风流秘史叶宇干杨素心:投中集团：调控政策下房企盈利能力无明显下降

　　【《财经》综合报道】ChinaVenture投中集团统计显示，2009年三季度至今，房地产销售毛利率在2010年以后无大幅波动。即房地产调控政策出台以来，对房企的盈利能力暂时没有构成较大的负面影响，今年的前两个季度较2010年的四个季度不但没有下降，却有小幅提升。

　　今年伊始，房地产行业限购、限贷等政策陆续出台，政策调控范围逐渐由一线城市向二三四线城市延伸，行业内竞争加剧的背景下，市场有效需求日益减少，房地产行业经营业绩也出现不同程度的波动。ChinaVenture投中集团旗下数据产品CVSource统计显示， 2011年上半年，国内A股124家房地产公司共实现营业总收入1003.6亿元、净利润180.4亿元，持有货币资金2696.2亿元、存货12333.7亿元。

　　数据显示，房地产企业在2010年四季度过热趋势凸显的前提下获巨额营收和利润，2011年政策出台后对一季度数据产生较大影响，二季度后数据均有所回升。多数现金流充裕的大型房企多采取积极投资商业地产项目、加大商业地产项目的市场占有率、提高商业地产销售收入占比的方法，并通过差别化经营、逐渐转战二三四线城市、参与保障房建设等灵活手段，缓解严厉的房地产调控政策给房企带来的困境。而一些中小型房企迫于现实的销售压力，视已有楼盘的销售作为唯一的营收方式，仍旧处境艰难。

　　二季度营收及利润规模有所回升

　　通常每年的9-10月是房屋销售的旺季，在限购政策出台的2010年四季度，国内上市房企的营业收入更是达到了1927.0亿元的历史峰值。2011年以来，房企营业收入大幅下降，其中一季度下降趋势明显，下降幅度达65.27%，高于2010年初52.5%的降幅。二季度开始，一些大型房企开始转变营销策略，业务逐渐开始向不设置限购政策的二三四线城市拓展，或积极参与保障房建设等，使整体营收略有回升，上升至1003.6亿元，涨幅达50%，高于2010年同期20.5%的涨幅。其中万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）、金融街（000402.SZ）四家房企的营业总收入规模居前，分别为120.18亿元、115.84亿元、52.58亿元、32.35亿元，其和占二季度房企营业总收入的32%。

　　营业总收入的增加，一定程度上带动了净利润增长，A股房企在过热趋势凸显的2010年四季度净利润达到345.5亿元后，2011年开始受调控政策影响有所下降，2011年二季度，A股房企的净利润总额为180.4亿元。其中保利地产（600048.SH）、万科A（000002.SZ）、招商地产（000024.SZ）、陆家嘴（600663.SH）分别以21.95亿元、20.62亿元、12.57亿元、8.9亿元居前四位，其和占二季度房企净利润总规模的35.5%.

　　流动资产规模整体呈上升趋势

　　ChinaVenture投中集团统计显示，124家A股房地产企业存货累计量在2009年第三季度以来，呈现平稳上升趋势。从2009年三季度的6683.9亿元上升至2011年二季度的12333.7亿元。其中其中万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、招商地产（000024.SZ）分别以1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元居前四位，四家之和占二季度房企存货总规模的34%。2010年原本是各家房企集中拿地的时间，按原有计划，2011年应是楼盘集中竣工并开始出售的时间，但2011年初，国家各项房地产限购、限贷政策的出台，扰乱了房企的原有步伐，使楼盘积存量不断增加。

　　同时，A股房企平均存货周转率从2010年四季度的126倍下降至2011年二季度的33倍，如此大幅度的下降直接反映出房企的存货周转减慢，销售能力降低，营运资金被存货占用的比例增多的现状，相应地会影响到房企的短期偿债能力和获利能力。

　　在房屋销售量日趋下降的背景下，房地产商手中的现金流也开始趋紧，ChinaVenture投中集团统计显示，A股房企货币资金规模在2010年四季度达到最高值2755.7亿元，此后2011年开始下降，今年一季度较去年四季度下降幅度达1593.9亿元，二季度较一季度略有回升，达到2696.2亿元。

　　应收账款规模，从2010年四季度的136.1亿元下降至2011年二季度的122.5亿元，下降幅度达10%；与2011年二季度的营业总收入较2010年四季度下降47.9%相比，上市房企的应收账款下降幅度低于营业总收入的下降，表明房企的营业收入下降并非由销售款项暂未到账引起，而是由实质性的滞销引起。

　　调控政策下房企盈利能力无明显下降

　　ChinaVenture投中集团统计显示，2009年三季度至今，房地产销售毛利率在2010年以后无大幅波动。即房地产调控政策出台以来，对房企的盈利能力暂时没有构成较大的负面影响，今年的前两个季度较2010年的四个季度不但没有下降，却有小幅提升，其中2011年二季度达到41.9%。其中毛利率最高的四家分别为前锋（600733.SH）77.7%、天伦置业（000711.SZ）76.1%、金丰投资（600606.SH）75.7%、荣丰控股（000668.SZ）75.6%.可见，房地产调控政策只是暂时的抑制了房屋的有效需求，房地产企业在政策的“打压”下正不断变化营销策略，寻找新的创收出路。