范行为,政府及建设主管部门应通过引进竞争机制,力求避免现行的垄断性经营导致开发企业负担的加重。
(四)各种税费的控制
建立和完善统一的税收政策,规范税费征收行为。税收作为中央政府调节经济的杠杆,在引导行业发展方面起着重要作用。目前房地产行业中的高税收政策作为遏制房价的手段是可以理解的,但对整个行业的发展是不利的,因此国家应适时、适当地降低企业税赋。同时要加强税收工作的公平。
(五)银行利息的控制
建立完善的房地产融资体系必须采取间接融资与直接融资相结合的策略。在企业难以获得银行信贷支持时开发企业应当关注一些金融创新产品,比如考虑那些已进入中国房地产市场的海外地产基金。各种基金构成了金融创新产品,因为国际地产基金的进入,所以拓宽了房地产企业的融资渠道,可为企业创造新融资途径,这就能够有效降低企业资金利息成本。
(六)加强内部管理成本控制
企业管理要维持合理利润空间,更应向内部管理要效益。从预算管理到施工过程的监管,从人员队伍的选择到材料设备的采购等,要完善管理制度,科学化成本核算,进而有效控制各项成本。
总之,我国的房地产价格是影响社会经济的一个关键因素。房地产成本及价格关乎人们的生活质量。所以控制成本就控制了价格,使地产行业朝着健康有序的方向发展。
房地产开发过程中成本控制要点探讨
[摘 要]房地产项目的开发成本项目有很多，本文认为项目的立项阶段、前期策划阶段、规划设计阶段、项目施工阶段的成本和资金成本、营销成本等六个方面是成本控制的要点，并对每个控制要点的内容作了阐述并提出了一些具体的办法。
[关键词]房地产开发 成本控制 要点
房地产行业是目前最受关注的行业。过去的几年，房地产的高速发展为国民经济作出了巨大贡献，改善了人们的居住条件。但不断高涨的房价不仅使广大老百姓望而兴叹，更影响到了社会的安定和谐，以致控制房价、抑制房地产的超常发展被政府提高到了政治任务的高度！所以，控制成本不仅能提高企业的经济效益，提升企业的核心竞争力，也有利于降低房价，减轻广大老百姓的购房压力，从而产生社会效益。
从房地产开发产品的开发过程看，一般都要经历以下几个阶段，即立项、前期策划、规划设计、工程实施、销售、竣工交付等，只是销售在竣工前后都有。其中立项、前期策划、规划设计均可作为投资决策分析的内容，对开发项目是否成功起作决定性作用，如果投资决策没有做好，后面所有阶段的工作是不能弥补前面工作的。越往前面越重要，它对全过程的价值风险所起到的作用也越大，如果前期工作不好，后期是无法改变了，如果后边错了只是损失一点时间成本和资金成本而已。综合起来，我认为影响开发成本的主要环节就是立项阶段、前期策划阶段、规划设计阶段、工程实施阶段、销售和融资活动，与此相应的成本项目控制就成为要点，下面对各环节的成本控制内容作探讨，并根据实践提出一些具体降低成本的办法。
一、立项阶段
立项环节的成本控制根据项目开发方式（如自建、合作、合资）的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。工程部（有的公司为项目部）在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由工程部来承担。这里只讨论由公司自己开发的情行。在立项环节的主要控制内容为：
（一）土地综合费用，包括土地出让金及相关税费。土地成本是房屋开发成本的重要组成部分，随着房地产市场的繁荣，土地出让金成倍上涨，且要求一次性付清，比起原来可以分期支付的情况就加重了开发商资金压力。所以，一方面企业领导人要有战略眼光，善于捕捉市场机会，敢于在所选地块周边环境还不成熟的时候抢先购地，因为这个时候一般土地市场价格较低。为此最好能成立一个部门，专门负责寻找地块，并按公司的设定目标对地块进行评估，这样先筛选出目标地块，以便投标购买；另一方面，要尽可能争取政策优惠，对土地综合费中非土地出让金部分费用争取分期缴纳；
（二）拆迁费，按政策规定办，避免承担由政府支付的项目，并采取合理的支付方式；
（三）配套费、人防费，这基本上由政府规定，但实际执行中还是有可能争取政策优惠，或推迟交纳等；
（四）容积率，同样的土地，房屋修的面积越多，单位面积土地成本就越低。所以从满足公司利益最大化出发，根据项目的市场定位，确定目标市场，合理提高容积率。比如，若增加一层楼而又不影响楼盘品质的情况下，就应考虑增加建筑楼层，从而达到增加建筑面积的目的。
二、前期策划阶段
目前,大多数小开发商都是有了地后才开始考虑如何运作这个项目,而较大的开发商则是先研究市场，等基本有了产品的初步方案后才有针对性的购地。不管怎样，都应有前期的项目策划方案。前期策划包括市场分析、客户分析、项目定位、产品定位、推广方案等重要内容。其实这个环节的工作是相当重要的，尤其在房地产市场越来越规范、购房者越来越理性的情况下，如果盲目上马项目，对市场、产品的定位严重错误，那么对整个项目将带来灾难性的后果！所以要对项目所处的环境仔细调查，收集可靠的、翔实的市场信息以对项目准确定位，必须要明确卖点在哪儿、需求又在哪儿，进行产品的市场定位，确定目标市场。在此期间的成本控制应该着重于对策划人员的工作能力和成果的衡量，对策划活动本身需要的费用控制是其次的，只要合理，都应该开支。成功的策划方案对后期的成本节约是非常显著的，但它对项目成本的影响是隐性的，只有到后期才能体现，所以很多企业并未认识到其重要性，这一方面与房地产市场近年来走势坚挺有关，另一方面与很难真正得到很有价值的市场需求信息有关。要不然，就不会有那么多烂尾楼“风景”了！
三、规划设计阶段
这个阶段运作的灵活性较大！规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：尽管设计费在工程总成本中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%（还有下降空间），但对工程造价的影响可达75%以上！工程实施是按照规划设计来的，很明显，规划、设计的合理，就不会浪费，甚至可以同样的成本做更多的事。所以在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加。该环节控制的其基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。
鉴于规划设计的重要性，公司从组织结构上应成立一个方案评审委员会，负责对方案进行评价、审批。初步审批后，应做可行性分析，以评价方案的经济效益。评审委员会组成人员应有老总、工程负责人、设计师、外聘独立设计专家、营销负责人、财务负责人等。虽然推行设计招标是个不错的选择，但实际工作中很少这样做，因为费时费力。不过实行限额（比如，每个平方只能耗钢材40公斤，或限比例范围）设计倒是可行效果又好的办法，目前开发商采用得较多。以我公司为例，我们在前几年的开发中没有意识到设计的重要性，今年修小高层住房时加强了设计工作，使得钢材的用量每平方米减少了约10公斤，即每平方米减少近40元的成本，这是一个很可观的数字。当然，在设计单位的选择上应该倾向于水平高、信誉好的单位，虽然设计费会多些，但由于其设计更科学、仔细，很可能会节约更多的钢材、水泥等材料费，从而降低更多的建筑成本！
对设计费用，也有一种节约方法。一般一个项目会有同质的产品，我们就让设计单位设计其中一栋就行，其他的复制即可。
四、项目施工阶段
好的设计已成功了一半，能不能把纸上的蓝图变为现实，施工环节的控制就至关重要了，这也是我们要花大量时间的工作阶段，做实事的阶段。这个阶段包括施工单位选择、施工过程控制和材料及设备采购控制。
（一）施工单位的选择。一般有自建和外包两种方式，我认为打算一个长期发展或项目很大的开发商，首先应该选择自建。如果没有自己的建筑公司，也可以考虑通过收购方式建立自己的建筑公司。事实上，如今的建筑商是僧多粥少，竞争非常激烈，特别是那些小的建筑商，有的已处于破产的边缘。收购这样的建筑企业，实际上就是要它的资质，成本是很低的。收购成功后，再考虑增资（资本金）和升级（增加资质），逐渐做大做强。从我们公司的实际情况看，自有建筑公司建筑成本要节约60~100元/平方米，而且，有了自己的队伍，像环境、市政工程也可以自己做，又会节约一笔费用，这样又可以节约较大的成本。当然，如何管理建筑单位又会成为新的问题，如果开发商在管理方面有优势就更好了，比起节约的成本，增加的管理成本应该是很少的。
不过，大多数开发商还是选择专业分工，即工程选择外包。这就要重视项目招标过程中的成本控制了。
工程招标投标包括施工招投标和设备、材料采购招投标两个方面，通过招投标开发商择优选择施工单位及材料、设备供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在选择施工单位招标过程中，开发商应注意和加强以下几点：
1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，应选择直接进场施工的企业，避免转包现象，这对项目成本、工期控制非常不利，而且可能产生劳资矛盾。
2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
3、合理低价者中标。目前推行工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位偷工减料，最终害人害己。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。从承建方的角度就是要保证他们的合理利润，同时按规定的质量和工期要求做事。
4、做好合同的签定工作。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
（二）施工过程控制。对自己的施工单位，要加强工程预算管理，实行阶段性评价。比如分基础工程、主体工程、装饰工程进行成本控制，要求项目经理加强巡查，及时纠正错误或不合理的施工作业。管理出效益在这个过程中特别明显。举例说如果抹灰厚度不够或超厚，就会造成质量隐患或多用水泥、河沙。所以如何发挥施工管理人员的积极性和主人翁精神就是公司管理层主要考虑的事情，这就要建立有效的绩效管理机制。
对发包的工程，在做好招标阶段和合同签定的工作后，就是严格按合同条款执行的问题了。这个阶段主要加强工程质量、进度、安全方面的监督，这一方面要请监理公司来做，另一方面自己要有专人监督检查。在工程款的支付上，要按合同约定并履行相关的手续，比如施工单位的工程请款单要有监理单位签字、自己的工程负责人员签字。
（三）材料及设备控制。材料成本在建安成本中占65%左右，所以材料管理应是重点。对外包工程，一般采用甲供材料模式，配合工程进度进行采购。由于建筑材料市场是绝对的买方市场，所以现场材料大部分是可以做到零库存的。一般我们会有长期合作的材料供应商，而且价格会比其他供应商低，因为我们付款时间比较短，多数情况下为月结。与供应商建立长期合作伙伴关系是很重要的，其中诚信是基础。有了这种关系，不仅能拿到较低的价格，而且在公司资金紧张的时候，一般也能得到他们的谅解，因而不会急于向公司追要货款。对现场材料的管理，应建立完善而实用的收、发管理办法。我们的办法是，对购进的大宗材料，如钢材、水泥、河沙、石籽、砖等直接堆放到各项目经理负责的楼栋，楼栋材料员、供应商和项目经理在送货单上签字即可，不需另办领料手续，这些材料的保管由项目经理自行负责，财务直接根据送货单的数据核算项目经理的成本。其他材料则在需用的时候再填领料单。另外，开发商也要安排保安配合对施工出入口的检查和夜间工地的照看，防止偷盗事件发生。
五、资金成本控制
（一）融资成本控制。房地产是资金密集型产业，一个项目一般都是上亿甚至几十亿的资金投入。而作为开发商一般都不会或不能全部用自有资金投入，所以融资是必不可少的。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、发行债券、发行股票、融资租赁、民间借款等。非上市公司一般向银行贷款的多，因为资金成本最低,手续也相对较少，但融资额度有限且受的限制比较多。银行贷款成本包括利息、银行中间业务费（有的算在利息里）、评估费、抵押登记费、其他手续费等，对一般的企业来说是资金成本控制的重点，也是构成资金成本的主要部分。降低资金成本必须先做好资金预算工作，根据资金的短缺情况拟定筹资方案，对融资方案进行比较，选择资金综合成本较低的方案。同时做好资金的使用计划,以便安排贷款发放时间和还款时间,这是很重要的，因为提前放款和延迟还款都会增加无谓的成本。开发商对资金的需求主要在预售前，实际占用贷款资金时间是比贷款期限短的。根据项目进度的资金需求，如果采取银行贷款的融资方式，可以采取一次拿指标(对项目较大的可以分批申请项目贷款,事前要筹划好土地证的分割)，分批放款的办法（需要银行同意）。由于现在归还项目贷款一般都是按项目销售收入比例归还，所以还款时在确保公司资金正常运行的情况下，尽量提早归还贷款，不要无谓的拖延以造成利息损失。举例说，预计下个月能有资金还400万，则一旦有400万立即当天就还。就算按7.5%的年利率算，这400万1天的利息就有833元，所以拖1天就有833元的损失。
（二）要加快应收款项的回收。应收帐款是对企业资金的占用，必须及时回收。开发商应收款项主要是应收的售房款，对售房款的催收应建立完善、合理、有效的制度。房款资金回笼要从两方面去做工作，一是按合同约定时间及时催收客户的到期欠款，二是按揭款部分要抓紧办理签约、登记等工作，争取在理论时间（抵押登记的时间服从房交所的规定，从交给房交所到返回银行有最少时间限制，且期房和现房程序不同）内发放按揭款。现在为了方便客户交款，公司安装了POS机，所以客户刷卡后，要及时到银行办理进帐手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。
（三）严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款、材料款项。开发商对此事先要有细致的计划和安排，必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证；对于计划外的拨款要求，必须经过审批程序，特别是要取得老总的同意。
六、营销环节控制
严格说来，前期营销策划也属营销环节，此部分的控制与其说是费用控制，还不如说是对人的控制。策划方案对项目成本的的影响决定于策划人员的水平，对这块的人力资源控制就很重要了，而策划活动本身的费用虽然也要控制，但不是重点。这里谈谈销售费用和销售合同的控制。
销售费用包括售楼中心、广告、宣传、样板房、楼盘资料、推广（促销）活动、营销人员薪酬福利、办公费用等所有与销售有关的费用。销售费用（特别是广告、推广费）不但关系到开支的多少， 成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，钱花了，预期效果没达到，成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环；而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。由于对广告的效果难以准确评价，所以一个简单的办法是按销售额的比例总量控制销售费用，比如我公司按4%的比例。当然销售方面的制度还得建立和完善，费用支出仍然要审批。特别要对营销负责人建立有效的激励和约束机制，并对每次的推广活动做内部评价。有的开发商把销售这块工作交给代理商，虽然减少了很多事情，但实际情况看大都合作不好，不欢而散的情况多，而且成本比自己操作高。所以如果项目不是很小，还是自己掌握销售的好。
七、结束语
房地产开发的成本项目还有很多,这里只讨论了重要环节的成本及其控制内容。长期以来，很多管理者习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实房地产开发项目成本控制是从项目的策划开始，直至项目实施、销售完成、交付使用全过程的控制，是一项系统性的工作，需要公司各个部门甚至施工单位、物管公司参与，相互配合，并完善和加强管理制度，才能把成本控制工作落到实处，管理才会出效益，才会真正降低成本，也才能真正实现我们的企业目标和社会目标。
论文摘要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。
一 房地产开发中的主要成本构成
（一）土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
（二）前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
（三）建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
（四）市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
（五）管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
（六）贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
（七）税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
（八）其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
二 开发全过程中的成本控制方法
（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价
（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。
（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。
（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。
（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度
各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。
（三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用
对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。
（四）适当降低税收负担
依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。
（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用
金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。
（六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳
加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。
（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理
企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。
三 开发全过程中的成本控制要点
（一）前期阶段
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采较取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。
因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。
（二）项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。
（三）管理费用的控制
管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。
（四）销售费用的控制
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。
（五）财务费用的控制
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
四 开发全过程中个别成本的控制
在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。
五 建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系(如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等)和组织保障体系(设立相对独立的成本管理职能部门)。
六 综述
总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家