房地产业降价潮正在蔓延 这个“金九”有点冷

[提要] 专家认为，这个“金九”有点冷，开发商在开发持续推盘的同时，卖方市场进入深度观望时期，成交量有明显回落。在新盘酝酿降价的九月末，“银十”似乎成了开发商的救命稻草，很多新盘都等待“银十”降价“翻身”。

 “金九”褪色

　　“金九银十”已进入第三周，商品住宅市场并未在传统销售旺季显热。开发商在开发持续推盘的同时，卖方市场进入深度观望时期，成交量有明显回落。专家认为，这个“金九”有点冷。

　　记者注意到，9月第二周商品住宅成交量与首周相比明显回落，是连续5周以来最低，认购量下降两成。网签量与认购量的下滑表明今年已难以出现往年的销售热度。这与开发商第二周推盘量的减少、偏向大户型有关，也与购房者较为浓厚的观望情绪有关，预计“金九银十”开局不利，9月份的成交与8月相比不会出现明显好转。

　　链家地产首席分析师张月认为，9月第二周周供应量环比大幅下降，一方面是由于首周推盘量较大，另一方面是由于首周成交并未出现较多增长，使开发商对于“金九银十”的销售预期大大降低。然而开发商迫于快速回笼资金的压力，依然会延续大户型的供应结构。9月份的成交量会趋于平稳，下周大幅增长的可能性不大。

　　9月第二周商品住宅成交均价环比下降，但依然高于8月同期。9月“以价换量”成为主要基调，除了部分项目出现价格实质下调外，开发商选择主推大户型、高总价项目，以期在较为平稳的成交状态下，回笼更多资金，但刚需不足导致的成交量走低，同时也加大了库存积压的风险。

　　新房

　　开发商盼“银十”翻身

　　在调控加码，限购“扩大”的当口，2011年楼市的“金九银十”成色大减。专家认为，开发商有些绷不住了，开始酝酿“银十”降价。

　　从“金九”等到“银十”

　　进入9月份这一传统的销售旺季，入市新盘尤其是没有历史价格包袱的纯新盘就成了打破僵局的关键。亚豪机构统计，北京有32个新盘项目计划在9月份入市，其中包括浅山香邑、润泽公馆等14个纯新盘。

　　业内人士表示，开发商希望能够借传统旺季刺激购房需求，尤其是纯新盘项目，最有可能以区域最低价的姿态入市，吸引购房人。

　　统计数据显示，9月开盘的楼盘中，市区高价项目和非主城区热销老盘居多，多数计划九月开盘的新盘都推到了十月份。

　　不久前，许多大型房企都公布了上半年的业绩，面对调控似乎信心不减。但随着限购即将扩大到二三线城市，这些知名房企在7、8月份的成绩出现了明显回落。

　　期待“银十”翻身？

　　记者注意到，十大龙头房企中有6家在7月份的销售金额出现环比下跌，包括万科、中海等跌幅都在30%以上。大型房企急切期待在十月份打一场翻身仗，从而加大了推盘力度。

　　亚豪机构的统计显示，9月入市的项目中，包含了万科、保利、远洋、中粮、金隅金地等十余家知名房企，由于是年内最后一个销售旺季，这些开发商都选择了放手一搏，加推新盘。

　　在新盘酝酿降价的九月末，“银十”似乎成了开发商的救命稻草，很多新盘都等待“银十”降价“翻身”。

　　■专家观点

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，新政执行半年后，成交量持续下滑，调控成效不断夯实。今年的“金九”正处于供需博弈的敏感阶段，尽管供应势头不减，但需求却已止步，房价开始步入由点到面的下行拐点。

　　任启鑫认为，9月住宅成交量持续下滑，供应量节节攀高，将供需比拉高至了2.6:1。供需严重倒挂，进一步加剧了开发企业的资金和库存压力，近郊楼盘已经开始出现实质性的价格回调，而购房者仍然保持冷静。在经历了前两年楼市的大起大落后，“抄底”成为当前购房人的主流心态，目前尽管部分区域的房价已经开始试探性降价，但从实际的成交量反馈来看，仍未达到购房人的心理价位。

　　二手房

　　楼市降价 从外围到城区

　　记者从链家地产、中原地产等二手房中介机构了解到，继郊区新房价格出现回调之后，北京城区的二手房价格近期也出现松动迹象。

　　链家地产沿海赛洛城店的店员张先生告诉记者，一位业主6月份就将一套两居的房子挂单出售，标价185万元，但一直没成交。九月初，该房以170万元成交，成交价比最初挂牌价降了15万元。

　　记者了解到，在位于百子湾的后现代城，很多房子都是比挂牌价降了十几万元依然无人问津。

　　来自链家地产的市场报告显示，目前四环以内乃至二环、三环的部分商圈，二手房都出现了不同程度的降价情况，西直门、和平里商圈的部分二手房价格甚至回落了20万元。

　　伟业我爱我家市场研究院的数据显示：“8月份以来，朝阳区广渠路板块的普通二手住宅均价为25500元/平方米，环比7月份均价下跌了0.8%，与今年以来均价最高时的2月份相比下跌了8%。”

　　■专家观点

　　链家地产市场研究部首席分析师张月认为，仅从统计数据层面来看，在整体房价下行开始之前，单周房价环比回落的现象一般会连续出现3次以上，所以，当前出现的单周房价环比回落频率增加，可能是房价将全面下行的一个信号。而造成此现象的主要市场因素很可能就是近期城中(四环以内)二手房价格的松动。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟认为，预计在接下来的“金九银十”，本市二手住宅市场价格将明显下调，降价范围将继续从远郊区向核心区蔓延。

　　楼市库存

　　年底有望破13万套

　　库存，依旧是2011年楼市的一大难题。

　　调控之下的楼市，买卖观望，“金九银十”貌似也不能解围。与此同时，北京住宅库存量不断增加。目前库存早已冲破11万套大关。

　　记者注意到，上一次北京住宅库存超过11万套还是在2009年8月10日，此后北京住宅库存整体呈下降趋势。调控一年多，特别是在今年2月“京十二条”出台后，整体楼市成交低迷，也使库存不断增加。今年9月2日，北京住宅库存再度突破11万套。而根据链家地产统计，截至9月18日，商品住宅库存达到112700套，达到两年半以来最高值；比今年年内最低库存高出20086套，比去年同期增长17.1%。

　　链家地产首席分析师张月认为：“虽然11万套的水平相比2009年的高点14万套还有差距，但是由于限购政策影响了消化速度，北京楼市处于滞销而非2009年热销的行情，住宅库存处于增加而非减少的通道中。”

　　张月分析，9月份商品住宅市场将迎来低成交和高库存的双重市场压力，以目前的成交状态看，截至月底，9月份当月入市项目的成交量不足1500套，新增库存有可能达到8000套，进入10月份，库存量很可能超过12万套。开发商销售压力在年前会有增无减，10月后明确降价的项目会明显增加。

　　另据北京中原预计，在供应量上涨、签约低迷的双重影响下，今年年内库存量可能超过13万套。

　　记者注意到，楼市进入九月，开发商频推特价房，其中包括通州区域的华业东方玫瑰，另外，位于房山的翠林漫步透露出低价开盘的消息。

　　■专家观点

　　买房人“买涨不买跌”

　　“传统的金九银十并没有如约而至，而从三季度起，开发商压力加大，会加大力度促销回款，房价下降势在必行。”香港太平洋投资顾问总裁贾卧龙表示。

　　经过长达半年多的观望，加上买房人“买涨不买跌”的心理，开发商显得很被动，楼市经历过了十几年的上升期，是时候降温了。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰也认为：“为应对买房人‘买涨不买跌’的心理，不排除开发商会采取一步到位的降价方式。”

　　■新闻链接

　　花旗称房价将跌10%-15%

　　9月6日，花旗集团指出，内地地产行业的紧缩政策周期接近见底，未来一年中国内地房地产市场形势将非常严峻。

　　花旗集团表示，目前中国楼市的限购政策范围已经包含二三线城市，预计房地产调控政策不会放松，但需求依然存在。

　　另外据花旗集团预测，一线城市的周边地区以及二线城市的房价受到的冲击将会比较大，预计住房平均售价将继续下跌10%到15%左右。

　　日前，住建部已公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，建议满足2项条件以上的城市列入新增限购城市名单。记者注意到，浙江省台州市和衢州市已经分别出台了楼市“限购令”。部分二三线城市则避开“限购令”，采取“限价令”的方案。专家预计，未来一段时间可能将有不少二三线城市陆续出台相应措施。此举有望再度给楼市降温。